房屋预售合同确认无效后的法律责任

预售房是指房屋开发商对将要投资建设的商品房 ,在履行了一定审批手续并实际投入一定比例的投资后 ,在实际建成之前出售 ,由买方预交全部或部分房款 ,由房地产开发商按照预售合同统一建房的行为。预售房的主要特点就是先交线后交房 ,双方的权利义务产生的时间不一致。因此 ,从房屋预售合同订立时起买卖双方的地位便不对等 ,合同的履行在很大的程度上依赖于开发商的商业信用 ,从而存在许多问题 ;其中最主要的问题是合同适当履行率低 ,不履行合同或不适当履行合同以及合同无效的纠纷相当多。《中华人民共和国民法通则》第五十条规定 ,违反法律…     

购房后悔定金能否拿回

在目前房地产市场的交易中,开发商一般要求购房者先付定金。很多购房者会认为,一旦下定,如果最后不能成交,预交的定金就肯定拿不回来。其实不然。在有些情况下,购房者是可以向开发商拿回定金的: 一、如果开发商没有取得《房地产预售许可证》,根据《合同法》无效合同的处理原则,不论双方是否签订《认购协议》,也不论双方是否约定定金退还事项,开发商都应五条件退还定金给购房者,     

签阴阳合同避税 险些吃了哑巴亏

为了避税,卖房人张女士与买房人李先生签订了两份房屋买卖合同。可合同刚签完,李先生就将张女士告上了法庭,以重大误解为由,主张按照备案价格购买房屋。法院对此案作出判决,驳回了李先生的诉讼请求。案例去年10月份,李先生与张女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定张女士将其所有的一套     

商业地产“售后包租”VS.“买卖不破租赁”规则——兼评我国《合同法》第二百二十九条

近期,全国各地出现很多开发商以售后包租形式拆零销售未竣工商品房屋的情况。这种房屋销售模式引发了两个重要的法律问题:一是开发商与房产承租人之间所签署的房屋租赁合同之有效性问题;二是房屋租赁合同签订以后,如果开发商以售后包租形式将该房产转让给不特定主体,承租人是否有权解除租赁合同。本文将以一起真实案例为研究出发点,对上述两大问题进行深入探讨和分析。     

商品房的保修期

正购房者接收房产时应要求卖方陪同实地察验,看房屋结构是否变动,是否按合同要求进行维修改造,有关文件是否符合规定、齐全等。只有购房者对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙,开发商的交付义务才算履行完毕。即使购房者不掌握上述专业验房方法也没关系,因为所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前,为了减少将来自身的麻烦或纠纷,他们已代购房者对小区所有房子进行了     

转让房产需经开发商同意吗?

我看中了一套房屋,明年10月交房,原来的购房者将该房转让给我,需要开发商同意吗?张孝雅回复:期房转让分为两种。一种叫预订权转让,转让性质属于预订合同的转让,依法应征得     

商品房质量问题业主维权误区

误区一：只要不收房，开发商构成逾期交房 上海市民楼先生花600万元买了一套别墅。根据商品房预售合同的约定，房屋应于2010年5月8日交付。交房当天，楼先生发现房屋存在地板、墙壁多处洇湿、积水等问题。眼看新房成了“危房”，楼先生很气愤，拒绝在房屋交接书上签字，并要求开发商进行整改。     

商品房预售合同的不公平条款探析

房地产业成为国民经济的重要支柱产业,但是由于开发商与购房的人经济地位和专业知识的不对等,而导致购房人的利益受损,特别是在商品房预售合同中,以专业术语等隐藏的不公平的条款,不仅违背契约自由原则,违反了双方利益平衡原则,也违反了契约正义的最高追求。     

神奇的面部识别系统

由于对商品住宅地下室的所有权归属没有明确统一的立法,在实际操作中又存在商品房地下室所有权归属不同的状况,一定程度上造成了开发商与商品房业主之间在地下室使用、收益问题上的矛盾。业主认为,地下室属于物业的公用设施,应为全体业主共有, 房屋开发商将房屋售给业主后,该公用设施也随之转     

我国房屋承租人优先购买权制度之困境与重构——从《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条被废止谈起

《民法通则实施意见》第118条是司法实践中行使房屋承租人优先购买权的主要法律依据,然该条目前被最高法院废止了。其原因在于,该条款在适用中存在许多难点,且和《物权法》不动产善意取得制度相冲突。我们应当借此机会重新构建我国的房屋承租人优先购买权制度:(1)以出租人和第三人订立房屋买卖合同为承租人行使优先购买权的前提。(2)出租人应当将和第三人买卖合同的具体内容告知承租人,承租人应当在一定期限内决定是否行使优先购买权。(3)承租人行使优先购买权后,形成出租人和第三人、出租人和承租人的双重买卖关系。(4)若房屋租赁已经登记,承租人优先购买权具有物权效力,承租人可以主张出租人向第三人交付房屋行为无效;若房屋租赁未经登记,承租人优先购买权仅仅具有债权效力,承租人将无法主张出租人向第三人交付房屋行为无效,而只能要求出租人赔偿损失。     

商品房预售合同效力之探索——对《解释》第2条的质疑与评析

现实的商品房预售交易中,许多房地产开发商未取得商品房预售许可证明,却仍签订大量商品房预售合同。如果按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条一律认定此类合同无效,势必会影响处于弱势地位的预购人的利益,而且也会使一些房地产开发商利用无效合同大肆牟利。因此,对未取得商品房预售许可证明的预售合同不能一律认定无效,而是应该赋予预购人以撤销权,以期更好地保护预购者的利益,规范房地产商的预售行为,促进房地产市场的有序发展。     

房地产企业破产中购房人权利优先保护研究

当今社会人们的购房需求急剧增长,房地产企业也顺势蓬勃兴起。然而,房地产企业却会因为资金链断裂等问题而面临着巨大的破产危险。当开发商启动破产清算程序时,会涉及多方利益主体,作为弱势主体的购房人基于公平清偿理论,其权利理应受到法律的优先保护。购房人权利优先保护制度不仅关系购房人本身权益的保障,还关系市场交易的安全与社会安稳。因此,需要从公平清偿理论出发,将其作为破产程序中购房人优先受偿权的法理基础,探究当下制度存在的缺陷和不足,以期为购房人优先受偿制度提出可行性建议,营造良好的市场秩序和社会环境。     

开发商阶段性担保法律适用分析

开发商阶段性担保的前提是商品房预售且购房人预购商品房抵押贷款;其特点在于阶段性,保证期间限于商品房开发阶段,银行具备了期房按揭权转化为现房抵押权的条件后开发商不应再承担保证责任;开发商阶段性担保期间仅对物的担保以外的债权承担保证责任;超越公司章程提供开发商阶段性担保的,担保人承担民事责任的部分,不应超过债务人不能清偿部分的二分之一.     

商品房地下室归谁所有

由于对商品住宅地下室的所有权归属没有明确统一的立法,在实际操作中又存在商品房地下室所有权归属不同的状况,一定程度上造成了开发商与商品房业主之间在地下室使用、收益问题上的矛盾.业主认为,地下室属于物业的公用设施,应为全体业主共有,房屋开发商将房屋售给业主后,该公用设施也随之转让.房地产开发商则认为,地下室为其投资建造,谁投资谁得益.业主购房时分摊的公用面积中不包括地下室的面积,该没有被业主买受的建筑物属开发商所有.     

按揭的法律涵义

按揭在我国的房地产业广泛使用,而其真正涵义却非常模糊。笔者从按揭的语源出发,分析了我国内地按揭的操作规则与适用方法,即购房人以买卖合同项下权益作为担保,向银行申请贷款,同时开发商作为购房人不能按期还款付息的保证人,承担回购义务或连带保证责任的一种担保方式。从而得出融入中国法律背景的按揭的真正涵义。     

产权未过户 房屋买卖合同是否有效

在房屋买卖案件中,因双方当事人未到房管部门办理房屋所有权转移登记手续,常常被认为该房屋买卖行为无效。这种看法在认识上存在误区。房屋买卖行为是否有效,取决于房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的,依照其规定。据此可以看出,合同生效有两种形式:一是依法必须办理批准、登记等手续才     

最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的司法适用

《商品房买卖司法解释》第三条关于销售广告和宣传资料视为要约的条件过于严格,加之司法实践中开发商的伎俩、法院的保守、要约邀请视为要约裁判标准不明确等,导致购房人举证困难,权益保护不尽到位.购房人应当注意取证、事先预防;法院则应当以更宽松的标准处理相关问题;立法应当将第三条中条件之并列模式转换为选择模式.     

商品房面积“缩水” 购房者如何维权

房价日益高涨,商品房面积＂缺斤短两＂现象却越来越多,肖先生就因新房面积＂缩水＂而维权一年多。近日,法院作出一审判决,判令开发商退赔房款4万多元及相关利息给肖先生。购房者：新房面积＂缩水＂超3%2010年12月23日,肖先生购买了一套房屋,签订了购房合同,约定房屋建筑面积为113.5平方米,套内面积为87.84平方米,套内面积单价为每平     

购房纠纷中的法律适用

消费者购买生活消费品 ,如果买到的是假冒伪劣商品 ,可以根据消费权益保护法的有关规定要求双倍赔偿。但是 ,如果购买的是商品房 ,能否要求双倍赔偿 ?不论在理论界 ,还是在实务部门 ,都存在争议 ,笔者就此略陈管见。一、购房人是否是消费者把购房者解释为消费者或非消费者 ,将导致不同的利益归属问题。若把购房者解释为消费者 ,则在开发商存在欺诈行为时 ,则不必举证其所受损失范围 ,即可适用消费者权益保护法第四十九条的规定 ,要求双倍赔偿 ,这反映了购房者一方的利益。反之 ,将购房者解释非消费者 ,则反映开发商一方的利益 ,双者利益是完…     

谈无效保证及其保证人的责任

一、无效保证的法律因由 所谓无效保证,是指不具备或不完全具备保证的有效要件,而为主合同之实现设立保证的行为。无效保证是一种无效民事行为,主合同无效或者保证合同本身无效,是造成无效保证的法律因由。 (一)主合同无效 设立保证的目的是为了确保主合同的实现,若为一无效的主合同设立保证,因其违背设立保证的宗旨,保证无意义。依据民法理论,保证合同与被保证合同(主合同)之间是一种从属关系。保证合同的从属性,决定其只能依附于主合同而存在。当主合同由于法律规定的原因归于无效或被依法撤销时,保证合同也就失去了存在的基础,保证自然无效。