城乡统筹背景下“小产权房”法律调控研究——以成都市为例

"小产权房"主要是指在农民集体所有的土地上所建用于居住的房屋,其外观上欠缺政府相关部门颁发的权利证书。"小产权房"当事人的权利受到一定的限制,在与其他权利对抗时处于弱势,司法救济不充分。在成都统筹城乡建设过程中,突破集体建设用地范围、流转管制,一定条件下允许农民宅基地、住房流转等破解城乡土地二元体制的做法为"小产权房"的命运提供了一种可借鉴的样本。立法应针对不同类型的"小产权房"分别予以不同的调整。     

“小产权房”面临的法律困境及路径选择研究——基于统筹城乡一体化发展的视角

高房价和＂小产权房＂是最近讨论的热点民生问题之一。对于＂小产权房＂,在现行法律规定中找不到其合法的地位,而在民间则呈现出购销两旺的局面,＂小产权房＂面临着法律和现实的巨大冲突。本文通过对我国＂小产权房＂面临的法律和现实困境的现状和原因进行分析,提出了站在统筹城乡一体化发展的高度,按照尊重历史、照顾现实、循序渐进的原则,遵循合法、合理、合情的路径,对我国的城乡结构和住房建设进行必要的完善,以期对破解＂小产权房＂难题有所帮助。     

从"小产权房"的合法化到土地管理体制改革——重庆统筹城乡的一个视角

小产权房的兴起是近年来在全国各大城市周边越来越引人注目的一个社会现象.目前的制度层面上,对于小产权房基本采取否定态度.笔者认为,在物权法实施之际,如何看待小产权房将会直接影响到权利的是否平等,故在文中主张小产权房的合法化.并对于其面临问题的一些解决办法作了一定的剖析,同时结合重庆的城乡统筹试点工作,提出重庆应该敢于利用小产权房屋产权合法化,作为改革我国土地制度的突破口.     

法律视野下小产权房问题实证研究——基于安徽省合肥市的调查

调查表明,大部分居民认为小产权房具有违法性和风险性,但他们仍然主张小产权房合法化。小产权房长期存在的原因主要有:小产权房价格较低,能解决中低收入家庭住房困难;乡村集体可借此获得巨额财源;土地政策不完善和政府监管不力。形成这些原因的根源是现行的城乡二元土地结构。所以,解决小产权房问题,关键是维护好购房者利益和社会稳定,一是深化土地制度改革;二是切实保护农民利益;三是加快完善城镇居民住房保障体系;四是坚决清理占用耕地和违反城乡规划的小产权房;五是分类别分时段将部分小产权房合法化;六是加大小产权房违法行为查处力度。     

基于利益视角的小产权房中的博弈问题研究

建设部的“风险提示”使“小产权房”骤然成为舆论关注的焦点,透过对小产权房的解读,我们不仅看到其对高房价市场的对抗和对住房保障体系苍白无力的反衬,更看到了城乡二元社会结构对以土地、房产为代表的社会资源的人为分割。“小产权房”问题涉及众多主体,各主体之间的矛盾关键在于博弈主体之间的利益之争。以利益为视角,通过分析主体间的几种主要博弈,尝试性地提出几种解决小产权房博弈问题的具体制度安排,对于“小产权房”问题或许能提供一些不同的视角借鉴或解决之道。     

“三农”视野下的我国小产权房法律问题研究

目前小产权房已经大量存在,但由于小产权房所带来的侵占耕地、破环农村生态环境、威胁国家粮食安全等种种危害,我国在现阶段已经明令禁止小产权房,然而要顺利、妥善解决小产权房问题还需要国家在法律制度方面加以协调和规制。在我国的农业安全、农村和谐和农民利益的研究基点下,通过对"小产权房"的危害性进行分析,进而提出在"管"、"调"、"控"手段下建立起完善的约束机制、协调机制和防控机制,为解决我国"小产权房"问题提出若干建议。     

从“小产权房”现象看我国住房保障出路

目前,我国大中城市房价昂贵,针对中低收入阶层的保障住房严重不足。顺应市场需要而产生的农村“小产权房”房价低廉,又有便利的交通与大中城市相连,因而能进入房产市场并迅速发展。“小产权房”虽有其不合法之处,但也预示着我国城市化发展过程中大中城市逆城市化时代的提前到来。统筹城乡规划,效仿新加坡建立科学合理的宏观、中观和微观的各级城镇乃至中心村规划,建立城乡统一的住房管理体系和住房保障,既能消除小产权房存在的基础,又是解决我国住房保障问题的合理出路。     

“小产权房”交易火热的原因及对策分析

从市场上"小产权房"交易火热这一现象谈起,分析了"小产权房"交易是供需双方共同利益驱动的结果.其交易火热的直接原因在于"小产权房"的低价,而深层原因则在于我国长期形成的城乡二元土地制度--国有土地和集体土地.为此,不合法"小产权房"交易的遏制应从供需双方同时进行:一方面,宏观调控房地产市场,保障城市居民住房;另一方面,打破城乡二元土地制度,改革中国农村土地产权制度,通过土地渠道让农民享有经济发展成果,缩小城乡差距.     

小产权房合法化问题的立法探讨

小产权房的合法化问题已成为小产权房问题争论的焦点.中国现行关于小产权房"违法"的相关立法之间存在逻辑矛盾与冲突.从<民法通则>、<物权法>以及其他部门法律规章、利益均衡等视角进行审视,认为小产权房应当合法化.应通过修改相关立法使小产权房有明确的法律定位,具体而言:首先,建立以物权法为核心的土地权利制度;其次,真正落实宪法,逐步修改土地管理法规;最后,建立小产权房管理的法律法规体系,设立相关配套的合理的限制性条款加以规制.     

“小产权房”应理性看待和恰当解决

“小产权房”问题的产生既有历史原因也有现实原因，目前在关于“小产权房”地位的论争中存在两种截然相反的观点。对“小产权房”的合法化不应一概反对，应具体分析，恰当处理与疏导“小产权房”问题，从农村内部、城市内部和城乡一体化发展中寻求解决途径。     

试论小产权房的风险隐患与改革路径

“小产权”一词是针对“大产权”而命名的,具有国家颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证的商品房叫大产权,而具有农村集体土地使用权证的非商品房称为小产权.现行法律规定,小产权房的流转只有通过将小产权房依法卖给国家,再由国家进行房屋买卖,才是合法的.但从全国来说,这种没有合法产权的小产权房数量十分可观,且没有得到确权,使得社会中有大量的财富无法得到法律的有效保护,也使这些产权悬而未决无法正常地流转,因此如何合理地解决小产权房问题是一个关系到农民利益的保护、城乡均衡发展和整个社会和谐的重要问题.     

法的规范化：小产权房的改革方向

改革开放以来,我国社会主义市场经济发展迅速,近几年来GPD涨幅一直处于百分之八以上,人民的生活不断改善,城市的生活圈不断扩大,城市逐步地扩展到农村,以至于这些小产权房多集中于城市周边的集体所有的土地。在我国城乡二元体制的背景下,小产权房与农村集体所有制产生有机的社会结合,小产权房所带来的社会冲突性决定了其缺乏完整的法律意义,同时也反映了现行集体所有制的问题所在。对小产权房从许可到限制的法律规定,都反映出一定的国家政策问题。由于小产权房缺乏法律调控,使得违规操作此伏彼起。国家认为小产权房是不合法的。但在具体社会现实中,此问题并不能以此一概而论。对于小产权房应当引导其健康发展,走向法的规范化道路。     

和谐语境下农村小产权房规制问题研究 —以民生利益为探究视角

在农村小产权房热销的同时,建设部作出了关于购买新建商品房的风险提示,国务院常务会议上也明确叫停小产权房的销售,农村小产权房争议再度升温,对于农村小产权房的合法化问题说法不一.文章基于风险与利益的博弈对农村小产权房的内质予以厘定,从利益驱动角度探究农村小产权房的成因,并通过农村小产权房的弊病分析得出其存在的风险,进而以民生利益为探究视角对农村小产权房的合法化进行检讨,最终在和谐语境下,从防治结合的探索进路提出分类规制的解决思路.     

小产权房的合理性分析

由于城镇商品房房价的不断攀升和城乡土地二元制政策等多种原因催生了所谓“小产权房”问题。“小产权房”的出现和交易量的扩大其实具有法理基础和一定的现实合理性、不应简单处理、一律叫停。应当加快农村集体用地使用权合理流转的立法。进一步完善城乡土地管理法律制度,才能正确妥善解决好“小产权房”问题。     

关于“小产权房”的法律思考

房产权本来没有"大"、"小"之分,"小产权"也不是一个法律上的概念,它的涵义没有一个规范的解释。"小产权房"存在着多种法律风险,"小产权房"的产生折射出很多深层次问题,"小产权房"合法化将会产生严重的结果。因此,应立即叫停"小产权房"建设,同时在全面调查的基础上,从法律和政策两个角度认真研究对待、解决和规范"小产权房"问题。     

压抑与抗争:小产权房带来的启示

自去年以来,随着部分城市小产权房市场日趋火爆,各界关于如何对待小产权房问题的争论也在逐渐升温。理论研究层面,当前存在"小产权房违法违规"应当坚决叫停和"法所不禁即为合法、故应允许其存在"两种截然不同的主张;决策层面,目前已由最初建设部"购房存在风险"的温和善意提示转变为国务院、国土资源部‘城镇居民不得购买小产权房"的明令禁止。在关于小产权房问题的若干争论中究竟孰是孰非?一纸禁令能否真正从根本上解决小产权房背后隐含的诸多矛盾?一度喧嚣的小产权房市场又能够给我们带来什么样的深     

城乡二元结构下“小产权房”治理的法律困境与路径选择

小产权房是集体土地上建成的用于对集体经济组织成员以外主体出售的房屋,其法律困境源于城乡二元土地制度,并在立法禁止与消费者客观需求、政府懈怠执法之间冲突与博弈。解决小产权房问题应将完善立法、加强执法与政府宏观调控相结合,在遵守基本法律精神前提下区分不同情形,判定清理方式和路径,并使之有限合法化,以符合城乡发展一体化的基本精神。     

利益博弈视角下小产权房治理的反思

小产权房治理中存在复杂的利益博弈关系,并由此导致了政策压力持续增加与小产权房快速扩张的悖论。考虑到动态治理成本,地方政府的实际偏好序列既不满足＂理性经济人＂假设,又难以符合政策预期,反而更倾向于通过合作的方式参与小产权房的利益分配。而对于利益相关者来说,遵守不会成为理性策略,他们只会在合作与冲突之间进行选择。小产权房治理中政策执行亏空的出现具有必然性,地方政府倾向于通过制度创新与制度仿效促进小产权房的合法化。     

小产权房国有化:治理小产权房的可选途径

小产权房是我国房地产市场变革发展过程中一个阶段性的产物,其数量众多,并且多是违法建筑,因而治理难度大。这种小产权房对国家经济建设、土地和房屋交易市场的发展造成了较大冲击。笔者认为,现行的以没收为主的治理形式和放任地方自行处置的方式都不太合适,而采用国有化的方式,则可以兼顾国家、集体和购买者等多方利益,有效治理小产权房问题,这是维护土地和房屋交易市场长治久安的根本之策。小产权房应该国有化并切实实施。     

当正式制度遭遇非正式规范:小产权房成因的新思路

近年来我国小产权房迅速扩展,学界从住房市场供需说、城乡土地制度说、政府监管漏洞说和民间合约说四个角度提出不同的思路,这些观点在说明早期外来户的购房行为上具有一定解释力,但是在解释后来迅速蔓延的原因上存在一定的局限。早期外来户的购房行为对个人和家庭来说解决了居住难问题,但同时会产生出一种非预期社会后果,那就是在社会层面上营造出一种新的非正式规范,这种非正式规范不仅降低了后期购买小产权房者的心理负担,而且吸引更多的人购买小产权房进一步消减了外来户购买小产权房的风险。政府要破解小产权房困境,关键是解决既有小产权房产生的历史问题。