征收物业税对房地产供需及价格的影响分析

分析了物业税的实施对房地产供需情况产生的实际影响,在供给方面从土地出让、开发商的资金链、房地产行业竞争、二手房的交易等方面论述了物业税的实施是长远行为.从抑制投机行为、居民投资需求两个方面的需求原则,阐述了物业税对房地产价格的内在因素和外在因素的影响.提出开征物业税势在必行,房地产的价格将在短时期内出现较大幅度的下降.     

我国开征物业税的难点及对策

借鉴世界各国普遍的做法,我国应开征物业税。目前开征物业税涉及改革土地出让金制度、调整相关部门利益格局、产权不明晰、房产评估体系以及新旧房产的区别处理等一系列问题的约束。要使物业税能够顺利开征,应该推行土地年租制、改革部分现行税制、清理房地产收费、健全财产登记制度、完善房地产价值评估体系、合理确定税负水平、区别对待新旧房。     

物业税税率优化设计的国际比较与启示

物业税税率的高低决定了政府税收收入的多少和纳税人税负水平的轻重,不仅直接关系到国家和纳税人之间的经济利益,而且也反映出国家一定时期的财政政策导向。物业税税率的优化设计是物业税制设计的核心所在。笔者从物业税税率设计模式、税率决定主体和税率决定机制三方面对国际上开征物业税的国家进行了综合分析与比较,为我国物业税税率优化设计方案提供了翔实丰富的经验借鉴与启示;并在此基础上,结合国情提出我国物业税税率优化设计的政策建议。     

土地出让金是否应纳入物业税征收范围之法律辨析

近几年,对房地产税收体系进行改革的讨论十分热烈,主要是因为我国目前的房地产税收存在着流通环节税种较多、税负较重,而在房地产保有环节税种较少、税负较轻的弊病.在此情况下,开征房地产保有阶段的物业税己经提上了中央工作的议事日程.有些人认为,物业税应将土地出让金也包括在内,这样可以大幅度降低房价.但是,由于土地出让金是土地价格的体现,这与国家的税收是有区别的.因此,不宜将土地出让金纳入物业税征收范围.     

我国物业税改革的制度选择

建国以来,我国物业税制度经过了多次调整和改革,逐步形成了较为完整的物业税制,但随着社会经济的发展,也暴露出一定的不适应性,还需要进一步完善,如何统一开征物业税无疑是当前讨论的重点。从调整的内容来看,当前较为理想的做法是将城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税等税费合并,转化为保有环节开征统一规范的物业税,但这并不是简单的税种合并。物业税课税对象应是我国大陆境内的土地、各种房屋及有关增加房屋使用价值的建筑物,税基是物业评估价值或评估价值扣除余值。要从法律法规、价格评估、监督检查等方面加强配套制度建设,以保证物业税改革的顺利实施。     

论我国房产税的功能与改革

在住宅房产的范围内,从征收范围与税率制度两个角度来看,不同的税制设置对房产税功能的影响各不相同。房产税改革的目标应是促进税负公平,适度控制过度需求和调节社会财富差距,所以应适时对全部房产开征保有环节房产税,并建立简便有效的超额累进税率制度,设定合理的起征点。     

试论住宅市场价格均衡机制

住宅市场化是我国房地产业发展的强大驱动器。随着政府的行政配置向市场管制的住宅价格管理方式转变,住宅市场价格的均衡机制也从企业供给主导向居民需求主导方向嬗变,并相应催动居民对住宅需求从消费意愿向投资意愿的演变,因此引起我国现阶段住宅市场的失衡。因此,从住宅市场价格均衡机制深层次变动原因进行分析,所得出的结论与对策更有利于控制当前住宅价格虚高问题。     

论"租税合并"降低房价的不可行性——兼论我国房价高涨的原因

在有关物业税问题的争论中,关于房地产开发环节的土地出让金是否应该纳入物业税的范畴,引起了学界的广泛争论.本文认为,土地出让金与物业税属于两个范畴的概念.主张在物业税改革过程中将土地出让金纳入物业税,实行租税合并是不妥当的.本文通过对高房价形成原因的分析,反驳了主张开征物业税以及租税合并可以平抑高房价的错误观点,并指出物业税的开征和土地出让金制度的改革不应该过分扩大其功能和作用.     

完善住宅特征价格数据的探讨——基于特征价格法

特征价格法是国际上普遍使用的分析异质品价格的主要方法,构建住宅特征价格指数和利用特征价格模型进行房产实证分析是我国未来房地产研究领域的必然趋势.本文以住宅特征价格法为依托,根据实地数据调研的经验,从数据需求、住宅特征变量选择和住宅特征数据收集的角度探讨如何获得并完善住宅价格数据的过程,并提出构建住宅价格数据库的设想.     

我国开征物业税的现实思考及税制设计

开征物业税有利于完善我国现行的财产税制、抑制房价高涨、规范地主政府的土地出让行为.但在开征物业税前要转变土地出让制度,建立科学的房地产评估体系,完善房地产产权制度,合理确实税负,避免旧房的重复征税等.在完成这些工作以后,我国才具备开征物业税的条件.结合我国现实情况,建议把现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税合并为物业税,在房产的保有环节征收.     

农村税费改革存在的问题及出路

在分析农村税费改革中存在的税负不公,计征面积帐实不符,计税价格与市场价格存在差异．农业特产税据实征收难度大,乡村组织收入下降导致运转困难等诸多问题的基础上,提出了合理确定“费改税”的计税标准,公平税负．加快现行农业税制和农村教育体制的改革,建立有效的乡镇财政增长机制等对策,并认为农村税费改革必须与财政体制改革、行政机构改革等配套进行,才能取得成效。     

境外物业税税基评估理论和实践的借鉴与启示

随着我国房地产市场的逐步完善和房地产税制改革的逐步推行,开征物业税已经被提到议事日程。在对部分发达国家及地区的物业税税基评估体系进行分析和研究的基础上,充分借鉴国外物业税改革的成功经验,结合我国物业税税基评估模拟实践,提出构建我国物业税税基评估体系的思路与建议。     

广州市住宅现状及需求调查分析

文章基于入户调查统计资料,对广州市户籍居民居住现状和需求趋势进行了分析研究。其中对现有住宅性质、面积等分析有助于住宅发展商对广州市户籍居民现有住宅状况进行了解;而对消费者对住宅需求的趋势分析,包括拟购住宅的动机、时间、区位、价格等,有助于房地产公司进行住宅投资区位选择,制定STP战略和营销组合策略,以满足顾客对住宅的各种消费需求。这些数据及分析也将有助于政府制定房地产政策,包括制定较合理的土地拍卖价格等。     

享乐定价与现行住宅估价方法的比较分析

随着社会经济的发展,对住宅的需求从以生存为主向享乐和改善需求为主过渡,住宅价格已不仅仅是居住功能的反映,而且是周边环境特征和结构特征所能带来效应的集中反映,享乐价格正是在这个基础上产生和发展起来的。通过对享乐定价理论与现行住宅估价方法比较分析可以看出,享乐价格最能反映消费者的意愿,具有很高的应用价值和广阔的应用前景。     

法国住宅类税收及其对中国的借鉴

我国拟新设物业税与不动产闲置税,用以调节房产资源占用、使用、交易所产生的收益及分配,并最大限度地实现“居者有其屋”的民生主旨。通过对法国居住税、住宅空置税的研究,提出我国房地产领域税制改革可兹借鉴的信息及设计原则。     

论住宅商品房价格形成机制

我国目前住宅商品房市场存在着需求与供给过剩共存的现象,同时伴随着住宅商品房的高价格。完善价格形成机制目的是让住宅商品房价格在市场竞争中形成,努力做到价格形成既符合价值又适应供求。一个完善的市场经济体制,首先要以价格为核心,由竞争机制,供求机制等互相适应,互相制约组成充满活力的市场机制,才能调节市场经济的正常运行与发展。在市场经济中只有依靠市场、政府、第三方力量等综合手段才能完善住宅商品房价格形成机制。     

对判断税负转嫁的几种方法辨析

一、从税负转嫁的概念看判断方法税负转嫁是税收负担在商品流通过程中，通过变化而出现的在不同经济利益主体之间的一种再分配过程。因此，价格变化是税负转嫁的具体途径。所谓价格变化，是指课税前后商品价格的差异，这一差异仅因课税而引起，假若是其他因素引起的价格变化则不算税负转嫁之列。课税导致的商品价格变化一般有三种情形：一是商品销售价格提高，称为税负的前转；二是生产要素价格降低，称为税负的后转；三是商品销售价格的多次提高或生产要素价格的多次降低，称为税负的复转或散转。由于税负是否转嫁完全取决于课税是否引起了…     

青岛市住宅价格微观影响因素研究

结合青岛市自身特点,建立青岛市住宅微观影响因素特征价格模型,利用逐步回归方法,逐步筛选出对青岛市住宅价格具有显著性影响的微观因素。研究结果认为,微观影响因素有楼盘建筑面积、容积率、绿化率、是否是海景房、是否有地铁线、所处的商圈等。微观影响因素对青岛市住宅价格影响显著,青岛市住宅价格总体平稳上升,不同区位住宅价格因海洋因素、所处商业圈的不同而有较大差别。在市南区、崂山区,高档房居多,房价较高,但波动趋于平稳,在城阳区、市北区、黄岛开发区,置信产业、中低档房居多,房价比较平稳。建议青岛市在金融监管、土地供给、廉租房建设等方面采取措施,根据居民消费水平和需求,合理确定住宅价格。     

财政稳定、房价调控与公平分配：征收物业税的理论依据及其效应

近年来,物业税开征与否成为一个热门话题,到目前为止仍未形成统一的声音。从经济学角度进行深入分析,可以得出征收物业税的理论依据,即可以弥补所得税征收环节的缺憾;发挥量能课税的原则,促进社会所得公平分配;符合税收能力支付原则;符合税收受益原则。从长远角度看,征收物业税在地方财政、房地产价格调节、收入分配等方面,都有着积极的正面效应,我国应当开征物业税。     

基于系统动力学的商品住宅需求仿真研究——以南昌市为例

近年来,随着国家经济的迅猛发展,房地产投资规模逐年增大,城镇居民的可支配收入不断上涨,其购房能力明显提升,居民对住宅需求量日益增加,需求形式也呈现多元化.以南昌市房地产住宅市场为研究对象,系统分析商品住宅市场的价格、供需关系之间的相互影响关系,从城市人口、经济发展、住宅需求、住宅供给与住宅价格五个子系统出发,将住宅新增需求分为四类:结婚购房、投资性购房、改善性购房、其他因素购房,去构建商品住宅市场模型进行仿真实验.从宏观管理的角度出发,确立了城市人口政策、城市建设政策、税收政策和政策房供应政策四个参数调控类型,进行实证分析四种调控类型的仿真结果,为南昌市政府制定相关政策提供了理论依据.