中国房地产预售制度:深层问题与对策建议

预售制度是目前国内房地产领域最普遍的一种制度规则。由于我国住房预售制度是特殊时期的产物,制度各方利益明显失衡,是一种单边风险机制,它为房地产开发商套取银行资金和获取暴利创造了条件,而风险则由消费者与银行来承担。因此,完善的住房预售制度就是让该制度成为相关利益主体对等与共同分担风险的机制,而且这种风险分担机制应贯穿于住房预售各个环节,包括严格的市场准入、市场退出、市场惩罚、市场风险分担与约束、信息披露与监管机制等,只有这样才能为建立一个健康、持续发展的房地产市场创造条件。     

“房住不炒”楼市定位的理论意义和政策选择

"房住不炒"对楼市的重新定位是房地产政策一次重大转折。它不仅将开启房地产市场的新时代,也具有重大的理论意义。"房住不炒"的主要内涵包括:住房居住功能是本源,是第一位,这是住房市场的根本所在;其消费性或居住功能是一个广泛的系谱,它可以通过不同的方式与途径获得;住房投资功能是居住功能或消费性派生的,是第二性的。如果住房投资过度必然会导致金融危机。由此,可引申出三个住房市场的重大理论问题。一是居住权的天赋性;二是居住功能是多层次的;三是绝对遏制房地产市场炒作,去除其赚钱功能,则是保证中国不爆发系统风险关键所在。所以,当前房地产市场改革最为重要的就是把"房住不炒"原则用制度固定下来,用信贷和税收政策对住房投资与住房消费在事前、事中及事后严格界定,并严格限制住房投机炒作,这是当前中国房地产市场改革的关键及起点。     

我国住房抵押贷款市场风险防范——以美国次贷危机为戒

住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款产生过程的一级市场及其证券化的二级市场。我国住房抵押贷款一级市场发展迅速,住房抵押贷款二级市场正在试点中。美国次级债危机给全球经济造成了冲击,对我国的金融稳定和金融发展也可能会带来不利影响。我国在个人信用制度和银行自身的风险防范方面都不及美国,如果出现房价下跌等问题而导致抵押的房产无法正常变现,无论是房地产抵押贷款,还是被证券化的相关产品,都会直接导致金融机构产生风险。以美国次贷危机为戒,加强我国住房抵押贷款市场的风险防范,繁荣发展我国住房抵押贷款一级市场并发扬二级市场金融创新势在必行。     

制度变迁与中国城市居民住房不平等的演化特征

住房是透视社会结构分化状况的重要视角。与经济体制改革相对应,我国城市住房制度改革也是渐进性的。从单位住房生产体制,到房地产市场与单位住房体制双轨并行,再到新住房体制建立,城市住房领域发生了极大变化,呈现出明显的阶段性特征。在住房制度改革过程中,住房产权、土地使用制度以及经济发展整体模式的变化,使得不同住房群体在分配体制中的位置发生了变化,而住房不平等也随着经济发展与社会激励程度的增加而逐步扩大。     

论我国商品房预售法律制度之完善

近年来,商品房预售作为一种新兴的商品房交易方式,在我国房地产开发市场迅速繁荣发展。商品房预售实现了人们在资金不足的情况下,可以通过分期付款的方式购买商品房的愿望,适应我国的国情。但随着商品房预售市场的日益扩大,由于我国相关法律制度的不健全,导致商品房预售法律制度存在许多弊端,在实践中不断暴露出许多问题。因此有必要对我国现行商品房预售制度进行分析,总结该制度存在的主要弊端,在立足我国基本要求的基础之上,借鉴瑞典、美国商品房制度的经验,提出完善的建议。     

完善租赁市场:住房市场结构优化的必然选择

随着房地产市场自身发展,我国大城市住房市场已经由增量市场逐渐过渡到存量市场。如何盘活市场存量房源以满足大城市持续高位的住房需求是亟需探讨的议题,而住房租赁市场则是存量市场中重要组成部分。从住房需求方来说,购买与租赁应该是大城市住房需求者自由选择获取住房的两种方式。然而现在看来,住房销售市场与住房租赁市场发展失衡,更多的住房需求者仍然将购买作为第一选择。通过调查发现,住房租赁市场自身发展不健全是造成重购轻租的重要原因之一。纠正市场自由化发展产生的诸多弊端,加强住房租赁市场的制度建构,规范租赁市场运行,由政府提供必要服务和管理是完善住房租赁市场,优化住房市场结构的必然选择。     

制度偏漏、机制扭曲与房价蔓延式飙升——2016年中国楼市分析

本文在“制度-机制-行为-绩效（IMCP）”范式建构基础上研究2016年中国楼市的制度驱动型狂潮特征。研究表明,房价蔓延式飙升背后的深层次原因在于住房、土地、金融、行政等现行制度缺漏和错配导致房地产市场机制扭曲,并引致购房者、金融机构、房地产开发商、地方政府等主体纷纷基于自身利益最大化而形成合作博弈。正是市场主体和政府部门在房地产领域的合作博弈直接推高了房价,进而形成高房价预期,使整个市场达成投资房地产更有利的共识,各领域资金不约而同涌入市场,在增加实体经济企业成本的同时,加剧实体经济贷款难问题,使实体经济利润进一步走低,最终迫使已有的资金撤出实体经济领域转而涌向房地产市场,从而酿成短期房价蔓延式飙升局面。抓紧住房市场制度体系改革,完善金融市场制度体系和土地制度、财税体制,合理确定经济增长的目标区间是当前亟需研究、解决的问题,避免房地产市场带来更大的风险隐患。     

商品房预售资金监管制度的国际比较研究

商品房预售最大的风险莫过于开发商滥用资金、抽逃资金,导致楼盘烂尾,最终使购房者利益得不到保障。因此,国际上很多国家都有一套非常严格的资金监管制度。我国1994年开始实施预售制度但直到2005年,各地才纷纷制定有关的《商品房预售资金管理制度》,而真正引起重视的也只是在最近一两年。文章旨在通过对美国、日本、新加坡以及我国香港地区的预售资金监管制度进行对比分析,结合我国大陆房地产预售制度的窘迫现状,认为目前还不宜取消预售,而是应该通过加强商品房预售资金监管力度,进一步完善房屋预售制度。     

中国保障性住房制度与房地产业的发展

中国的房地产市场是在20世纪80年代初期开始发展的,1998年中央出台<关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知>规定从1998年开始停止以前住房分配的体制,建立"住房分配货币化、住房供给商品化"的新制度.通过扩大房地产投资和商品房市场交易一方面可以带动经济增长,另一方面可以使住房的供给市场化,这与当时进行的企业制度和劳动力市场制度的改革相配套.     

环境侵权中不可抗力损害分担研究

现行环境立法中不可抗力损害分担在主要依据"偶然事件由被击中者承担"规则的同时,还强调了依据侵权人主观过错程度.这种考虑了侵权人主观过错程度的"偶然事件由被击中者承担"的环境侵权中不可抗力损害分担规则,虽然体现了现代社会的效率理念,但是缺乏充足的理由支撑进而面临颠覆性的存在危机.因此,在环境侵权领域,我们必须继续探索并重构科学的环境侵权中不可抗力损害分担规则.基于环境侵权风险承担理论的合理性与科学性,在未来环境立法中,建议依据环境侵权风险承担规则(包括可控制性规则、可预见性规则、效率规则与经济能力规则)进行不可抗力损害分担,以促进环境友好型技术创新与环境友好型社会建设.     

论中国的房地产正义与多层次住房保障体系构建

中国的房地产正义建基于社会主义分配正义原则之上,其核心内涵是"居者居其屋",即社会成员的基本居住权利得到实现.目前在中国实现房地产正义的根本途径是通过更优的住房保障制度安排,使最大多数社会成员的基本居住权利得到保障.当前,中国住房保障体系存在一系列深层次问题,要有效化解这些问题必须尝试重构一个更为完善的分层次的住房保障体系.而完善公共租赁住房制度是现阶段重构中国住房保障体系,实现房地产正义的理性选择与核心环节.     

住房公积金制度及其改革方案建议

始于20世纪90年代初的住房公积金制度延续至今,其覆盖范围不断扩大,缴存力度不断加强,但治理机制不完善,治理问题日益凸显.本文通过对现存制度问题进行全面评估,提出了制度重构的初步方案:引入"住房保障"功能定位,确立责权对等原则;剥离住房公积金管理机构的资本运作职能,合理划分政府与市场职能的界限;设立全国性治理机构,改革地方治理机构,组建"住房保障局",实现中央与地方的互动机制;强化社会监督,建立常规性审计制度,形成公开透明的治理机制.     

我国银行市场退出机制的现状、问题及对策研究

我国银行市场退出机制的现状表现为:退出方式以强制型市场退出为主;退出模式主要表现为行政主导的小规模退出;退出路径主要依赖于托管重组;退出处理成本主要由国家财政负担。我国银行市场退出机制存在的问题是:缺乏系统健全的市场退出法律依据;缺乏合理的退出风险分担机制;行政主导的小规模退出模式存在种种弊端;存在"太大不宜倒"的退出监管容忍问题;有进无退的银行业市场容易导致过度竞争。建立有效的银行市场退出机制应做好五方面工作:明确确立银行市场退出规则的监管动机;把握好银行市场退出的时机与方式;尽快建立显性的费率基于风险调整的存款保险制度,合理地分担退出风险;以市场为主导,健全银行市场退出的法律体系及配套制度;规范银行市场准入规则。     

关于我国开展住房抵押贷款证券化的思考

一、住房抵押贷款证券化的涵义及实施的必要性住房抵押贷款证券化是房地产证券化的一种 ,是指商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构 ( special purposevehicle,简称 SPV) ,该机构 ( SPV)以其收购的住房抵押贷款为基础在资本市场上发行证券的行为。发行的证券主要为住房抵押贷款债券 ,也包括由抵押贷款支持、担保的其他各种证券。与住房抵押贷款一级市场相对应 ,住房抵押贷款证券化市场也称为住房抵押贷款二级市场。随着我国住房体制改革的深化 ,金融对住房产业的支持作用日益巨大 ,开展住房抵押贷款证…     

促进市场化住房租赁的思考

今后相当长一个时期,如何大力促进市场化的住房租赁已成为深化房改和房地产市场进一步向纵深层面拓展的关键.理论研究与统计数据表明,住房个人所有化为市场化的住房租赁创造了供给条件,而市场化住房租赁的潜在需求为租赁市场的成长提供了巨大动力,住房租赁市场的现实操作空间颇大.目前应以改革与调整来催化、拓展住房租赁市场.     

政府在BOT融资项目风险分担中的法律问题探析

BOT是出现于上个世纪80年代的一种国际融资方式,有效地解决了各国基础设施建设资金不足的问题。但是,BOT方式参与基础设施建设具有较大的风险性。我国政府在BOT风险负担中存在着缺少立法保障、市场风险分担标准范围不明确、政府履约风险过高、国家绝对豁免权过重等问题。建议从完善BOT法律法规、明确BOT融资项目中政府风险分担的标准和范围、形成政府对自身特权的约束、谨慎使用国家豁免权等方面采取措施。     

论商品房预购人权利保护的立法完善

商品房预售作为一种重要的房地产开发、融资、买卖手段,已经成为我国现行商品房交易中采用的主要销售方式。但在商品房预售实践中,由于预购人本身的弱势地位及对其权利保护的立法滞后等原因,预购人的权利经常遭受侵害。本文在分析预购人权利受侵害原因的基础上,结合商品房预售的基本理论,在现行法律框架下提出完善预售人权利保护的立法建议,为完善我国的商品房预售制度提供一定的参考。     

论住房市场的内在本质、功能边界与价格走势

居民居住权的天赋性、土地的公有性以及党的宗旨的人民性决定了我国住房的基本性质与功能,就是旨在满足居民基本居住条件的消费品,其成果及溢价应由全体居民来分享,而不应被少数人所占有。而当前我国住房市场的根本问题在于,房地产政策背离了这个宗旨,使住房成为少数人赚钱的工具。因此,必须运用以经济杠杆为主导的政策工具,如住房信贷政策、税收政策等,减少政府行政权力对住房市场的干预,弱化住房的赚钱效应或投资功能。这样才能够使住房转型为消费品,使住房价格合理回归,从而促进住房市场持续健康发展,保证中低收入民众最基本的居住需求,并且使住房市场真正成为我国经济增长之动力。     

农业转移人口市民化成本分担机制研究

农业转移人口市民化是推进新型城镇化的关键,而成本分担机制是有序推进农业转移人口市民化的重要保障。个人成本、企业成本和政府成本共同构成了农业转移人口市民化的成本。构建政府、企业和个人"三位一体"的成本分担机制,应以政府分担为主,企业和个人分担为辅;需要处理好中央政府与地方政府、地方各级政府、政府与社会、企业与个人的关系。成本分担机制的良性运转,需要进行制度创新,提高各方的成本分担能力。     

我国城镇住房制度改革:回顾与反思

自1980年中国住房制度改革启动以来的30年,中国由计划的公共住房体系转向了以市场为导向的住房供应体系。文章从我国城镇住房制度改革的历程入手,在总结城镇住房制度改革取得成效的基础上,对政府终止住房实物分配福利体制的、货币化住房分配、市场化和社会化供给住房体系等各阶段进行学理分析,对政府住房制度改革的结果与干预目标进行对比分析,认为中国城镇住房制度改革是一个市场化、私有化的新自由主义方向的改革,这成为解释中国当前住房领域房价飚高、职工住房消费能力与市场房价严重脱节,以及中国住房不公平现状的逻辑起点。