农村集体经营性建设用地入市的难点问题论析

农村集体经营性建设用地入市,面临着理论难题:是转变土地所有制间接入市,还是保持土地集体所有制直接入市,在理论上存在针锋相对的观点主张;面临着实践难题:如何解决入市与征地的矛盾、与城镇化建设的矛盾,如何公平分配土地增值收益,如何应对入市给土地规划和监管带来的挑战。农村集体经营性建设用地入市面临的难点问题多,涉及的利益矛盾多,必须审慎稳妥地探索推进。     

乡村振兴背景下农村集体经营性建设用地入市的困境与纾解

乡村振兴战略对农村集体经营性建设用地的入市提出了平等式权利保护、交易式效率提升、规划式秩序维护、保障式收益分配、完善式配套建设等需求。针对农村集体经营性建设用地入市存在的主体、客体、交易、分配和配套制度等方面的制度困境,需要以乡村振兴战略的需求为指引进行纾解。在主体方面,需要厘清入市流转主体,统一入市实施主体。在客体方面,需要入市征收妥当分置,充分贯彻经营目的。在交易方面,需要统一入市交易方式,明晰入市交易规则。在分配方面,需要厘清政府与集体之间的外部分配和集体与成员之间的内部分配。在配套制度方面,需要促进土地登记确定化、土地规划科学化和利益保障完善化。     

集体经营性建设用地出租的制度完善

《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的修订,将出租确立为集体经营性建设用地有偿使用的方式之一,但是其制度供给严重不足。在明确承租人取得集体经营性建设用地租赁权的基础上,还应当建立健全其登记、期限和抵押等制度。集体经营性建设用地租赁权自租赁合同生效时设立,不登记不得对抗善意第三人。该权利的期限由当事人约定,但是不得超过同类用途的集体经营性建设用地使用权出让的最高期限,期限届满的可以依法自动续期或者申请续期。集体经营性建设用地租赁权可以独立作为抵押财产,抵押权实现时,租赁合同应当依法转让,受让人取得集体经营性建设用地租赁权,抵押权人可以就转让价款优先受偿。     

集体经营性建设用地入市试点的制度探索及法制革新——以四川郫县为例

集体经营性建设用地入市的试点作为我国数十年农村土地改革的一次突破性探索,将我国农村经济体制改革推向了新的高潮。十八届三中全会指明了土地制度改革的方向,十八届四中全会提出的依法治国理念促进和催生了关于农村集体经营性建设用地改革试点工作的开展。国家拟从政策与法律制度层面加大对农村集体经营性建设用地入市的宏观性指导。郫县在试点过程中大胆突出制度设计,形成了一系列相关配套政策,并配合全国人大常委会暂停的法律规范措施,形成特有的试点制度,取得了一定成果。然而,试点过程中呈现出诸多法律问题,则凸显法制革新的必要性。     

农村集体经营性建设用地入市对城乡居民收入差距的影响

基于2010—2019年全国县级层面数据,采用倾向得分匹配—双重差分法,可对始于2015年的“三块地”改革试点之一的集体经营性建设用地入市对城乡居民收入差距的影响进行分析。研究结果表明,集体经营性建设用地入市显著缩小了相关城乡居民收入差距。平均来看,试点地区城乡居民收入差距缩小的比例约为3.95%。通过构造虚拟实验组的安慰剂检验,以及更换政策时期等稳健性检验结果均显示,回归结果与基准回归没有较大差异,表明集体经营性建设用地入市缩小城乡居民收入差距的效应相对稳健。进一步对东、中、西部不同地区和不同大小规模地区的异质性分析发现,在东部和大规模试点县（市、区),集体经营性建设用地入市对城乡居民收入差距的影响不明显,而在中、西部和中规模、小规模试点县（市、区),集体经营性建设用地入市明显缩小了城乡居民收入差距。研究结果对加快构建城乡统一建设用地市场、缩小城乡差距、促进城乡融合发展提供了重要的政策启示。     

集体经营性建设用地入市事后监管制度的变迁：地方探索、改革困境及化解之道

随着集体经营性建设用地入市从试点推向全国,入市事后有效监管问题引发高度关注。加强集体经营性建设用地入市事后监管力度,是土地供给侧结构性改革的重点内容之一,确保土地用途的合规性、合法性,也是目前审慎推进集体经营性建设用地入市工作的题中之义。选择广东省佛山市南海区作为分析对象,运用多源流理论和制度变迁理论构建理论框架考察南海区集体经营性建设用地事后监管制度变迁过程。研究发现,南海区在集体经营性建设用地的入市监管方面进行了数轮改革,针对实践中出现的问题,及时调整政策措施,达成新的政策均衡状态。但目前集体经营建设用地事后监管政策仍存在问题,均衡即将被打破,由此提出完善集体经营性建设用地入市事后监管的优化路径,包括明确监管具体内容;建立农村集体经营性建设用地差异化入市事后监管体系;探索构建“多主体、动态化、智慧化、差异化、精准化、信用化”新型综合监管体系。     

集体经营性建设用地入市流转的法律进路与规则设计

2019年8月26日审议通过了修改的《土地管理法》,新《土地管理法》删去了阻碍集体经营性建设用地入市流转的规定,一些试点地区在集体经营性建设用地入市流转方面的实践创新与规则设计值得肯定。集体土地征收系增加国有建设用地总量的一种法律行为,而集体经营性建设用地流转在一定程度上是对征收局限性及弊端的克服,但两者的同时适用无疑会出现客体范围的重叠,此时应遵循流转优先于征收的原则。集体经营性建设用地入市的客体不限于存量用地,还应包括增量集体经营性建设用地。集体经营性建设用地入市流转中,集体经济组织作为特别法人,应担当出让主体;政府不应作为初次流转收益分配的主体,其对土地增值税的征收应体现在再次流转中。     

农村集体建设用地流转亟待规范

集体建设用地流转是土地市场健康发育的必然结果。本文论述了农村集体建设用地进行流转的客观必要性，分析了流转过程中现存的一些问题，提出了农村集体建设用地流转的改革方向。     

集体经营性建设用地入市存在问题及其对策——以成都市为例

推进集体经营性建设用地入市是我国土地制度改革的重要内容。受国家法律和土地产权制度制约,集体经营性建设用地入市的集体决策机制、土地价格机制、收益分配机制、供后监管机制不健全,抵押融资、农村规划、土地征收、土地整治配套改革滞后。成都市在探索集体经营性建设用地入市方面走在全国前列,推进集体经营性建设用地入市需借鉴成都市经验,从优化制度环境、健全内部机制、完善配套改革三方面构建政策体系。     

集体经营性建设用地入市中的政府环境责任及其实现机制

集体经营性建设用地入市中的政府环境责任有着特定的对象、目标和实现条件。公共信托理论为政府承担入市中的环境责任提供理论支撑。当前,政府在入市改革中的生态保护理念缺失、政府的土地利用规划不合理、入市立法中有关生态环境保护的法律规范缺乏、入市中环境监管体制不完善,由此造成农村环境污染、农业生态破坏等不利后果。因此,应重构集体经营性建设用地入市中的政府环境责任,包括政府环境决策责任、政府环境执法责任和政府环境保障责任等。基于此,在实现路径上,应在集体经营性建设用地入市中践行生态保护的理念、加强入市中的生态保护规划、完善入市中的生态保护立法、健全入市中的生态环境监管体制;在实现机制上,建立集体经营性建设用地入市的环境风险评估机制、环境风险预警机制、突发环境事件应急处理机制以及政府环境问责机制。     

城乡统筹语境下建立农村集体建设用地流转制度论纲

工业化和城市化进程的加快,国家对耕地的严格保护,导致集体建设用地隐性市场普遍存在,全国各地都在进行集体建设用地进入市场的探索.在城乡统筹的大背景下,农村集体建设用地市场要在政策和法律上寻求突破,则须从根本上打破土地制度的二元性;尽快修改现行法律,完善集体建设用地的相关立法及其配套规定,实行集体建设用地的合理、有序流转;保障农民的土地财产权,确保农民获得集体建设用地流转的土地级差收益.     

新农村建设中农村集体建设用地合理流转的新思考

农村土地制度是新农村建设的核心问题.当前,城乡经济社会发展一体化以及维护农民土地权益的迫切需要,对农村集体建设用地使用权流转提出了新的要求.农村集体建设用地合理流转的基本实现路径包括清晰的市场主体界定、合理的权益分配格局和科学的制度规范模式;而制定城乡建设用地刚性约束措施,改革公益征地价格形成机制则可以规避流转后可能产生的利益盲动和制度寻租.     

浅谈我国农村集体建设用地流转的现状及对策探析

针对目前农村集体建设用地流转的现象,文章从农村建设用地流转制度、法律法规缺陷、流转的形式等方面进行分析导致流转的深层原因,并从产权制度、流转主体和收益分配等方面探讨了流转的主要问题,最后就规范农村集体建设用地使用权流转提出了针对性的对策建议。     

农村集体经营性建设用地入市收益分配改革:模式、困境与突破

2020年1月起,农村集体经营性建设用地全面入市。目前学界就农村集体经营性建设用地入市的研究分歧在于以何种方式入市以及如何分配土地增值收益。基于此,本文将农村集体经营性建设用地入市增值收益分配纳入"地权—地租"视角下考察,探寻不同模式下地权变动与土地增值收益分配的互动。从当前试点地区改革来看,各地都进行了有益的探索,形成了一批可复制、可推广的制度成果。但随着改革的逐步深入,农村集体经营性建设用地入市存在着地方政府与农民集体、不同区位土地所有者之间的利益以及集体内部利益都无法做到有效平衡的现实困境。因此,构建农村集体经营性建设用地入市均衡收益分配机制的突破路径,应通过顶层设计明确地方政府参与土地增值收益的分配权,以化解征地与入市的矛盾;试点地区联动改革,实行跨区域土地发展权转让,进而形成统一市场,以化解不同区位土地所有者之间的矛盾;探索入市新模式,同时完善集体内部增值收益分配机制,以化解农民集体内部收益分配矛盾。     

农村建设用地流转和土地产权制度变迁

农村建设用地流转是在农村农业经营用地流转的基础上的又一次农村土地制度变迁.在土地要素跨城乡进行配置的过程中,把农村集体土地制度的内部矛盾从更深的层次上展现出来.农村建设用地流转中的利益主体之间的博弈将推进中国农村土地制度的变革.     

我国集体建设用地产权制度变迁研究

为弥补学界对集体建设用地产权制度研究不足,本文借鉴制度变迁理论,从集体建设用地产权制度变迁的需求动因和供给可能分析入手,对当前制度变迁的进程进行研究,以期对我国农村建设用地产权制度变迁的规律进行总结。     

《土地管理法》修正后集体建设用地使用权的制度构造

修正后的《土地管理法》增加规定"集体经营性建设用地使用权",目的就在于实现和国有建设用地使用权"同权",但如果依据物权法的逻辑,"同权"的目标应该是民法典物权编统一规定"建设用地使用权",而不应该还是《土地管理法》单独规定集体经营性建设用地使用权。集体建设用地使用权作为用益物权应该与国有土地设定的建设用地使用权在客体、设定权利的主体、设定方式等方面遵循相同的物权逻辑。因为行政管制的不同,集体建设用地在权能限制和收益分配等方面均表现出特殊性,既涉及私权指向的私益,也涉及公权力指向的公益。     

集体经营性建设用地入市的现实困境与理论误区——以“同地同权”切入

允许集体经营性建设用地与国有建设用地"同地同权""同等入市",进而建立城乡统一的建设用地市场,是当下和未来一段时期我国农村土地产权制度改革的方向。如果不对土地的用途管制、规划条件和使用方式进行具体界定,将难以实现"同地同权",也会夸大市场机制在集体经营性建设用地"一级市场"形成中的作用,进而催生土地食利阶层。由此折射出学界讨论方式的不足:不应从抽象原则出发讨论问题,而要回到现实世界,强调土地的通途管制、规划条件和使用方式的差异性,以及关注差异性所带来的可能后果。