收入水平、人口流动与房价波动——基于省级面板数据的IV-2SLS估计

基于2003—2016年中国30个省市区的面板数据,运用IV-2SLS方法实证分析房价的影响因素及区域差异。结果显示:收入水平与人口流动推动了过去的房价上涨,但收入水平对东部地区的影响最弱,而人口流动的影响最显著;预期收益增加会引发房价上涨,对东部、西部和中部的影响依次下降;土地财政依赖对东部、西部地区房价的影响明显高于中部地区;少年抚养比的下降和老年抚养比的提高是导致房价持续上涨的人口结构因素,东部沿海和中部地区老年抚养比增加对房价有积极的拉动作用;从婚姻状况看,未婚率能够部分解释房价上升,东部沿海地区离婚率增加使房价飙高;房地产交易环节税对房价上涨的贡献率大于房地产持有环节税,即引导房价理性波动更需要从调整交易环节税着手。     

基于非平稳面板计量的中国城市房价与地价关系实证分析

 本文利用全国29个大中城市1999-2008的季度面板数据,采用最新发展的非平稳面板计量方法,对我国城市房价与地价之间的长期均衡关系和Granger因果关系进行了实证分析,克服了以往研究中小样本带来的低效果以及忽略了各城市差异的问题。得到的主要结论为：（1）东部经济较发达城市和西南省会城市,地价对房价的长期影响程度较其它中部地区的省会城市大;中部省会城市的房价对地价的长期影响程度要大于东部地区和西南省会城市;（2）总体上,房价对地价长期影响的程度高于地价对房价的影响;（3）长期来看,各城市的房价和地价互为Granger因果关系,短期而言,房价是地价的Granger原因。     

我国房地产政策对住房价格影响及调控措施研究

文章基于1999～2011年中国省级面板数据,分析了国家房地产宏观政策对住房价格影响的长期趋势和各省市房价短期波动的差异,并在多方面因素上进行综合调控.以此为改进与优化取向,藉以防止房地产市场与房价的大起大落,促进房地产市场的稳健发展.     

我国房地产价格波动的宏观经济效应研究

文章运用SVAR模型对我国房地产价格波动的宏观经济效应进行了实证研究,结果显示,房价上涨在短期对我国经济增长的拉动作用十分明显,但同时也会加大通货膨胀压力。房地产价格波动的这种宏观经济效应既有直接的传导渠道,又可以通过住房投资和消费来间接实现。我国现行房地产调控政策面临着控房价与保增长之间的两难选择,在未来的楼市调控中,应最大限度的平衡好二者的关系。     

我国房地产调控的区域现状分析

回顾我国房地产市场改革历程,分析当前房地产市场存在的问题和政府调控措施。通过选择房价收入比测度房地产市场风险,数据表明2010年我国房地产市场整体出现较大风险,但2011年显著降低,说明政府限购等措施及时有效的控制了部分城市房地产泡沫。自2006年以来,我国多数城市的房地产市场风险在正常范围,但处在非正常范围的城市逐渐增多,表明政府调控的常态化措施效果不理想,并针对今后房地产调控提出几点建议。     

“结束”还是“延续”:中国房地产市场泡沫测度——基于递归SADF与GSADF检验

运用SADF和GSADF递归单位根检验对2011年1月—2017年9月中国房价进行泡沫检测,结果表明:中国房地产市场存在多重泡沫和泡沫层级扩散;2016年"930新政"后层层加码的调控使中国房地产市场快速降温,但并未如愿走出泡沫;虽然存在结构性差异,但一、二线城市泡沫反弹;三线城市泡沫有结束迹象,但应谨防一、二线城市的泡沫扩散引发其反弹;同城"一刀切"调控存在对"刚需"的误伤。下一步,中国房地产市场调控应从"挤泡沫"转向"挤泡沫、防反弹、稳市场";坚持"分城施策"的差异化调控的同时,同城转向分类调控;抓住机遇,建立和完善住房基础制度和长效机制。     

房地产市场波动、宏观审慎政策有效性与双支柱调控

房地产市场波动对经济波动具有显著影响，促进房地产市场平稳健康发展对经济高质量发展具有重要意义。本文将家庭购房按揭贷款和房地产开发商抵押贷款嵌入带有金融中介的动态随机一般均衡（DSGE）模型，分析房地产市场波动对宏观经济的影响和传导机制，讨论宏观审慎政策调控房地产市场的有效性并评估双支柱调控效果。研究发现：住房偏好冲击驱动房价上涨，拉升银行杠杆，扩张信贷，积累金融风险；一旦风险显现，来自银行内部的金融冲击通过恶化银行资产负债表，收紧信贷约束，造成经济波动。本文选取两类住房金融监管工具进行逆周期宏观审慎政策实验，结果表明：最优贷款价值比政策和最优资本充足率政策对房价均可积极调控，但对信贷调控力度存在差异；宏观审慎政策对不同家庭福利存在取舍，社会福利通过卡尔多-希克斯效率增进。基于拓展的政策前沿曲线分析可知，宏观审慎政策通过降低顺周期信贷波动减轻了房地产市场波动对宏观经济的冲击，并与货币政策形成合力，提高了经济和金融稳定性。本文为厘清房地产市场波动的传导机制、研判宏观审慎政策调控房地产市场的有效性以及健全双支柱调控框架提供了政策启示。     

中国各地区人口特征和房价波动的动态关系

本文分析了人口特征、金融市场和房地产市场三者的相互影响机制，基于2002-2015年中国大陆31个省市自治区直辖市的年度数据，建立了面板平滑转换模型，将人口密度作为异质变量构建计量模型来研究房地产市场的非线性影响因素，研究中国省市人口特征对房价波动的影响机制。实证结果表明：人均GDP对房价的影响随人口密度增加呈现非线性提升效应；人口密度小的城市房地产价格上涨比人口密度大的城市更像是“货币现象”；当人口密度较小时，地区中老年人口占比越大，房价有下降趋势，反映了房地产“年轻人推动房价上涨”的直观趋势，但是极少人口密度比较大城市例外。     

管制和垄断对房地产成本的影响估计——基于SFA模型及30个城市面板数据的分析

 由于管制和垄断的存在,实际房地产开发成本将远高于有效率的成本,造成社会福利损失。本文尝试利用2004—2006年30个城市的房地产开发面板数据,构建SFA模型,估算了管制和垄断对我国房地产开发成本的共同影响。结果显示,管制与垄断显著增加了我国房地产开发的成本。从总体看,管制与垄断因素使分析期内房地产开发平均成本上升了94％;从动态看,这种作用有逐年增大的趋势;分区域看,对中、东部地区开发成本的影响要大于西部不发达地区,对珠三角地区开发成本的影响要大于其它所有地区。改善房地产开发相关管制,促进房地产市场的竞争,是提高我国土地利用效率、降低房地产开发及城市化成本的必要手段。     

我国利率政策对房地产价格传导效应研究

文章分析了利率调控房地产价格的效率,通过实证分析得出结论:我国利率政策能够负向影响房价,并且紧缩的利率政策对房价的影响大于扩张的利率政策对房价的影响.针对这些特点笔者提出多种政策配合调控房地产价格以及打击投机行为以维持房地产市场健康发展等政策建议.     

限购政策对房价的调控有效吗

本文利用38个已颁布房产限购政策的城市和17个未颁布限购政策的城市2008年第1季度至2013年第2季度的数据,在使用倾向得分对样本进行匹配的基础上对匹配后的样本进行倍差法估计,探讨了房地产限购政策对房价的调控效果.实证结果表明,限购政策具有良好的调控效果,有效地抑制了房价的上涨;限购政策具有一定的时滞性,随着时间的推移其效果越来越明显.为了进一步研究限购政策对“房价过高,上涨过快”的城市是否具有额外的调控作用,本文使用双重倍差法进行分析,发现限购政策对“房价上涨过快”的城市具有额外的调控效果,实现了抑制过度投机的政策初衷;但限购政策在“房价过高”城市的治理上并没有体现出额外的抑制作用.     

房价波动与金融支持的关联效应研究

文章通过构建消费者-开发商两部门的房地产市场均衡模型,分析金融支持与房价的相互作用机制。利用1999~2009年中国35个大中城市的面板数据,对提出的命题进行了实证检验。实证结果显示:(1)金融支持对房价具有显著的正向影响,表明金融对住房的支持是导致房价大幅波动的重要因素;(2)房价波动同样对金融支持具有显著的正向影响,表明房价的上涨将导致金融对房地产的支持力度提升。(3)金融支持对房价的影响存在显著的区域性差异,但房价对金融支持的影响则不存在显著的区域性差异。     

限购令下的房地产市场效应实证研究

近十几年来,中国房地产市场经历了急速发展,极大程度地带动了中国经济的增长,但是随之而来的是房地产市场的泡沫出现,并且从2010年开始达到顶峰,房价不断飙升已经影响到了百姓的切身利益,房地产市场房价的扭曲引起了国家的高度关注.其中最近的调控政策——限购令是影响与受关注程度最为广泛的政策.文章选取江西省房地产业作为研究对象,探讨了江西省的限购令实施现状、调控阶段效果,并运用VAR模型对限购令下的市场效应进行实证分析,进而提出相应的政策建议.     

宏观调控下房地产企业的财务绩效变化研究

为遏制房价过快上涨,2009年末开始,我国政府出台了系列调控政策,对抑制房价过快上涨起到了一定的积极作用,但调控效果并不显著,并对房地产企业造成了沉重的打击.绝大多数房地产公司的财务业绩出现大幅下滑.为控制房价过快上涨,保持房地产市场的长期稳定发展,我国房地产调控应着眼长远,实行指导价格范围内的市场定价,并将“需求控制为主”转向“需求引导为主”.     

基于时变非对称滞后权重的房价空间模型与实证研究

提出以高斯核函数为基本元素构建适应空间面板数据特征的新权重矩阵,综合时变性、时空交互滞后性与非对称空间滞后性。利用非嵌套检验方法判定新权重矩阵的优越性,经检验新权重矩阵比基于地理距离的0-1权重矩阵更适合捕捉城际房价的空间结构。以新权重矩阵构建空间模型研究2010-2013年房地产宏观政策调控房价的效应。研究发现销售面积引起房价反向变动,土地价格、国内贷款引起房价同向变动,区位因素对房价影响显著。政府减轻土地财政依赖、紧缩银根与信贷可有效降低房价,对房地产市场应实施分类调控。     

四川房地产业宏观解读——房地产业还不能成为城市经济的支柱产业

调控，再调控。近年来，房地产形势风云变幻。从曾经的一路上升，到2008年多重因素影响下的房价陡降以及2009年和2010年的市场强劲上扬，一直走到了当前大力调控下的尚未足够明朗的形势。那么，房地产业对四川城市经济发展的贡献究竟有多大，它是不是四川城市经济的支柱产业，目前四川房地产业的形势究竟怎样，房价又将走向何方，本期专题中，我们试图一一予以解读。     

房地产价格指数波动及其实证检验

文章选用面板数据非线性平滑转移模型捕捉房地产价格指数模型的机制变化情况,并探讨这种机制变化与房地产调控政策之间的联动效应.结果表明:(1)9类房地产价格指数模型均存在非线性,且它们发生机制变化的次数和时间有所不同.(2)在房价调控政策的冲击下,大、中、小户型新建商品住宅价格指数、二手住宅价格指数和总价格指数表现出不同的波动特征.(3)从房价指数模型的机制变动中发现房控政策只能短期发生效力,短期降低了人们关于房价的预期程度后,通过累积效应最终抑制不住人们关于房价的强烈预期.     

中国住宅价格风险影响因素的实证研究

文章使用中国35个大中城市2005-2012年的月度面板数据,采用计量经济学的研究方法,构建中国住宅价格风险影响因素的实证模型.研究结果表明,住宅土地杠杆和住宅投资需求占比显著增加了住宅的价格风险;另外房价风险存在逐年递增的趋势,东部地区的房价风险显著高于中、西部地区.为了降低房价风险,稳定房价,政府可以考虑调整土地价格、抑制房地产投资需求、完善其他投资市场、因地制宜制定政策等.     

货币政策房价调控效应的非对称性与区域差异分析

文章根据中国30个省市自治区的面板数据建立PVAR模型,利用脉冲响应函数检验了利率、货币供给和信贷规模三种货币政策冲击对房价的非对称性影响,并对东、中、西部地区货币政策房价调控效果差异进行了比较.研究结果表明:中国货币政策对房价的调控效应不仅存在明显的非对称性特征,而且各种货币政策对不同地区房价的冲击影响也都表现出显著差异.     

基准房价与标定房价的若干问题探讨

当前,政府部门、业界人士和学者都试图通过建立一种科学化的房价披露体系,以期能更准确地反映地区房地产价格的波动态势,以此作为投资抉择、消费抉择和调控地区的房地产价格的依据。然而,目前许多城市房地产中介机构、房地产科研机构等所公布的房价指数和政府公布的房屋指导价格都是以房屋成交价作为依据的,因而都不能及时准确地反映房价的波动。笔者建议,应该在综合考虑房屋开发成本、房屋地段、房屋基础配套设施、房屋服务人群和房屋建筑档次等因素的基础之上,构建类似于城市基准地价和标定地价的基准房价和标定房价两种房地产价格信息体系。