日本处理邻居矛盾 依靠“第三者”

日本人很少吵架,并不是因为邻居间没有矛盾,也不是所有的人都多么有教养。只是在处理和解决问题与矛盾的过程中有一个非常有效的“第三者”的存在。这个“第三者”在共同住宅中是业主委员会,在独户住宅区是自治会。     

144户居民停水以后……

因为居民与业主委员会出现了矛盾,重庆市沙坪坝区天星桥天正街49号腾飞大厦业主委员会的5名成员突然集体辞职。天星桥腾飞大厦小区有居民144户,4000多人。大厦成立业主委员会后,由业主委员会代缴水费。业主委员会5名成员集体辞职后,     

144户居民停水以后……

因为居民与业主委员会出现了矛盾，重庆市沙坪坝区天星桥天正街49号腾飞大厦业主委员会的5名成员突然集体辞职。天星桥腾飞大厦小区有居民144户，4000多人。大厦成立业主委员会后，由业主委员会代缴水费。业主委员会5名成员集体辞职后，导致无人收取水费。因为小区有3个月没交水费，水厂于今年3月24日对小区进行停水。     

谁是第三者?--《第三者》的象征寓意

美国犹太裔作家辛格的短篇小说《第三者》讲述的绝不仅仅是世俗意义的第三者,"第三者"极具象征意蕴:不仅指游离于两种文化和传统的菲格贝恩夫妇等犹太人,更指孤独、异化了的现代人。他们是失却了信仰、身份,找不到归属的充满矛盾和悖论的"第三者"。     

冲突、困境、反思:社区治理基本主体与公民社会构建

目前,在社区治理基本主体结构中,不仅业主委员会与物业公司的关系是社会矛盾与冲突的聚焦所在,而且同属居民自治组织的业主委员会与居委会之间的磨擦和纠纷也风生云起.从业主委员会而论,存在着业主大会召开难,业主委员会筹建难、正常运作难、司法维权难等"五大难"问题.从物业公司而言,不仅有服务质量与态度皆差的问题,而且其问题之多,已被报刊等媒体称之为"泛滥成灾"、"触目惊心"、"混乱不堪".调查显示上海有九成业主既不满业主委员会现状,更不满物业管理.从居委会来看,其组织的职业化、科层化、行政化趋向,不仅使自身应具有的自治功能难以展现,而且作为行政权力代理人的"错位"角色,也使社区治理与民主发展的组织载体陷入紧张与不协调的困境.而在现实体制下的一些政府部门,在反映城市基层社会权力深层秩序的博弈中,行政强权始终是公民社会构建严重滞后的症结与"瓶颈".通过对近年来上海市社区治理基本结构中存在的矛盾、冲突与困境的经验研究和案例分析,我们可以看到,当前社区治理由于受到市场话语权和制度性因素的结构性约束,政府追求社会治理的理想目标与现实体制与制度的张力存在冲突,这使社区建设存在诸多不确定因素.因此,当下社区治理不仅存在驱动力不足的困境,而且更重要的是应变革路径,必须对社区治理的基层主体进行制度配套、体制改革、结构调整、机制创新、资源整合以及角色与功能重新定位,必须对制度、机制和观念层面有实质性突破与创新,否则社区治理实践的前景将充满变数.     

巧借联席会解决社区纠纷

当前，物业管理小区内出现许多矛盾纠纷，包括业主与物业服务企业、业主与业主委员会的矛盾纠纷以及业主委员会换届选举等问题，一些问题是由于管理服务不到位发展到集体上访，严重影响了社区的和谐稳定。要想解决这些问题，单纯依靠物业管理行政主管部门协调是非常困难的。因此，要充分利用社区管理的优势，     

探索实施“六步工作法”有效破解社区治理难题

近年来,在城市基层治理和文明示范城市创建过程中,物业服务问题逐步凸显,部分物业服务企业与社区居民委员会、业主委员会关系紧张,矛盾纠纷时有发生,已经成为社区治理的难点与堵点。山东省青岛市即墨区着眼于破解社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等社区治理主体之间的矛盾问题,构建和谐共生关系,增强社区治理合力,积极探索实施社区治理主体共治共享、融合发展“六步工作法”,有效破解了社区治理中的一些矛盾问题,推动“几家人”变成“一家亲”,初步形成一条党建引领社区精细化治理的有效路径。     

转型社会中的社区组织建设——深圳市社区组织个案调查(三)

居民的社区参与滢水山庄位于深圳市的梅林关外,于1997年建成,目前共有27栋楼,住有1100多住户。2000年9月,小区成立业主委员会,共有委员13人。业主委员会成立后,小区业主与其矛盾几乎从未停息。业主们认为,业委会主任在香港工作,为处理工作事务,竟然聘用物业公司工作人员作兼职秘书,业委会公章也由物业公司保管;业委会没有办公场所,三年没有召开业主大会,没有公布过业委会账目,没有对物业公司进行监督,实际上形同虚设。小区治安不好,饮水问题长期得不到解决,物业服务差强人意,甚至出现过保安打业主的现象。尽管小区治安、物业服务、饮水问题…     

“四层调解”:解决矛盾多元化

针对社区小矛盾纠纷较多,特别是邻里关系、夫妻矛盾、家庭纠纷等较多情况,桂林市灵川县八里街片区工作委员会从抓业主委员会调解、社区志愿者调解、社区调解委员会调解、片区综治信访维稳中心调解四个方面入手,把处置关口前移,工作重点从事后处理向事     

业委会“被提议罢免”以后

天津市河东区百林小区有77户业主联名签字,提议罢免现任业主委员会,提名业主的比例达到小区全体业主的20％以上。罢免方代表将签字票交到所在街道办事处、居委会。居委会随即联系业委会代理主任,向其告知罢免方意见,并出示了签字票。按照有关规定,应由业主委员会组织召开临时业主大会共同表决此事。但是业主委员会针对此次罢免行动提出了几个问题,并且一直未召集临时业主大会。后来经过街道、居委会多次协调,通过补选业委会委员的方式,才化解了双方的矛盾。以下是此次协调解决矛盾过程中遇到的几个问题。     

业主自治是物业管理的基础

通过业主是住宅小区所有权人这一命题分析了业主所有权的三种形态,即单独所有、共有和区分所有。业主依法成立业主团体,制定业主公约,行使业主自治权。正是区分所有权和业主自治的出现,构建了物业管理机制。文章指出物业公司与业主委员会是一种委托合同关系,业主只有依法自治才能解决在与物业公司纠纷中处于弱者地位的困惑,成为住宅小区的真正主人。     

论成立业主委员会的条件及召集人的确立

我国当前业主委员会成立难的问题在各地普遍存在.因业主委员会的缺位引发的矛盾频频发生,严重影响到物业小区的业主自治.造成这一困境的根本原因在于法律制度设计不完备.<物业管理条例>没有对成立业主委员会的召集人以及业主委员会的成立条件等作出明确的规定.地方性法规虽有规定,但是做法不一,欠缺体系性.解决业主委员会成立难的困境,应当构建系统、完备的法律制度.     

业委会和居委能否合二为一——读《居委会与业委会用房角力》后的思考

《社区》杂志2005年9月(下)刊登了一篇题为《居委会与业委会用房角力》的文章,读后感触颇深,居委会和业委会都是为社区居民服务的组织,却因办公用房发生如此尖锐的矛盾。事实上,二者的矛盾还不只于此,在社区管理中还存在“多头管理”、“无人管理”、“相互掣肘”等现象,在某些小区,业委会的成立非常艰难,要实现业委会自治管理、居委会协调管理,在实际操作中存在很多问题。对此,笔者认为不如本着精简机构、提高效率的原则,将二者整合为一个组织。居民委员会与业主委员会可以整合的原因居民委员会与业主委员会存在一定的职能交叉。这表现为“…     

当业主不再信任业委会……

小区没有业主委员会时,业主盼它成立,因为它是业主维权的“英雄”和依靠。小区成立了业主委员会,新的问题又产生了。《物业管理条例》第15条规定,业委会有权代表业主和业主大会选聘物业公司,但条例并没有规定相应的监管措施。曾经,为成立业主委员会跑断腿、磨破嘴的牵头人。随着业委会权力逐渐进入监管“真空”之后,原本是维护全体业主利益的业主委员会,却开始面对它曾经的拥戴者们的质疑。有业内人士预测,2006年,业主维权重心将从对物业管理的不满,转至对业委会的监督问题     

“三力合一”构建和谐社区谈

社区居委会、业主委员会、物业公司,三方如何和谐共处,进而促进社区居民自治,—直以来都是社区发展中的焦点、难点问题。由于隶属关系、性质、职能的不尽相同,社区居委会、业主委员会、物业公司在社区建设工作中,往往是各唱各的调、各走各的道,难免会产生各种各样的问题和矛盾,一个空间,三个组织,怎样融合？三股力量,各有指向,     

谁来为业主委员会解“难”

作为业主,要想有效地利用《物业管理条例》维护自己的权益,最重要的是成立业主委员会。因为业主委员会是业主大会的执行机构,代表业主与物业管理企业签订物业服务合同,不但要了解业主和物业使用人的意见和建议,而且还要监督和协助物业管理企业履行物业服务合同,因此其作用十分重要。然而,笔者认为,组成业主委员会在操作层面上还存在着现实困难,需要一段时间来摸索。按规定,成立业主委员会要由所在街道办事处牵头、组织和指导。可目前的街道办事处从人员的组织上、对物业管理的倾斜上还没有做好充分准备,加之到底找什么样的人牵头,怎样组织,…     

业主委员会制度完善之构想

业主委员会的性质和地位问题,是《物权法》颁布前后一直不明确的问题.应当尽快通过制定配套法律法规、实施细则和司法解释等途径来解决这一物业管理过程中的核心问题.立法上应当借鉴外国立法经验,确认符合条件的业主团体的法人资格,细化业主委员会相关制度,加强政府有关部门对业主委员会工作的指导和协助,进一步理顺业主与业主大会和业主委员会的关系,以此解决我国《物权法》实施过程中在业主委员会制度方面可能出现的新问题.     

业主应当如何监督业主委员会

提起“业主维权”这个词,人们通常认为是指住宅区的业主向开发商或其聘用的物业服务企业维权。比如,希望公开物业费的收支和使用情况,希望改善物业服务水平,以及解决停车位、会所、幼儿园等配套的纠纷。往往伴随着这些维权行动,业主们会顺势成立业主大会,选举业主委员会。尤其是与物业服务企业矛盾不可化解的时候,     

纽约怎样解决房东与房客的冲突

随着城市社区建设的不断深入,开发商、物业公司．业主,业主委员会、房客之间的诸如群租、停车,管理费、治安。住改商、供暧等等种种矛盾与冲突已不能简单地看成是物业管理问题,它有可能演变成为社会问题。     

社区物业管理亟待解决的几个问题

目前,我国虽然已经实施了《物业管理条例》,但是各地关于物业管理的细化规定都还没有出台,在实际生活中,物业管理还存在着一些亟待解决的问题:业主委员会不是物业管理中的主体很多人认为,物业管理中的主体是物业管理公司或业主、业主委员会,这种认识是对法律的一种误解。首先,按照《物业管理条例》的有关规定:业主委员会(以下简称业委会)是由业主大会选举产生的,是业主大会的执行机构,业主委员会要受制于业主大会。其次,业委会不具备我国《民法通则》规定的独立主体的资格,对外不能独立承担法律责任。因此,物业管理中的主体应该是业主、业主…