农村宅基地使用权流转的法律思考——以安徽省肥西县为例

本文基于我国农村宅基地管理现状进行调查,探寻农村宅基地使用权存在的法律问题,提出宅基地上成就建筑物可区分所有,并以宅基地上建筑物区分所有为基础构建新型农村房地流转制度实现房屋价值.     

建筑物区分所有下的相邻关系

德国法系各国民法中相邻关系的规定多以土地相邻关系为主,对建筑物区分所有下的相邻关系的规定多见于单行的区分所有权法律之中。我国《物权法》关于建筑物区分所有下的相邻关系的规定并不全面,应该在分析相邻关系的主体范围和规范性质的基础上,总结建筑物区分所有下相邻关系的新类型,借鉴德、日和我国台湾地区的经验,完善我国的立法。     

我国区分所有建筑物自治管理中的问题与对策研究

随着我国市场经济的发展以及住房体制改革的深入,区分所有建筑物的管理已经由单位行政化管理转变为业主自治管理。然而,现阶段我国区分所有建筑物自治管理中出现了大量的问题,引发了业主、物业公司、开发商等多方主体之间的矛盾与冲突。对此,本文将对现实中存在的问题进行阐述,并对其中的原因进行分析,在此基础上提出破解我国区分所有建筑物自治管理的改革路径。     

试论建筑物区分所有专有部分与共有部分的界定

我国<物权法>确立了建筑物区分所有权制度,但该法仅规定了区分所有权中的几个原则性问题,不足以调整区分所有权领域内所有的法律关系.建筑物区分所有权制度设计的核心是明确建筑物区分所有权人的专有权与共有权,在保障区分所有权人专有权的同时,达到维持与管理建筑物的目的.因此,作为建筑物区分所有权客体的专有部分与共有部分,只有在立法上明确规定其范围与界定标准,才能真正廓清建筑物区分所有权人专有权与共有权的权利界限,解决实践中因所有权区分不明确而产生的诸多纠纷.     

区分所有建筑物的灾后重建

区分所有建筑物的重建是灾后复兴的重要环节之一。区分所有建筑物全部灭失时,应依据《物权法》第97条决定是否予以重建;部分灭失时,可依据《物权法》第76条决定是否予以重建或修缮。抵押权原则上不及于重建后的房屋所有权,并应就部分灭失重建情形中的抵押权行使方式作出限制。数栋建筑物构成的住宅小区的灾后重建,原则上应由灭失或遭严重破坏的该栋建筑物的业主或原业主决定是否重建。在采用多数决决定是否重建时,应对反对重建的少数人的利益进行特别保护。因修改规划而导致当事人合法权益受损时,应依法对相关当事人予以合理补偿。     

论建筑物区分所有权中的持分权

建筑物区分所有权是多层建筑物发展的产物 ,其内容经历了一个从一元论到二元论再到三元论的演变过程。建筑物区分所有权中的持分权是建筑物区分所有权的“物法性”要素之一 ,与普通所有权以及建筑物区分所有权中的专有权、成员权相比 ,有自己的特点。建筑物持分权由主体、内容和客体三个要素构成 ,其客体即共用部分。建筑物持分权的权能种类虽然与普通所有权、专有权无异 ,但其行使则应受到限制     

论建筑物区分所有权中的专有权

建筑物区分所有权是多层建筑物发展的产物 ,其内容经历了一个从一元论到二元论再到三元论的演变过程。建筑物区分所有权中的专有权是建筑物区分所有权的核心和基础 ,与普通所有权以及建筑物区分所有权中的持分权、成员权相比 ,有自己的特点。建筑物专有权由主体、内容和客体三个要素构成 ,其客体在我国宜采“壁心说”。建筑物专有权的权能虽然与普通所有权无异 ,但其行使则应受到限制     

我国农村宅基地问题研究综述

近些年来,学界对宅基地问题的研究形成了许多重要的成果.学者们主要从法学、经济学等学科出发对宅基地的所有权、使用权、流转等角度对我国的宅基地问题进行了深入的研究,也取得了许多重要的成果.随着城市化的加速和新农村建设的推进,在宅基地领域出现了许多新问题,关于宅基地问题的研究有待我们进一步深化、拓展、提高.     

农村宅基地使用权流转问题探析

自新中国成立以来,农村宅基地制度经历了从农民享有宅基地所有权转变为享有宅基地使用权两个历史阶段.现行法律、法规虽然规定了农民享有宅基地使用权,但对其是否能够入市流转,确无明确规定.鉴于现行宅基地使用权制度存在的问题,应当在建立城乡统一的房屋和宅基地市场、实行宅基地一级市场垄断和有偿使用制度及建立宅基地收购储备制度等方面予以完善.     

论区分所有权建筑物社区中物业管理企业的定位

明确物业管理企业在区分所有权建筑物社区中的定位,对于理顺物业管理企业与建筑物区分所有权人的关系,根本解决物业管理企业与建筑物区分所有权人的矛盾具有重要意义.本文在分析物业管理企业在区分所有权建筑物社区中的正确定位的基础上,探讨了物业管理企业对建筑物区分所有权人的诚信义务.     

建筑物区分所有权及专有权的概念辨析

建筑物区分所有权制度是近现代社会发展起来的一项新型不动产所有权制度。专有所有权是业主对其建筑物专有部分享有的专有、使用、收益和处分的权利,其性质为对空间的所有权。     

论货币所有权的流转规则——从“占有即所有”原则出发

货币所有权问题不仅涉及民法上财产所有权静的安全与财产交易的动的安全保护问题,也涉及商法、经济法、刑法等诸多法律门类,目前学界主流观点将货币所有权流转规则确定为占有即所有,既不符合货币自身特点,也不符合相关法学理论一般认知。因此应当重新对货币进行审视、分析后再行确定。     

稳步推进问题导向的农村宅基地制度改革——对晋江三个村庄的调查

当前,我国正在33个县级单位开展农村土地三项制度改革试点.福建省晋江市是宅基地制度改革试点单位之一.文章基于晋江市三个镇(以T1镇、T2镇、T3镇表示)的三个村(以V1村、V2村、V3村表示)开展的案例调查,对该市农村宅基地利用现状及存在的主要问题、宅基地流转与退出过程中面临的主要障碍,以及如何通过问题导向的宅基地制度改革试点提高农村土地的集约节约高效利用、稳步推进农村宅基地制度创新等相关问题进行了分析.研究发现,农户对宅基地的需求与依赖程度,文化传统风俗、农户就业模式是影响农户作出宅基地流转与退出决策的主要因素,其中文化传统风俗与经济发展水平相互影响;土地产权关系不明确、宅基地管理制度及流转与退出机制不完善、资金问题以及宅基地的经济潜力则是实现宅基地流转与退出这一宅基地制度改革目标需要考虑的主要问题.     

我国农村宅基地使用权流转的困境与出路

农村宅基地使用权流转制度改革既关系到农民的核心利益,也将在很大程度上决定农村改革的成败。面对当前农村宅基地使用权流转制度中的种种问题,改革是应有的、必然的回应,而改革方案的选择则必须十分慎重。通过深入梳理、分析宅基地使用权流转的现状与困境,不难发现建构宅基地使用权自由流转制度具有坚实理论依据与现实基础。本文将从一般原则、具体建议、相关配套制度的建立与完善等三个层面阐述宅基地使用权自由流转制度的建构。     

统一土地使用权——构建农村宅基地使用权流转新模式的探讨

我国目前对农村宅基地流转的相关法律和政策规定,已不能适应城市化进程中农村宅基地流转的实际需要。十七届三中全会通过推进农村土地改革决定,指出要＂健全严格规范的农村土地管理制度＂,这将健全农村宅基地流转制度,构建合理的农村宅基地流转模式提上日程。本文在对目前农村宅基地＂隐形市场＂的客观分析的基础上,提出农村宅基地使用权自由流转的迫切性,并构建农村宅基地流转的新模式——在统一城市土地使用权和农村土地使用权的基础上,开放农村宅基地二级市场。     

建筑物区分所有权的权利体系探究

建筑物区分所有权是一种包含专有权、共有权和成员权在内的复合型不动产所有权。其中,专有权作为一种所有权,具有绝对性、永久性和排他性;共有权可根据具体的使用情况,分别按共同共有或按份共有来对待;成员权作为一种独立的权利,当属于身份权中的成员权。     

宅基地使用权流转模式构建——以城乡结合部农村地区为例

宅基地使用权流转势在必行,城乡结合部农村地区更为典型。考察实践中宅基地使用现状及存在的问题,并进行立法方面的分析;宅基地使用权改革应坚持公平与效率并重的价值取向;论述建立宅基地使用权流转制度的合理性和前提条件;提出并阐述宅基地使用权流转的具体模式。     

商品房的边界分析——兼论业主的建筑物区分所有权客体界分

商品房作为一种复合商品,其范围和边界不清是造成现实中围绕商品房交易出现种种矛盾和纠纷的主要原因.商品房的边界问题不是个法学问题而是个经济学问题.从经济学角度来看,确定商品房范围时应该立足于物品功能的发挥和购房者需求的满足,以此为原则,则属于商品房范围的应该同时具备三个条件:第一,与商品房核心部分在功能上应该互补;第二,独立销售会时对购房者来说属于垄断性物品且不属于自然垄断;第三,属于俱乐部物品或私人物品.     

农村宅基地使用权流转的法律思考

我国农村宅基地使用权法律制度存在一些缺陷,其立法基础和标准不统一。导致现行相关法律规定相互矛盾。我国应确立完善的农村宅基地使用权登记制度,逐步建立农村宅基地有期限、有偿使用制度,在条件成熟时以立法形式规范农村宅基地使用权的流转。     

论住宅区区分所有权——小区纠纷解决的新思路

尽管住宅小区已经成为了当代城市居民的主要居住形态,各个地方相应的立法也已及时出现,但“住宅区”至今尚未纳入物权法的思考视野。通过揭示生活和立法的变迁,文章提出一种建立在“住宅区”之上的“住宅区区分所有权”理论,以区别于传统的立足于“一栋建筑物”的“建筑物区分所有权”理论。在厘清两种理论概念、旨趣、调整范围的基础上,使两者相互协调、彼此合作,从而建立一个体系完备、形式理性的现代住宅所有权制度。