论住宅专项维修资金管理中的政府管理与公民自治

住宅专项维修资金作为社会保障体系的一部分,涉及的利益关系复杂,关系到业主、开发建设单位、物业服务公司、使用人等多方主体的利益。对该笔资金的管理,从本质上讲虽然属于业主自治的范畴,但我国目前的社会治理结构中公民自治并不成熟,没有政府的有力介入,局面会混乱不堪。所以,该笔资金的管理需要有效结合政府管理与业主自治,即在政府的监管下,需要业主自治组织的成熟与发展,需要专业社会组织的帮助。     

论业主自治与小区善治

在新型的城市商品房住宅小区,业主自治是业主基于建筑物区分所有权而享有的基本权利。业主作为建筑物区分所有权的权利主体,以小区主人的角色,对小区共有财产和公共事务进行自组织治理。业主自治将是一个复杂的系统工程,当务之急是实现业主自主选聘物业服务企业、自主掌控小区大型维修资金。业主自治既是小区善治的必由之路,也是城市和谐社区建设的新取向,将有助于节约小区治理成本、培育社会资本、推进城市基层民主化进程。     

"公共维修基金"甜酸苦辣进行曲

中国的房屋公共维修金制度始于1998年, 2004年变为强制缴纳.按建设部相关规定,房屋公共维修金由购房人在买房时缴纳,用于住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金,某些地方规定为购房款的2%.按照2007年重新修订的《住宅专项维修资金管理办法》的规定,公共维修基金专门用于小区公共设施的维修,归全体业主共有.但在业主委员会成立之前,该资金一般情况下由房地产行政主管机关来代管.实质上归为政府名下,业主无法把控其使用.     

金融危机“严冬”下的家装行业

受金融危机影响，很多房地产项目的资金链产生问题，融资难导致新项目开工量减少。经济萧条，很多有资金的业主都在持币观望。各种成本增加后，业主对于家装的费用也就捉襟见肘……     

国际市场中工程项目造价控制的研究

阐述了在工程项目建设的全过程中如何进行造价控制。论述了在项目投资决策阶段、设计阶段以及结算阶段进行投资控制的方法,对业主在工程造价管理过程中常见的问题,结合国际惯例,提出了行之有效的解决方法,为业主有效控制建设资金,在国际市场中进行工程造价管理提供一定的帮助。     

企业资金结构优化的理论探讨

资金结构在企业营运过程中发挥着极其重要的作用。指出了资金结构与资本结构的区别,分析了影响企业资金结构的各种因素,其内部因素包括企业经营的稳定性和未来销售增长率,资产结构,业主对融资方式的偏好;外部因素包括产业和行业内的竞争态势,债权人的态度,银行贷款制度等。指出了企业资金结构优化的主要原则及优化途径。主要通过协调负债资金与权益资金的比例关系,同时,优化负债资金的内部结构,处理好各种负债的结构比例,另外,调整好企业权益资金的内部结构,使之最优化。通过上述途径使企业的资金结构最优化,更有利于企业的迅速发展,增强其生命力与竞争力。     

专项物业维修资金归集和使用上的权益平衡

专项物业维修资金制度是我国物业法律制度的重要组成部分,该制度的建立和运作尚处于初级阶段,需要随着实践的发展而不断发展和完善。专项物业维修资金制度的核心内容就是资金的归集和使用等,既涉及业主之间的复杂的权益平衡问题,又涉及政府在社会公共问题上的治理以及与私人自治权益协调平衡的问题。因此,专项物业维修资金制度要进一步发展完善,以引导规范和平衡协调各方的权益关系等。同时,专项物业维修资金制度需要充分考虑风险社会的各种特殊情形,建立相应的风险预防和应对的制度规范。     

高校基本建设工程造价全过程管理和控制

建筑工程造价应实行全过程管理.高等学校作为项目实施的业主单位,应利用自身的优势,在工程设计阶段、招标投标阶段、施工建造阶段和竣工结算阶段进行工程造价管理和控制,合理降低工程造价,有效使用项目资金,使建设投资发挥最大效益.     

施工企业民工工资资金紧缺的原因与对策

目前,石河子建筑市场竞争激烈,建筑业民工工资资金是企业开展生产经营活动的重要条件,当前施工企业资金循环周转不畅,资金严重不足,影响了建筑企业正常的生产经营,也给建筑企业带来了严重的困难。一、建筑企业民工工资资金紧缺的现状与原因(一)找米下锅,施工企业单位违心垫资建筑施工企业自有经营资金十分微薄,主要靠工程预收备料款和银行贷款来满足生产经营的需要。在施工常规情况下,工程合同签订后,业主按国家有关工程结算办法规定,预付施工单位一定比例的工程备料款,因此备料款于工程完成一定进度后,才陆续从施工单位应收进度款中抵扣,至…     

论业主管理决策权的法律保障

业主共有权的实现方式是通过业主大会对区分所有建筑物进行管理,因此保障业主在业主大会中的管理决策权是维护业主共有权的关键.业主管理决策权的内容包括对涉及业主共同利益的重大事项进行讨论和表决、对业主委员会进行监督、对业主大会和业主委员会的不当决议进行制约.为此需要通过业主小组强化业主大会议事多数决的程序保障,采用事中监督、机构化等措施切实实现业主对业主委员会的监督,同时完善业主对业主大会和业主委员会决议的异议权.     

论业主撤销权的行使——《物权法》理论与实务

《物权法》刨设了业主撤销权,用于弥补物业管理区域内业主大会或业主委员会民主决策制度的缺陷．有力地保障了个别业主的合法权益;业主撤销权的行使应当判断业主大会或业主委员会作出决定的程序是否合法．同时并非所有的业主均可行使业主撤销权;应建立业主大会或业主委员会决定作出前与相关业主的磋商、补偿制度;业主撤销权的行使应当设最长期限;业主撤销权行使的效力不应及于第三人。     

业主自治是物业管理的基础

通过业主是住宅小区所有权人这一命题分析了业主所有权的三种形态,即单独所有、共有和区分所有。业主依法成立业主团体,制定业主公约,行使业主自治权。正是区分所有权和业主自治的出现,构建了物业管理机制。文章指出物业公司与业主委员会是一种委托合同关系,业主只有依法自治才能解决在与物业公司纠纷中处于弱者地位的困惑,成为住宅小区的真正主人。     

蹒跚学步的业主自治

近年来,关于业主与开发商的“斗争”时有耳闻,人们往往同情业主一边,因为人们想当然地以为业主是弱势群体,开发商以及由开发商指定的物业管理公司相对业主而言是强势,它们总在处心积虑地占业主的便宜,不斗不行。但随着业主对开发商和物业管理公司的斗争日渐为人们所熟知,一个新的现象开始占据舆论的焦点:业主委员会渐渐也成为众矢之的。有些曾经作为业主维权象征和民主自治象征的业主委员会,在实际运作中逐渐表现出有违人们期待的一面。理应作为业主代表,代表业主行使自我管理职权的业主委员会,时常表现为一个完全独立的机构。具体表现为谋…     

试析业主委员会的性质及其法律地位

业主大会是业主对物业行使管理权的最高权力机关,有关共有和共同管理的重大事项均由业主大会决定,其权利基础是业主对物业的所有权。而业主委员会是业主大会的常设机构,其职责是代表全体业主执行业主大会的决定,维护全体业主的利益,实现共有物业的管理权。业主委员会的权利基础来源于业主的授权。业主委员会既不是法人组织,也不能独自作为民事诉讼主体,只是由业主大会或业主代表大会从全体业主中选举产生,经政府物业行政主管部门批准成立的代表物业全体业主合法权益的自治管理组织。     

基于多元主体博弈动态分析框架下的小城市业主维权研究 ——以Q市X小区业主维权为考察个案

对于小城市业主维权基本面貌和特征的把握,能够丰富对当前我国业主维权的整体认知。采用个案研究法,尝试建立并运用多元主体博弈动态分析框架,以Q市X社区业主维权行动作为研究对象,剖析整个业主维权过程,考察小城市业主维权状况。该框架强调从“多元主体博弈”和“动态”两个特征来看待业主维权,认为业主维权是在动态维权情境下多元主体相互博弈的过程。研究表明,当前我国小城市业主维权中业主的权利意识和行动力不断增强,业主维权呈现出一定的组织化和较强的理性,但维权的组织化程度不高,维权策略也不够成熟。要充分认识业主维权促进公民社会发展的积极功能,不断加强制度设计,为业主有效维权提供有力支撑。     

业主自治的基础法律问题研究

从业主、业主自治基本理论出发,确定业主与物业管理企业之间的委托关系;从业主自治的法理基础来说,业主自治是以建筑物区分所有权的共有权为基础的,所以笔者以建筑物区分所有权为基础,对业主自治存在的法理基础进行分析,总结业主自治的几个基本原则,即效率原则、公开原则、公平原则和约束力原则,为业主自治的具体操作提供理论依据。     

论投资控制在建设监理工作中的重要性

工程项目的建设是一个错综复杂的过程。工程建设项目管理实行的是由业主负责制、工程施工项目经理制、建设监理总监理制的新的管理体制。由于建设各方以一定的经济目的参与工程建设，其实现经济目标的方式也不同。监理的协调工作以及对投入资金的有效控制，可使工程项目发挥更大的经济效益。     

业主维权需走出五大误区

随着物业管理的逐步发展,依法维护自己合法权益,越来越被业主重视。但目前,一些业主“维权”活动明显走入了误区。有关专家认为,业主维权应走出五大误区。误区之一:业主委员会全能作为全体业主利益的代表,业主大会和业主委员会的活动应当在物业管理活动的范围内,依法维护全体业主的利益,而不应该超出这个范畴,成为牟取个人私利或者威胁物业公司的手段。业主委员会超出职权范围的活动,不受法律支持和保护。误区之二:业主委员会选举“政治化”业主大会上的投票表决和选举业主委员会可以谈“选举权”和“被选举权”,但是,不应把此选举权概念政…     

业主团体诉讼主体地位研究——兼评《建筑物区分所有权司法解释》第10条

业主将住宅改变为经营性用房的,本栋建筑物内的其他业主构成业主团体。其具有不同于业主大会和业主委员会的特殊地位,应当在程序上赋予其诉讼主体地位,从而使业主团体以其自己的名义进行诉讼,行使维护本栋建筑物内其他业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的权利。     

当业主不再信任业委会……

小区没有业主委员会时,业主盼它成立,因为它是业主维权的“英雄”和依靠。小区成立了业主委员会,新的问题又产生了。《物业管理条例》第15条规定,业委会有权代表业主和业主大会选聘物业公司,但条例并没有规定相应的监管措施。曾经,为成立业主委员会跑断腿、磨破嘴的牵头人。随着业委会权力逐渐进入监管“真空”之后,原本是维护全体业主利益的业主委员会,却开始面对它曾经的拥戴者们的质疑。有业内人士预测,2006年,业主维权重心将从对物业管理的不满,转至对业委会的监督问题