论售后回租担保权的法律构造——以避法行为理论为视角

售后回租是近年来兴起的信贷形式，裁判实践多将其认定为融资租赁或分期付款买卖，亦存在大量实为借贷的情形。理论上分别以所有权和担保权构造解释售后回租。售后回租乃无名合同，当其具有担保功能时，售后回租系独立的担保物权类型。应当借助避法行为理论，令售后回租在功能主义和形式主义担保观间实现平衡。售后回租担保权的设立依赖于有效的售后回租合同、承租人的处分权，以及担保功能的具备。其中，售后回租担保功能的识别无法以让与担保为参照，应借鉴融资租赁。售后回租担保不违反物权法定，应遵守公示要件、权利竞存与延伸的担保强行法，但不适用超级优先权规则。同时，售后回租的实现可规避流质禁止和私力救济禁止。     

我国房屋承租人优先购买权制度之困境与重构——从《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条被废止谈起

《民法通则实施意见》第118条是司法实践中行使房屋承租人优先购买权的主要法律依据,然该条目前被最高法院废止了。其原因在于,该条款在适用中存在许多难点,且和《物权法》不动产善意取得制度相冲突。我们应当借此机会重新构建我国的房屋承租人优先购买权制度:(1)以出租人和第三人订立房屋买卖合同为承租人行使优先购买权的前提。(2)出租人应当将和第三人买卖合同的具体内容告知承租人,承租人应当在一定期限内决定是否行使优先购买权。(3)承租人行使优先购买权后,形成出租人和第三人、出租人和承租人的双重买卖关系。(4)若房屋租赁已经登记,承租人优先购买权具有物权效力,承租人可以主张出租人向第三人交付房屋行为无效;若房屋租赁未经登记,承租人优先购买权仅仅具有债权效力,承租人将无法主张出租人向第三人交付房屋行为无效,而只能要求出租人赔偿损失。     

论融资租赁的担保交易化及其限度

融资租赁经济实质与法律形式之间的交互关系引发法律规制的难题,最典型地体现在融资租赁担保交易化的方式与限度方面。在典型交易结构下,融资租赁的融物功能附属于融资功能,具有担保交易的明显特征;但具体融资租赁交易因偏离典型结构而应归类为普通租赁。尽管担保性融资租赁与所有权保留买卖具有类似的担保交易特征,但不具有后者的取回权机制;在与动产抵押进行规范统合时,购置款优先权规则不适用于售后回租型融资租赁。在融资租赁合同失败的情形下,在因出租人原因致合同无效,或者承租人因出租人违约而解除合同时,租赁物归出租人所有,融资租赁担保功能应予否定;在因承租人原因致合同无效,或者出租人因承租人违约而解除合同时,融资租赁的担保功能仍应维持。     

我国住房租赁法立法宗旨的选择——美、德两国立法例的启示

美、德两国住房租赁法均是将保护承租人的合法权益作为其立法宗旨。之所以如此,主要是源于住房租赁自身的特性,即由住房租赁合同中双方当事人在经济实力、市场地位、合同利益等方面明显的不对等性决定的。笔者认为,我国宜借鉴美、德两国立法例,将保护承租人的合法权益作为住房租赁法的立法宗旨,并以此为主线设计相关制度。     

建筑周转材料租赁合同纠纷主体认定及责任承担——以拖欠租金引发的纠纷为视角

建筑周转材料租赁行业近几年来的合同纠纷凸显,各地法院对该类案件审理后的判决结果差异较大,主要原因是认定主体和责任分担的标准不统一。对以法人分支机构为承租人的租赁纠纷、以包工头为承租人的租赁纠纷、以包工头为承租人但建筑工程总承包人或分包人在租赁合同上加盖公章的租赁纠纷、以一方主张租赁合同上加盖的公章为假公章而产生的纠纷等情形下的诉讼主体资格认定与责任承担问题进行深入剖析,促使实务界对于建筑周转材料租赁合同纠纷案件的认识统一,达到减少同类租赁合同纠纷案件判决差异的目标。     

论“买卖不破租赁”

“买卖不破租赁”是指租赁关系成立后 ,出租人又将出租物转卖给第三人 ,而原已存在的租赁关系仍对买受人有效。该原则的适用需具备以下条件 :须存在有效的租赁合同 ;须租赁物已交付并为承租人现实占有 ;须出租人将租赁物所有权让与第三人。该原则 ,不独对于标的物之所有权取得人有适用 ,对于地上权、典权之取得人亦有适用。“设定物权”不破“租赁”为该原则衍生的子原则。     

论房屋租赁合同登记备案制度的立法价值目标

房屋租赁合同登记备案对租赁合同的效力问题目前在法学界仍存在争议。从立法价值目标来考察房屋租赁合同登记备案制度的建立过程,这一制度建立的最初目的是为了通过行政审批和行政征收来管理房屋租赁市场,但后来演变为社会管理手段。从理论和实施效果看,这两个目的和具体制度都有失偏颇。应当改革房屋租赁合同登记备案制度,发挥其不动产占有和使用权转移的公示公信作用。     

第三人致害租赁物的法律关系分析

第三人致害租赁物时,在合同关系内,若租赁合同仍然存续,应将维修义务视为出租人的主给付义务,承租人可要求其履行。若租赁合同解除,则出租人应赔偿承租人损失。在合同关系外,出租人可基于其所有权向第三人行使恢复原状请求权及损害赔偿请求权,所赔损失应包括租赁物的价值贬损、丧失的租金利益以及对承租人承担的解约赔偿金。在承认承租人可向第三人行使代位性权利的同时,也应承认其基于占有或租赁权产生的请求权。在综合行使各种请求权时,应注意损害是否具有同质性。租赁物受损,出租人与承租人因此提出的恢复原状及维修费用赔偿请求权,即具有同质性,满足其一即可。但租赁物价值贬损及承租人因合同解除遭受的损害为个人特别损害,应分别行使请求权。     

融资租赁合同解除与风险负担规则并存模式之评析

关于融资租赁标的物不可归责于双方的原因毁损灭失,《融资租赁合同司法解释》既规定了风险负担规则,又规定了合同解除制度.融资租赁合同之所以由承租人承受风险,缘于其融资的属性,其并非是经典意义上的风险负担规则.针对风险负担规则与合同解除制度适用的不同,可采取以下解释方案弥合两者之间的距离.即不可归责于双方的原因毁损灭失时,无论是适用合同解除还是风险负担规则,出租人得以请求剩余租赁期间的租金,承租人亦仍享有其期限利益.若承租人放弃其期限利益,且当事人未作特别约定,应就剩余租赁期间的租金作出清算,扣减该期间内的利润.就剩余租赁期间之外的租赁标的物毁损灭失的损失负担问题,则应依当事人约定期满归属的不同而作出不同的清算.     

对售后回租业务会计处理的思考——以承租人为例

在分别阐述《企业会计准则第21号—租赁》和《租赁》征求意见稿关于售后回租会计处理规定的基础上,依据租赁准则和租赁征求意见稿分别对承租人售后回租业务进行会计处理后,对企业财务状况、经营成果、现金流量产生不同影响,据此评析征求意见稿不完善的方面,并提出完善的建议。     

论“买卖不破租赁”

近代各国大多承认"买卖不破租赁"的规则。从比较法上来看,"买卖不破租赁"规则的立法目的在于保护承租人的利益,稳定租赁关系,保护交易安全,实现物尽其用。我国《合同法》第229条确立了"买卖不破租赁"的规则,这使租赁权能够对抗新的所有权人,强化了对承租人的保护。"买卖不破租赁"规则主要适用于不动产,因为动产具有相当强的可替代性和可消耗性特点,保持动产租赁的长期稳定性的意义不像不动产租赁情形那样大。严格地讲,"买卖不破租赁"只是一种形象的说法,其立法意旨在于,任何租赁物所有权的变动都不得影响租赁合同的效力,因此,这一规则的适用并不限于买卖,其中的"买卖"应当采广义的概念,包括赠与、确权等所有可能导致租赁物所有权发生变动的情形。"买卖不破租赁"规则的适用使得租赁权具有了对抗第三人的效力,而且该效力直接依据法律规定产生、不需要登记,但这并不意味着租赁权已经成为了物权。     

商品房的保修期

正购房者接收房产时应要求卖方陪同实地察验,看房屋结构是否变动,是否按合同要求进行维修改造,有关文件是否符合规定、齐全等。只有购房者对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙,开发商的交付义务才算履行完毕。即使购房者不掌握上述专业验房方法也没关系,因为所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前,为了减少将来自身的麻烦或纠纷,他们已代购房者对小区所有房子进行了     

房产泡沫及中国房地产调控政策分析

本文主要研究房产泡沫相关的两大问题:一是房产泡沫的定义和计量问题;二是调控房价的政策分析问题。为解答第一个问题,本文从房屋市场活动特点出发,对房产的基本价值给出准确定义,从而定义房产泡沫并分析房产泡沫的产生过程。同时,通过理论分析,建立模型解释房屋交易市场和房屋租赁市场的活动特征,以及两市场的相互关系,提出房产强泡沫和弱泡沫的定义和主要特征,最终提出计量房产泡沫程度的房产泡沫系数R。对第二个问题,本文在理论模型分析的基础上,联系中国实际调控房价的相关政策进行分析,最终得出房产税、增值税和遗产税为调控房价最有力的手段。     

九种情况可依法退房

依据相关法律,目前,九种情况下买房人可以退掉已购房屋。 延迟交付房屋。一般超过三个月开发商还不能交房,购房人就可以要求开发商退房,并要求双倍返还订金或支付房款利息。 开发商缺“证”,导致合同无效。如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,购房人应当腾空房屋,开发商应     

抵押权实现过程中承租人的保护——美国法的新近发展及其借鉴意义

自2007年美国爆发金融危机以来,越来越多的承租人因银行实现抵押权而被迫提前搬离租赁房屋,成为抵押权实现过程中的无辜受害者.为减轻抵押权的实现对承租人的不利影响,维护承租人的合法权益,联邦和各州陆续制定了一些新的法律规则,其中最为典型有三项——“买卖不破租赁”规则、宽限期规则 、知情权规更.我国可考虑借鉴美国法中一些行之有效的做法,以完善我国相关立法.     

“买卖不破租赁”原则释疑

我国《合同法》第二百二十九条是关于“买卖不破租赁”的规定.该条过度倾斜保护承租人的利益,对租赁物新的所有权人不公平,不利于建立安全便捷的交易环境.应当以租赁物新的所有权人的恶意为兜底条款,区分中短期租赁与长期租赁,分别补充规定“买卖不破租赁”的法律构成要件.     

购房议价技巧

房屋的属性是商品,有其议价空间。购房如何议价才能以最便宜的价格买到好房呢? 首先,了解中意的物业行情。预售房的价格可分为表价、底价与成交价。表价是销售现场的价格,底价为开发商委托销售公司销售的最后底线,两者基本上每平方米有几十到几百元的差距。判定房价,应参考同一区域内其他类似房产的实际成交价。     

融资租赁的法律性质与形式

融资租赁是一种兼有融物与融资目的,将贸易与金融紧密结合,在买卖与租赁的基础上发展起来的一种独立的商品交易.这种交易的法律形式是债权合同.融资租赁交易的法理基础是所有权分化理论.融资租赁债权合同具有物权属性,其内容是由三方交易及两个合同关系所复合而成.     

租赁合同法律问题探究

一、在存在合法转租合同的情况下 ,出租人与承租人能否协商解除主租赁合同 ,而抗拒次承租人的租赁权。(一 )案情介绍。 1997年 8月 ,A房地产公司将其所有的两幢厂房 ,建筑面积 370 0平方米 ,以及厂房周围绿化的 17亩空地 ,出租给B保铃球设备制造公司作为生产场地。双方签订了《财产租赁合同》 ,约定租期为八年 ,即从 1997年 8月至 2 0 0 5年 7月 ,同时约定了租金、水电费与支付方式等条款。双方履行合同一年后 ,B公司根据市场情况的变化 ,决定缩小生产规模。于是把其中一幢厂房 ,建筑面积 180 0平方米 ,及周围空地占地面积 8 9亩 ,转租给C…     

房屋预售合同确认无效后的法律责任

预售房是指房屋开发商对将要投资建设的商品房 ,在履行了一定审批手续并实际投入一定比例的投资后 ,在实际建成之前出售 ,由买方预交全部或部分房款 ,由房地产开发商按照预售合同统一建房的行为。预售房的主要特点就是先交线后交房 ,双方的权利义务产生的时间不一致。因此 ,从房屋预售合同订立时起买卖双方的地位便不对等 ,合同的履行在很大的程度上依赖于开发商的商业信用 ,从而存在许多问题 ;其中最主要的问题是合同适当履行率低 ,不履行合同或不适当履行合同以及合同无效的纠纷相当多。《中华人民共和国民法通则》第五十条规定 ,违反法律…