论“买卖不破租赁”规则的适用对象

"买卖不破租赁"规则对于维护租赁关系的稳定和延续具有十分重要的意义,但我国现行立法关于该规则的规定(尤其是关于其适用对象的规定)过于简单,亟需进一步补充和完善。"买卖不破租赁"规则应当适用于动产租赁和住房租赁,但不得适用于商事租赁。住房租赁适用"买卖不破租赁"规则,不以登记为要件,但应以交付为要件。     

预告登记与“买卖不破租赁”之矛盾及化解

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条对买卖不破租赁规定的但书并未涉及存在预告登记的情况。发生在预告登记后的租赁是否仍能够以买卖不破租赁对抗之前的预告登记,这一问题在德国法上亦存在争议。尽管二者均为物权化之债权,但并不宜直接参照物权,以时间先后作为优先顺位的判断标准。在我国人口迁徙与城镇化的背景之下,根植于社会保护和生存利益保护之上的租赁权,得在一定程度上对抗之前的预告登记。而未来民法可能的发展方向——大财产权体系,也应当避免简单参照现有物权的顺位判断标准。     

论“买卖不破租赁”

近代各国大多承认"买卖不破租赁"的规则。从比较法上来看,"买卖不破租赁"规则的立法目的在于保护承租人的利益,稳定租赁关系,保护交易安全,实现物尽其用。我国《合同法》第229条确立了"买卖不破租赁"的规则,这使租赁权能够对抗新的所有权人,强化了对承租人的保护。"买卖不破租赁"规则主要适用于不动产,因为动产具有相当强的可替代性和可消耗性特点,保持动产租赁的长期稳定性的意义不像不动产租赁情形那样大。严格地讲,"买卖不破租赁"只是一种形象的说法,其立法意旨在于,任何租赁物所有权的变动都不得影响租赁合同的效力,因此,这一规则的适用并不限于买卖,其中的"买卖"应当采广义的概念,包括赠与、确权等所有可能导致租赁物所有权发生变动的情形。"买卖不破租赁"规则的适用使得租赁权具有了对抗第三人的效力,而且该效力直接依据法律规定产生、不需要登记,但这并不意味着租赁权已经成为了物权。     

“买卖不破租赁”原则释疑

我国《合同法》第二百二十九条是关于“买卖不破租赁”的规定.该条过度倾斜保护承租人的利益,对租赁物新的所有权人不公平,不利于建立安全便捷的交易环境.应当以租赁物新的所有权人的恶意为兜底条款,区分中短期租赁与长期租赁,分别补充规定“买卖不破租赁”的法律构成要件.     

论买卖不破租赁的法律效果

我国《合同法》就买卖不破租赁的规定过分简单,导致对于法律的规定出现了误解,《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)将误解消除,但就法律效果仍然未能言明.买卖不破租赁的法律效果应为法定的契约承担,买受人取代出卖人取得在租赁合同中出租人的法律地位.租赁合同中有押金的,应由买受人负责返还;有租金先缴情形的,先缴的租金对于买受人发生效力,而不论买受人主观上明知与否.     

“买卖破除租赁”原则的死亡与再生

19世纪之后大陆法系各国民法"买卖不破租赁"原则的确立宣告了罗马法中确立的"买卖破除租赁"原则的死亡,现代社会的发展又为"买卖破除租赁"原则提供了再生的土壤,"买卖破除租赁"原则是债权相对性及其与物权并存时物权的优先性原理的逻辑结果。     

商业地产“售后包租”VS.“买卖不破租赁”规则——兼评我国《合同法》第二百二十九条

近期,全国各地出现很多开发商以售后包租形式拆零销售未竣工商品房屋的情况。这种房屋销售模式引发了两个重要的法律问题:一是开发商与房产承租人之间所签署的房屋租赁合同之有效性问题;二是房屋租赁合同签订以后,如果开发商以售后包租形式将该房产转让给不特定主体,承租人是否有权解除租赁合同。本文将以一起真实案例为研究出发点,对上述两大问题进行深入探讨和分析。     

我国住房租赁法立法宗旨的选择——美、德两国立法例的启示

美、德两国住房租赁法均是将保护承租人的合法权益作为其立法宗旨。之所以如此,主要是源于住房租赁自身的特性,即由住房租赁合同中双方当事人在经济实力、市场地位、合同利益等方面明显的不对等性决定的。笔者认为,我国宜借鉴美、德两国立法例,将保护承租人的合法权益作为住房租赁法的立法宗旨,并以此为主线设计相关制度。     

融资租赁法律制度的比较研究

融资租赁自80年代初期在中国运行以来，中国融资租赁业的规模不断扩大，市场运行环境和内部运行机制有了很大程度的改善，但是，仍然存在着很多制约因素，其中最重要的是中国尚缺乏完备的融资租赁法律体系。为促进我国融资租赁业的发展，我国应借鉴《国际融资租赁公约》及发达国家的立法经验，尽快制定专门的融资租赁法。本文将《国际融资租凭公约》与我国有关法律规定作比较分析，并提出改进建议。     

论船舶融资租赁下出租人的权利

船舶融资租赁是由两个合同,三方当事人组成,出租人作为其中一方当事人同时涉及两个合同.本文拟从出租人船舶融资租赁合同及船舶融资租赁的特性出发探讨出租人所享有的权利.     

抵押权实现过程中承租人的保护——美国法的新近发展及其借鉴意义

自2007年美国爆发金融危机以来,越来越多的承租人因银行实现抵押权而被迫提前搬离租赁房屋,成为抵押权实现过程中的无辜受害者.为减轻抵押权的实现对承租人的不利影响,维护承租人的合法权益,联邦和各州陆续制定了一些新的法律规则,其中最为典型有三项——“买卖不破租赁”规则、宽限期规则 、知情权规更.我国可考虑借鉴美国法中一些行之有效的做法,以完善我国相关立法.     

美国租金管制政策的流变及对我国的启示

近年来,受多重因素影响,我国不少城市的住房租金有较为明显的上涨,直接影响到广大承租人的基本生活,要不要实施租金管制政策,限制住房租金的数额及其上涨幅度,存在争论。其实美国巳有过这方面的长期实践,并留下了很有价值的经验,值得借鉴。美国租金管制本为应对"一战"、"二战"所引发的住房危机而采取的一种非常措施。20世纪70年代,诸多因素结合在一起,使得美国各地掀起了新一轮实施租金管制的热潮。但自20世纪80年代开始,租金管制在美国便逐渐式微,其最为主要的原因在于,租金管制政策的实施抑制了租赁房屋数量的增长与品质的提升,从长远来看,最终损害的是承租人的利益。鉴于美国的经验,同时考虑到我国住房租赁市场的实际状况,我国在现阶段不宜采纳租金管制政策。     

谈康德“出售废除租赁”命题——兼论我国《合同法》第229条

文章从康德法哲学中"出售废除租赁"命题出发,研讨了"买卖不破租赁"命题的由来与我国合同法第229条规定,认为我国法律的移植应当在充分研究法哲学基础上进行。     

论租赁权的性质及其物权化表现

在民法法系的权利体系下,租赁权法律规则的独特性,令其成为“债权物权化”的典型。虽然租赁权的本质属性仍属于债权,但因“买卖不破租赁”、租赁合同履行上的独特性等规则,使租赁权具有了物权性质,因此,租赁权在其效力上存在有限对抗性、处分上的有限支配性和保护上的多重性三个方面的特点。     

盐业买卖契约“招捡”制度与物权变动公示制度之比较

在中国近现代时期,盐业生产经营的主要方式就是签订各种盐业契约,买卖契约是盐业契约的一种,盐业买卖契约在盐业生产经营中有着极其重要的地位。作为盐业买卖契约的重要特点之一的“招检”制度充分体现了对于私有财产的保护、维护交易安全、建立良好的盐业经营秩序等特质,这与现代物权变动的公示制度有着一脉相通的地方。本文尝试从四川近现代盐业买卖的“招捡”制度入手分析其与现代物权变动的公示制度的联系。     

对"债权契约"概念的逻辑质疑--兼论买卖行为的双重属性

要使民法学成为一门科学,就应该做到民法学的基本概念之间逻辑一致、和谐统一.而"债权契约"概念不合逻辑,又无法与物权契约相对应;物权契约仍为契约,也不能与物权行为相同一;物权行为既为处分行为,就不可能与任何契约划等号.因此,"债权契约"概念应该废弃,物权契约(称物权合意更妥)概念如果允许其存在,就应作新的解释.与此紧密相连的买卖行为具有双重属性:买卖合同本身是债权行为(负担行为),买卖合同的履行(交付或登记)是物权行为(处分行为).只有坚持这一区分原则,才能理清民法基本概念之间的逻辑关系,避免概念的混乱与矛盾;才能恰当处理出卖他人之物问题;也才能有助于建立起科学的、现代化的中国民法典.     

论德国消费品买卖法的特殊性

消费品买卖法作为欧盟法转化为德国国内法的直接结果出现在德国《民法典》中,并非附属于民法典,而是具有其独立的适用范围、调整原则和调整方法。德国消费品买卖法的特殊性首先应该在现代意义上消费者保护法的语境中被研究和讨论,其次主要借助其关于适用范围、偏离的协议、举证责任倒置等方面的特殊规范得以具体体现。德国的立法模式表明,以消费品买卖法为代表的消费者合同法凸显了德国现代消费者保护法及欧盟私法发展的新方向。     

古汉语中表“买卖”义词语历时考察

古汉语中表“买卖”义词语较多,主要由单音词和双音词构成,其中双音词占绝大部分.由于受到语言表达精确性和经济性等作用,古代表“买卖”义名词一直处于一个发展与淘汰的不断变化的动态系统之中.到现代汉语中,“买卖”一词已经取代其它词语而广泛使用.     

我国融资租赁动产登记的制度构建——对天津试点的反思

尽管我国融资租赁业高歌猛进,但由于承租人非法处分租赁物导致出租人权利得不到保护,严重阻碍了融资租赁业的健康发展。天津对动产租赁物的保护问题进行了有益尝试,依托人民银行征信中心动产融资统一登记系统进行融资租赁登记,取得显著效果,但还存在诸多问题。当前亟须构建全国统一的融资租赁登记制度,采登记生效主义原则,以中国人民银行动产登记系统为依托,以出租人作为登记义务人,实行单方登记主义和形式登记主义。