论集体建设用地使用权流转法律制度的完善

集体建设用地使用权流转之所以出现一系列问题,关键在于其流转的相关法律制度不健全,配套设施不完善。推动集体建设用地使用权流转,必须贯彻物权平等原则,对集体土地征收加以规制。只有改造集体土地所有权主体,完善集体土地所有权,进一步完善集体建设用地使用权流转的规定,积极推进集体土地确权登记发证工作,建立合理的流转收益分配制度,才能促进集体建设用地使用权流转法律制度的不断完善。     

国家土地紧缩政策背景下征地制度的再思考

2003年以来国家采取土地紧缩政策在于调控宏观经济的良性运行,缓解城市政府征收集体土地过程中引发的矛盾与冲突,构建城乡和谐社会;城市政府的“土地经营”成为土地征收制度发生“异化”的制度性根源;近期集体建设用地使用权的合理流转及物业税征收将对征地制度产生较大的影响。     

物权法对农民土地权益之保护

《物权法》从集体土地所有权、承包经营权、宅基地使用权以及征收制度等方面加强了对农民土地权益的保护,但仍有许多地方需要进一步改进和完善。《物权法》应当规范农村土地集体所有权的行使,放开土地承包经营权、宅基地使用权、集体建设用地使用权的流转限制,同时应制定《征收征用法》,完善土地征收制度。     

征地补偿义务主体的制度困境与对策研究

集体土地征收制度以对土地被征收的农民集体进行补偿为基本条件,《宪法修正案》第20条是征地补偿立法的宪法依据。我国法律关于征地补偿义务主体的规定不统一,实践中通常以用地单位为征地补偿义务主体,这是对征地补偿法律关系的扭曲,也是对国家行使征收权后农民集体失去土地所有权与用地单位取得建设用地使用权之法律逻辑加以模糊处理的结果。征收补偿由征收权的行使引起,是因征收权的实施侵害了被征收人的财产权所产生的一种债的关系,从征地补偿法律关系来看,国家和被征收人是当事人,其中行使征地权的国家是补偿义务主体。     

论农村土地征收过程中政府的角色转变

随着我国城市化进程的不断深入,城市建设用地需求量增大,政府征收农村土地也越来越多,但由于我国土地征收法律制度的自身缺陷,由征地引发的失地农民问题越来越严重.要想改变此种现状,政府应尽快转变其在土地征收过程中的角色,严格界定"公共利益"的范围,公益性用地领域实行政府征购农村土地,非公益性用地领域开放农村土地交易市场,由农民集体和开发商直接进行土地交易,政府只对在土地交易过程中土地收益的增值部分征收税费.     

我国农村集体建设用地使用权流转的困境及对策探讨

农村集体建设用地使用权流转是市场经济发展的必然要求。我国农村集体建设用地使用权流转面临立法限制和滞后,土地产权不明,流转机制不完善,收益分配不合理,土地流转价格低廉,农村劳动力转移机制不畅等困境。推进我国农村集体建设用地使用权流转需要加强立法,明晰产权,确立合理的收益分配机制,建立完善的土地流转机制和合理的土地价格体系,并应将土地流转和农村劳动力转移有机结合起来。党的十七届三中全会的召开,为我国农村集体建设用地流转制度的改革与创新带来了新的契机。     

我国集体建设用地使用权流转探论

作为我国农村集体土地重要组成部分的集体建设用地,其所有权具有不完整性,其使用权作为一种土地用益物权,应合法进入市场有偿流转。集体建设用地使用权流转的主要内容由法律明确规定。国家对集体建设用地须依法征收并实行市场性补偿。政府在集体建设用地使用权流转中的职责主要是对市场进行公共管理和社会服务,并运用宏观调控手段实现城乡建设用地市场的全面接轨。     

农村集体建设用地使用权流转制度研究

集体建设用地使用权流转制度与农民利益息息相关,影响着经济社会的稳定和发展。梳理当前流转的制度及实践现状,归纳流转过程中存在的法律问题,结合国内外先进经验提出完善集体建设用地使用权流转的立法构想,以期解决当前流转实践中存在的问题,为集体建设用地使用权流转制度改革和创新提供理论参考及制度建议。     

新农村建设中宅基地使用制度改革浅议

我国现行法律对农村建设用地进入市场采取了分类严格限制的办法。随着农村经济的发展以及城镇化进程的加快,现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转。现行的宅基她管理制度亟待改革和完善。农村建设用地市场必须在政策和法律上寻求根本突破,必须从井艮瓠上改变土地制度的二元性,统一城乡土地市场。建议完善宅基地使用权登记制度,建立有偿、有期限宅基地使用制度,逐步放宽宅基地使用权的流转,充分保障农民在集体建设用地流转中的权益。     

现代土地征收制度中的“公共利益需要”

公共利益需要是当代土地征收制度中限定征收范围的一项基本原则,西方发达国家普遍在法治理论和实践中确立了此项原则,并通过此项原则较好地平衡了土地财产权和土地征收权。我国现行土地征收制度确立了公共利益需要原则,在制度层面却又确立了建设用地国家垄断制度,法律冲突直接导致广大农民合法土地权益严重受损。今后改革应当在立法层面明确被征收土地农民的土地财产权益,并强化征地纠纷的司法审查,以便为在我国真正确立此项原则奠定财产权基础并提供司法保障。     

我国农地产权的法律主体与实践载体的变迁

本文从法律、政策及实践的角度对新中国成立以来农村土地产权的法律主体及实践载体进行了考察。指出新中国成立以来农村土地产权制度经历了"私有私用""私有公用""公有公用"和"公有私用"4个时期,不同时期土地产权的所有权、占有权、经营权、受益权及处置权的归属和配置不尽相同,产权的法律主体和实践载体也屡有变化。改革前的人民公社时期,基本核算单位及集体产权主体从公社所有到生产大队所有再到生产队所有不断下沉;在废除人民公社过程中,不同省市和地区在乡镇、村委会及村民小组的建置及各级集体经济组织的设置方式上不尽相同,对原有集体土地的产权归属做出不尽相同的制度安排。但从法律、历史及实践来看,村民委员会作为村民自治组织本身并不是集体经济及集体土地产权的主体,绝大多数地区村民小组(原生产队)及其集体单位是集体土地产权的真正主体和载体。为此,当前必须正本清源,进一步清理、明晰和固化集体产权主体,推进村级"经社分开""村社分离",在确认和保障农民及农民集体完整的土地产权的同时,让农村土地等集体资产和资源真正流动起来,促进农村及整个国家经济和社会的发展。     

农村大学生非农化过程中承包经营权存在的问题及应对策略--基于319名农村大学生的调查

农村大学生非农化过程中的土地问题是由于户口、职业非农化引致的成员资格瑕疵与承包经营权物权支配性之间的矛盾冲突所引起,同时,农村大学生融入城市难度增大与农民身份利益凸显所形成的强烈反差,使得农村大学生越来越关注自己的土地权益。农村大学生非农化过程中的承包经营权问题主要包括：集体非法收回,土地征收补偿收益分配混乱。根据农村大学生的实际情况,设计了四种应对策略：土地保留、土地流转、土地置换与土地退出,最后提出相应的对策和建议。     

论宅基地转让和小产权房买卖中的“外来户”——基于分家传统的视角

制度化的分家实践产生了对备用宅基地的稳定需求，是农户拥有可支配的富余宅基地的根本原因。"一户一宅"规定在土地资源稀缺约束下有其必要性，但不符合农村生活实际，制度化的分家实践使得"一户一宅"规范具有难以操作性。农村集体经济组织外购买宅基地或小产权房的人被生活在集体经济组织内的村民称作"外来户"，该称呼隐含了"外来户"在集体经济组织内部"权利和义务"的缺位。在村民们看来，"外来户"未能在村民们组成的共同体内参与各种日常活动和重大事务，未履行相关活动所要求的诸多义务，因而不能被视为集体经济组织的真正成员，"外来户"在集体经济组织内履行义务的缺位直接导致了相应权利的缺失，这是"外来户"难以和村集体内的村民获得相同拆迁补偿、面临拆迁补偿时又倾向于认可再次补偿出卖方的原因。     

论村民自治与土地相关法律制度的系统化

村民自治制度与土地制度的有关规定尚需进一步理顺,本文仅举村农民集体土地所有权加以说明,对立法将村农民集体土地所有权简单地规定代行主体为村集体经济组织或者村民委员会的规定进行分析,认为应对集体经济组织和村民委员会、村民会议、村民代表会议的关系进一步厘清,进行总体的制度安排和规范性法律文件的系统化,完善村民自治立法和土地制度立法。     

征地补偿款分配纠纷之民事责任探究

基于6省85份村民小组农民集体征地补偿款分配纠纷之民事判决书的整理发现,在判令承担责任的责任主体、责任形式、事实认定和法律适用等方面,各地法院的判决尚存严重分歧,不仅同案不同判,而且还会混淆村民小组与村民委员会的法律关系、模糊农民集体土地所有权主体。通过梳理农民集体土地所有权与民事责任的法律规定,在扬弃村民委员会承担连带责任或共同责任之司法见解的基础上,可以考虑变革村民委员会设置村民小组的法律规定,彰显村民小组的独立性以及村农民集体与组农民集体的平等性,以改善村民小组农民集体征地补偿款分配纠纷之民事责任的司法审判。     

《物权法》中集体土地权利析论——从土地征收视角的检视

土地征收是《物权法》中的一个重要制度。在我国,土地征收是对集体土地权利的剥夺,但是集体土地所有权主体模糊,集体土地所有权和全民土地所有权地位不平等等问题在《物权法》中并未有效解决,这对土地征收中集体组织及其成员的权利保护不利。为此,要明确农村集体土地所有主体是集体成员共同共有,但又必须结合成员权制度加以生成,以保障团体性权利和个人权利相互为用,保证土地公有性质。土地征收制度设计要建立在国家土地所有和集体土地所有平等基础上,坚持市场化原则,建立集体土地产权可流转机制,贯彻契约精神,并完善土地司法审查制度,确保土地征收制度设计的公正诉求。     

农村集体土地征收与补偿模式的变革

现行农村集体土地征收与补偿模式属于政府单一中心模式,它受制于土地所有权的国有和集体二元分层制度,排斥了农民承包土地经营权的资本化,使得失地农民没有获得应有的收益,且农民土地权利的司法救济途径不畅。基于农村集体土地是其所有权主体农民的基本生活保障和《宪法修正案》、《农村土地承包法》以及《物权法》等相关法律法规对农民合法权益的维护,现行农村集体土地征收与补偿模式亟待进行多中心变革。政府权力、社会权力和市场权力多中心治理的路径,可以实现政府主导、司法救济、社会参与和市场契约的和谐的征收与补偿秩序,是坚持社会主义生产资料公有制下的农村集体土地征收与补偿模式的变革之道。     

征地制度绩效下降与重构

从经济绩效、社会绩效和生态绩效三个方面对征地制度的绩效进行初步分析。与20世纪50年代到80年代初期相比,征地制度绩效明显下降。在市场经济体制和中央财政下放的环境下,中央政府、地方政府和农民之间的权力失衡、农村土地产权模糊和征地程序失范是造成征地制度绩效降低的主要原因,集体土地使用权有限期直接进入土地一级市场之后再收归国有、农村集体土地所有权"人格化"和完善司法救济制度是提高征地制度绩效的主要途径。     

二元制下集体土地房屋征收补偿法治化研究——基于贵州省180件集体土地行政案件的分析

中国土地所有权性质的不同使得房屋征收形成了特有的二元制结构,集体土地上房屋征收补偿在实践中以《物权法》《土管法》等法律作为主要依据已不能满足现实需要。文章通过对2011-2015年贵州省高级人民法院受理的集体土地征收补偿180件二审行政案件的案由、特点、裁判理由和结果进行分析,归纳出集体土地上房屋征收补偿实施中存在的不足,指出行政机关征收执法过程中存在的主要问题,并提出集体土地上房屋征收补偿法治化建构中立法完善、规范执法、强化司法的路径和重点。     

论我国集体土地征收制度之完善

随着城市化进程的加快和公共设施的增加,农村集体土地的征收与补偿已不可避免,土地征收关系到国家、集体及个人的利益冲突和利益平衡,如果征地补偿制度不公平、不合理、不规范,征地不仅会造成财富的损失,还可能激化矛盾。鉴于目前集体土地征收制度存在诸多不足之处,通过对我国相关的法律法规探析,着重分析我国集体土地征收的条件、程序及征地补偿制度等问题,尤其在完善我国集体土地征收的基本构想方面,就"公共利益"范围的可行性思路提出见解。如何在现行法律制度下进一步完善我国农村集体土地征收与补偿制度,是我们迫切需要解决的一个重大问题。