值得关注的城市化浪潮与失地农民现象（摘登）

一、失地农民的困境我国现行的土地管理法规定 :征用耕地的土地补偿费用为该土地征用前 3年平均产值的 6～ 10倍 ,安置费为4～ 6倍。但是 ,近几年农产品价格不断下降 ,按法定标准算出来的补偿标准偏低 ,难以解决失地农民的长远生计。另外由于各地补偿标准由于征地用途、耕地年均产值、计算倍数等不一样而相差悬殊 ,多数农民不满意。以沿海某发达省为例 :由于该省经济相对发达 ,其对失地农民的补偿标准与全国平均水平相比略有提高。 1998年以来 ,这个省各类征地给村里的补偿费平均每亩 12 16 4元 ,安置补助费每人 2 377元 ,但经过村集体留存 …     

论我国征地补偿制度的完善

现行征地制度在保护农民利益、稳定农村政局方面出现了一些问题,但根本上否定这一基本制度是不现实的.文章建议应当在认清我国当前征地补偿制度所存在缺陷的基础,从约束土地征用权和保障农民土地权利的角度着手,以实现农民的可持续生计为根本出发点,进一步完善征地补偿制度,以弥补缺陷、缓解矛盾.     

互动公平视角下农地征收补偿的组合性均衡定价

农地征收补偿争议源于关联主体对征收补偿是否公平的不同判断,化解征收补偿主体行为冲突的策略调整有赖于公平信念判断的一致性转变.文章在传统农地征收物质收益补偿的基础上,引入关联主体的互动公平信念,探讨农地征收补偿的组合性均衡定价,并进行博弈均衡分析.得出在互动公平视角下,提高征地补偿标准、增加被征地农民恶意抵抗成本、减少被征地农民在农地征收中恶意抵抗的收益回报、加强第三方监督均有助于推动农地征收的和谐进行.     

征收土地出让金与征收物业税的思考

征收物业税意义重大，是对现有的税收、土地出让等制度安排的巨大挑战。各种矛盾纷繁复杂。笔者仅就物业税征收涉及的土地出让金问题进行一些思考，藉以抛砖引玉。     

基于土地发展权视角下的水电工程农村移民补偿实证研究

土地发展权是一种独立的物权,是土地所有者或使用者改变土地现有用途或者提高土地利用程度的权利.在和谐社会的背景下,农民作为土地的使用者,理应和国家分享土地发展权.农民土地使用权和土地发展权价值之和应该与土地承载的基本功能价值相等.移民问题的是否顺利解决对水利、水电工程的建设有着非常重要的影响.文章在此基础上以四川宜宾县安边镇农村移民为例进行研究,剖析在水电工程建设中移民应得到的合理补偿及应分享的发展权价值.     

农村失地家庭的脆弱性研究

在中国失地农民总量将于2020年突破1亿人次的宏观背景下,采用抽样调查的方法,将AH省HF市FX县作为研究对象,按比例选取其下属六个乡镇的477户家庭作为调查对象。创新性地从显性和隐性视角,阐述农村家庭被征地失地后的生活状况。研究得出:公共利益不协调、公众参与不足、土地征收程序不合理、再分配利益失衡等是导致失地农户脆弱性的重要源头。除了要让公共利益的界定明确化之外,进一步协调政策一致性、增加事业认定程序十分必要。需要从制度建设、内容补充、方式多元、补偿提高、相关者参与等多个角度,完善农村土地征收公告制度,提前落实安置房的分配、划拨等问题。     

失土农民就业及生活状况的研究

随着城乡一体化的推进,城市建设步代得到明显加快,我市城市周边的近郊农民,他们祖祖辈辈赖以生存的土地将被优美的生态居住环境、宽阔平坦的马路和高新技术产业园区所替代。这些失去土地和即将失去土地的农民,目前就业及生活状况如何?尤其是那些以种植为生而目前尚未找到工作的失土农民将面临怎样的就业及生活压力?这些已经成为政府和有关部门关注的重点。本文试图以绍兴市城市社会经济调查队最近开展的被征地农民就业状况及意向调查的资料为依据,对失土农民的相关情况加以综合分析研究,希望能对失土农民就业现状及生活情况提出一些看法和建…     

土地入股:失地农民利益保护的有效方式

失地农民的利益保护问题不仅是个经济问题,更是城市化进程中的社会稳定问题和政治问题。征地制度的不合理造成失地农民利益受损,呼唤着征地方式的变革。土地入股作为征地方式的创新,可以维护失地农民利益,具有理论上的可行性与现实中的可操作性,是当前失地农民利益保护的有效方式。但目前必须注意适用条件,积极完善土地入股。     

基于城市化进程中失地农户权益受损的博弈分析

随着城市化的快速发展,失地农户对征地补偿的期望值不断上升,对征地活动的心态慢慢发生变化,征地活动难度增大。因此,土地征用的过程,是利益重新分配的过程,其实质是政府与失地农户两个利益相关主体的博弈过程。同时,博弈主体都是在追求自身利益的最大化,在博弈过程中,政府掌握大量的信息,导致博弈双方信息的不对称,失地农户在博弈中处于劣势地位,导致其生存、就业以及社会保障等方面的利益缺失。     

田野的呼唤 农民的心声——义乌市农村土地征用情况问卷调查

近几年来，随着我市现代化国际性商贸城市建设步伐的不断加快，城区面积从１９９８年的１６．５平方公里扩大到２００１年的３２平方公里，各镇、街道工业园区的规模也在不断扩大，这都是以征用农村土地为前提，据了解，从１９９８年至今，全市共征用土地近５万亩。那么，土地被征用后，那些少了或失去了赖以生存的土地的农民，又是怎样地生活和工作呢？为此，我们以问卷的形式走访了１９９９年以来土地被征用过的１０个镇、街道的１８个村，共６８户农户，以了解土地被征用后农村土地征用费的分配、使用，农民对征地的看法及征地后对其生活…     

土地补偿金岩能一分了之——来自龙泉市龙渊镇的调查

近几年来 ,浙江省龙泉市龙渊镇城区农民分发农村集体土地补偿金的作法 ,在社会各界反响强烈。为此笔者作了专门的调查。本文试从分析分发土地补偿金的原因入手 ,来探究其带来的问题及相关的对策。一、原因龙渊镇是龙泉市政治、经济、文化中心 ,该镇城区片从１９９５年至今 ,农村集体土地被国家征用达１２００余亩 ,为城市化建设做出了贡献 ,为此国家给予了３７５０多万元的补偿金（日前到位１５００万元）。如此巨额的资金 ,农民竟一分了之。究其原因 ,主要有以下四个方面 :１．认识不足。根据《土地法》规定 ,农村土地补偿金包括土地补偿费…     

土地发展权价格的测算方法

西方国家通过设置土地发展权有效的保护农业用地、公共活动空地和自然保护区,取得很好的经济、社会、生态效益.近年来我国一些学者也开始研究土地发展权,但主要其中于土地发展权的归属、配置、流转,而很少涉及土地发展权价格的研究.在市场经济条件下,价格作为市场配置资源的重要信号,对资源合理有效配置起着方向性的重要作用.文章系统论述了土地发展权的价值构成、价格影响因素及土地发展权价格形成机理,最后建立土地发展权测算方法.     

农村土地征收决策过程的行为博弈分析

土地征收决策的过程是决定是否将农村集体所有土地征收为国有土地的过程。我们利用行为弈中的独裁者博弈模型和实验结果来分析土地征收决策过程中各主体的博弈关系和博弈结果。一、农村土地征收决策过程分析框架:独裁博弈模型如图所示,在独裁者博弈中,在提议者和回应者之间分配“饼”c,提议者X做出分配提议(x,y),回应者Y接受提议则得到y,但是如果Y是否接受提议不影响X得到x。图1独裁博弈模型根据独裁博弈模型,可知成为独裁者博弈需要满足的两个条件:首先,提议者X要有对饼“c”分配方案的决定权。其次,即使回应者Y不接受分配方案,也不影响分配方案的实施。也就是说,在制定分配方案的时候,回应者Y没有讨价还价的权利;在分配方案制定后,回应者Y也没有惩罚提议者X的权利。二、博弈过程分析在农村集体土地征收决策的过程中,要分配的“饼”c是征收土地的决策权,在博弈过程的主体是土地征收者和被征收者,我们分别给以分析:首先,土地征收者即是农村土地的国家所有权拥有者。根据宪法和土地管理法规定,唯有国家有权行使土地征收权,即国家是唯一的土地征收者。但是国家是一个法律实体名称,根据土地管理法和相关法律规定,土地征收方案拟定者是市、县人民政府国土资源行...     

对我省“土地被征用户农户”的调查与思考

近年来，随着城市化的推进、工业园区的兴起和招商引资力度的加大，浙江的用地需求大量增加，因征地引发的信访、上访事件频频发生，被征地农民已经成为当前社会各界关注的热点。为全面了解我省“土地被征用农户”的实际情况，我们调查了义乌市等24个市、县的455户“土地被征用农户”。现将有关情况综合分析如下：一、大多数土地被征用农户的家庭生活水平当前没有太大变化，但部分农户对今后的生活有较多的后顾之忧被调查的455户农户共有常住人口1770人，有整半劳动力1326人，1998年底时455户农户共有自留地86亩，承包集体耕地1237亩，集体…     

农地资源社会保障价格的测算方法

文章认为,测算农地资源的社会保障价格应当建立成本的视角,即征地后构建一个替代性的制度来继续提供给农民社会保障功能,那么农地资源的社会保障价格则等于该制度建立和运行的成本。根据这种成本的测算思路,文章对测算的数学模型进行了推导。     

浦东住宅建设实行“五统一”

浦东新区开始实施“统一征地、统一规划、统一开发、统一管理、统一出让”的新机制,以使住宅建设由各自为政转入有序发展的轨道。浦东新区提出“五统一”的思路,创造一种政府计划、委托开发、收回土地;统一出让、投标拍卖的新模式。即由政府土地管理部门垄断土地一级市场,建立土地的收购、储备、转让机制,然后选择一个有经济实力和开发经验的房地产公司,配合进行“五统一”工作:统一征地:由土地管理部门进行征地,下达征地任务,委托企业安置劳力和进行动拆迁工作,安置费与拆迁费折价入股,参与分成。统一规划:根据该区域的规划要求,由土地管理部门、设计部门和开发企业一起共同编制详细规划,并分解到地块,各项指标     

开发区土地集约利用潜力的评价

运用协同论,探讨开发区土地系统集约利用的协同机制,测算开发区土地集约利用的潜力,并以合肥高新技术产业开发区为例进行实证检验。研究结果表明:合肥高新技术产业开发区土地集约利用水平较高,建设用地供需基本平衡,但是可供开发的潜力较低。在今后开发区扩展过程中,通过构建集约用地制度体系、研究合理评价方法、提高用地企业准入门槛、加强土地供后监管等是确保土地集约利用的关键。     

对固阳县在西部大开发中的几点思考

固阳县地处我市东北山区，土地面积４９７０平方公里， ９０％以上为山地丘陵，海拨１３００—２３００米，年平均气温３．９度，年降雨量２２５—３７５毫米，十年九旱，广种薄收。而且由于生态条件十分脆弱，生态建设不平衡，经济发展滞后，农牧民收入较低，是全国贫困县之一     

土地金融价值评估分析

土地抵押融资十分普遍,土地金融价值评估是必要的风险防范措施。直接引用传统评估数据面临:传统评估方法准则与金融原则不完全一致、传统评估方法本身并不完全准确、国内市场经济信息高速变化影响价值判断、直接依赖评估报告潜在风险等一些不可避免的问题。在现有条件下,可根据金融行业规则,制定土地金融价值评估基本原则,分析关键影响因素,对现有评估方法和数据进行修正,合理使用评估报告,确保土地评估符合金融风险控制要求。     

最低工资标准测算的一种新方法

文章简要评述了现有的测算最低工资标准的各种方法,对测算贫困线的马丁法进行了借鉴和改进,提出了测算最低工资的一种新方法—改进的马丁法,并对广州、北京、上海、深圳、四个城市的最低工资标准进行了实证分析。