物业公司被“炒”之后

2004年4月28日,石家庄世纪花园的业主委员会为了维护自己的合法权益,通过法定程序辞退了原物业公司——华远物业。然而,业主的维权行动并未给他们带来一丝喜悦。原物业公司带走了小区的经费和资料,新物业公司又无法正常工作,加之业主之间相互猜忌,世纪花园业主们的维权走上了一条不归路。     

当业主不再信任业委会……

小区没有业主委员会时,业主盼它成立,因为它是业主维权的“英雄”和依靠。小区成立了业主委员会,新的问题又产生了。《物业管理条例》第15条规定,业委会有权代表业主和业主大会选聘物业公司,但条例并没有规定相应的监管措施。曾经,为成立业主委员会跑断腿、磨破嘴的牵头人。随着业委会权力逐渐进入监管“真空”之后,原本是维护全体业主利益的业主委员会,却开始面对它曾经的拥戴者们的质疑。有业内人士预测,2006年,业主维权重心将从对物业管理的不满,转至对业委会的监督问题     

没有“业主”支撑，业委会难成其事

“我决定退出业委会筹备小组，将这项艰难的事业交给其他可能的热心业主!”近日，北京某小区曾致力于筹备业委会的业主代表阮先生无奈地声明，该小区业主自2006年入住以来，与物业公司和开发商的纠纷不断，业主维权多因势单力薄屡屡失败，业主们希望能够尽快成立业主委员会，但历经两年多的努力，     

业主维权需走出五大误区

随着物业管理的逐步发展,依法维护自己合法权益,越来越被业主重视。但目前,一些业主“维权”活动明显走入了误区。有关专家认为,业主维权应走出五大误区。误区之一:业主委员会全能作为全体业主利益的代表,业主大会和业主委员会的活动应当在物业管理活动的范围内,依法维护全体业主的利益,而不应该超出这个范畴,成为牟取个人私利或者威胁物业公司的手段。业主委员会超出职权范围的活动,不受法律支持和保护。误区之二:业主委员会选举“政治化”业主大会上的投票表决和选举业主委员会可以谈“选举权”和“被选举权”,但是,不应把此选举权概念政…     

蹒跚学步的业主自治

近年来,关于业主与开发商的“斗争”时有耳闻,人们往往同情业主一边,因为人们想当然地以为业主是弱势群体,开发商以及由开发商指定的物业管理公司相对业主而言是强势,它们总在处心积虑地占业主的便宜,不斗不行。但随着业主对开发商和物业管理公司的斗争日渐为人们所熟知,一个新的现象开始占据舆论的焦点:业主委员会渐渐也成为众矢之的。有些曾经作为业主维权象征和民主自治象征的业主委员会,在实际运作中逐渐表现出有违人们期待的一面。理应作为业主代表,代表业主行使自我管理职权的业主委员会,时常表现为一个完全独立的机构。具体表现为谋…     

业主应当如何监督业主委员会

提起“业主维权”这个词,人们通常认为是指住宅区的业主向开发商或其聘用的物业服务企业维权。比如,希望公开物业费的收支和使用情况,希望改善物业服务水平,以及解决停车位、会所、幼儿园等配套的纠纷。往往伴随着这些维权行动,业主们会顺势成立业主大会,选举业主委员会。尤其是与物业服务企业矛盾不可化解的时候,     

建业主委员会有四难

业主委员会是由物业管理区域内在业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业服务企业管理运作的一个民间性组织。随着城市化、市场化进程的加快,业主委员会在凝聚业主力量、维护合法权益、促进社区管理和服务方面起的作用越来越大。但实际上,业主委员会不健全或者建立了不发挥作用等问题普遍存在。为了解笔者所在的山东省日照市城市社区业主委员会建设情况,前段时间,笔者通过面上统计及走访居民、召开座谈会等形式进行了专题调研。     

业主自治的无锡样本

“共有部位的收入就应该属于业主共有”,这是无锡市春江花园的业主一直认的“死理儿”。在2008年3月以前,春江花园业委会还一度以为,可以和物业公司联手共创和谐社区,他们甚至向物业提出,“可以保证物业公司管理成本,并且按照无锡市规定的最高利润标准8％支付利润,前提是共有部位的收入归业主共有”。业主委员会的提议遭到物业公司的拒绝,没办法,业委会决定“亲兄弟,明算账”。     

社区里的维权行动

北京回龙观文化居住区是全国规模最大的经济适用房项目,设计居住人口30万,位于北京市昌平区南部,毗邻八达岭高速路和城市轻轨。 回龙观一期工程包括云趣园和风雅园共六个小区,2000年5月10日一期业主入住至今,开发商在售楼书中明确标注的上万平米的绿地、运动场所始终是一片空地,天长日久空场地上长满了一人多高的杂草。     

谁来为业主委员会解“难”

作为业主,要想有效地利用《物业管理条例》维护自己的权益,最重要的是成立业主委员会。因为业主委员会是业主大会的执行机构,代表业主与物业管理企业签订物业服务合同,不但要了解业主和物业使用人的意见和建议,而且还要监督和协助物业管理企业履行物业服务合同,因此其作用十分重要。然而,笔者认为,组成业主委员会在操作层面上还存在着现实困难,需要一段时间来摸索。按规定,成立业主委员会要由所在街道办事处牵头、组织和指导。可目前的街道办事处从人员的组织上、对物业管理的倾斜上还没有做好充分准备,加之到底找什么样的人牵头,怎样组织,…     

各方评说物管条例

酝酿了4年之久的《物业管理条例》(以下简称《条例》)终于摆到了公众面前。不过,官方和专家对这个“新鲜事物”表达了截然不同的看法。 官民分野 建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾对《条例》给予了高度评价。她说,“《条例》充分体现了优先保护全体业主利益的宗旨。”然而,这部行政法规的颁布却未能在业界引起一致喝彩。     

业主欠缴物业费，侵害谁的权益

经常有物业公司抱怨，业主欠费太多，导致企业经营困难并难以提供令业主满意的物业服务。业主欠费一物业公司服务欠佳一更多业主欠费，这个问题在很多小区都会遇到。于是，有一种观点渐渐被广为传播：欠费业主侵害的是缴费业主甚至全体业主的合法权益。     

一个擅长化解矛盾的业主委员会

与其他新小区不同，上海市长宁区新华路街道新华公寓小区里没有业委会和物业公司之争、业委会与居委会之争，也没有个别业主引发的公共利益与个人利益之争。业委会2001年成立之后，摆正了位置，理顺了各方关系，严格管理，既维护了广大业主的利益，又把一些棘手的矛盾化解在萌芽中，受到了业主的一致好评。     

关于业主自治的一些常识

在日常讨论中，很多人误以为业主自治就是《物权法》第八十一条中所说的“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”。比如，最近的两篇媒体文章《滁州：小区业主自治，到底能走多远？》《物业合同没谈成鑫潮花园或将业主自治》均是将“业主自治”等同于“业主自管”，指的是业主在成立业主大会后，出于各种原因没有选择聘请物业公司，而是让业主委员会来管理小区的方式。可以说，这样的“误解”在生活中非常普遍。     

小区没有成立业主委员会，物业公司服务不到位向谁反映

一位社区居民来信询问：物业服务公司的归口管理单位是社区居民委员会吗？我们小区没有成立业主委员会,物业服务公司服务不到位的问题是否应该向社区居民委员会反映？答：根据《物业管理条例》（以下简称《条例》）规定,“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”因此,物业服务公司的归口管理应该是地方人民政府房地产行政主管部门。     

业主自治是物业管理的基础

通过业主是住宅小区所有权人这一命题分析了业主所有权的三种形态,即单独所有、共有和区分所有。业主依法成立业主团体,制定业主公约,行使业主自治权。正是区分所有权和业主自治的出现,构建了物业管理机制。文章指出物业公司与业主委员会是一种委托合同关系,业主只有依法自治才能解决在与物业公司纠纷中处于弱者地位的困惑,成为住宅小区的真正主人。     

业主委员会民事主体资格研究

当前我国法律对业主委员会的性质没有明确规定,对其是否具有民事主体资格,能否享有独立的诉讼权利等问题存在广泛争议。业主委员会系业主自治性机构,不具备成立法人或“其他组织”的条件,赋予其民事主体资格不仅不能解决当前存在的诉讼难题,还会陷入新的理论及实践困境。根本出路在于借鉴国外相关立法,引入“业主团体”的概念,对业主委员会制度做出相应调整,进而将其明确界定为业主团体的代表机关和执行机关。     

业主委员会工作的难题及对策研究——借鉴香港物业管理经验

城市住宅小区的和谐稳定关系到国计民生,是构建和谐社会的重要内容之一。我国目前的的业主委员会制度正处于实践探索的过程中,在住宅小区的物业管理中依然存在许多问题。通过分析和借鉴香港物业管理的成功经验,提出了业主委员会制度在立法以及政策的操作性和创新性等方面的措施。     

业主恶习也得好好改改

门禁主机被砸出洞、灭火器被取下来挡门……如今,当越来越多的业主抱怨物业管理公司各种服务不到位的同时,物业人也在倡议业主们应共同维护公用设施,尤其一些恶习也该好好改改。"我们检查污水管时,总发现有袜子、方便袋等废弃物",某物业公司负责人表示,仅     

业主维权，政府怎么办？——访深圳大学社会学系副教授徐道稳

2005年3月,深圳近百个楼盘的代表向深圳市人大提交了《关于应依法撤销〈深圳市业主大会和业主委员会指导规则〉的建议书》,在该建议书中,出现了“主管部门不履行对物管企业的监管职责,对于物管企业侵犯业主利益的行为保护和支持,广大业主的权利被侵害的现实成为主管部门工作人员寻租和牟利的机会;几乎在每一个社区业主维权起诉物管企业的同时,都伴随着一次对主管部门的行政诉讼;业主上访及越级上访,都是主管部门不负责任及有法不依、违法不究的结果”等激烈言辞。业主维权呼声的高涨,为何引起对政府主管部门的诟病升级?面对业主维权风起云涌…