承租人优先购买权的三维思考

在司法实务中,承租人优先购买权的行使经常要面对被规避的困境。承租人优先购买权行使的障碍主要存在于法律层面、经济学层面以及我国传统人伦、文化层面三个维度上。承租人优先购买权存废的关键,在于行使优先购买权在三个维度上的障碍能否被消除。我们要建立一个优先购买权的无摩擦行使模型,将优先购买权的解决纳入情、理、法相互包容、相互联动的环境之中,找寻承租人优先购买权困境的实际解决路径。     

承租人优先购买权法律性质研究

在中国现行法律体系中,优先购买权为债权性权利,权利人行使权利,意味着取代原始要约人(第三人)地位而成为要约人,其法律性质为要约地位取代权。第三人受出卖人优先购买权人行使优先购买权通知后,可以发出新要约,权利人对之仍可行使要约地位取代权,直到最终缔约。出卖人侵害承租人优先购买权,应当区别第三人是否善意。在善意第三人情形下,优先购买权人只能向出卖人主张违约或侵权损害赔偿责任;在非善意情形下,除出卖人与第三人房屋买卖合同无效情形下,出卖人与第三人对优先购买权人权利损害,应当承担侵权损害赔偿责任,且为连带责任。     

共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合

共有人优先购买权和承租人优先购买权是我国两种重要的优先购买权。当前对两优先购买权是否会发生竞合以及发生竞合时应当如何选择,理论界与实务界还有很大争议。通过对共有份额与共有物的区别与联系,以及当共有人同意出卖共有物时他们是否享有优先购买权的分析,认为两优先购买权很有可能会发生竞合。当两优先购买权发生竞合时,基于立法目的及其他方面的考虑,应该选择共有人优先购买权优先于承租人优先购买权。     

房屋承租人优先购买权的限制

房屋承租人优先购买权是一项重要的法律制度,其本质是对所有权的限制,以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价,换取对承租人特殊利益的保护。因此,在司法实践中,既要充分保障权利人行使权利,又要防止权利滥用,做好各方利益间的平衡。     

论承租人优先购买权的权利属性

法律对承租人的优先购买权只是做出了原则性的规定,具体的制度设计法律并没有明文,这造成司法实践中原被告双方就影响双方权利义务关系的实质性问题争论不休和法官在行使自由裁量权的情形下,同案不同判决结果的现象。本文就承租人优先购买权的权利性质、具体的制度设计、出租人出卖租赁物时通知义务的履行方式等主要问题提出自己的见解和观点,以期对民法典的制定贡献自己的绵薄之力。     

优先购买权若干问题研讨

优先购买权是一项重要的民事法律制度。我国现行法律对这项制度的规定非常简略,缺乏操作性。优先购买权的立法模式、行使条件、产生何种法律效力都应是今后立法必须解决的首要问题。     

论房屋承租人优先购买权的存废

当前不少学者和法院审判人员对房屋承租人优先购买权的存废产生争议,从现实、理论和实践三方面分析来看,房屋承租人优先购买权制度的存在已无法带来立法者预想的积极社会效果,且法理依据不充分,实践中也存在不少让人难以理解和把握的地方,实无立法强制保护的必要。     

共有人与承租人优先购买权相关问题探析

在实践中,共有人优先购买权和承租人优先购买权的冲突确实存在,当冲突发生时究竟该如何处理,无论是在理论上还是在实践中,均存在很大的争议。共有人和承租人优先购买权何者优先,是一个司法工作者在具体个案中进行利益衡量的博弈过程,也是市场秩序和物尽其用两种价值目标的博弈过程,不能一概而论。     

房屋承租人与共有人的优先购买权冲突与协调

《合同法》确认了房屋承租人的优先购买权,但承租人的这一权利经常与《物权法》规定的共有人的优先购买权发生冲突。要化解承租人与共有人的优先购买权冲突,不能局限于＂物权优先于债权＂的一般论证,更不能用＂买卖不破租赁＂实现对承租人优先购买权的功能替代,而应当从价值评判的角度进行分析。与单独所有相比较,共有这种形态并不是一种很有效率的产权安排方式,现代社会应当尽量创造机会减少财产共有形态的存在,而共有人的优先购买权恰恰具有简化乃至消灭共有关系的重要价值,所以,应当优先于承租人的优先购买权。     

共有人与承租人优先购买权的竞合及其解决方案

在交易市场,民法领域的优先购买权有共有人优先购买权与承租人优先购买权两种,当这两种优先购买权发生竞合时,哪种优先购买权更具有优先性,我国现行法律并没有给出具体的解决方案,对第三人善意取得的情况也没有做出规定,因此还需要在立法方面进一步完善。     

论次承租人的优先购买权——兼议非法转租中次承租人之利益保护

在我国,讨论次承租人优先购买权之前提条件即合法转租。我国应该承认合法转租下次承租人的优先购买权。次承租人优先购买权为优先缔约请求权,其不具有物权之排他效力。必须处理好第三人与次承租人的关系。在非法转租中次承租人的利益同样应得到保护。     

优先购买权的法律性质及其制度价值

优先购买权制度是民商法上一项十分重要的法律制度。本文对优先购买权的法律性质及其制度价值 进行了探讨,从而提出了肯定这一制度的主张。     

房屋承租人与相关主体的优先购买权冲突及其解决

在房屋承租人与共有人或者市、县人民政府之间就租赁房屋发生优先购买权冲突时,应当使共有人优先于承租人,承租人优先于市、县人民政府行使其优先购买权。在房屋承租人与典权人之间发生优先购买权冲突时,应当根据对抗效力的有无或者登记时间的先后,来确定承租人和典权人行使优先购买权的顺序。     

有限责任公司股东优先购买权刍议

我国《公司法》对有限责任公司股东优先购买权的规定比较简单,面对实践中日益增多的问题, 应该从股东优先购买权的行使条件、程序、效力等多方面作出具体的完善,使之更具可操作性,也更加适用。     

房屋共有人与房屋承租人的优先购买权发生冲突怎么办

江苏一位读者来信咨询：我与刘某共同对一处房屋拥有产权，该房屋一直出租给王某使用。今年刘某准备出售该房屋，并提前通知了王某。王某说在该房屋里住惯了，要求买下该房屋，而我也想买下该房屋，因此我与王某发生了矛盾。请问：我对房屋拥有一半产权，刘某出售该房屋时，我也应当拥有优先购买权，当共有权和承租权发生冲突时，谁更有权购买该房屋？     

论有限责任公司的股东优先购买权

股东优先购买权是有限责任公司一个非常重要的制度,它可以保障有限责任公司的人合性,有助于维护公司的和谐稳定。在实践中,股东优先购买权经常发生纠纷,其原因是由于我国《公司法》对于有限责任公司股东优先购买权规定存在缺陷。从股东优先购买权的性质、当前存在的问题进行分析,对有限责任股东优先购买权提出若干建议,以期促进该制度发挥应有作用,为完善我国《公司法》提供有益参考。     

关于优先购买权的几个法律问题

作为优先权的一种,优先购买权是民商法上的一项重要的民事权利,大陆法系诸国于此大多设有完备的规范.中国大陆现行法对此问题尚不够重视,立法内容较为简约,可操作性不强.文章就优先购买权的种类、优先购买权的性质、优先购买权的效力以及优先购买权的冲突与协调等问题展开了研究,提出了一些个人观点,期望对中国现时的民事立法有所助益.     

试析优先购买权的法律性质

优先购买权渊源久远,地位特殊,准确界定其法律性质,有助于严谨民事权利体系的建立,并实现对其具体规范的功能。文章针对理论界就优先购买权性质所提出诸学说,着重对期待权说、形成权（附条件形成权）说和物权、债权说进行了较为深入细致的剖析。作者认为,优先购买权应定性为既得权、形成权,期待权说和附条件形成权说在理论上不能成立。优先购买权为物权抑或债权,依不同情形而定,具体而言,凡法定优先购买权均应定性为物权,约定优先购买权除具备法定公示方式者为物权外,余皆为债权     

论共有人的优先购买权

针对共有人的优先购买权,现代大陆法系国家民法和我国现行立法都明确承认和保护共有人的优先购买权,但就该制度的存废仍然存在争议,文章主张保留并完善共有人的优先购买权制度.从本质而言,共有人的优先购买权是法定权和形成权并具有物权效力.在一定条件下,应当赋予共同共有人、建筑物区分所有的共有人、集体经济组织成员对集体财产的优先购买权,但在出卖人向法定继承人出卖财产份额、以拍卖和招投标方式出卖标的物、依强制执行方式而进行的出卖等情形下则不适用优先购买权.     

有限责任公司股东优先购买权制度重构

基于有限责任公司的人合性,我国公司法通过股权转让的同意条款和股东优先购买权条款构建了有限责任公司的股权转让限制规则。其中,股东优先购买权制度则构成股权转让限制的第二道防线,属于实质规则。我国2005年修订的公司法虽然对《公司法》中的股东优先购买权制度加以完善,但仍然存在一些问题和缺陷。规定优先购买权的行使期限,明确＂同等条件＂内容,建构股东优先购买权行使的责任追究机制,已然成为今后公司立法修正的当务之急。