个人住房抵押贷款的政策性担保与制度构建

政府为个人住房抵押贷款提供担保是政府对住房和住房金融市场进行间接干预和调节、保障中低收入者住房权利的重要手段,其目的在于以政府信用增强、补充和提升中低收入者的信用,改善和调节住房金融市场的交易条件,鼓励和引导金融机构向中低收入者发放高比例的个人住房抵押贷款。发展个人住房抵押贷款政策性担保,应高度重视和防范住房市场本身的风险、借款人的信用风险和贷款人的道德风险。     

住房信贷风险分析与防范对策

住房信贷风险的影响因素很多,从根本上来说主要来源于政府的政策、商业银行的风险防范控制水平和消费者的问题.消费者的逆向选择、道德风险、收入波动引起住房信贷的非系统风险.商业银行的信用风险防范和管理水平、债权管理水平是住房信贷风险的内在性因素,消费者抵押担保信贷的法律缺陷和利率市场化水平低是住房信贷风险的外在性因素,这两个因素引发住房信贷的系统性风险,是住房风险防范和控制的重点.     

公平视域下公共租赁住房制度的路径实现

公共租赁住房是借助政策和立法支持,由政府或社会主体投资筹建,面向城镇住房困难群体的新型保障性住房,是解决中低收入群体住房困难的根本方式.我国于2009年首次提出建设公共租赁住房,此后相关政策和法律规范才逐渐出台,而且多以应急性和纲领性的政策和法律文件为主.当前的公共租赁住房制度正处于建设初期,在公共租赁住房土地供应、房源供给、资金来源、准入和退出制度以及监督管理制度等方面仍存在着诸多问题.我国应当整合现有住房保障政策及法规,尽快制定《住房保障法》,弥补我国当前缺乏住房保障基本法的不足,促进整个住房保障法律体系的完善.为配合公共租赁住房法律制度的实施,我国还应当进一步完善土地、税收、金融等配套法律法规,确保公共租赁住房土地供应、建设运营、后期服务等各环节都有法律保障.     

中国特色的住房保障法律制度探析

住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分,住宅权属于基本人权,为全体公民提供住房保障是现代各国政府义不容辞的责任。中国的住房保障制度虽然经历近60年的发展并取得一定的成绩,但仍存在政策不连贯、立法层次低、缺乏配套措施等问题,需要对我国住房保障法律制度进行重新梳理。本文针对中国住房保障制度构建中的缺陷,提出加快住房保障立法、住房保障政策法律化和协调各项住房保障具体制度的对策。     

城市住房群租的政治经济学分析

城市住房群租是市场机制的必然产物,土地财政会加剧城市住房群租的规模与严重程度。城市住房群租不仅影响社会稳定,而且会阻碍劳动力的正常再生产,制约经济和社会发展的后劲。解决城市住房群租问题,需要政府提高消费者支付能力,降低消费者财务负担,弥补市场机制的缺陷。在不提供住房保障的前提下简单取缔城市住房群租,固然能实现政府自身经济利益的最大化,但却会恶化中国国民经济发展环境,激化中国社会矛盾。     

基本公共服务均等目标下的农村住房保障制度设计

在基本权利保障和基本公共服务均等化背景下,当前的农村住房保障方案并不能适应农村社会的现实需要。基本公共服务均等化不是要求基本公共服务统一标准,而是基于城乡差异和农村社会的现实性来确定合理的保障目标,以保障的可及性为原则提供符合农村居民需要的住房保障公共服务。具体来说,应当在明确政府的农村住房保障职责的基础上设定保障的范围、方式、标准和管理制度,并与城镇住房保障制度和农村基本生活保障制度相互衔接。     

论中低收入者住房贷款政策性担保体系的构建

中低收入者面临严重的住房融资困境,为此各地设立了住房置业担保公司为中低收入者住房贷款提供担保。但地区分立的住房置业担保公司以企业信用为主,难以承载众多的政策性目的。从国际上看,如美国、加拿大等国家都建立了专门为中低收入者住房贷款提供担保的以政府信用为基础的政策性担保体系。为此,我国应当构建统一的以政府信用为基础的中低收入者住房贷款政策性担保体系。     

发达国家住房保障制度体系比较研究

适足住房权是公民的基本权利,为低收入者提供居住之所成为政府公共服务的重要内容。在住房保障制度设计与实践方面具有国际声誉的三个发达国家——美国、日本和新加坡,根据自身的国情,通过财政、税收政策充分调动各方力量,使保障房供给和运营获得了稳定的资金支持,保证了住房保障制度的有效运转。三个国家在管理机构设置、管理职能定位、保障房供给、房屋流转、租金收缴、运营管理、社区建设和辅助服务等方面,形成了较为完善的制度体系和各具特色的管理模式,这可以为我国住房保障事业发展提供很好的借鉴。     

供需视角的重庆市保障性住房适度规模

从需求方建立基于居民支付能力的保障性住房需求量模型,从供给方建立基于政府财政支付能力的保障性住房供给量模型,估算出重庆市2012年保障性住房支出合理区间,以更好地健全和完善住房保障机制。在重庆市现有经济水平和财政能力下建设规模适度的保障性住房,使重庆市保障性住房建设既能满足城镇居民家庭对保障性住房的需求,又与经济发展水平和政府财政能力相适应。     

社会转型背景下的城市住房制度变迁与住房属性演变

住房制度变迁经历了住房福利模式阶段、住房福利模式向住房货币化推进的阶段、社会转型新时期的城市住房制度阶段.伴随着我国整体社会机构、身份结构、个体价值观等方面的转换或改变,不同住房制度阶段的住房差异和住房属性也随之发生了深刻的变化.随着住房市场化的推进,住房的投资属性逐渐凸显,居住属性受到严重挤压.党的十九大以来,党和政府始终坚持以人民为中心的发展思想,坚持“房住不炒”的定位,发挥住房保障的兜底功能,住房居住属性开始回归.住房属性的演变进程表明党和政府为打造公平的住房格局、增进民生福祉做出了不懈的努力.政府和相关部门要牢牢把握住房的居住属性,正确引导公众的住房消费观念,探索解决大城市住房突出问题的长效机制.     

社会转型背景下的城市住房制度变迁与住房属性演变

住房制度变迁经历了住房福利模式阶段、住房福利模式向住房货币化推进的阶段、社会转型新时期的城市住房制度阶段.伴随着我国整体社会机构、身份结构、个体价值观等方面的转换或改变,不同住房制度阶段的住房差异和住房属性也随之发生了深刻的变化.随着住房市场化的推进,住房的投资属性逐渐凸显,居住属性受到严重挤压.党的十九大以来,党和政府始终坚持以人民为中心的发展思想,坚持“房住不炒”的定位,发挥住房保障的兜底功能,住房居住属性开始回归.住房属性的演变进程表明党和政府为打造公平的住房格局、增进民生福祉做出了不懈的努力.政府和相关部门要牢牢把握住房的居住属性,正确引导公众的住房消费观念,探索解决大城市住房突出问题的长效机制.     

住房保障水平发展趋势分析

住房保障不仅关系到城市经济的发展,而且关系到社会和谐和稳定,因此已成为急需解决的重大现实问题。目前,我国保障性住房在有些城市供不应求,在有些城市却无人问津,那么我国的保障性住房未来应该逐步增加还是稳步减少,成为社会各界关注的问题。文章从供给和需求两方面出发,分别分析城市化和财富分配演变、经济发展与财政收入等因素对住房保障水平的影响,并描绘出住房保障水平的供求曲线。最后,将供求曲线相互拟合,绘制出住房保障水平趋势曲线的两种类型。文章的创新点在于对两类住房保障水平趋势曲线的描绘,证明和发展了住房保障水平的倒U型曲线,并指出其关键影响因素和我国目前所处的发展阶段,为未来住房保障的发展提供理论支撑。     

住房按揭贷款的风险及其规制

我国住房按揭贷款运行中存在明显的信息不对称,无论是基础合同还是按揭贷款合同的当事人都面临不同程度的风险。这种风险不仅体现在金融市场上,还体现在传统的担保领域,并将随着住房按揭贷款证券化的发展而不断加剧。为保障和推进住房按揭贷款的运行,应当厘清住房按揭贷款业务、以按揭资产证券化为代表的衍生业务的不同风险性,从政府职能配置、市场作用发挥、监管理念创新等方面着力健全住房按揭贷款风险监管体系,从现场监管与非现场监管、信息共享、风险预警等方面着力健全住房按揭贷款风险控制体系。     

论中国城镇住房保障体系改革和发展的基本思路与目标构架

经过十多年的探索,有别于传统的住房保障体系的新的城镇住房保障体系已经逐步建立起来,形成了以经济适用住房保障和廉租住房保障为支柱,以集资合作建房、农民工住房保障、限价商品住房为补充的城镇住房保障体系.新的城镇住房保障体系的建立和发展对于促进城镇住房保障的发展发挥了重要作用,但这一体系还存在体系不统一、不完整、内容太复杂、供应主体较为单一、保障方式相互割裂、缺乏有效的激励机制安排等多方面的问题.这些问题的存在制约着住房保障的进一步发展,也意味着城镇住房保障体系需要进一步改革和完善.     

保障性住房建设中地方政府与中央政府的博弈分析

住房保障是关系民生的一个重要问题.居民住房保障问题不能仅依靠市场去解决,中央及地方政府必须承担住房保障责任,要让全体社会成员均等地享受改革开放所带来的发展的利益.保障性住房建设是地方政府落实中央住房保障政策的重要举措.然而长期以来,地方政府注重考虑局部经济利益,忽视保障性住房的建设,形成了与中央政府的博弈,中央政府的政策收效往往在很大程度上受制于地方政府是否采取积极的履责态度.文章运用"智猪博弈"模型解释上述问题,并提出相应的对策建议.     

如何促进住房公积金健康可持续发展

住房公积金制度是我国住房体制改革的重要内容和中心环节,也是改善和提高居民住房水平的重要保障和主要途径,是关系民生的大事。目前各地住房公积金管理正逐步制度化、规范化。然而,随着市场经济的发展,住房公积金制度运行中出现了一些不容忽视的问题,如何采取积极有效的措施,防范和解决存在的问题,确保住房资金安全、高效运作,维护住房公积金制度健康、稳步、可持续发展,这不仅是住房公积金管理和运作的主要课题,更是当前政府和社会高度重视和广泛关注的重点问题。     

发挥公积金资金优势 拓展住房保障能力

利用住房公积金存量资金建造公共租赁住房,有利于解决无法享受经济适用住房、廉租住房群体的居住问题,保障中低收入家庭居住权利,缓解社会矛盾和政府在实现＂住有所居＂方面的压力。利用住房公积金建造公共租赁住房,首先应当解决制度保障、明确产权及属性、资金风险控制、信息透明度等问题,同时应当明确所建造的租赁住房由住房公积金管理中心进行日常管理,收益应先行冲抵建房资金成本,风险可控。利用公积金建设公共租赁房,利国利民,意义重大。     

健全我国住房社会保障制度

许多国家都把住房保障作为经济和社会政策的重要内容,并结合本国实际制定了比较完善的住房保障制度.在社会保障制度设计中,我们尚缺乏对住房保降的制度设计,住房保障政茱存在缺陷,城市廉租住房制度建设相对滞后,经济适用住房制度不够完善,政策措施还不配套.应改变目前过于依赖市场解决住房供应的现状,采取包括政府直接投资、鼓励社会参与和规划调控等多种方式保障中低收入群体的住房权利.     

让互动/协作治理运作起来:荷兰的住房协会与社会住房的提供

市场与政府双失灵的存在,使非营利组织在欧美发达国家社会住房的提供中扮演积极的角色,而国家、市场与社会多部门组织通过行政、市场和社群机制的互补嵌入性,形成了互动/协作治理的格局。在荷兰,住房协会承担着社会住房的资金筹集、房源汇聚和分配管理的工作,社群治理贯穿于所有环节。在筹资环节,住房协会采用资产证券化融资模式,筹集分散的社会资金,体现了社群治理的市场嵌入性,而政府则通过公共担保基金的建立和住房协会间互助基金的推动,为融资市场化提供支撑,体现了市场机制的行政嵌入性。在房源汇聚和分配管理环节,住房协会的社群治理具有行政嵌入性,即政府在目标定位、制度建设、审核监督、鼓励推动等方面发挥不可或缺的作用。政府转变既有的行政化治理模式,助推社群机制和市场机制,促进了住房领域的公共治理体系创新。     

我国住房保障体系的症结与改革思路

我国当前住房保障体系的症结,主要表现为住房保障供应同时存在量差和结构空间差.解决这些症结,需要在大力加强政府保障责任的同时考虑住房保障的现实可行性,建立可持续的保障性住房资金和房源筹集机制,不断提高中低收入群体的住房可支付能力;同时要稳定房价,坚持对保障性住房的结构、面积和产权流转进行必要的干预和限削;努力克服住房保障政策执行中的动力不足问题,形成中央-地方良性互动的格局;推动建立奖惩兼备的保障住房监督机制和退出机制.