集体建设用地使用权流转的法律思考--兼评《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》

2005年6月23日广东省发布<集体建设用地使用权流转管理办法>,正式允许省内集体建设用地直接进入市场交易,引起社会各界的广泛关注.集体建设用地使用权的流转是市场经济条件下优化土地资源配置、推进农村劳动力社会化和改善农民生活的需要,而我国现有的法律制度却未能为集体建设用地使用权的流转提供法律保障,造成了现实市场的混乱.因此,本文从现实存在的问题出发,分析了<管理办法>对现有法律的突破与创新,指出其存在的不足,并对相关配套制度的建设提出了建议.     

农村集体建设用地使用权流转的法律制度分析——以广东的实践为基础

我国农村集体建设用地使用权流转的实践具有合法性和合理性的基础。在总结实践的基础上,我们应该以宪法为基础,以法律的基本价值———公平与效率的实现作为农村集体建设用地使用权流转法律制度的立法目的,保障农民的合法权益,保障农村社会经济的可持续发展。     

城乡统筹语境下建立农村集体建设用地流转制度论纲

工业化和城市化进程的加快,国家对耕地的严格保护,导致集体建设用地隐性市场普遍存在,全国各地都在进行集体建设用地进入市场的探索.在城乡统筹的大背景下,农村集体建设用地市场要在政策和法律上寻求突破,则须从根本上打破土地制度的二元性;尽快修改现行法律,完善集体建设用地的相关立法及其配套规定,实行集体建设用地的合理、有序流转;保障农民的土地财产权,确保农民获得集体建设用地流转的土地级差收益.     

农村集体建设用地使用权流转:基于实然与应然层面的分析

集体建设用地使用权流转涉及广大农民土地权利的实现问题,从根本上讲,关系到农民的切身利益,必须公平客观对待.一方面,从现有实然的法律法规层面来看,无论是宪法,还是法律、法规和规章,都是允许集体建设用地使用权正常流转的;另一方面,从私法自治理论,有限政府理论和服务型政府理论的法理应然层面来看,集体建设用地使用权也应正常流转.正确理解后贯彻实然的法律规定、全面领会和体现应然的法理精神是实现集体建设用地使用权正常流转的关键.     

集体建设用地使用权流转之考察

集体建设用地使用权是否准许自由流转的法律论争,并未随着《物权法》于2007年的颁行而终结。从有限制地流转和自由流转的角度对此进行考察之后,可以得出结论为:集体土地建设用地的流转制度属于我国物权法的固有法属性的重要表征,故不能在理论上盲目照搬国外的地上权等相关制度,而应当在今后,根据我国土地改革的实际情况,适时制定单行法律对集体建设用地使用权的流转问题进行专门法律规制。     

集体建设用地使用权流转收益分配之法律探讨

集体建设用地使用权对于维护农民利益和农村社会稳定具有重要的现实意义.集体建设用地使用权流转制度改革能否顺利推进,在很大程度上取决于流转收益的分配关系是否合理.应当通过完善立法、政府监管、民主决策等途径,确保流转收益分配建立在公平、合理的基础之上.政府不宜直接参与初次流转中的收益分配,但可以参照国有土地增值税的标准分享再次流转的增值收益,其余部分收益应归土地使用权人所有.对于集体收益的内部分配,应通过民主决策程序来决定.应赋予集体成员以司法救济权.政府应当建立基准地价制度,为流转价格提供行政性指导.     

浅谈我国农村集体建设用地流转的现状及对策探析

针对目前农村集体建设用地流转的现象,文章从农村建设用地流转制度、法律法规缺陷、流转的形式等方面进行分析导致流转的深层原因,并从产权制度、流转主体和收益分配等方面探讨了流转的主要问题,最后就规范农村集体建设用地使用权流转提出了针对性的对策建议。     

新农村建设中农村集体建设用地合理流转的新思考

农村土地制度是新农村建设的核心问题.当前,城乡经济社会发展一体化以及维护农民土地权益的迫切需要,对农村集体建设用地使用权流转提出了新的要求.农村集体建设用地合理流转的基本实现路径包括清晰的市场主体界定、合理的权益分配格局和科学的制度规范模式;而制定城乡建设用地刚性约束措施,改革公益征地价格形成机制则可以规避流转后可能产生的利益盲动和制度寻租.     

农村建设用地使用权流转的法经济学分析

在实行农村土地集体所有的前提下,应实行农村土地的分散利用制度,明晰并落实土地使用权人的产权.现行农村土地征收制度侵害了农民的合法权益,且不利于土地资源的优化配置.应建立农村建设用地使用权流转制度,允许农村集体经济组织出让建设用地使用权,并应允许农村建设用地使用权转让.国家只应通过土地用途管制、土地利用规划和城乡建设规划,实现对农村建设用地的管理.     

农村集体建设用地使用权流转的法律思考

农村集体建设用地使用权隐形流转和试点实践违反了国家的强制性法规,却成为社会上通行的做法。农村集体建设用地使用权流转无疑具有较强的现实合理性,经济的飞速发展使集体建设用地使用权入市成为必然趋势,确认其流转的合法性是立法对现实需求的回应。国家应修改相关法律法规,构建合理的收益分配机制,要将公平与正义作为核心价值理念,充分尊重农民土地权益。     

集体建设用地流转中的产权体系重构与政策设计

集体建设用地流转实践中出现的系列问题已昭示,积极稳妥地推进集体建设用地流转的关键在于构筑与城乡经济发展相适应的集体建设用地产权体系,并建立健全相应的流转与退出政策机制.因此,从产权分立和分类管理的视角,对集体建设用地使用权进行产权体系重构,确定其产权主体,并对其使用权的获取、流转与退出机制进行科学的设计,对其增值收益进行合理的分配有着至关重要的意义.     

论农村土地流转的公平内涵与发展功能及其立法促进

为在立法上促进农村土地流转,以保障其公平内涵和发展功能的实现,应结合《农村土地承包法》《土地管理法》等相关立法的修改完善,在法律制度的设计上打破农村土地承包经营权转让以“发包方同意”为前提的限制,确认并保障集体建设用地使用权与国有土地使用权的平等权益,并明确规定农民宅基地使用权流转的法定情形.     

集体建设用地上市流转的法治保障

城镇化使得国有土地供给趋于紧张,而集体建设用地由于法律制度的限制难以进入土地市场自由流转,阻碍了城乡统一的集体建设用地市场的建立。应当从法律制度上明晰集体建设用地的主体和权利内容,建立科学的价格评估体系,保障集体建设用地在土地市场上的自由流转。     

集体建设用地使用权若干问题研讨

集体建设用地使用权不能简称为集体土地使用权 ,权利主体包括农民个人、土地所属集体社区以外的组织 ,权利客体为乡村非农建设用地 ;其取得方式主要有批划、买卖、初始登记和继承 ;权利人对于建设用地可以占有、使用、收益 ,其中的使用权应包含权利转让权、权利投资权和抵押设定权 ,作为用益权 ,权利人就享有物上请求权 ;其终止原因有土地灭失、放弃、权利人死亡、期限届满、国家征用等。法律不应当严格禁止集体建设用地使用权进入市场流转     

城乡统一建设用地市场的构建：现状、模式与问题分析

我国现行的土地立法不仅使地方政府垄断了建设用地的一级市场，还严格限制了集体建设用地在二级市场上的流转，造成城乡土地市场间的巨大鸿沟，有悖《宪法》第10条的使命。城乡统一建设用地市场是城乡融合发展机制的重要组成部分，其核心在于推动集体建设用地流转。集体建设用地流转应当包括实物和指标（地票）流转两种模式。在实物交易上，应当放开宅基地使用权流转的限制；放松集体建设用地的使用管制，在符合规划的前提下允许在集体建设用地上开发建设公租房、商品房等商旅项目。在指标交易上，应当进一步扩大交易范围，逐步构建全国统一的地票交易市场。     

我国征地补偿安置争议解决制度研究——以行政复议申请人范围为视角

征地补偿安置是土地征收过程中一个重要的具体行政行为.征地补偿安置争议解决制度事关征收相对人及利害关系人的利益,处置不好会使征地矛盾恶性循环.《国法[2011]35号》对于规范和统一征收补偿安置争议解决制度具有积极意义,但其对行政复议申请人范围规制的不足会在实践中掣肘其执行力.可以提起行政复议的主体包括土地所有权人、土地承包经营权人、承包经营权流转的受让人、集体建设用地使用权人、集体建设用地使用权流转的受让人以及其他土地权利人.     

论"小产权房"问题的解决途径——兼论农村集体所有土地使用权的流转

"小产权房"是现行房地产开发和土地使用制度下的一个特殊产物.经济利益是"小产权房"屡禁不止的直接原因.城市房地产开发过程中的"两个垄断"以及农村集体所有建设用地使用权的用途限制和缺乏流转是"小产权房"现象产生的制度原因.针对"小产权房"问题的成因,作者提出了问题的解决方案.     

集体经营性建设用地入市流转的法律进路与规则设计

2019年8月26日审议通过了修改的《土地管理法》,新《土地管理法》删去了阻碍集体经营性建设用地入市流转的规定,一些试点地区在集体经营性建设用地入市流转方面的实践创新与规则设计值得肯定。集体土地征收系增加国有建设用地总量的一种法律行为,而集体经营性建设用地流转在一定程度上是对征收局限性及弊端的克服,但两者的同时适用无疑会出现客体范围的重叠,此时应遵循流转优先于征收的原则。集体经营性建设用地入市的客体不限于存量用地,还应包括增量集体经营性建设用地。集体经营性建设用地入市流转中,集体经济组织作为特别法人,应担当出让主体;政府不应作为初次流转收益分配的主体,其对土地增值税的征收应体现在再次流转中。     

城乡统筹背景下“小产权房”规制目标吴爱辉的反思及其修正

我国现行法和相关政策规制“小产权房”的意图是通过严禁农用地非农使用、限制宅基地使用权流转、禁止集体建设用地用于商品房住宅建设等以防止耕地数量减少、避免宅基地使用权保障功能异化、影响国有建设用地一级市场垄断供应等目标的实现。在城乡统筹的背景下,地方实践证明该目标与客观现实并不完全吻合,与法律所追求的公平、正义的价值理念也有所背离。在坚持土地用途管制的前提下,允许农村宅基地使用权及住房的自由流通,承认集体建设用地上所建小产权房的合法性不仅是满足社会实践需要的务实选择,也是终局性化解“小产权房”法律规制困境的立法抉择。     

构建城乡统一建设用地市场:法律困境与制度创新

构建城乡统一的建设用地市场,有助于打破城乡二元结构,缩小城乡经济差距;有助于缓解城市供地压力,提高土地使用的经济效率;有助于健全土地要素市场,实现土地所有权主体地位的平等;有助于强化农民权益保障,推进农民市民化。当前,我国城乡统一建设用地市场的构建主要面临四大现实困境:集体经营性建设用地法律性质定位不清;流转规划法律制度不健全;流转中政府职责(权力)定位不明;流转收益分配法律制度欠科学。须从四方面来加强相应制度创新,助推城乡统一建设用地市场的有效运行。