解决土地问题的关键是落实农民土地使用权

中国农村普遍存在政府随意征地和农地流转不畅等土地问题,土地问题已经成为影响农村经济发展和社会稳定的重要问题。农村土地问题的症结是土地产权不明晰,但是解决土地问题的关键并非界定土地的所有权归谁,而是确保土地使用权真正落实到位。这是因为农村土地集体所有制是中国的基本土地制度,土地所有权改革中短期内行不通。明清时期的永佃制,以及香港和新加坡的现行经验也都表明,只要土地使用权落实到位,所有权归属并不是最重要的。基于此,解决土地问题的可行思路应该是不改变土地所有权归属的前提下,在使用权上做文章。     

我国农村土地权利制度的立法思考

我国农村土地权利制度主要包括集体土地所有权、土地承包经营权、宅基地使用权和土地抵押权制度等内容。农村土地所有权主体实体化、土地承包经营权和宅基地使用权的流转以及土地征收等问题是我国农村土地权利制度中急需解决的现实问题。我国农村土地权利制度的完善应以科学发展观为指导,兼顾公平和效率,保护农民的合法权益,促进农村经济的发展,为我国农村和谐社会的构建提供法制保障。     

建筑物所有权与土地使用权冲突新解

在我国,建筑物所有权可以归国家、集体和个人所有,而建筑物所依存之土地的所有权却只能归属于国家。建筑物所有人所拥有的只能是一定年限的土地使用权,基于建筑物与土地的不可分性,当土地使用权到期时,必然产生建筑物所有权与土地所有权之间的权属冲突。关于如何解决这一难题,《物权法》虽有规定,但不具体,对解决冲突无明显作用。实际上,解决建筑物所有权与土地使用权冲突的最好办法是确立建筑物所有权人的优越地位,延长土地使用权期间,赋予建筑物所有权人土地续期权、补偿权和优先权,降低土地使用权续期负担。     

我国土地产权二次分离与土地问题的实质--土地和农民权利问题的产权制度思考

本文从我国土地所有权、控制权和使用权的分离制度研究目前土地与农民权利问题, 揭示了农村土地的使用性质、产权性质和供求矛盾的性质及其变化。同时指出, 使用权不能保护所有权, 要保护好土地, 就必须界定谁是保护土地的主体和主体的权利。有关土地供求的矛盾, 如处理不好, 势必会引发一系列社会问题。     

我国土地使用权与建筑物所有权问题研究

土地使用权与建筑物所有权是两个与广大人民群众生活息息相关的重要权利,也是目前困扰民法学界的一大难题。在我国不动产立法过程中,围绕土地使用权和建筑物所有权及其关系问题一直争论不休。笔者试从两者法律设置的历史和现状作一分析,建议未来的物权法应按照“二元主义”的原则,采取土地使用权和建筑物所有权相互分离的立法模式。     

建立适合国情的土地所有和经营制度

农业徘徊提出的又一次土地问题,以及农村商品经济的发展,迫切需要我们对土地联产承包制进行修正和完善,建立一种具有良性传导和自我调节功能的规范化土地所有和经营制度。这种土地经济机制的基本设想是,在土地集体所有权不变的条件下,集体将土地出租给农户经营,农户有偿取得土地使用权,从而获得土地农业经营利润,而集体则凭借土地所有权收取地租(或租金)。在这种社会主义农业的现代租耕制度中,土地产权明确有效,使用权竞争占有和长期稳定以及土地承租双方平等经济契约关系则是其制度内容的最重要组成部分。     

关于土地问题的政治经济学反思——兼论中国农村的土地问题

土地所有权是一个与土地特性紧密相连的概念 ,它更多地体现的是一种政治性和文化性 ;土地使用权则是生产性和经济性的一种实践形式。土地的这种自然属性和社会属性能够帮助我们厘清国家权力在土地所有权个人化时期的本质。在社会主义经济形态下 ,民族国家成了土地所有权的抽象主体 ,这是符合土地特性的。中国农村的包产到户更多地体现的是一种自然经济性 ,在向商品经济转化的过程中 ,为了防止或减少基于土地产权不清的原始积累的发生 ,一条根本的解决途径就是承认农民的土地使用权 ,利用国家权力实现对农民利益的市场化保护。     

城市土地产权制度的改革研究

我国城市土地市场存在着土地供应总量失控、土地隐形市场大量存在、土地价格扭曲、寻租活动盛行等问题,产生这些问题的根本原因是城市土地产权制度设计上的缺陷。要解决我国现行土地产权制度存在的问题,在明确所有权主体的前提下,必须围绕强化土地使用权作为市场交易的权利主体,增强土地使用权的排他性,降低土地使用权的交易成本,促进土地使用权自由转让。     

论农地集体所有制陷阱——基于农地征用视角的分析

农地集体所有制的制度属性实际上构置了一个陷阱:人们只注意到表面的使用权,而背后的所有权却被掩盖了。在征地过程中,农民表面上只是卖掉了使用权,但实际上是连同所有权一起让渡了,这是一个极具欺骗性的过程。在这个过程中,土地使用权的交易是明的,土地所有权的丧失是暗的,而拿走使用权就拿走了所有权才是最要命的。这正是农民失地贫困成为"三无"人员和"圈地运动"愈演愈烈的制度根源。     

我国农地承包经营权制度在实践中存在的四大问题

推进农村土地承包经营权制度的完善和发展,是解决＂三农＂问题和推进城乡统筹发展的重要途径之一。目前,我国农地承包经营权制度在实践中存在着农地所有权不明晰、农民土地使用权不稳定、农民土地收益权不完整、农民土地处分权不充分等问题。应从明晰土地所有权主体、稳定农民土地使用权、维护农民土地收益权、丰富农民土地处分权等方面推进土地承包经营权制度的完善。     

略论近代中国农村地权形态的演变与趋势

地权形态是土地所有制关系在法权上的表现,是土地的所有权与使用权的归属关系。近代以来,中国农村由于生产关系的急剧变化,地权形态也发生了急剧变动。本文拟对这一演变过程和发展趋势作一个初浅的探讨. 一土地占有关系的急剧变动及其趋势土地占有关系是地权形态的主要内容,包括土地所有权的占有与使用权的占有两个方面,主要表现为土地所有权的占有。在中国古代,土地国有(井田制是表现形式,但并没有完全国有化)的奴隶社会演变为土地分封、土地多层次占有的封建社会以后,土地占有关系基本上是沿着国家占有和私人占有的双重轨道运行,在私有土地中,又是沿着大土地占有与     

中外农地发展权及其涨价归属

中国现行土地制度的弊端之一是城乡土地分割，同地不同权，具体表现为农村集体土地所有权人不能像国有土地所有权人那样在自己所有的土地上设置建设用地使用权，也就是说，农村集体土地所有权人不具有国有土地所有权人国际上通行的土地发展权。多年来，中国政府通过“土地规划和用途管制制度”将土地发展权从农村土地的产权束中剥离出来，并通过征地制度占有了这部分土地开发利用的权益，这使得农村集体和个人被排除在土地增值收益的分配之外。本文在考察国外土地发展权产生、演变的基础上，分析了中国农村土地发展权与增值分配现状，并结合有关土地涨价归属的讨论，提出城乡土地同权化改革的思路。     

土地产权、土地金融与农村经济增长

随着我国工业化和城市化进程的加快,特别是农业经营模式的改变,家庭联产承包责任制土地产权权能不足的弊端开始显露出来,从而抑制了农村金融发展,导致农民在农村和城市中的双重贫困.在土地所有权改革存在意识形态刚性束缚的情况下,大力提高土地使用权权能,可以改善城乡二元金融结构,缓解农村金融贫乏.含有土地抵押信贷的农业经济增长模型告诉我们,土地使用权权能的增强,可以通过土地金融机制带来农业资本投入的增加和农村经济的长期增长.当前我国农村可以选择的土地金融模式按照金融化程度依次包括土地信用合作社、土地融资租赁和土地证券化.在土地使用权权能提高后,这些土地金融模式可以更好地促进农村经济增长.     

深化农村改革加快农业发展的新途径

深化农村改革加快农业发展的新途径宋树庆山东省枣庄市山亭区的徐庄乡在深化农村改革中不断探索新路子，把荒山、荒坡及次等地的使用权推向市场，通过公开拍卖承包使土地使用权与所有权分离的做法，为贫困山区农民脱贫致富奔小康树立了榜样。为当前深化农村改革，加快农业...     

清前期归化城土默特地区土地所有权状况——基于清前期蒙垦政策的考察

清前期,由于统治者实行了比较宽松的蒙垦政策,归化城土默特地区的土地被大量官垦,其地权关系也开始产生变化,主要体现在：归化城土默特地区土地所有权为国有化的前提下,统治者为了自身利益,开始对归化城土默特地区进行官垦,导致该地区的土地使用权产生分化。在官地内,国有化的所有权对其使用权起支配作用,使得所有权分属于代表国家利益的不同集团。就公地使用权而言,最初只归蒙丁所有,但是窘迫的生活处境加之宽放的蒙垦政策,蒙丁开始把户口地的使用权转租给汉人。这种被“转让”的土地使用权,实际是国家默认状态下的蒙丁对户口地的次级所有权,土地私有制的萌芽开始在蒙古地区出现。     

我国农村土地产权关系的缺陷与重构

土地是农业生产最基本的生产资料,我国的土地实行公有制,但我国对集体土地所有权的调整存在着缺陷:一是所有权主体不明晰,二是权能不全。对此采取的对策:明确界定集体土地所有权的主体;建立并完善稳定、规范的土地使用权制度;建立并完善土地使用权的流转制度;改革征用集体土地的办法。     

试析沿海地区土地有限使用权价格的确定

近年来,随着沿海地区改革开放的深入,为了适应外商投资的需要,在沿海地区已逐渐试行了城市土地使用权有偿出让制度。本文拟就这个问题,谈谈自己的看法。沿海经济发达地区试行土地使用权有偿出让,是在国有土地所有权与使用权分离的前提下,由各级土地管理部门代表当地政府,将国有土地的使用权以指定的地块、年限、用途和其它条件,出让给受让者(使     

当前我国不动产产权及其交易管理的规范问题

我国不动产产权的交易均为土地使用权和房屋所有权的流转，与动产所有权转移以交付为标准不同，不动产交易以登记公示为要件。当前，我国不动产产权交易中存在产权主体不明确、多种土地使用权形态并存、登记部门不统一、管理缺乏规范、交易风险较大等问题。本文分析了上述问题的成因并提出相应解决办法。     

土地上的权力、阶层与利益共容

转轨条件下国家的土地所有制由强化所有权事实上的全部国有变为强化所用权的国家和集体所有,使用权的广泛分配,所有权和使用权逐步分离。土地上的阶层分化为中央政府、地方政府、广泛的城市私人和农村个体,各阶层因为所持有的要素集聚度的差别,利益获取能力各异,自然导致社会利益分配的巨大调整。本文以此为线索,采用新制度经济学、公共选择理论、经济社会学相关理论工具,依次展开论述,由土地上阶层的划分,到各阶层的要素集聚,再到利益分配的调整,来探索转轨经济条件下土地上各阶层的利益共容问题。     

也谈土地批租的法律问题——兼与刘铭纲同志商榷

土地批租是“土地使用权有偿转让”的简称。刘铭纲同志的《关于土地批租的法律问题》(上海《社会科学》1988年第4期,以下简称《刘文》),从法律角度分析了土地批(?)的问题。笔者对《刘文》的第二部分不敢苟同,提出自己的浅见,以求共同探讨。 《刘文》第二部分认为,在土地批租问题上,土地所有权与建筑物所有权不应实行分离的法律制度,并提出三点理由作为佐证。笔者认为,土地所有权属于国家所有,而建筑物所