海外养老概览

美国是最早推行“以房养老”的国家之一,经过几十年的发展,目前已建成世界上规模最大,制度灵活的“以房养老”体系。该体系有3种倒按揭贷款模式,最普遍的是由美国联邦住房管理局提供的倒按揭贷款,约占全部倒按揭贷款的九成。     

商品房按揭与让与担保

在我国房地产业实务中发展起来商品房按揭,既不同于英美法系传统意义上的按揭,也不同于我国香港地区的按揭,可谓独树一帜,自成体系.从性质上看,我国的商品房按揭应该属于让与担保,但其与让与担保又不完全相同,两者不能互相代替.当前,我国应当在现行法律法规中规定楼花按揭,将其法定化为一种新型的担保物权.     

分期付款PK提前还贷

银行按揭提早实现了多数人的住房梦,但习惯"无债一身轻"的中国人,对于欠银行的钱也同样有严重的心理压力,加上贷款利率的不断上涨,支付的利息也逐年增加,所以,很多人都选择了提前还贷。但是,你有没有认真计算过,分期付款和提前还贷,一边是还贷之后的手头拮据,一边是继续还贷承受的压力,到底哪一个对自己来说更划算呢?     

离婚诉讼中按揭房屋的权属——评《中华人民共和国婚姻法解释(三)》征求意见稿第十一条

婚前以个人名义购买的,婚后以夫妻共同财产还贷,且在婚内获得产权证的房屋,离婚时其权属较棘手,有夫妻共同财产的主张,亦有个人财产的观点.两种结论体现了我国物权变动模式和法定夫妻财产制之间的冲突,也体现了身份法和财产法在影响财产关系变动中的不同理念.从维护两性在家庭中的平等地位出发,综合按揭房屋多种类型,最终确定房屋权属以及增值部分的分割规则.     

住房公积金亟待破解制度瓶颈

住房公积金制度是我国政府为解决职工家庭住房问题,主要借鉴新加坡的成功经验,于1994年开始在我国全面推行的一种政策性融资渠道。但通过十几年的实际运行结果来看,效果并不明显,不仅丧失了其对中低收入阶层的住房保障功能,而且进一步拉大了贫富差距。应采取公积金和养老保险相结合的反按揭模式等相关对策,使公积金制度真正惠及广大中低收入者。     

保险业涉足房屋信贷:推进房改的有力措施

目前,房地产业已成为拉动我国国民经济增长的重要产业,而且还是政府大力鼓励的消费热点之一,但是,在大量闲置的商品房与为数不少的缺房户（无房户）之间,却处于买房者的囊中羞涩与银行大量房屋信贷资金及住房公积金闲置的尴尬局面。随着近几年金融业改革的深入,我国的房地产按揭业务已经开展有三年多了,为什么还会出现如此局面呢？我们认为主要有以下两点：一是我国人民的消费观念还处在原有的消费模式中,对借钱过日子的消费方式不习惯。二是金融机构的贷款政策（如在贷款额度、期限、资格等方面）对消费者的限制过多、过严。可以说…     

我国住房保障制度改革探析

我国城镇居民住房保障制度是国家整个经济体制的重要组成部分,深化城镇住房保障制度改革和加快住房保障制度建设,是满足城镇居民的住房需求和保持国民经济持续快速健康发展的需要.十多年来,我国城镇居民住房保障制度改革采取积极稳妥、不断深入、有目标、有步浇骤的方式进行.在住房保障制度改革过程中出现的若干问题,必须加以重视和政策干预,从而建立与我国社会主义市场经济体制相适应的住房保障制度.     

中国住房保障制度问题的"PEST"分析

住房问题是中国重要的民生问题,而住房保障制度是解决这一问题的重要举措.将住房保障事业看作是由政府主导的"住房保障公共事业",其提供的产品是具有准公共物品性质的保障性住房以及住房保障政策,借用"PEST"分析方法具体分析影响中国住房保障制度的政治因素(P)、经济因素(E)、社会因素(S)和政策有效性因素(T).从政治因素来看,我国住房保障制度在取得一定成绩的同时存在管理不足与法律约束力差的问题.房价收入比、保障性住房供需矛盾两个经济因素,反映出我国住房保障制度覆盖面窄、保障不足,保障性住房供需矛盾严重的问题.人口结构、城市化、传统习俗三个具体的社会因素再次印证住房保障制度保障力度小,供给不足的缺陷.政策有效性因素,反映出住房保障制度本身制度的有效性差,而这一制度缺陷致使道德风险问题频发,带来负外部效应.基于此,完善中国住房保障制度应采取的对策为:增强政府住房保障能力、倡导新型住房供给与消费模式、增强住房保障制度的政策有效性.     

加强金融配套服务 支持住房制度改革

住房制度改革是一项庞大的而系统的工程.在这项改革中.需要多方面体制的配套改革,特别是金融体制的配套改革,它对促进住房商品化,加快城市住房建设,推进住房制度改革有着举足轻重的作用. 一、建立多条融资渠道广泛筹集住房资金房地产金融机构要启动住房市场,即对住房生产者和消费者进行支持,就要有雄厚的资金作后盾.因此,房地产金融机构必须建立多条融资渠道,广泛筹集住房资金,以保证住房生产者与住房消费者的需求.第一,尽快理顺建设资金渠道,把原用于住房生产、经营、消费的资金集中起来,专户储存,使之由无序为有序,确保专款专用,建立起国家、企事业以及个人三级住房基金.第二,大力发展个人住房储蓄.随着住房制度改革的逐步深化,储蓄购房将成为住房消费的主要方式.它将成为房地产金融一项长期而稳定的资金     

石油企业住房制度改革综合评价

石油企业在我国国民经济发展中具有重要地位,石油企业的特殊性质使得其住房制度改革成为整个企业改革的至关重要组成部分.成功的住房制度改革不仅要有一套切实可行的改革方案,还要对其成效进行实时评价.评价石油企业住房制度改革需要从企业住房供应体系、企业住房分配货币化、企业职工住房负担水平、企业职工住房质量四个子系统出发,从定量和定性两个方面对石油企业住房制度改革进行综合评价.石油企业住房制度改革模糊综合评价指标体系是一个多因素组成的多层次的复杂系统,模糊综合评价法同其他评价方法的根本区别在于判断矩阵的模糊性,能够简化人们判断目标相对重要性的复杂程度,借助模糊判断矩阵实现定量转换,可以进一步判断住房制度改革的效果,对影响住房制度改革发展的问题提出早期顸警.     

不同经济地区廉租住房配租机制的比较研究

居住权是人权的基本内容之一,人人都应享有适当的住房.不断改善人民的居住条件是关系国家经济发展与社会和谐稳定的重大民生问题.城镇廉租住房制度是国家住房保障制度的重要内容之一,是对市场化住房分配机制的必要补充.由于我国目前廉租住房的供给主要由地方财政支出,因此,在经济发达地区与欠发达地区形成了不同的廉租住房配租机制.具体体现为廉租住房的配租对象、配租模式及配租标准的差异.廉租住房的供给具有社会保障性质,是政府公共服务的一项重要职责.地方政府应根据财政状况、城市土地资源的稀缺度、城市现有住宅存量、质量与价格、城市二级住宅市场的发育程度及配租对象的偏好综合考虑,选择适宜的配租模式.同时在未来我国廉租住房保障立法中应给予地方政府选择配租模式的创新空间.无论是经济发达地区,还是欠发达地区,现阶段加大廉租住房房源的供应均是非常必要的.在经济发达地区,可以制定政策鼓励民营资本参与廉租住房的建设.     

住房市场中的地方政府行为分析——基于新公共管理的视角

新公共管理理论进入中国后,其市场化的理念对中国住房市场的改革有着重要的影响.基于新公共管理的视角,对住房市场中的地方政府行为进行分析,发现中国住房市场的症结在于地方政府过度依赖土地财政和迷信住房市场,因此选择性地执行政策法规,并由于缺乏制度约束而导致寻租严重、玩忽职守.地方政府应该重新定位自己的职责,从制度上减少逐利性行为,加大对住房市场的监管力度,并尽可能培育多种住房开发主体.     

十八世纪以降江南居民的住房消费

普通居民的住房消费是一个在以往研究中关注不够的领域,本文主要对清代至民国时期江南农村和市镇居民的住房消费——从住房的建筑材质、建筑样式和结构、室内外环境、卫生状况、室内陈设等方面作了梳理和探讨,并对十八世纪以来江南居民,特别是农民人均住房的数量和面积、家具的数量、以及年均住房消费的开支水平作了尝试性的估计.     

对需求不足的信贷对策

我国的市场需求走势,符合一般规律,但也有其特殊表现.主要有两个特征一是货币紧缺,大众居民收入窘困;二是消费不足,商品积压,库存增加.针对需求不足的现状,应尽快出台激活消费信贷业务的举措.其内容主要包括(1)引导大众消费意识;(2)增加低收入群的收入;(3)为高档消费贷款提高有效服务;(4)降低住房和汽车的成本和价格;(5)消费信贷与保险业务结合;(6)加大银行自身改革力度.     

我国房价虚高的政府职责探析

"安居乐业"的传统习俗和我国人多地少的矛盾,再加上住房保障制度不健全,以及其他社会改革措施的不配套,决定了我国政府不应把房地产完全推向市场.从国际经验来看,大多数发达资本主义国家也没有把房地产完全推向市场,而是把住房保障作为构建社会保障体系的头等大事,把人人有住房作为施政目标.而我国的城镇住房改革却把房地产完全推向了市场,造成房地产价格虚高不下,影响了经济和社会的稳定发展.我国政府必须尽快出台<住宅法>.以法律的形式明确住房的准公共物品性质和政府的责任;全面反思开发商模式,强化政府的行政监管职能;推动地方政府转变GDP增长观念;改革住房用地的审批与拍卖制度;强化对社会资金和国外游资的监控力度等多项措施,遏制房地产泡沫,推动我国经济和社会健康、稳定、和谐发展.     

城市基础设施投资约束与住房开发投资变动

长期来看,城市基础设施投资和住房开发投资之间保持着稳定的均衡关系,城市基础设施投资对住房开发投资的约束效应是显著存在的,但这种约束效应短期内并不显著,脉冲响应则进一步证明了城市基础设施投资对住房开发投资的冲击具备长期性.有鉴于此,政府在制定中国现期住房调控措施及未来住房产业的发展战略时,要充分重视城市基础设施投资在住房开发资本配置中的约束作用,确定符合城市基础设施和住房产业规律的发展目标,并且要注重发展的区域差异性.     

居民消费信贷决策的影响因素分析

个人住房贷款是居民中长期消费性信贷的主要内容.贷款利率水平、通胀率水平、房价水平与中长期居民消费性贷款水平进行的协整检验与Granger因果分析表明:信贷利率是影响消费性信贷的主要因素,而通货膨胀率上升刺激消费信贷的作用仅仅是相对较为明显,房产价格尽管对消费性信贷具有相关性,但是这种影响是微乎其微的;银行贷款利率、居民消费价格指数与消费性信贷增长之间的影响存在着较为复杂的互动关系.实施"区别对待、有保有压",鼓励合理发展消费信贷;完善住房公积金、建立住宅储蓄银行制度等内容有助于提升宏观信贷调整政策效果.     

住房权实现中国家平等对待义务的客观性——兼论经济适用房和廉租房政策的合理性

作为一项社会经济权利,住房权的国家义务较具弹性,但这并不意味着政府的住房保障政策不必遵守任何法律上的规范标准.在住房权实现过程中,国家具有平等对待每一个公民的义务,只有在充分考虑未从住房优惠政策中获益的群体的利益的基础上,以尊重利益受到不利影响的公民的平等权为前提,将比例原则作为客观的检验标准,国家的住房保障政策才具有合法性的根基.而在时下热议的经济适用房和廉租房政策中,更能看出住房权国家义务的客观标准所具有的实际功能.只有符合客观检验标准的住房保障政策才能与基本权利体系相协调,与和谐法治社会的发展相一致.     

廉租住房住户社会支持网现状分析与建构策略-来自贵州省贵阳市的实证研究

随着我国廉租住房保障制度的实施,廉租住房住户作为一个特定聚居群体逐渐形成,完善的社会支持网络是他们维持日常生活、应对危机的重要保证.廉租住房住户社会支持网主要由非正式支持构成,在经济困难解决、情感宣泄和社交支持三方面起着重要作用,但该群体社会支持网较脆弱,网络规模小、结构单一,部分住户甚至缺乏基本的社会支持.这样的社会...     

后危机时代中国商业银行的营业战略变化方向

后危机时代,中国商业银行在国际大环境和金融业改革开放背景下面临着营业战略选择.中国商业银行的营业战略转变方向应表现为银行经营模式力求多样化、银行国际化进程应审慎加速、银行金融创新要理性化.同时,也要在银行的自身服务、技术经营模式、人才管理、企业文化等软硬件方面进行完善,以提高中国商业银行的抗风险能力和赢利能力.