机制创新在土地资源向资本转化中的作用

土地市场经营机制的选择，是土地资源向资本转化过程中绕不开的问题事实证明，由于各种交易成本的存在，政府———市场的最优配置模式，可以护公平竞争，降低市场交易成本，实现土地资本的最大化；政府—市场的不配置模式，一方面将诱发行政权寻租，致使国有土地资产在资源向资本的化中流失，另一方面将诱发市场投机，致使经济在高风险区运行。四川省乐山市作为原国家土地管理局土地使用制度改革联系点，自１９９年清理土地隐形市场始，政府推行土地有偿使用增加了城市的投入，城市当时的５平方公里扩大到现在的２５平方公里，但是政府低价…     

土地收购储备风险与对策分析

在经营城市中,经营城市土地是重要内容。而土地收购储备制度是经营土地工作的关键。作为政府经营土地资产较理想的工具,土地收购储备的好处主要表现在:合理调控土地价格,加强土地集约利用;为国有企业的改制、保障人员分流提供资金支持,维护社会稳定;依法规范土地市场,防止国有土地资产流失;通过储备土地的出让、转让所获得的巨额收益,增加城市建设资金等。因此土地收购储备制度正在各地蓬勃展开和不断发展。为了进一步深化土地收购储备工作,规范其运作和管理,使其健康快速发展,加强对土地收购储备管理运作规律的研究,特别是对土地收购储备中…     

城市土地资源优化配置的思考

城市是人类经济活动最集中的地域,是各类生产要素最活跃的地区.城市土地资源作为城市经济活动必不可少的要素之一,具有极其重要的地位.目前我国城市国有土地管理较为混乱,土地市场不发育,隐形交易严重,土地资产通过市场配置的比例不高,透明度低,闲置土地大量存在;随意减免地价,挤占国有土地收益的现象严重.这些不仅导致国有土地资产的大量流失,不利于国有土地的保护和合理利用,容易滋生腐败,而且导致土地利用不合理,效益不高,严重影响了城市及城市经济的持续发展.因此,加强国有土地的监管,实现城市土地资源的优化配置,已成为当前一项紧迫的工作.     

经营城市的现代理念与制度基础

近年流行的经营城市理念,属中国城市化理论范畴,包括市政设施产权或经营权、土地使用权、公共设施冠名权等多项内容.但是,由于土地是城市公共产品的载体,以及城市土地资源不可再生的特征和土地资产在城市资产中所占的绝对份额决定,经营城市土地始终是经营城市的核心内容.经营城市理念认为,城市是政府经营性的公共资源,城市政府以业主的身份将城区的土地、基础设施、公用服务设施等资源及资本推向市场,通过城市资本运营,实现城市投入产出的良性循环,以加快中国城市化进程.     

深圳特区城中村土地收益的理论探讨

城中村经济利益的来源于村民手中持握的土地,并由土地带来了庞大的经济收益。而在城中村发展的20余年中,虽然过程中发生了如1992年的城市化改造之类的大变动,但集体和村民拥有的土地无论在使用权还是所有权问题都没有得到有效的解决。虽然土地产生经济收益的源泉是各方在城中村及城市附近土地上的投资,但城中村的土地问题是一切问题的核心。一、城中村土地收益现状城中村土地收益由两部份组成。一部份是村民住宅房的出租,另一部份是股份公司的土地收益。据笔者调查,在2000年,村民住宅房屋只有极个别的在7层以下,最高可达12层。基底面积在100…     

工业用地招拍挂当前出现的新问题及对策

国务院去年8月底发出《关于加强土地调控有关问题的通知》,明确规定了全国工业用地实行招拍挂方式供地,制定最低价保护。从而有效地制止了一些地方过去工业用地采取低价协议出让、人为操纵,导致政府收益大量流失、土地市场秩序被扰乱的现象继续存在;在全国规范了用地的供地方式和相关条件;促进了土地市场的健康有序发展;遏制了个别地方党政领导以损失土地资产资源为代     

刍议加强城市土地资产管理

土地是人类生存发展的最基本条件之一.城市土地是指城市区域内陆地和水域以及地上、地下的空间总称,它既是城市一切社会经济活动赖以生存的载体,是城市社会经济发展的必要前提,又是城市的重要资产.随着我国城市化进程的加快和社会主义市场经济的发展,各级政府部门和有关专家积极探索如何让有限的土地创造出更大的效益.大连最早提出城市经营理念,从盘活存量土地、加强土地资产管理入手,取得巨大成功,现在全国已有200多个城市相继开展了城市经营的试点和探索[1].城市土地资产在城市发展中发挥着越来越重要的作用.     

加强土地资产管理 推动城市建设发展——对泸州市纳溪区土地资产运作的思考

土地是城市发展诸要素中的第一要素,是城市经营中的最大资产,也是政府最大的财富。经营城市,首先要做好城市土地资产经营这篇大文章,使土地资源的资产价值真正得到体现。根据泸州市纳溪区的实际,我们主要做好了以下几方面的工作。一、转变观念,统一认识,建立机构,科学规划,是经营好土地资产的的前提(一)转变观念,统一认识2001年,区委、区政府一班人充分认识到土地是不可再生资源,是城市发展诸要素中第一位的要素,是城市最大的资产,也是政府最大的财富,经营城市就要首先做好土地资产经营这篇文章,由区政府垄断土地一级市场,树立经营土地资产…     

加强地价管理,提高土地收益

近年来,全国各地经营土地的呼声日高,土地收益急剧增长,成为城市财政收入和建设资金的重要来源.市场化的、科学合理的地价是经营土地收益可持续的和最大化的前提条件.但是由于我国地价管理一直比较混乱,使政府应得的土地收益难以实现,土地收益潜力远远没有发挥出来.因此,研究地价与土地收益关系,通过地价管理提高土地收益就显得十分必要.     

土地规划政策对区域经济调控的内在机理分析

土地既有资源特征,也有资产特征,既是区域经济的载体,又对区域经济起宏观调控作用.长期以来,我国对土地政策在经济调控中的作用研究落后于实践,政府把保护土地资源、实现国有土地资产收益最大化作为土地利用规划的主要目标,弱化了政府作为土地政策的直接制定者和土地市场调控者的角色,忽视了土地政策是一种调控区域经济发展的政策工具,土地不论是作为资源特性或作为资本特性的作用都远没有充分出来.因此,加强对土地政策在区域经济中调控作用研究是当务之急.     

我国城市土地产权制度建设的基本思路

一、我国城市土地产权制度的基础 一个国家和地区的土地产权制度,决定了这个国家或地区的土地所有权能否实现,而且影响着地产市场的发育、运作状况以及土地资源的配置等.     

美国土地财政收入发展演化规律对上海的启示

美国土地财政收入发展演化从建国至今可以分为四个阶段：土地财政收入从中央向地方转移、从土地资产性收益向土地税收收益转移、土地财政收入占总财政收入比例先递减再到基本稳定、土地财政税收收入以财产税为主。该演化规律对上海的启示是：土地的资产性收益是历史的必然产物,应该客观看待土地财政这一现象,但要注意其又是阶段性的;上海市试点房产税是必然的选择并恰逢其时;上海市土地财政应该积极探索“两条腿走路”;将土地财政逐步向地方政府转移,使之成为地方政府财政收入的主要来源;简化与土地有关的税种并且加大对不动产保有环节征税。     

集体建设用地入市的收益分配规则研究

目前,我国各试点城市积极推进集体建设用地入市,其面临的核心问题是集体土地的收益分配问题。各试点城市存在:在法律制度设计上,集体土地所有权主体虚化;在外部收益分配机制上,调节金法律性质、基数不确定;在内部收益分配机制上,资产监督不到位、民主决策不充分、收益的长期性也有待加强。因此,需要健全集体建设用地入市的法律法规,完善入市收益的分配机制,加强入市收益的监管机制,建立入市收益分配的税收机制。     

上海批租地价分析

地价在土地批租中十分重要,它涉及到土地所有者和土地使用者双方的利益。地价高了,土地使用者无利可图,就会影响土地批租的发展;地价低了,土地使用者会得到暴利,而土地所有者(在我国城市土地的所有者是国家)应该从土地上得到的收益就会流失。所以,对批租地价要作分析。     

国有资产隐性流失的博弈分析

对于因国有企业管理不善、缺乏有效的激励机制等原因导致的国有资产的显性流失，政府可以通过统计方法记录和控制，但对于在国企改革中由于人为操纵导致的“国有资产隐性流失”，政府监管难度就要大了许多。一方面，政府进行监管的技术难度大，成本较高；另一方面，政府监管部门对国企的隐性资产流失难以发觉，难控制，而且防不胜防。在我国，政府监管和管理国有资产的行政机构是各级国有资产监督管理委员会（简称“国资委”）。近年关于国有资产流失有很多的争论，     

城市国有土地资本运营初探

土地不仅是资源，更是资产和资本；土地不仅是城市空间和城市功能的载体，还是城市经营的核心。城市国有土地资本（以下简称国有土地资本）是政府掌握的一笔巨大财富，既是城市立足之本，又是城市建设资金来源。如何利用经营手段运作国有土地资本，实现土地资本效益的最大化和整个城市社会经济的协调发展是各地政府面临的一项重要任务。一、国有土地资本运营的概念资本是能带来剩余价值的价值，是永久的会自行增大的价值。马克思认为，任何物品要具有价值，就必须是用来交换的人类劳动产品。我们现在所利用的土地，经过了人类长期的开发利用…     

征地制度改革和创建和谐征地新机制的思考

党的十八大报告明确要求:"改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例"。"促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置"。这意味着推进征地制度改革已刻不容缓,是完成全面建成小康社会目标不可逾越的一项重要工作任务。我国现行征地制度暴露出的问题我国实行两种土地所有权制,一种是国家土地的所有权,一种是农村集体土地所有权,而《土地管理法》规定各项建设必须申请使用国家所有     

关于国有城镇土地产权经营的思考

产权是指人们围绕或通过财产而形成的经济权利关系，其主要包括狭义的所有权、占有权、支配权和使用权，即人们通称的“四权”，根据所有者拥有产权的完整性或残缺性，又可以把产权分为私有产权、共有产权和国有产权三种形式。鉴于中国的城市土地产权属国家所有即国有产权情况下，中国也相应的形成了一套城市土地经营使用制度。一、中国城市土地使用状况和趋势新中国建立以后，针对城市土地不同性质的所有权形式，分阶段分步骤，采用多种形式，逐步实现了中国城市土地国有制。在此后的３０年中，土地使用者获得无偿划拨土地成为唯一方式。随…     

城市建设征地中的博弈分析

城市建设中对周边农村集体所有的土地进行征用,在此过程中出现很多问题,影响了建设的正常进行。征地过程中涉及多个主体,其中地方政府和村民集体是最重要的主体。征地矛盾产生的根本原因是对征地建设后增加的收益的分配机制不合理,各主体为了各自获得最大收益,彼此之间进行着各种博弈行为。由于村民在此过程中处于不利地位,自身利益往往会受到损害。系统分析影响主体间博弈的因素,制定合理的相关制度,是有效保证村民利益的根本途径。     

土地投机的形成机理及其防范对策

随着我国土地有偿使用制度改革的逐步深化,土地特别是城市土地的资产性越来越被人们所认识,由此也引发了少数人对土地流转中土地收益的追逐.在我国土地市场体系不完备,各项制度和政策正处在转型期的情况下,土地投机活动大量涌现,这给我国的土地市场造成了很大的冲击,甚至影响到整个国民经济平稳运行.