解决土地问题的关键是落实农民土地使用权

中国农村普遍存在政府随意征地和农地流转不畅等土地问题,土地问题已经成为影响农村经济发展和社会稳定的重要问题。农村土地问题的症结是土地产权不明晰,但是解决土地问题的关键并非界定土地的所有权归谁,而是确保土地使用权真正落实到位。这是因为农村土地集体所有制是中国的基本土地制度,土地所有权改革中短期内行不通。明清时期的永佃制,以及香港和新加坡的现行经验也都表明,只要土地使用权落实到位,所有权归属并不是最重要的。基于此,解决土地问题的可行思路应该是不改变土地所有权归属的前提下,在使用权上做文章。     

深化农村改革 完善土地制度

土地制度的改革,是农村经济体制改革的中心内容。从我国国情出发,正确判断土地制度改革方向,对促进农村改革具有重要的意义。一、土地产权制度的现实选择:完善土地集体所有制土地制度的根本问题是所有权的归属。近年来,农经界同仁提出了许多有益的见解,各持其理。对于土地产权制度的选择,现在已不能停留在纯粹的理论探讨和逻辑推理上,较可行应当是从历史与现实的变革实践中寻求答案。我们认为,土地私有、国有均不符合国情,     

我国所有权保留买卖制度的理论与实践

所有权保留买卖已被世界各国立法及判例所确认。我国《合同法》第134 条虽然首次对此做了规定, 但由于规定过于简单, 尚不能解决所有权保留买卖理论及审判实践中存在的问题。因此, 对所有权保留买卖相关法学理论及审判实践中存在的问题, 包括对所有权保留买卖的基本法律关系以及对所有权保留买卖在审判实践中存在的对同一标的物上的所有权保留买卖与设定动产抵押担保物权的法律效力问题、所有权保留买卖后买受人对标的物再处分行为问题、买受人违约时出卖人行使取回权与违约求偿权的问题等, 进行深入探讨, 不仅具有重要的理论意义, 而且具有重要的现实意义。     

康复我国土地征收制度的方案论证——从土地回转制度的视角观察

作为土地征收程序的附属程序或补救程序,土地回转制度可以有效克服中国传统的土地所有权移转中的单向流动性以及国家对土地所有权垄断中的利益失衡,有效地保护耕地、保障农民权益和保持土地资源的持续利用,从而成为解决当前我国土地征收领域中存在的现实问题的一项可行性方案。     

农村集体土地确权无法解决的现实问题

我国广大农村目前进行的土地产权确认工作,并不是“新一轮农村产权制度改革”,更无力解决现阶段农村集体土地存在的根本问题。对农村土地进行确认、确定的一系列权利,不是赋予村集体和农民个体的新权利,其无力解决农村集体土地原来就存在的侵权、流转难等问题。由于农村集体土地所有权行使主体实际上存在缺位问题,所以只发一个权属证书,对农民集体和农民个体来说,毫无实际意义可言。土地确权登记颁证工作,仅仅是对原来法律允许的流转方式起推动作用,却无力解决阻碍现代农村规模化经济发展的最大问题,即现阶段法律禁止家庭耕地承包经营权和宅基地使用权抵押的问题。     

六朝"民田"的产权及交易方式

六朝"民田"系指官方承认的或者说是受国家法律保护的私人占有的耕地和废田,其所有权、收益权归属"田主"所有,可以世代继承.六朝有以所有权不变为前提,将民田委托他人经营的情况,时人认为所得收益应在经营者与所有者之间进行一定的分配.由民田抛荒而成的"废田",若经官方组织或明令允许,使用权和收益权可暂时或长期地归属开垦者所有,但所有权未作变更.六朝政府对"废田"实行这种产权政策,有利于鼓励开垦废田,较快恢复农业生产,为国家提供赋税.买卖是六朝民田私有产权让渡的主要形式,从"买地券"可以推知当时土地交易时买卖双方对产权认识的完整观念.官僚、贵族的土地购买活动对六朝土地产权的集中产生很大的影响.     

城镇化进程中城中村改造地权归属问题研究

随着新一轮城镇化的提速,各地政府纷纷将"城中村改造"提上议程,其中的地权归属问题有待研究。城市化先行区域深圳和广州的城中村改造案例说明,在我国城镇化背景下城中村改造中土地产权归属面临国有化或集体化的两难选择:国有化使农民享有房产交易权,但丧失土地所有权;集体化可使农民保留土地所有权,但房产不可交易导致其资产抑价。这一两难困境源于我国土地城乡二元所有制下的权利不均等,解决这一困境的办法是赋予国有土地与集体土地真正同等的权利。     

我国居民收入差距:基于土地权益的经济分析

经济转型期我国居民收入差距的存在缘于多种原因,但土地所有权在经济上的实现错位及地租分配的不合理是一个重要原因.通过对中国土地所有权、土地市场及收益归属的分析,可以从理论上寻求转型期居民收入差距的新解释.     

试论全民企业财产所有权

本文拟就企业所有权确认之必要性、可行性及其法律特征,谈一孔之见。当然,这里所说的企业所有权,指一般全民所有制企业对于税利后自留资金及以此新增固定资产等财产所享有的完全、独立支配权。     

耕地占补平衡政策落实的现实困境与完善对策

目前,以县为单位落实耕地占补平衡政策的途径存在"占优补劣"、过分依赖土地开发、补充耕地后期管护缺失、违背自然规律的过度开发、"易地占补"难以监管等诸多现实困境,应围绕回归建设用地单位的耕地占补平衡责任主体和国土部门行使耕地保护监管本位职能这一核心,以所占耕地产能为依据,按照阶梯费率形成的耕地复垦费来倒逼用地单位加强耕地保护,同时,把土地整治作为耕地补充的实施平台,通过加强对土地整治效果的监督、确保耕地产能的占补平衡来体现国土部门对耕地占补平衡政策落实的监管职能。     

对土地承包权与流转问题的探讨

农村土地一方面流转困难,另一方面,农民又难以取得长期稳定的土地使用权,致使农户经营规模狭小,传统农业向现代农业转变缓慢。在土地集体所有、家庭承包经营的前提下,解决这一问题的关键是土地承包权的界定与流转。制约土地承包权流转的是集体经济组织成员的身份确认问题。成员身份的确认应当有一个规范,新增人口并非天然具有成员身份     

中外农地发展权及其涨价归属

中国现行土地制度的弊端之一是城乡土地分割，同地不同权，具体表现为农村集体土地所有权人不能像国有土地所有权人那样在自己所有的土地上设置建设用地使用权，也就是说，农村集体土地所有权人不具有国有土地所有权人国际上通行的土地发展权。多年来，中国政府通过“土地规划和用途管制制度”将土地发展权从农村土地的产权束中剥离出来，并通过征地制度占有了这部分土地开发利用的权益，这使得农村集体和个人被排除在土地增值收益的分配之外。本文在考察国外土地发展权产生、演变的基础上，分析了中国农村土地发展权与增值分配现状，并结合有关土地涨价归属的讨论，提出城乡土地同权化改革的思路。     

论我国古代土地所有权保护制度的特征

我国古代曾长期存在着土地国有与私有并存的状态,虽然土地所有权国有的制度始终未被彻底打破,但以土地为核心的物权法律关系仍在一定条件下得到了实现与发展.土地所有权向私有方向发展虽起起伏伏,但从未间断,并最终形成了更加明晰的土地私有权制度,构筑起了具有中国封建社会特色的以土地为核心的物权保护体系.在土地所有权国有与私有的长期斗争中,法律最终从注重土地所有权的确认转向了更加注重对土地使用收益权利的保护,并最终孕育和完善了封建社会的物权制度.     

不动产附合法律效果分析——以在他人土地上修建建筑物为视角

在他人土地上修建房屋是否构成附合,应区分建筑人的建筑行为是否有权源,如有权源则建筑物成立单独的所有权,反之建筑物和土地发生附合。附合发生后,在确定合成物的归属时,应该考虑建筑物和土地价值比的情况下,兼顾附合人主观心理状态,在建造人善意建造时,赋予土地所有权人或使用权人优先选择权。     

海域的民法界定及其权利归属

文章以民法中物的概念、添附制度为基础,指出《海域使用管理法》中界定的海域存在着与民法中物的概念及用益物权制度不能协调的理论困境和现实难题。只有把海域理解为土地的当然附属,海域使用权的母权因而是土地所有权,才能得以解决。论文进而在理论上将国家所有权区分为宪法上的国家所有权与民法上的国家所有权,此二元划分有利于确保全民利益的归属与民法制度的完整和统一。     

论《物权法》中车库车位的归属及相关制度之完善

随着我国经济的不断发展,私家车的数量急剧增长,而居民小区停车位的增长却相对缓慢,现实生活中关于车位、车库所有权的法律纠纷越来越多。2007年颁布的《物权法》中第74条就车位、车库的归属问题首次作出了界定,但《物权法》第74条的规定太过粗糙与原则,容易产生歧义,实践中缺乏可操作性。司法机关应尽快对其做出司法解释完善其法律制度,以实现权属清晰、物尽其用、充分保障当事人根本利益。     

浅谈城市土地的有偿使用

长期以来,我国城市土地一直是采取行政划拨、无偿使用的方式,这就不可避免地造成了城市土地在使用上缺乏统一规划和浪费严重的现象,致使土地的价值得不到应有的体现。这种城市土地无偿使用制度的弊端十分明显: 第一,国家对城市土地的所有权得不到充分体现。长期以来,城市土地被企、事业单位和个人无偿使用,国家对土地的所有权流于形式。土地所有权在经济上的体现就是土地的所有者向土地的使用者收取一定数额的地租。但是,我国城市土地的使用者企、事业单位和个人,取得了作为生产经营要素的土地,并不支付地租。这些单位和个人以土地自然要素为基础所取得的超额收益,本应归属土地的所有者国家所有,但却因为土地的无偿使用而变成土     

江苏省丘陵地区的农业综合开发

江苏人多地少，土地的垦殖指数和利用率历来较高。建国以来，在土地整治、提高资源生产率方面取得了很大成绩。即使如此，进一步开发土地资源，提高土地产出率和综合经济效益，无论是广度还是深度仍然有很大潜力。江苏省的丘陵地区，总面积14610平方公里，占全省土地总面积的14％。其中，耕地有749万亩，占全省耕地总面积的11％。这个地区农业综合开发的潜力很大，是我省农业发展的新的生长点之一。一、开发资源发展生产，必须因地制宜扬长避短因地制宜，是农业生产必须普遍遵循的原则。江苏丘陵地区由于地貌条件的特殊性，加之纬度跨越较大…     

农村土地问题解决的根本出路

农民集体土地所有权是《宪法》对中国革命成果的确认,但由于其他相关法律与《宪法》的矛盾,导致现实中农民集体土地在使用和转让方面出现种种严重问题,造成耕地资源的锐减与农民利益的严重损害,解决的根本出路,就是以《宪法》为依据,修改其他有关法律,确立完全的农民集体土地所有权。     

我国土地使用权与建筑物所有权问题研究

土地使用权与建筑物所有权是两个与广大人民群众生活息息相关的重要权利,也是目前困扰民法学界的一大难题。在我国不动产立法过程中,围绕土地使用权和建筑物所有权及其关系问题一直争论不休。笔者试从两者法律设置的历史和现状作一分析,建议未来的物权法应按照“二元主义”的原则,采取土地使用权和建筑物所有权相互分离的立法模式。