破解物业管理难题，浦江名苑小区业主自治

物业管理涉及千家万户的利益,关系到社会的和谐稳定。笔者了解到,目前物业管理存在管理服务难、收费难,这已成为社会的通病。究其原因,一方面是因为物业服务企业服务不规范;另—方面是业主法律意识淡薄,只讲权利、不尽义务。由此造成物业服务企业收不到物业费只好降低服务质量,业主对物业服务企业服务不满意便~4＇-J物业费的恶性循环,最终导致老小区物业管理几乎瘫痪、新小区物业服务企业与业主间矛盾纠纷不断,甚至物业服务企业因收不到物业费一走了之、使小区物业管理陷入瘫痪。那么,如何破解小区物业管理难题,日前,笔者来到声名鹊起的江苏省大丰市浦江名苑小区,探索业主自治成功背后的秘诀。     

医院等医疗机构对患者及相关人员的安全保障义务探析

医院等医疗机构是提供医疗服务同时也是经营活动的场所,根据法律规定,在提供医疗服务的同时也对前来寻求医疗服务的患者及其他相关人员负有人身及财产方面的安全保障义务.对医院等医疗机构所应当承担的安全保障义务及其特殊性进行了分析论证,指出医院等医疗机构未尽安全保障义务责任认定的特殊性.     

物业企业如何平稳退出小区管理

物业管理是物业公司接受业主委员会委托对小区实行物业管理服务的一种有偿服务，是业主委员会与物业企业之间的一种民亨合同关系，是市场规则下的双向选择，是市场行为，不是终身服务。因此，就存在物业企业退出小区管理服务的问题。从天津市河东区近年的物业管理情况看，先后有20余个物业企业退出小区物业管理，     

200个小区里的“一体化”实验

福建省泉州市丰泽区共有住宅小区200多个，物业服务企业150多家。目前，社区各类组织和物业服务企业关系不顺，特别是物业管理责任不清、物业服务企业从业人员服务不到位，以及业主委员会组建和运作过程中的不规范行为等问题，不时激化社区内各类组织间的矛盾，影响群众生产生活，不利于社区和谐稳定。为此，丰泽区提出“一个核心、四位一体”（以社区党组织为领导核心，以社区居委会、社区工作站、业主委员会、物业服务企业为一体）的社区管理新模式，进一步理顺社区党组织、居委会、社区工作站、业主委员会、物业服务企业的关系，为社区居民提供优质高效的服务，有力地促进了和谐社区的建设。     

高空抛坠物致害中物业侵权责任适用要点

《民法典》第1254条实质性变动之一为增设物业服务企业等建筑物管理人侵权责任,物业企业作为建筑物管理人中典型代表,对其增加必要的法定安全保障义务可促成物业企业、可能加害的建筑物使用人内外联防的监督体系。但高空抛坠物致害事件有其特殊之处,在适用规则时不应忽视审查抛坠物来源、致害物致损形式等内容,梳理责任主体在认定上可能存在的复杂情况,严格以规则第一款致害情形的出现作为物业服务企业侵权责任适用的前提。     

物业服务合同的特征

物业服务合同是一种新型的民事合同 ,具有特殊的主体、客体 ,而且在它的订立过程中还存在着复杂的代理和被代理关系。物业服务合同对于促进物业服务的健康发展以及保障业主与物业管理企业的合法权益都有重要的意义。     

业主欠缴物业费，侵害谁的权益

经常有物业公司抱怨，业主欠费太多，导致企业经营困难并难以提供令业主满意的物业服务。业主欠费一物业公司服务欠佳一更多业主欠费，这个问题在很多小区都会遇到。于是，有一种观点渐渐被广为传播：欠费业主侵害的是缴费业主甚至全体业主的合法权益。     

“物业费如何收”需要契约明晰化

这边物业要提价，那边业主却不认同，因为物业服务与收费无法谈得拢，而导致物业与业主之间的矛盾与对立的情形，现实中并不少见。这·突出问题的根源正在于现行的物管服务条款与收费协议太过含糊，不够明晰。物业纷争的起因常常始于对一些物业问题责任的认定。于是，业主拒缴物业费，往往是以物业公司未能兑现承诺为由，而物管公司则又以业主拒缴费用而提供更差的服务，最终矛盾走向恶性循环，直至崩盘。     

“信义治理”小区蝶变的治理密码——“信托制”物业服务模式的实践

商品房住宅小区是我国住房分配制度改革后的新生事物,体现了城镇住宅制度的深刻变革。商品房住宅小区在管理上一般都采用了选聘市场化机构即物业服务企业提供“物业服务”管理模式并由业主大会选举业主委员会进行监督。然而,想象中的美好往往在现实中事与愿违,商品房住宅小区的治理问题层出不穷:物业服务企业注重追求利益最大化降低服务品质、部分业主以拖欠物业费的方式对抗糟糕的物业服务质量、小区公共部分的收益长期被物业服务企业侵占、业委会履职不到位、邻里关系疏离等,“小区病”俨然成为业主不愿意面对但又必须面对的问题,对商品房住宅小区治理的呼吁和企盼也应运而生。     

新政是否能解社区物管之难

自1998年以来，居民住房被全面推向市场，住宅小区的商品化，促使物业服务以专业化、社会化和市场化的模式进入社区。然而与此同时，物业与业主的纠纷一直呈上升趋势，据有关数据显示，近年来，老百姓对物业服务企业的投诉几乎占房地产总投诉的85％，而且还有不断上涨的趋势。物业服务好不好，物业收费高不高，小区公共设施管理如何等一系列问题都成为积聚矛盾的焦点。     

业主应当如何监督业主委员会

提起“业主维权”这个词,人们通常认为是指住宅区的业主向开发商或其聘用的物业服务企业维权。比如,希望公开物业费的收支和使用情况,希望改善物业服务水平,以及解决停车位、会所、幼儿园等配套的纠纷。往往伴随着这些维权行动,业主们会顺势成立业主大会,选举业主委员会。尤其是与物业服务企业矛盾不可化解的时候,     

业主最该关心物业管理哪些事

2012年11月，辽宁省沈阳市共20个小区邀请业主参与了“小区物业服务满意度”调查。调查结果显示，业主最关心的三项服务是安保、卫生及如何解决业主投诉，而业主认为服务到位、人员素质高比物业费便宜更重要。事实上，业主们在调查中最关心的，恰恰是物业服务的基本内容。就如一位业主所讲的，“如果垃圾都不及时清理，那物业最基本的工作都没做好。”     

论建筑物区分所有权之剥夺——基于对群租等现象的思考

建筑物区分所有权的剥夺系对违反义务的业主所采取的最为严厉的措施,这一制度在德国、日本和我国的台湾地区均有相关规定,我国《物权法》未规定这一制度。但在现实生活中,存在着业主私自拆除承重墙等严重危害建筑物安全的行为,仅靠现行法律规定的法律责任无法规制和惩罚上述行为,以保障其他业主的人身财产安全。建筑物区分所有权的剥夺这一制度具有可借鉴性,我国立法若将其引入,能够完善我国立法的不足。     

物业服务业可持续发展的制约因素分析与对策研究

阐述了物业服务业可持续发展的特征。制约物业服务业可持续发展的外部制约因素包括经济发展水平、政策法规执行力、业主认知度与满意度;制约物业服务业可持续发展的内部因素包括物业服务企业服务与管理水平、企业核心竞争力、房地产开发企业开发能力与服务水平。提出了物业服务业可持续发展的对策。     

物业“满意度调查”的含金量有多高

作为物业服务合同的甲方乙方，业主和物业公司都关心物业服务能否让业主满意，而评判业主满意与否，通常会有两个指标：其一，就是物业费的主动缴费率，满意的业主占大多数时，缴费率一般也不会太低；其二，就是业主满意度调查的统计分值。     

追缴物业费，有些招别用

物业费收费难,一直是一个困扰着物业管理行业的问题,虽然《物业管理条例》对欠费业主做出了“违反物业服务合同的相关约定,业主逾期不缴纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉”的规定,2003年11月,国家发改委和建设部共同颁布实施的《物业服务收费管理办法》也有相应的规定,但物业管理企业—直缺乏有效的催缴手段,     

谁来为业主委员会解“难”

作为业主,要想有效地利用《物业管理条例》维护自己的权益,最重要的是成立业主委员会。因为业主委员会是业主大会的执行机构,代表业主与物业管理企业签订物业服务合同,不但要了解业主和物业使用人的意见和建议,而且还要监督和协助物业管理企业履行物业服务合同,因此其作用十分重要。然而,笔者认为,组成业主委员会在操作层面上还存在着现实困难,需要一段时间来摸索。按规定,成立业主委员会要由所在街道办事处牵头、组织和指导。可目前的街道办事处从人员的组织上、对物业管理的倾斜上还没有做好充分准备,加之到底找什么样的人牵头,怎样组织,…     

论物业公司对业主的安全保障义务

设立物业公司对业主的安全保障义务,符合现代民商法的基本精神和世界立法思潮。物业公司违反安全保障义务应承担的责任形式主要有直接责任和补充责任两种,对其应采取过错责任的归责原则。     

巧借联席会解决社区纠纷

当前，物业管理小区内出现许多矛盾纠纷，包括业主与物业服务企业、业主与业主委员会的矛盾纠纷以及业主委员会换届选举等问题，一些问题是由于管理服务不到位发展到集体上访，严重影响了社区的和谐稳定。要想解决这些问题，单纯依靠物业管理行政主管部门协调是非常困难的。因此，要充分利用社区管理的优势，     

物业与业主矛盾缘何“水火不容”？

领了房屋钥匙，—直未装修和入住，也没有享受任何物业服务，物业公司却收取全额物业费。近日，内蒙古市民张先生遇到了这样的规心事。 —按理说，业主应该享受服务才支什费用，从未入住却收取全额物业费不仅不合理，也缺乏人陆化。现实生活中,物业与业主之间存在着种种矛盾，主要源于对彼此关系缺乏清晰的认识，物业与业主之间不妨重新定位，厘清彼此关系。