新农村建设中宅基地使用制度改革浅议

我国现行法律对农村建设用地进入市场采取了分类严格限制的办法。随着农村经济的发展以及城镇化进程的加快,现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转。现行的宅基她管理制度亟待改革和完善。农村建设用地市场必须在政策和法律上寻求根本突破,必须从井艮瓠上改变土地制度的二元性,统一城乡土地市场。建议完善宅基地使用权登记制度,建立有偿、有期限宅基地使用制度,逐步放宽宅基地使用权的流转,充分保障农民在集体建设用地流转中的权益。     

论集体建设用地使用权流转法律制度的完善

集体建设用地使用权流转之所以出现一系列问题,关键在于其流转的相关法律制度不健全,配套设施不完善。推动集体建设用地使用权流转,必须贯彻物权平等原则,对集体土地征收加以规制。只有改造集体土地所有权主体,完善集体土地所有权,进一步完善集体建设用地使用权流转的规定,积极推进集体土地确权登记发证工作,建立合理的流转收益分配制度,才能促进集体建设用地使用权流转法律制度的不断完善。     

农村集体建设用地使用权流转制度研究

集体建设用地使用权流转制度与农民利益息息相关,影响着经济社会的稳定和发展。梳理当前流转的制度及实践现状,归纳流转过程中存在的法律问题,结合国内外先进经验提出完善集体建设用地使用权流转的立法构想,以期解决当前流转实践中存在的问题,为集体建设用地使用权流转制度改革和创新提供理论参考及制度建议。     

集体建设用地使用权流转的法律规制

在对中国农村集体建设用地使用权流转现状和立法欠缺,流转的必要性等问题分析基础上,进一步设计出一套集体建设用地使用权流转的法律制度,其主要包括明确集体建设用地使用权依法可以实行流转,流转的条件和范围,流转的程序。     

"裸体"交易:农村集体经营性建设用地使用权流转的冰点

现行法律确立了农村集体经营性建设用地使用权流转制度,但这种制度还很不完善,主要表现在,法律禁止集体经营性建设用地使用权的“裸体”交易,即农村集体经营性建设用地使用权可以流转,但没有地上附着物的集体经营性建设用地使用权不能进行交易或流转。法定的两种流转方式,即集体经济组织“独立”开发或与其他单位、个人“共同”开发,应该受到地方政府的尊重并予以落实。同时,亟需修改《土地管理法》,允许集体经营性建设用地使用权“裸体”交易。     

农村宅基地流转收益分配制度研究

随着中国城市化的不断加速,城市建设用地日益紧张与农村建设用地闲置荒废的矛盾日益突出,农村集体建设用地使用权流转问题受到社会各界的广泛关注,其收益分配问题是各级政府部门通过流转试点探索集体建设用地使用权流转首先要面对的一个问题。目前学术罨对农村建设用地流转的收益如何分配关注较多,但进行系统研究的较少。对集体建设用地中的农村宅基地流转的收益分配问题作系统的探讨,有助于农村宅基地流转收益分配制度的改革,有助于促进农村经济的发展。     

论集体建设用地流转制度的法律完善

我国目前国有建设土地使用权转让市场充分发育,但是农村集体建设用地流转法律层面上范围小,和当前农村集体建设用地流转市场极不符合,因此,研究和规范集体建设用地流转,如何从法律的层面解决这个问题,具有极其重要的意义。安徽省芜湖市是我国第一个集体建设土地流转的试点城市,其一些的成功经验充分表明,允许农村集体建设用地使用权流转不仅是必然的,而且是可行的;《物权法》对该部分没有作出具体规定,只是授权《土地法》去制定,因此从法律层面解决该问题,非常重要。     

农村集体土地使用权有偿使用制度研究

我国现有的农村土地使用权制度存在诸多弊端，其制度障碍是城乡分割土地利用体制，而这一体制实质上是不允许农村土地财产化，即不具有物权特征。因此，研究这一制度的突破点是构建农村建设用地流转的法律要素，落实农村集体土地所有权，在此基础上建立有偿的有期限的农村建设用地使用权的出让制度，并完善相应的具体制度。     

论宅基地使用权流转的现实困境与出路

随着我国城乡一体化建设快速推进和市场经济体制改革逐步深入,农村宅基地使用权最终将回归其纯粹财产权性质,实现和国有建设用地使用权一样能够自由流转的目标。在我国当前宅基地使用权制度条件下,要实现农村宅基地使用权自由流转的目标,必须突破宅基地使用权流转的传统观念、当前的法律制度障碍以及理论困境,在此基础上重构宅基地使用权流转模式。     

农村集体建设用地使用权流转的法经济学分析

运用法经济学理论,通过法律的需求分析、法律的成本与收益分析表明:农村集体建设用地使用权流转改革具有较强的现实需求,改革的收益远大于其成本,农村集体建设用地使用权流转改革具有现实合理性.提出修改完善相关法律法规、建立农村集体建设用地流转市场、构建合理的收益分配机制等政策建议.     

产权经济学视角下我国农村土地产权结构问题研究

随着经济体制的转型,我国城乡经济发展进入新的阶段,农村土地制度存在的矛盾也不断显露出来,继续深化农村土地制度改革成了理论界讨论的热点问题。过去那种把改革重点放在农村土地所有制上(绝对公有或绝对私有)的传统思路很难使我国农村土地制度改革走出困境。目前我国土地产权结构上主要存在三个问题:农村土地产权在政府、集体和农户之间分割配置不合理;农村土地产权主体不明、产权关系界定不清晰;农村土地产权结构难以根据社会经济发展进行动态优化。在新的发展阶段,我国农村土地制度改革应该根据现代产权经济学理论的新发展,从抽象地规定土地所有制转向具体地分割和配置农村土地产权,设计最优的产权结构,主要包括四个步骤:第一,实施农村土地的产权分割。即确立国家和农户作为农村土地的产权主体,并在它们之间详细分割土地产权,明确"所有者保留的产权束"和"使用者可获得的产权束"。第二,实施农村土地的产权流转。即在不改变土地用途的前提下,停止农村土地不定期的行政性调整方式,建立起农户之间土地使用权市场化、常态化的流转制度和机制。第三,实施农村土地的产权交易。即在明确土地产权关系的基础上,按照国家对土地的总体规划和调控目标,实现城乡之间、农用地与非农用地之间市场化的土地产权交易,消除城乡二元土地制度。第四,促进农村土地的产权组合。即在明确农户土地产权和农户自愿的基础上,进行土地产权的组合,重建新型集体经济组织,引导农户走合作化道路。     

中国农地产权制度改革的理论探讨

中国现代第三次农地产权制度改革的实质是在不触动农地所有制的前提下进行农地使用制的创新。随着这次制度变迁优势的逐步释放 ,农业经济发展步伐开始放慢 ,农地产权制度的弊端再次凸现 ,这又为新一轮制度变迁创造了现实需求。本文认为 ,决定土地资源配置效率的是土地使用制而非所有制 ,但完善的土地所有制却是土地有效配置的必要条件。当前农地产权改革的首要任务是复归真正意义上的农地集体所有制 ,其次才是完善土地使用制     

关于改革土地征用制度的论辩

土地作为一种基础性生产要素,其政策问题牵系我国现代化进程。农村集体建设用地的政策选择、城市住房市场调控都是基于土地之上的深刻影响我国经济长期发展的重大问题。在对农村集体建设用地入市和城市住房市场问题进行研究的基础上,提出结论：改革土地征用制度,关键不是土地所有权问题,而是怎样处置好用益物权流转、解决好土地收益分配使用问题,通过单独设立土地收支预算、在保有环节出台房地产税等财税政策强力遏制土地和房屋投资或投机需求,以调整、完善土地和住房市场财税制度。     

浅谈创新农村土地流转模式与农民意愿问题——基于典型创新土地流转模式的实证考察

在我国土地公有制的背景下,通过在土地所有权的基础上设立(如土地承包经营权和宅基地使用权等的)用益物权,解决了土地的归属与利用的矛盾。在我国土地制度改革的进程中,农村土地承包经营权也在通过多种方式开放流转。关于土地流转方式的创新模式也在各地展开的探索。作者通过对三种典型的创新土地流转模式进行实证考察,结合基本理论研究,进而对创新土地流转模式展开讨论。以农民意愿作为基本价值判断,指出创新土地流转模式在制度设计上存在的问题。     

农村土地制度改革：基于完善农村社会保障的视角

由于当前我国农村土地制度存在着对农村土地承包经营权的规定矛盾重重、宅基地使用权不完整、农村土地征用制度不完善等问题,在某种程度上影响了农业增产和农民增收,也阻碍了农村现代社会保障制度建设,从而使农村土地的社会保障功能被不断强化。而农村土地的社会保障作用又反过来阻碍了农村土地制度的进一步改革。因此,建立农村现代社会保障制度与完善农村土地制度的改革应当同时推进、配套进行。当前形势下,我国应完善土地承包经营权用益物权制度,完善宅基地使用权制度,规范农村土地征用制度。     

农村土地抵押的运行实践与制度完善

农村土地抵押的客体是土地使用权,囿于现行法律规范不同类型的农村土地使用权具有不同的抵押能力;土地权利形态的多元化趋向在各地区的土地市场化运作模式中得以显现,不同的农村土地使用权形态能否抵押取决于立法选择.农村土地抵押制度的完善有赖于建设农村土地使用权流转规范体系,健全农村土地登记公示制度,设立农村土地银行和土地使用权价值评估体系,以及构筑农村土地抵押融资的法律风险防范机制.     

我国农村土地制度变迁和土地市场的发育

首先分析了我国农村不同历史阶段的土地制度,指出农村土地制度变迁具有“集中－分散－再集中－再分散”的特点和典型的路径依赖性。其次分析了当前农地制度及农地市场发育存在的问题,指出应该继续改革农地制度,促进农地市场的发展。     

市场化改革与中国城乡的协调发展

本文以中国农村土地制度变迁为主要线索,揭示市场化改革对于城乡协调发展的重要性.我们的研究显示,家庭联产承包制对农村土地市场有部分替代功能,但当农业劳动力转移规模达到一定程度时,这种有限的替代功能就难以再满足要求,而与正式土地市场缺位相关的问题就会一一浮现.正式农村土地市场和最优土地产权结构的形成,则有赖于土地产权的明晰.在现有土地制度和城乡壁垒下,中国的工业化、城市化与农业绩效之间难以形成良性循环,影响了中国城乡的协调发展.     

三权分置政策导向下农村宅基地盘活机制实践探索

随着农村宅基地三权分置问题逐渐成为政府和社会关注的热点,农村宅基地进一步盘活市场和发展空间需求的重要性逐渐显现。对中国农村宅基地政策演变和不同开发模式进行比较,讨论三权分置政策内涵,以陕西省礼泉县官厅村为个案,结合问卷调研和深度访谈法,通过对现状宅基地实际宗地数量、人均拥有量、人群对宅基地用途意愿等分析,研究农村宅基地发展变革历程,探索宅基地利用实践策略。研究认为,在乡村振兴战略和城乡平衡需求的驱动下,宅基地发展存在制度缺失、市场秩序混乱、多元利益主体需求难满足,理论指导和实践应用不匹配等方面困境,通过指标互补、产业融合、休闲共享等实践模式,形成三权分置体系下农村宅基地的盘活作用机制,即摸清宅基地荒置底数,部分建设用地转化为耕地;引入文化运营企业,植入乡土体验、精品民宿等新业态新功能,实现企业+村集体+村民的三方共赢;对原有农房户型进行现代化和适老化改造,城市居民与原住户共享养老空间;利用实际建设与运营成效来验证开发模式的可行性,能够纾解农村宅基地发展困境。