房地产泡沫累积支撑力的动态变化及房地产价格的近期走势

持续居高不下的商品住宅空置率、商品房市场价格过度偏离居民家庭收入约束价格、房价与租金持续负相关以及"二手房"租售比价过度悬殊,揭示了前些年我国房地产泡沫持续累积的客观事实。支撑房地产泡沫的多种房地产投资需求有:体制转轨时期累积的巨额灰色收入中的一部分、行政事业单位职工的剩余收入、个体私营老板营业利润的一部分、高收入雇员剩余收入的一部分以及近年国际游资针对"不动产增值"和"人民币升值"双重财富效应形成的房地产投资需求。根据近期各种房地产投资需求都呈现减弱的趋势以及旨在抑制房地产投资过快增长和房地产价格过快增长的国家调控政策效应的日益显现,得出房地产市场将进入较长时期的调整阶段,房地产价格增速将放缓,部分城市房地产价格有下降的空间的研究结论。     

我国房地产市场泡沫的衡量、成因与治理

房地产泡沫可以用房地产收入比、空置率、房屋租售比三个指标衡量,依据三个指标2009年以来的实际数值,可以判断我国房地产市场存在泡沫现象.其原因在于:供给与需求失衡、银行信贷政策宽松、地方政府的"土地财政"体制、资本市场投资渠道单一等四个方面;因此应该从四个方面治理房地产泡沫:加强房地产管理调控,促进房地产市场供求均衡;加强金融监管,合理控制资金流向;理顺中央与地方的财政制度;拓宽投资渠道,扩大内需,调节收入分配结构.     

我国房地产业健康发展的对策

眼下我国房地产业发展中存在房地产投资过快、房价涨幅过大、空置率过高、土地供应结构不合理等诸多问题,并已成为影响房地产业健康发展的关键因素。文章借政府宏观调控机会,从规范地方政府行为、增加信息透明度、制定土地计划、取消预售房制度、适时开征物业税5个方面提出我国房地产健康发展的对策。     

土地供应对房地产市场影响的有效性探析——以合肥市为例

我国房地产市场近年来表现出房价上涨过快、空置率上升、住房体系结构不合理等现象,为了更有效地指导我国房地产市场的健康发展,土地供应政策继货币政策、财政政策后也上升为政府进行宏观调控的主要手段,参与宏观经济的调控。根据土地供应对房地产市场影响的传导机制,通过实证研究,回顾和总结2004—2009年合肥市土地供应参与房地产市场调控的过程,利用皮尔森相关性分析,剖析合肥市土地供应和房地产市场的关系。研究表明:由于房地产市场的长周期与时滞性,目前土地供应与房地产市场的投资呈现高度的相关性,土地供应与房产市场供应量及价格的相关性表现微弱。最后,从土地供应政策方面提出相关建议。     

房地产市场中的羊群行为及其对商品房交易量的影响

以我国35个大中城市的商品房市场的量价悖论为研究对象,以Hwang Song和Mark Salmon的羊群行为测度方法对我国房地产市场进行的实证研究表明,我国房地产市场中存在严重的羊群行为,它是促进我国商品房销售量、价格飙升以及现阶段房市交易低迷的重要因素之一.从影响羊群行为的决定因素分析中发现,削弱我国房地产市场中羊群行为的主要措施在于稳定消费者对房地产市场的整体预期,具体方法包括稳定消费者通货膨胀预期、降低商品房的空置率、控制消费者价格指数过度上涨.     

商品房质量纠纷解决机制的完善

随着我国房地产市场的发展,商品房质量问题也日益突出,逐渐成为新的投诉热点,为了解决商品房质量投诉难以解决的问题,应明确商品房质量纠纷的解决机构、房屋质量鉴定问题以及因房屋质量问题造成损失的赔偿范围,并提出完善我国现有相关法律制度的建议.     

中国房地产市场发展非均衡与商品房价格因素分析

本文从分析我国房地产市场的供求失衡出发,将我国房价构成要素进行分解,对我国房地产市场的非均衡与商品房价格偏高的原因进行了理论分析。结果发现:土地成本、税费、超额利润和过高的管理费用(主要指高管薪酬)是推动住房价格走高,造成房地产市场非均衡的主要因素。只有对以上四个方面的因素进行控制,才能降低并稳定房价。     

我国房地产市场结构的定量分析研究

近几年,我国房地产市场成为经济学研究的一个热点,相关研究集中在房价,房地产投资,宏观政策的分析上.本文利用五类商品房的销售额和销售面积的面板数据,运用回归方法和灰色关联理论分析现今我国房地产市场的销售和供给结构以及其中存在的问题,并且对未来房地产市场的投资趋向提出建议。     

地区商品房价格的计量分析

近年来我国房地产业迅猛发展,商品房价格稳步上升,但2004年以来商品房价格涨幅过高。经分析发现,各地区商品房价格的差异程度要大大高于各地区城镇居民收入水平的差异程度且近年来差异程度不断扩大。通过对地区商品房价格的影响因素分析,建立了地区商品房价格的Panel Data模型。根据模型的估计结果得出,控制房价过快增长的重点应该是调整投资结构,在控制房地产投资比重的前提下增加商品房的供给。     

论预售商品房权属之博弈

商品房预售在我国的房地产市场中已经成为主要的销售形式,而商品房预售的特殊性质决定了预售商品房上的权利主体较多,各权利主体均对预售商品房主张权利并由此产生争议。本文从司法实践中预售商品房上权利主体之争出发,探析预售商品房权属发生争议的原因,厘清预售商品房从开发公司建造房屋到预购人完成不动产物权登记期间,不同时间段预售商品房上权利主体及其所享有的权利性质,使各权利人明确自身权益并进行有效的权利救济。     

关于空置面积和空置率问题的探讨

目前,学术界和政界普遍认为,当前商品房领域出现了空置面积大、房价上升快并存的现象,并把原因归结为商品房结构失衡,中小户型商品房太少.其实,这是一个错误判断,当前的空置面积不但不大,反而太小.这个错误判断的产生又是因为我们严重误解了"空置面积"含义,并弄错了空置率计算公式.这种错误认识将影响决策,使需求积压并进一步集聚,房价上冲力强,开发投资高涨.要解决这个问题,必须调整宏观调控思路,寻求开发规模的适度扩大和房地产需求的适度压缩相结合的方案.     

基于灰色系统的宁夏地区商品房价格影响因素的实证分析

一般认为,房地产市场的发展与经济增长存在正相关关系,房地产市场的发展是经济增长的一个重要推动因素,关于这一点已被我国二十多年的房地产市场发展所证明;然而,在经济高速发展的过程中我们也看到房地产的价格也在快速上升,尤其是住宅的价格;住宅的价格关系到广大消费者的切身利益,也是社会关注的热点问题。一旦调控不力,将会严重影响经济的可持续增长。本文以宁夏地区房地产市场为例,探求影响商品住宅价格各因素之间的相关关系,运用灰色系统理论对其进行了初步量化,通过商品房价格的灰色关联分析,确定了影响宁夏商品房价格变动的主要因素依次为建设成本、市场需求和宏观经济环境。     

房地产产品市场特征及其开发经营策略研究

目前我国房地产市场商品房大面积空置,其主要原因是无效供给太多。本文首先阐述了作为特殊产品的房地产产品的概念,并从房地产产品组合及其生命周期两个方面分析了其市场特征,在此基础上结合房地产市场实际情况,着重探讨了在房地产开发经营过程中产品选择的策略问题。     

城镇商品住宅空置现象的透视及对策

本文从我国近期房地产现状入手,重点剖析了商品房的空置现象的产生原因,并就如何解决商品房空置问题提出了若干对策.     

我国房地产泡沫及危害性分析

目前我国房地产业发展迅猛,表现为:投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀升或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。这表明房地产业发展存在一定程度的泡沫成分,因此有必要分析我国房地产业过快发展的原因及危害性,采取有力措施防止房地产泡沫演变为经济及金融危机。     

商品房包销方式的司法解释

商品房包销作为一种新类型促销方式在我国大陆房地产市场上运用,一方面促进了房地产市场的繁荣和发展,但同时也带来了许多问题,产生了不少纠纷.目前我国法律、行政法规对商品房包销没有做出明确的规定,只有一个最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》在司法解释层面上对此作了规定.因此对商品房包销行为的研究具有现实的意义.     

我国地方政府公共政策执行偏差研究——以我国房地产市场调控政策为例

房地产行业的问题不仅影响到我国经济的调整和发展,还影响到千家万户的安居乐业。自2003年以来中央相继出台了一系列房地产市场调控政策,以抵制我国房地产市场的过热发展,确保我国房地产市场的稳定。但这十年来的调控不但没使我国房价下降反而一直在增长,调控政策的作用并不明显。在房地产市场调控政策实施过程中,地方政府的政策执行是最关键的一环,它直接关系到政策目标的实现。受多种因素的影响,我国地方政府在此政策执行中未能准确而有效地完成调控目标,出现了政策执行偏差。2014年的两会没有提到房市调控政策,但是本文纵观我国的房市调控政策,分析我国地方政府房市调控政策执行偏差的具体表现,揭示其政策执行偏差产生的主要原因,以找出相应的解决对策,提高政策执行的质量。     

对完善我国现阶段房地产市场的思考

目前我国整个市场的发育情况总的来说是好的，但在现阶段经济体制转轨时期，房地产市场中还存在一些问题，如乱占滥用耕地、土地资产严重流失、城市用地结构不合理、房地产市场有效需求不足，商品房价格畸高等。这些问题严重影响我国市场经济的发展，必须通过合理确定土地价格、开拓有效需求、培养专业人才、加强立法、严格执法等来加以解决。     

中国房地产市场政府调控政策的动态博弈分析

本文根据中央政府、地方政府、房地产商和金融机构四个利益集团在房地产市场中的多阶段动态博弈过程的讨论,分析了我国房地产市场政府调控政策的目标与方向。我们发现:地方政府、房地产商和金融机构由于其各自的利益需求形成了自然联盟。中央政府若要改变现有的博弈格局就必须增加对地方政府保障房投资的支持力度。通过对中央-地方联盟与中央-金融机构联盟博弈均衡解的比较分析,我们得出中央政府必须与地方密切合作,以激励地方增加保障房投资为调控方向,力求改变住宅商品房单一供应的局面,从而实现房地产市场可持续发展的调控目标。     

租售比与房地产市场宏观调控

我国房地产业发展历程充满着关于房地产泡沫的争论。近年来,随着房价的上涨,这种争论持续升温。房地产泡沫一旦发生,将给国家的经济和社会生活带来严重的后果,因此,防范房地产泡沫的发生具有重要的现实意义。本文通过对我国房屋租售比现状的分析,指出了我国住宅销售价格过高,住宅需求更多地体现为投资和投机的需求,住房价格中存在着泡沫。在此基础之上,本文就我国房屋租售比失调的成因进行了简要的讨论,并针对房地产市场宏观调控提出了一系列建议。