论我国商品房预售法律制度之完善

近年来,商品房预售作为一种新兴的商品房交易方式,在我国房地产开发市场迅速繁荣发展。商品房预售实现了人们在资金不足的情况下,可以通过分期付款的方式购买商品房的愿望,适应我国的国情。但随着商品房预售市场的日益扩大,由于我国相关法律制度的不健全,导致商品房预售法律制度存在许多弊端,在实践中不断暴露出许多问题。因此有必要对我国现行商品房预售制度进行分析,总结该制度存在的主要弊端,在立足我国基本要求的基础之上,借鉴瑞典、美国商品房制度的经验,提出完善的建议。     

论商品房预购人权利保护的立法完善

商品房预售作为一种重要的房地产开发、融资、买卖手段,已经成为我国现行商品房交易中采用的主要销售方式。但在商品房预售实践中,由于预购人本身的弱势地位及对其权利保护的立法滞后等原因,预购人的权利经常遭受侵害。本文在分析预购人权利受侵害原因的基础上,结合商品房预售的基本理论,在现行法律框架下提出完善预售人权利保护的立法建议,为完善我国的商品房预售制度提供一定的参考。     

浅谈商品房预售若干法律问题

目前，我国房地产市场的商品房买卖中，以预售商品房居多。由于商品房预售在我国还刚刚起步，实践中，应把握有关商品房预售的若干法律问题     

中国房地产预售制度:深层问题与对策建议

预售制度是目前国内房地产领域最普遍的一种制度规则。由于我国住房预售制度是特殊时期的产物,制度各方利益明显失衡,是一种单边风险机制,它为房地产开发商套取银行资金和获取暴利创造了条件,而风险则由消费者与银行来承担。因此,完善的住房预售制度就是让该制度成为相关利益主体对等与共同分担风险的机制,而且这种风险分担机制应贯穿于住房预售各个环节,包括严格的市场准入、市场退出、市场惩罚、市场风险分担与约束、信息披露与监管机制等,只有这样才能为建立一个健康、持续发展的房地产市场创造条件。     

广东省预售商品房若干法律问题探讨

目前，全国对预售商品房的投诉主要在广东省境内。本文主要就广东省预售商品房投诉中存在的诸如逾期交楼、“烂尾”、货不对板、商品房质量等问题提出法律处理意见，简述了处理预售商品房纠纷时应遵循的几个原则及违约的救济方法。最后，对目前预售商品房中存在的问题尤其是预售款的管理提出由律师事务所介入的法律建议     

商品房预售合同若干法律问题探析

对签订商品房预售合同应遵循的基本原则、商品房预售资格和条件的法律认定、认购书的法律性质、商品房预售广告的法律约束力、签订商品房合同中的免责条款等有关法律问题进行了探讨和分析。     

国外预告登记与我国商品房预售登记问题研究

文章通过对国外不动产预告登记制度的涵义、性质、要件、效力、消灭等内容的介绍和论述,对我国目前的商品房预售合同登记备案制度的缺陷进行了分析并提出改进建议,意在配合正在进行的物权立法,进一步完善该制度,并适时地将其过渡为预告登记制度,以切实保护购房者取得其期待的房屋及所有权的利益。     

试析商品房预售中的预告登记制度

本文介绍了预告登记的含义、性质和效力,同时针对我国商品房预售中预告登记制度存在的不尽完善的地方,结合日本、德国和我国台湾地区的相应法律制度,分别从效力性、登记机关、预告登记请求权等几个方面探讨预告登记与我国现有法律体系整合问题。     

商品房预售合同效力之探索——对《解释》第2条的质疑与评析

现实的商品房预售交易中,许多房地产开发商未取得商品房预售许可证明,却仍签订大量商品房预售合同。如果按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条一律认定此类合同无效,势必会影响处于弱势地位的预购人的利益,而且也会使一些房地产开发商利用无效合同大肆牟利。因此,对未取得商品房预售许可证明的预售合同不能一律认定无效,而是应该赋予预购人以撤销权,以期更好地保护预购者的利益,规范房地产商的预售行为,促进房地产市场的有序发展。     

论完善我国的物权公示制度

物权公示制度是物权法中一项重要的制度,对于维护交易安全,维护物权对世性、排他性等基本特征等方面有重要意义。但我国现存法律对物权公示制度的规定极不完善,文章对于物权公示的内容、适用范围及效力、动产支付制度的完善及商品房预售和所有权保留情况下,应建立预告登记制度等方面进行了有益的探讨,提出建议,从而进一步完善我国的物权公示制度。     

我国住房公积金制度的变迁及其现实状况

我国的住房公积金制度取得了长足的发展,为广大城镇居民的住房条件改革作出了较大贡献。然而由于制度设计和其他方面原因,我国的住房公积金制度还存在体制不顺、制度不全、监督不力、人才缺乏、管理落后等问题。现阶段关于我国住房公积金制度改革有改组论、取代论、合并论、取消论等四种代表性观点,这些观点既有其合理之处,也有考虑不全之处。推进我国住房公积金制度改革,应准确把握住房公积金的定位,健全管理体制,创新管理机制。     

浅析我国民间金融的规范性发展途径

民间金融对我国经济发展既有积极作用,又有消极影响。因而,如何规范民间金融发展具有较强的现实意义。由于信息不对称、乡土社会、金融政策等因素的存在,在促使民间金融产生并发展的同时,也面临着缺乏政策依据、利率较高、监管难度大、经营风险高等一系列问题。规范民间金融发展需要健全相关法律,推进利率市场化,科学监管,完善征信体系。     

我国多层次资本市场体系的构建

多层次的资本市场体系能够满足不同企业融资的需求和资产的流动性需求,为投资者提供多样化的金融产品,促进企业技术进步和经济增长方式的根本转变。构建多层次资本市场体系,不仅是客观经济规律的必然要求和海外成熟市场的普遍选择,而且也是当前我国经济发展的现实需要。通过完善主板市场的融资制度,推进创业板市场的建设,建立区域柜台交易市场,创建良好的监管环境和法律环境,可以加快我国多层次资本市场体系的构建。     

多中心治理视角下的保障性住房问题研究

保障性住房建设作为矫正市场失灵、解决中低收入群体住房问题的重要举措是民生保障的重要内容。经过多年的改革发展,我国保障性住房建设已经步入制度化轨道,形成了包括经济适用住房、廉租住房、公共租赁房、限价房在内的不同发展模式,在一定程度上解决了中低收入家庭的住房问题。但仍存在着性质不清晰、供给主体单一、竞争机制缺乏等突出问题,从根源上来看这些问题都是由于过分依赖政府力量,而未能发挥市场、社会等多元主体共同作用所造成的后果。本文认为应在多中心治理理论的指导下,注重政府、市场、社会等多元主体的有效合作,借鉴国外“市场——救助”“市场——福利”和政府有限管制等典型模式的经验,从供给层次、监管机制、融资渠道等方面全面完善保障性住房建设体系,实现住房保障体系的有效供给和优化配置。     

产权制度改革是银监会面临的最大挑战

银监会目前面临着两大机遇和四大挑战,面临的挑战远远多于机遇。目前,与其说其对中国银行业履行着监管的职能,还不如说它肩负着推进中国银行业体制改革的重任。对于国有独资商业银行和农村信用社,现阶段通过内部的产权制度改革来促进它们的发展,比从外部对它们严格监管将更富有成效。国有独资商业银行和农村信用社产权制度改革是十分棘手的难题,这也就意味着产权制度改革将是银监会面临的最大挑战。     

对我国影子银行体系法律监管的思考

影子银行体系是传统银行体系外的信用中介体系,具有资金来源多样化、灵活性强、监管缺失、风险抵御能力低等特性,对我国经济发展既有及时解决中小企业资金困难、促进实体经济发展等积极作用,也有增加企业成本负担、引发次贷危机、实体经济受挫、影响商业银行吸收存款等消极作用。针对贷款规则滞后、监管机构缺失以及缺乏影子银行系统监管法律体系的现状,应加强国际金融监管合作,建立系统的信息披露制度,完善影子银行的法律监管。     

资本市场监管体制解析及其效率提升

中国资本市场自上而下的监管体制导致资本市场呈现阶段性效率增进的特征,随着国内资本市场对外开放程度的不断提高和国际化进程的加快,需要资本市场灵活应对急剧变化的市场环境和要求,而只有在资本市场权利义务清晰定义的基础上,构建泛利性和创新性的资本市场监管体制才能实现资本市场效率的持续提高。     

我国汇率政策的效应及汇率制度的选择

我国 1994年以后的汇率机制 ,在名义上是“有管理的浮动汇率制”,但实际上却是一种与美元挂钩的固定汇率制度。用最优货币区理论假说来衡量 ,这一制度与它所要求的经济条件之间存在很大反差 ,所以 ,人民币汇率制度存在重新选择的必然性。由于在货币政策的独立性、固定汇率制度和资本流动之间存在着所谓的“三元悖论”,所以选择人民币汇率制度时 ,必须寻求最能适应国情的组合。笔者认为 ,“目标区汇率制度”应当成为我国近期汇率制度的选择目标     

高房价压力下的政策调控

近年来,我国房地产价格持续快速上涨,不仅使城镇居民生活质量下降,催生地产泡沫,也阻碍了产业结构升级和经济持续稳定增长。供求缺口过大、过度投机、土地财政和卖方垄断是造成我国房地产价格上涨的主要原因。建立多元化的住房供给体系、抑制投机、完善分税制、制定与实施反垄断政策是现阶段我国房地产政策调控合理选择。     

我国商业银行经营体制转型的策略

当今世界金融业的混业经营和统一监管已成为国际潮流,我国商业银行的出路只有一条,即积极创造条件,向金融混业经营转型。我国商业银行应在现实给定的资源和制度条件的前提下,选择最优的混业经营模式,并逐步为从分业经营制度向混业经营制度的转型创造客观条件。