“三权分置”背景下宅基地使用权流转制度的变革

面对农村的现实需求和我国现行法律的限制,“三权分置”政策的提出为宅基地使用权流转制度变革提供了契机。“三权分置”背景下宅基地使用权流转制度变革的基础在于厘清“三权”关系,核心在于宅基地使用权“还权赋能”。在此基础上,变革的具体方向应当包括:允许宅基地使用权自由、单独流转;落实宅基地资格权,延续宅基地社会福利保障功能;构建宅基地使用权费用支付机制、流转登记制度,扩大宅基地使用范围;完善农村社会福利保障体系。     

闲置宅基地流转的协同治理能提高基层政府权能满意度吗?——基于南京高淳区的实证研究

为探索闲置宅基地流转协同治理与基层政府权能满意度的关系机理,借助SFIC理论假设模型,分析了南京市高淳区闲置宅基地流转协同治理中基层政府的权能满意度问题.结果表明:SFIC模型作为研究分析框架的理论假设得到验证;协同治理对提高基层政府权能满意度具有正向促进作用,政府权能中的政府服务职能是协同治理最需补齐的短板.基于以上结论,提出用协同治理的新思路去破解闲置宅基地流转的难题、通过提高闲置宅基地流转中的政府权能质量来疏通协同治理的堵点这两大对策建议.     

农村宅基地"三权分置"的法律表达

“三权分置”政策是我国调整农民和土地关系的重大制度创新,必须用科学的法思想和法理论来对政策的法律内涵进行明晰,实现从“政策语言”到“法律规范”的全面转化。在乡村振兴战略背景下,“三权分置”是围绕着农地展开的“三农”改革,即农业生产方式与土地市场化的再发展、农村集体经济组织与基层自治组织关系的重构、农民的身份利益与自我解放。通过对宅基地“三权分置”的四种观点进行分析,宅基地“三权分置”的法权结构表达为“宅基地集体所有权—宅基地使用权—宅基地资格权”;宅基地资格权是以身份权为基础,包含财产权内容的复合性权利。未来民法典物权编应当坚持农村土地集体所有权,把农村土地集体所有规定为总有关系;修订细化成员权得丧变更的制度规范;建立宅基地资格权和宅基地使用权的配套制度。      

农村宅基地"三权分置"法律制度构建研究

在法律制度上落实中国农村宅基地"三权分置"改革,需要重构农村宅基地"所有权-资格权-使用权"三元权利结构.在健全的宅基地所有权规则之上,才能建立健全的宅基地资格权与使用权.中国需要按照物权规则对宅基地所有权的权能进行拓展,并建立宅基地所有权的行使规则.农村宅基地资格权是农村集体成员依据其成员身份申请取得宅基地的权利取得权,其不具有可转让性,这保证了农民作为集体成员福利性权益的实现.在这种前提下,构建宅基地使用权流转制度,可以解决宅基地保障功能与财产属性之间的矛盾.鉴于农村宅基地的多种功能与属性,农村宅基地"三权分置"的法律框架应当在作为私法的《民法典》和作为公法的《土地管理法》中同时搭建.     

“三权分置”下宅基地信托的运作模式与规则构建

宅基地信托是“三权分置”下适度放活“宅基地的使用权”方式的创新,有利于促进宅基地的有效利用和切实保障农民的权益。宅基地信托可采取“农户+信托公司等受托人”的运作模式,可由现有的不动产登记机构办理宅基地信托登记。应适当限定宅基地信托受托人的权利,使其不得转让“宅基地的使用权”或以其设定抵押;对宅基地信托受托人的分别管理义务加以调整,并增设宅基地信托受托人的公平义务。宅基地信托中应设置信托监察人,由当地村民委员会担任为宜;农业农村等部门应建立对宅基地信托的监督机制。     

“三权分置”下宅基地退出的权利表达

梳理现有中央政策文件和学界争论点,有必要审视和明确“三权分置”下宅基地退出的权利类型。地方实践呈现宅基地使用权退出向宅基地使用权和农户资格权退出的演进现实。农户资格权的性质和内容表明农户资格权派生于集体所有权,属于集体成员权下的独立子权利。宅基地退出的权利表达可类型化为单行退出农户资格权、退出宅基地使用权和保留农户资格权、同时退出宅基地使用权和农户资格权。单一退出农户资格权事关集体成员保障完全丧失,应该建立充分告知、公示的程序规则,建立以当地城镇住房价格为参考的激励性补偿标准。退出宅基地使用权和保留农户资格权的,应区分永久保留和暂时保留情形,设定暂时保留的条件、期限,暂时保留期间农户资格权补偿应留待真正退出时予以兑现。宅基地使用权和农户资格权一体退出的,应建立农户资格权重获机制,设定重获农户资格权的积极条件、阻断条件、补偿退回和程序规则。     

乡村振兴背景下宅基地资格权研究

《乡村振兴战略意见》提出宅基地资格权,宅基地资格权的增设弥补了宅基地"两权分离"的制度缺陷。宅基地资格权属于成员权范畴,权利主体为农村集体经济组织成员而非农户,宅基地资格权人享有可期待利益。法律法规应当规范宅基地资格权的取得与退出,该权利随身份的产生而取得,随身份的丧失而灭失。宅基地资格权的典型权能包括宅基地分配请求权、政府征收补偿权、退出权以及退出补偿权。"保障宅基地资格权"是为了"放活宅基地使用权",因此在明晰宅基地资格权相关概念的基础上,针对实践中宅基地上房屋买卖、租赁、赠予、抵押、继承等不同情形,法律法规应当重新规范宅基地使用权流转的相关内容。     

宅基地“三权分置”的制度演进、政策背景与权利构造

中国宅基地权利结构经历了从单一的宅基地所有权到宅基地“两权分置”再到宅基地“三权分置”的发展阶段。现行宅基地使用权制度存在问题,宅基地使用权流转普遍存在、宅基地制度改革力度不足,使得宅基地“三权分置”成为中国宅基地权利结构发展的必然结果。在坚持宅基地集体所有权的前提下,宅基地资格权和使用权的分置主要包括“成员权+用益物权”、“用益物权+用益物权”和“用益物权+债权”等三类权利构造模式。三类权利构造模式在宅基地资格权和使用权的分置基础、宅基地资格权的法律表达方式以及宅基地使用权流转制度构建等方面均存在较大争议。     

利益相关者视角下农村宅基地"三权分置"改革效果研究——基于社会网络分析

文章运用社会网络分析法,以长垣市为例,剖析宅基地"三权分置"改革中利益相关者之间的关系结构特征及问题,探寻改善关系结构的对策,为宅基地"三权分置"改革的科学有序推进提供决策参考.研究发现,长垣市宅基地"三权分置"改革中的利益相关者之间初步建立了良好的联系和沟通机制,没有出现明显的结构空洞;村委会、乡政府和自然资源管理部门位于网络中心,具有战略性优势地位;整体网络密度有待提高.因此,宅基地"三权分置"改革亟需为边缘利益相关者创设多元参与途径,提高其中心性,增加网络中的"桥"联结,消除结构洞,提高整体网络的密度.     

乡村振兴战略下农村宅基地“三权分置”的法律制度构建

农村宅基地“三权分置”是实现乡村振兴战略的重要举措。宅基地“三权分置”中的权利关系本质上是利益关系，三权之间的关系在法律上没有明确界定，导致宅基地利用中个人、集体、国家之间的利益冲突无法得到有效解决。要解决这些利益冲突，使三权关系得以明晰，应在乡村振兴战略的要求下确立住房土地成本最小化原则、“三产”土地配置最优化原则和集体土地综合效益最大化原则，并在这些原则的基础上分别建立宅基地资格权制度、宅基地使用权制度，完善农村集体土地所有权制度。     

乡村振兴战略背景下农村宅基地“三权分置”的障碍与破解

我国农村宅基地所有制形式经过三次制度变迁,才形成现有的宅基地所有权与使用权相分离的“二元”权能结构。当前,学术界普遍认为,法律赋予宅基地所有权和使用权的权能不完整,从而束缚农村宅基地使用权的流转。《实施乡村振兴战略的意见》提出的宅基地“三权分置”着眼于农村现代化改革的需要,促进宅基地所有权的权能结构从“二元”向“三元”转变,而宅基地“三权分置”的实施遇到“资格权”创设法理依据不足、农民享有处分权能的问题存疑、法律制度的不完善等诸多困局,通过宅基地“资格权”的具体化、“三权”权能结构优化、法律制度的完善等方式,方可有效促成农村宅基地所有制改革的完成。     

城乡融合视野下的宅基地制度“三权分置”改革

以“两权分立”为主要内容的现行宅基地制度在不断推进的城镇化进程中面临闲置化、非资格占用、市场化退出困难等问题的挑战。导致宅基地利用出现以上状况的原因在于现行宅基地制度的福利性、封闭性、僵化性。在城乡融合发展视野下推动宅基地制度“三权分置”改革,须推行宅基地有偿使用与退出以落实集体掌握的宅基地所有权,完善宅基地的用益物权权能以保障农户享有的宅基地资格权,同时扩大宅基地产权结构的开放性以放活宅基地使用权使其可为集体外组织或人员获得,从而推动城乡土地不断融合。