构建农村宅基地房屋征收补偿利益公平分配机制的法律思考

如何公平分配补偿利益已成为地方政府对农村宅基地房屋进行征收与拆迁问题的焦点。按照我国相关法律的规定,房屋补偿利益归房屋所有人,宅基地补偿利益归农村集体经济组织,但实际征收中,一些地方政府往往将全部补偿利益归于房屋所有人。集体土地的合有性质及社会基本善理论决定了对农村集体组织成员以人口为基数分配补偿利益的公平性与合理性,公平分配的关键是要区分宅基地补偿利益中的基本居住利益与超额利益。     

宅基地置换增值收益分配——基于J市的案例研究

本文首先构建了地方政府-农民的宅基地置换决策模型,对宅基地置换的实现条件和收益分配进行理论分析,并计算出政府和农民的行为界限,利用J市"宅基地换房"的实践,对宅基地置换中地方政府-农民的宅基地置换决策理论进行验证.文章认为农民按照面积获得的补偿价格比例是宅基地收益分配的关键所在,并且通过对J市宅基地增值过程的分析,文章进一步指出在农民被排除在金融、土地市场两个市场之外的情况下,地方政府、农户追求利润最大化的结果是地方政府低成本占用农民宅基地,不利于耕地质量保护,农民也不可能过上"城里人的生活".     

农村宅基地节约集约利用中的法律问题研究

在人多地少的现实面前,存量建设用地必须向节约集约化利用方向发展.而农村宅基地粗放利用的传统,使其成为集约化利用的重点.在集约化利用的探索中,目前主要存在三种模式,即政府出资征地拆迁模式、地方政府与村集体共同出资建设农民公寓的村改社区模式、村集体自己出资的自我改造模式.这三种模式各有利弊,从尊重农民宅基地的土地物权、保障其经济利益的角度出发,地方政府应当着力做好提供规划服务、跨村协调、招商引资、环保把关等工作.对地方政府参股投资的,应规定刚性的占股比例;对地方政府提供融资服务的,应当限制其利率水平;对历史遗留的拆迁安置房的产权问题,也应当逐步解决.     

"宅基地换房"模式的法律思考

"宅基地换房"模式已在我国许多地方推行,制订配套的法律法规已越来越迫切."宅基地换房"亟需解决的法律问题涉及土地管理法、土地整理法、价格法、物业管理条例等法律,需构建配套的法律以明确"宅基地换房"模式的适用范围,适用条件,复耕制度,换房中农民、集体、政府、投资单位的权利义务,换房后对房屋的物业管理等制度.     

多元主体利用宅基地合作建房的权利配置——以“三权分置”为实现路径

对于多元主体利用宅基地合作建房的权利配置,既要保障多元主体的合法权益,激活城乡要素市场,同时也要平衡多重制度目的,防范制度风险,防止城镇居民、社会资本等以合作建房为名义买受宅基地使用权。本集体内部成员之间利用既有宅基地合作建房并分配房屋时,不受“一户一宅”规则的限制。在房地分离主义下,房屋与土地均为独立的财产,宅基地使用权、租赁权等均可成为房屋所有权的土地权源。非本集体成员与农民合作建房时,应以宅基地“三权分置”为架构,采取“土地所有权+宅基地使用权+宅基地租赁权”的法权结构,由农户保有宅基地使用权,非本集体成员依据合同取得房屋所有权和一定期限的宅基地租赁权,并可办理不动产登记。     

我国农地非农化收益分配中的博弈分析

目前,农地非农化过程中的各利益相关主体围绕农地非农化收益分配进行利益博弈,其结果是农民很难公平分享农地非农化收益。在农地非农化收益分配中,相关利益主体包括中央政府与地方政府、本届地方政府与下届地方政府、地方政府之间、地方政府与农村集体组织、地方政府与土地开发商、农村集体经济组织与农民等,它们围绕收益分配采取不同的对策进行利益博弈。从根本上讲,应更加重视和提高农民在其中的分享份额,使我国新型城镇化之路更加和谐。     

创新盘活城郊闲置宅基地：农民意愿与影响因素

城郊地区建设用地资源稀缺,进一步盘活闲置宅基地意义重大。由集体经济组织统一盘活村庄闲置宅基地,不但可以降低农民宅基地利用的不确定性和交易成本,还可以发挥规模优势提升宅基地价值,但这一盘活闲置宅基地模式的开展要以农民意愿为前提。研究在理论分析的基础上,基于上海市3100户农户调查数据,考察农户宅基地利用状况以及对将闲置宅基地使用权与处置权流转至集体经济组织统一盘活的意愿与影响因素。研究表明：近一半的样本农户宅基地房屋自住面积小于实际面积,存在再利用潜力;48.58%的农民愿意将宅基地使用权流转至村集体统一利用,44.26%的农户愿意将宅基地处置权交给村集体;拥有商品房的农户以及非农就业农户将闲置宅基地交由村集体统一盘活的意愿更高。此外,可通过建设农村养老社区为农民宅基地的释出及交由村集体统一盘活利用创造条件。     

宅基地房屋买卖的困境破解：以占有保护为核心

在合同业已履行,买受人已占有宅基地房屋的前提下,城镇居民购买宅基地房屋用于生活居住,该宅基地房屋买卖合同应认定为有效。这并不违背禁止土地投机的政策目的,也未违反公共秩序。诚实信用原则既能成为分析合同有效的解释依据,也可基于结果的实质不正义,通过个案规范加以论证适用。在认定合同有效的前提下,买受人对宅基地房屋的占有是基于债权的占有,其性质是一种具体的财产利益,这种基于完全正当权源的占有足以对抗出卖人的返还请求。买受人继续占有宅基地房屋,出卖人仍静态保有宅基地资格权与宅基地使用权,只是在房屋未灭失或未拆迁前,出卖人的现实利益无法得到具体实现。从这一角度来说,农民在宅基地房屋上设定无身份限制的居住权可成为未来盘活闲置宅基地资源的有效方式。     

宅基地“三权分置”政策的经营型居住权实现路径

宅基地“三权分置”政策,是以宅基地的经济利用为指向的制度改革,而突破了人役属性限制的经营型居住权可以成为落实宅基地“三权分置”政策的权利路径。宅基地“三权分置”政策的经营型居住权实现路径,通过集体的同意权与收益分配权落实集体所有权,通过农户的资格权协调宅基地的身份性与经济性的关系,通过经营型居住权放活宅基地和房屋的使用权。宅基地“三权分置”政策的经营型居住权实现路径,不仅满足了农户经营宅基地和房屋的需要,而且在集体所有制的框架内妥帖定位了集体所有权和农户资格权,是符合农村集体产权制度改革内在要求的制度设计。     

农村宅基地使用权的取得方式与政府监管

农村宅基地使用权属于用益物权的范畴，是指他人为了自建房屋，占有、使用集体土地的权利。宅基地使用权的申请取得是基于村民身份，与集体成员权密不可分，也可以通过继承、买卖、赠与等流转方式取得。政府要对宅基地取得过程中的行为加强监管，既要保障村民合理使用宅基地的需要，又要防止宅基地过分扩张而损害社会公共利益。     

能力建设促进边疆少数民族失地农民社区发展

如何运用恰当的公共政策,增强能力建设,推动边疆少数民族失地农民社区可持续发展,维护社会和谐与稳定,是一个重大的现实问题。Z村和K村是能力建设存在诸多差异的丽江市城区纳西族失地农民社区。从对Z村和K村发展的经验研究来看,集体经济发展、社区自治组织、社会资本、文化建设等因素与能力建设紧密相关。所以政府可以运用生产性社会政策,采取支持集体经济发展、培育社区自治组织、促进社会整合、加强文化建设等途径,扩大村民在经济、政治、社会和文化等层面的参与性,提升可行能力,促进边疆少数民族失地农民社区可持续发展。     

马克思主义经典作家的农民流动思想及其当代价值

经过对马克思主义经典作家关于农民流动思想的梳理,发现马克思主义经典作家的农民流动思想,主要集中在对农村劳动力过剩、城市化、农民工的异地转移与本地转化、农民有序流动等问题的论述上.根据马克思主义经典作家的农民流动思想,了解当前农民群众实情、努力搞好特色城镇化建设、注重异地转移与本地转化两手抓、切实提高农民素质,是破解当前中国农民流动难题的重要举措.     

城乡统筹发展背景下土地集体所有权实施现状及制度重构

农村土地集体所有权在城乡统筹配套改革区农民土地极大赋权及土地流转频繁情况下,面临传统农民集体经济组织瓦解、集体组织管理权能被压缩和削减等一系列困境,解决问题的关键在于分地区、有条件地实施集体土地股份合作社试点改革制度,于内部明确农民集体的主体地位及设计合理的法人治理结构,以实现农民集体的意志顺利表达,于外部提供法律支持和监督机制,防止国家公权力的侵袭,以最大限度利用土地资源及实现农业生产效益的提高。     

农地产权、合约选择与制度变迁:一个有关农地租约的历史逻辑分析

本文着重讨论了中国农地产权的性质.正是农地产权的集体性质、地方政府的政策偏好、人-地比例关系、农地交易的商业化程度等诸因素决定了农地租约的不同形态.并比较了"马克思-恩格斯范式"与"杜润生-林教夫命题"所展现出来的制度变迁的历史趋势.与中国的工业化和城市化的路径相吻合,联合产权的租约形式或者合作经济是应当而且必然被选择的.     

失地农民权益流失成因及防治措施

改革开放以来,随着我国城市化和工业化步伐的加快,农村集体土地大量被征用,并产生了为数众多的失地农民。由于土地产权模糊、"公共利益"界定不清及价值衡量的不对称等原因,农民失去土地后,面临着一系列的问题,失地农民的生活风险凸现。明晰土地产权、尊重农民意愿、完善法律法规及增加失地农民人力资本投资等是解决失地农民问题的有效途径。     

现有土地制度下增加农民财产性收入的挑战与路径

目前在我国农民的四大收入来源中,财产性收入的比重较小,土地是农民最重要的资产,让农民通过土地财产权利获得财产性收入,进而增加农民的总体收入是当务之急。我国农民的土地财产权利包括承包经营权、宅基地用益物权、集体资产股份占有权。在农民利用各种财产权利增加财产性收入时会面临一些挑战：我国农村地区出现分化,分化为城中村、城市郊区村、远离城市的农村地区;土地集体所有权的虚化与委托代理问题;土地要素自由流动的限制。目前我国的土地制度是一种保守的制度安排,有利于维护社会稳定,避免了贫民窟的出现,但不利于要素的自由流动和资源优化配置。要探索出一种有利于增加农民财产性收入,有利于农民转为市民的合理的土地制度。把增加农民财产性收入与发展现代农业、城镇化结合起来。     

促进房价合理回归的对策建议——以山西省为例

近年来,我国部分城市房地产价格畸高和上涨过快已成为普遍性问题。本文以山西省城市房地产市场为例,在对2011年各类住房需求量和实际建设量进行分析研究的基础上,提出2012年房价调控的具体目标和对策建议：坚持和完善房地产调控政策,加大住房建设投资,合理确定各类住房的比例结构,继续推进保障性安居工程建设力度,探索利用集体建设用地建设公共租赁住房,从而促进住房价格合理回归。     

我国经济欠发达地区农村社会养老保险制度的构建

与发达地区相比,我国经济欠发达地区农村养老保险发展十分缓慢,覆盖面极其有限。实际上,经济欠发达地区的农民最需要社会养老保险,因为他们的基本生活需求没有保证,这些地区未富先老特征更为明显,传统的保障功能在弱化。然而,源于农民收入低,增长慢,支付保险费的能力弱;集体经济薄弱,无法为农民养老保险提供资金支持;地方财力单薄,难以全面提供以政府为主的养老基金融资;经济欠发达地区农民获得社会养老保险能力又最弱。为此,应将经济欠发达地区农村社会养老保险作为建设覆盖城乡居民社会保障体系的推进重点,变政府扶持为财政拨款,并向经济欠发达地区倾斜;大力进行宣传教育,让农民充分了解参加社会养老保险的必要性。     

对“公司＋农户”组织模式的反思

本文对当前我国“公司＋农户”组织模式困境作了较为深入的剖析。一是对公司和农户签订的契约环境进行分析,找出“公司＋农户”组织困境产生的根源。二是对履约过程中的障碍进行分析,找出“公司＋农户”组织运行的困境。结合我国实际提出了“公司＋农户”组织模式改进的建议：通过提高农户的组织化程度,构建有效的治理结构,摆脱集体行动逻辑的困境;扩大农户生产规模,提高自我履约能力;双方建立起真正的利益共享机制;政府体制进行改进和互补性制度的安排。