城镇土地成片开发与管理

自从我国实施外向型经济发展战略以来,特别是进入90年代以来,一种新的、更高层次的利用外资形式,即出让国有土地使用权,由外资成片开发经营土地的摸式,开始在我国沿海地区兴起,并随着对外开放的不断深入,已发展到中部及西部地区.近年来,各地都把土地成片开发作为吸引外资的一种重要途径.土地成片开发对其所在地区的投资环境改善、吸引外资、促进产业开发等确是非常有效的综合手段.但必须看到,如果规划、建设和管理不当,也会带来不少问题,及时对土地成片开发与管理进行研究,具有极为重要的现实意义.     

石狮市土地成片开发调查

改革开放以来,外商在石狮的投资,从发展“三来一补”到兴办“三资”企业,从零星布点到进行系列开发,经历了一个由小到大,由少到多,由低到高的发展过程。从1991年开始,石狮市外商投资又形成了以土地成片开发为主的热潮,从而把石狮的经济建设带入了一个新的发展阶段。目前,经省市批准的土地成片开发项目有4个,占地面积797亩,计划投资5亿港元;草签意向合同的成片开发项目有11个,土地面积7660亩,计划投资总额约4亿美元;市区以项目带开发的工业小区有8个,每个小区面积在100—280亩之间;乡镇以项目带开发的工业小区17个,占地面积1660亩。土地成片开发进展迅猛,势头喜人。     

对城市土地使用制度改革的认识

<正> 随着我国土地制度改革的深化,城市土地经济问题,即土地制度、土地利用以及土地经济评价问题日益为人们所关注。本文就城市土地使用制度等方面改革谈几点看法。一、城市土地使用制度改革的成绩和意义自1987年深圳特区推行国有土地使用权有偿出让以来,我国沿海各个城市和经济特区,已经出让国有土地使用权700多幅,地价总收入达19亿元之多。其中,大连、天津、广州、     

成片土地开发总体环境影响评价之确定

成片土地开发是经济发展的新生事物,也是进一步扩大开放的必然趋势。我省成片土地开发经省政府批准的已超出80片,各地市县乡镇各自批准的已有几百片,对成片土地开发如何实施环境监督管理,已成为人们所关注的问题,对成片土地开发能否实施有效的监督管理已成为成片土地开发能否健康发展的一个重要因素,一因此我们必需认真对待。所谓成片土地开发就是开发企业依照开发规划对土地进行综合性的开发建设,形成工业用地和其它建设用地条件,然后进行转让或出租的经营活动。对成片土地开发如何实施环境监督管理有三种观点:其一是不管开发区,凡是来一个项目就依法执行环境影     

我国使用外资情况

一九八三年我国使用外资19.6亿美元,包括使用各种货款10.5亿美元,吸收国外直接投资9.1亿美元。其中用于海土石油合作勘探开发2.9亿美元,合资与合作经营3亿美元,补偿由外商提供设备2亿美元。     

因公益需要提前收回国有土地使用权的补偿制度

因公益需要提前收回国有土地使用权性质应界定为国有土地使用权征收。于补偿层面,应确立出让与划拨土地使用权二元化的补偿规范体系。对提起收回的出让土地使用权,须退还剩余年限的出让金和按照市场价格评估补偿。对提前收回的划拨土地使用权,须对土地使用权取得成本、土地开发投入给予适当的补偿。对收回的土地使用权按照市场价格补偿时,需将因政府投资等因素致该土地使用权极差地租提高而产生的增值利益返还给社会,由社会从事公益事业。提前收回原因的公共利益要件和收回须遵循的法定程序应准用房屋征收制度的相关规制。     

划拨土地使用权的法律问题研究

划拨土地使用权与出让土地使用权共同构成国有土地法律制度的基本框架,法律上对划拨土地使用权的定位与现实生活中的划拨土地使用权差异很大。由于划拨土地使用权的特殊功用,回归划拨土地使用权的本来面目,具有正本清源的作用。在我国土地使用权有偿使用的终极目标下,征收土地使用税、土地收益金仅是过渡形式。比较国有土地市场供应出让、租赁和土地使用权作价入股三种形式,克服经营性划拨土地使用权弊端的唯一出路:逐步强制出让。     

关于土地批租的法律问题

所谓土地批租,即“土地使用权有偿转让”,指以租借形式将国有土地的使用权定期有偿租借给承租者。它是通过土地使用权有偿出让与土地使用权转让进行房地产经营的经济活动。长期以来,我国实行的是无偿使用土地和无限期使用土地的制度,使土地资源浪费相当严重。而相比之下,土地所有权归英王所有的港英政府则大搞土地的有偿使用,自1970年至1984年,出卖土地使用权的收入平均占港英政府年度财政总收入的18.2％,其中1980年至1982年     

国有土地使用权出让中的价格问题及其对策

当前,国有土地使用权的有偿出让已成为经济运行中不可忽视的一个重要因素。在土地使用权出让过程中,如何解决价格问题,亦需要引起我们的重视,以确保土地资源的合理利用和国家土地收益的回收,推动国有土地使用权出让工作的健康发展。 当前国有土地使用权出让中存在的价格问题主要有以下几个方面:     

开放:我们面临的重大转折

广东对外经济开放经过8年的发展,在总体上取得了巨大成功。如何评价已经取得的成绩,判断当前的态势,以及选择今后一个时期的开放战略等问题,已十分迫切地摆在我们面前。一、开放促进国民经济高度繁荣自1979年以来,广东实行中央给予的“特殊政策、灵活措施”,在全国率先迈开了对外开放的步伐。1979～1986年间,广东外贸出口总值平均每年增长15%,增长幅度远远高于全国平均水平。到1986年,出口总值已达42.9亿美元,跃居全国首位,并占全国出口总值的13.6%。8年间,共实际利用外资43.2亿美元,其中,外商直接投资25亿美元,占同期全国外商直接投资的33.4%。由于对外开放的蓬勃发展,促进了整个国民经济的高度繁荣。     

外商投资在我国经济建设中的地位和作用

我国自1979年对外开放、积极利用外资以来,外商对华直接投资从无到有,由小到大,有了很大的发展.从1980年我国建立第一家中外合资企业开始,到1992年底,已累计批准外商投资企业90810家,其中合资经营企业59038家,中外合作经营企业16900家,外商独资企业14872家;批准海洋石油合作勘探开发项目81个;协议外商投资金额1293.823亿美元,实际投入金额为462.5亿美元.到1991年底,已投资开业的“三资”企业20732家,年产值1370亿美元.总的来看,随着我国改革开放的深入发展和投资环境的不断改善,“三资”企业的发展,呈现出以下几个明显的特点:     

试析沿海地区土地有限使用权价格的确定

近年来,随着沿海地区改革开放的深入,为了适应外商投资的需要,在沿海地区已逐渐试行了城市土地使用权有偿出让制度。本文拟就这个问题,谈谈自己的看法。沿海经济发达地区试行土地使用权有偿出让,是在国有土地所有权与使用权分离的前提下,由各级土地管理部门代表当地政府,将国有土地的使用权以指定的地块、年限、用途和其它条件,出让给受让者(使     

集体土地走上市场的法律思考

土地资源的开发是西部大开发的主要内容之一。改革开放以后,我国相继出台了城镇国有土地使用权可以出让的政策和法律,使国有土地这种资源不仅作为资源来利用,而且作为资产来处分,让使用权从所有权的权能中分离出来,在市场经济中加以运作,取得了显著的效果。然而,我国土地所有权,一部分归属于国家,另一部分归属于集体。关于城市规划区内的集体的土地,现行的操作过程中,还不允许直接进入市场,主要依据是《城市房地产管理法》第八条规定:“城市规划区内的集体所有土地,经     

沟通闽台两岸金融双向合作的初步构想

一、闽台两岸金融往来的现状及存在问题改革开放以来,福建不断改善利用外资的社会经济环境,极大地激发了外商特别是台商来闽直接兴办项目的投资热情。1983年以来我省吸收台资项目和金额约占同期我省利用外商直接投资的40%和60%。截止1990年底累计签约台资项目877项,合同金额11.83亿美元,实际利用8.04亿美元。     

正确认识国有土地使用权依法转让和出租

近几年来一些对外开放的大城市,比如上海、广 州、北京、天津、武汉、杭州、哈尔滨等地,先后同港、澳、 台以及一些国家的客商签定了一系列国有土地使用权 的批租合同。对此职工群众议论纷纷,褒贬不一。有的 说,国有土地依法转让和出租,不仅是我国土地使用制 度上的变革,解决国内资金短缺的一个渠道,也是认识和观念上的深刻转变;也有的说,把国家的土地卖给外 国人,让他们挣中国人的钱,这跟旧社会的租界地没什 么两样。     

当前房地产业亟待解决的问题和对策

由于我国市场经济体制刚刚开始确立,房地产作为一个新兴产业,当前有很多问题已露出端倪,归纳起来主要有以下几方面:1、在过去传统的土地管理体制下,靠行政划拨取得土地使用权的单位,由于资金等方面的原因,自己已无力开发使用,于是将大量闲置的土地私自转让或出租。2、以“联建”或“联营”等名义转让土地使用权,即以土地所有权或使用权作为联建或联营的条件,一方出地,一方出钱,开发后进行联营分利,或各分得一定比例的建筑面积。3、外商以“合资”的方式无偿取得土地使用权,即中     

现行城市房地产开发用地法律制度探讨

城市房地产开发用地，是指在城市范围内进行房地产开发和经营的土地。具体而言，是指房地产开发公司依据国家的法律规定，在取得土地使用权后，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。我国《城市房地产管理法》第二条第三款明确规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国……     

外商在湘投资的现状分析及建议

吸收外资,引进先进技术,是当今发展中国家发展外向型经济的一条重要途径,但近几年来,随着利用外资总额的上升,外商直接投资出现了比例下降和一些不合理的现象。为进一步改善投资环境,吸引外商来湘直接投资,加强外资管理,本文就此问题提出一些意见。(一) 我国日益成为亚太地区最重要最具有吸引力的国际资本投资场所之一。十年来,全国共建立合资、合作、独资的“三资”企业21781家,协议外资金额337.6亿美元,实际投资154亿美元。湖南从八十年代初开始,以“发展、提高生产,扩大出口创汇”为目的,积极引进国外先进技术,扩大与外商的合作交流,1979年至1989年,协议外资金额共4.22亿美元,实际利用2.35亿美元,其中直接投资合同金额1.06亿美元,实际利用0.47亿美元。而1979年以前     

对天津开发区发展之路的理性思考

天津经济技术开发区已走过了 2 0年的发展历程。到 2 0 0 4年 3月底 ,累计引进外资项目 36 5 1个 ,实际利用外资 1 0 9亿美元 ,其中 1 0 0 0万美元以上项目 333个 ,1亿美元以上项目 1 3个 ,世界 5 0 0强中有4 0家入区落户。在天津市 ,它以 0 .3%的土地面积实现了 1 7%的国内生产总值、30 %的工业生产总值和工业增加值以及 2 5 %的税收收入。其经济规模在全国 4 5个国家级开发区中多年保持第一。目前 ,已经初步形成电子通信、食品饮料、医药化工、机械制造四大产业群 ,同时对周边区域经济增长形成了强大的辐射力量。 2 0 0 2年联合国工业发展…     

论土地市场的政府垄断

实现对土地资源的有效控制权 ,历来是实现国家发展权的关键。但是国家选择什么途径实现资源有效控制权却值得探讨。国有土地所有权、使用权两权分离 ,使用权市场经营由政府代理 ,是计划经济转型国家国有土地资源市场化的替代性制度安排 ,这种土地市场的政府代理制尽管有所绩效 ,却始终存在政府失灵 ,以致于国有土地资源仍未走出公地悲剧的宿命。当前中央政府即使强制推行土地市场改革 ,由于新制度变迁缺乏市场主体内在的动力和制度生存环境 ,短期内要保证转型有较大难度。要实现资源利用的代内平等和代际平等 ,地方政府必须尽快转换市场角色