购房纠纷中的法律适用

消费者购买生活消费品 ,如果买到的是假冒伪劣商品 ,可以根据消费权益保护法的有关规定要求双倍赔偿。但是 ,如果购买的是商品房 ,能否要求双倍赔偿 ?不论在理论界 ,还是在实务部门 ,都存在争议 ,笔者就此略陈管见。一、购房人是否是消费者把购房者解释为消费者或非消费者 ,将导致不同的利益归属问题。若把购房者解释为消费者 ,则在开发商存在欺诈行为时 ,则不必举证其所受损失范围 ,即可适用消费者权益保护法第四十九条的规定 ,要求双倍赔偿 ,这反映了购房者一方的利益。反之 ,将购房者解释非消费者 ,则反映开发商一方的利益 ,双者利益是完…     

商品房的保修期

正购房者接收房产时应要求卖方陪同实地察验,看房屋结构是否变动,是否按合同要求进行维修改造,有关文件是否符合规定、齐全等。只有购房者对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙,开发商的交付义务才算履行完毕。即使购房者不掌握上述专业验房方法也没关系,因为所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前,为了减少将来自身的麻烦或纠纷,他们已代购房者对小区所有房子进行了     

论定金罚则的法律适用——《合同编通则解释》第68条释评

《合同编通则解释》在《民法典》规定的基础上,对定金罚则的适用规则作出了细化规定,有利于保障定金罚则的准确适用。定金罚则通常适用于一方当事人根本违约的情形,在双方当事人均构成根本违约时,将排除定金罚则的适用。在当事人部分履行的情形下,需要根据部分履行的具体情形,确定定金罚则的适用规则。在因不可抗力致使合同不能履行时,原则上将排除定金罚则的适用,在不可抗力导致合同部分不能履行或者迟延期间发生不可抗力等特殊情形下,仍可依法适用定金罚则。     

三重弱势:购房者群体利益受损地位形成的政治经济分析

市场结构是影响交易双方市场力量分布的重要因素之一。房地产的区域寡头垄断结构在造就房地产商市场权贵地位的同时,也将购房者置于特别不利的地位。对购房者群体市场弱势地位的补救有两种办法:一是通过政府力量建立住房保障体系来使部分市场力量低下的购房者得到庇护,二是购房者通过组建利益集团来进行自力救济。从目前的情况来看,这两种补救方法效果有限。购房者三重弱势地位的形成是权力与市场同向扭曲的结果。     

房屋预售合同确认无效后的法律责任

预售房是指房屋开发商对将要投资建设的商品房 ,在履行了一定审批手续并实际投入一定比例的投资后 ,在实际建成之前出售 ,由买方预交全部或部分房款 ,由房地产开发商按照预售合同统一建房的行为。预售房的主要特点就是先交线后交房 ,双方的权利义务产生的时间不一致。因此 ,从房屋预售合同订立时起买卖双方的地位便不对等 ,合同的履行在很大的程度上依赖于开发商的商业信用 ,从而存在许多问题 ;其中最主要的问题是合同适当履行率低 ,不履行合同或不适当履行合同以及合同无效的纠纷相当多。《中华人民共和国民法通则》第五十条规定 ,违反法律…     

商品房预售资金监管制度的国际比较研究

商品房预售最大的风险莫过于开发商滥用资金、抽逃资金,导致楼盘烂尾,最终使购房者利益得不到保障。因此,国际上很多国家都有一套非常严格的资金监管制度。我国1994年开始实施预售制度但直到2005年,各地才纷纷制定有关的《商品房预售资金管理制度》,而真正引起重视的也只是在最近一两年。文章旨在通过对美国、日本、新加坡以及我国香港地区的预售资金监管制度进行对比分析,结合我国大陆房地产预售制度的窘迫现状,认为目前还不宜取消预售,而是应该通过加强商品房预售资金监管力度,进一步完善房屋预售制度。     

试论我国房地产市场秩序的法律规制与重构——以三类失灵现象为背景

当前我国房地产行业发展的纠结状况主要起源于"定价机制失灵"、"监管失灵"以及"法律失灵"。"国进民退"的提法缺乏经济科学性,不应成为房地产开发商牟取暴利的遮羞布。有效规制和建构我国房地产市场新秩序,根子在于完善法律应对策略,从以下三个方面入手:在宪法层面明确保护公民的居住权,使居住权不再定位为纯粹的私权,应将居住权"社会化"或"公益化",加强对公民居住权的保护力度;完善现有《土地法》、《房地产管理法》及相关税法,增加法律对当前房地产业发展态势的针对性和可操作性;健全房地产法律体系,制定专门的《房地产监管法》或包括其内容的《产业政策法》。未来应加强我国房地产市场法治秩序的建立。     

加入WTO后对大庆房地产市场主体的影响

1.对房地产开发企业的影响。大庆房地产市场发展历史不长,开发商的整体水平尚有待提高。加入WTO后,房地产市场全面开放,同境外房地产开发商相比,大庆房地产开发商在资金、设计、营销方面还有不小的差距。     

商品房预售合同效力之探索——对《解释》第2条的质疑与评析

现实的商品房预售交易中,许多房地产开发商未取得商品房预售许可证明,却仍签订大量商品房预售合同。如果按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条一律认定此类合同无效,势必会影响处于弱势地位的预购人的利益,而且也会使一些房地产开发商利用无效合同大肆牟利。因此,对未取得商品房预售许可证明的预售合同不能一律认定无效,而是应该赋予预购人以撤销权,以期更好地保护预购者的利益,规范房地产商的预售行为,促进房地产市场的有序发展。     

房地产暴利的多元规制探析——恩格斯《论住宅问题》的启示

我国房地产暴利现象成因诸多,如开发商暴利、物价上涨、通货膨胀、储运成本增高等。重温恩格斯在《论住宅问题》一书中关于解决住房问题的有关论述,对于我们找寻合理解决我国当前住房问题的方法具有深刻启示。抑制房地产暴利需要依法规制,但通过增设"房地产暴利罪"这一刑罚手段等限制房地产暴利、抑制房价上涨,会带来许多新的问题。房价的理性回归与解决住房问题应当本着多层次、多手段的多元化规制思路去谋划应对之策。     

制度偏漏、机制扭曲与房价蔓延式飙升——2016年中国楼市分析

本文在“制度-机制-行为-绩效（IMCP）”范式建构基础上研究2016年中国楼市的制度驱动型狂潮特征。研究表明,房价蔓延式飙升背后的深层次原因在于住房、土地、金融、行政等现行制度缺漏和错配导致房地产市场机制扭曲,并引致购房者、金融机构、房地产开发商、地方政府等主体纷纷基于自身利益最大化而形成合作博弈。正是市场主体和政府部门在房地产领域的合作博弈直接推高了房价,进而形成高房价预期,使整个市场达成投资房地产更有利的共识,各领域资金不约而同涌入市场,在增加实体经济企业成本的同时,加剧实体经济贷款难问题,使实体经济利润进一步走低,最终迫使已有的资金撤出实体经济领域转而涌向房地产市场,从而酿成短期房价蔓延式飙升局面。抓紧住房市场制度体系改革,完善金融市场制度体系和土地制度、财税体制,合理确定经济增长的目标区间是当前亟需研究、解决的问题,避免房地产市场带来更大的风险隐患。     

场·同归于尽·可持续发展

在拙著《同一论》中,我否定了矛盾双方在斗争中有“同归于尽”的可能（《同一论》,青海人民出版社1998年版,第79－8l页）,而杨志军先生在《环湖崩溃》一文中说：当人类对自然（主要指地球）征服到一定限度、地球失去了存在依据时,“于是人和自然,同归于尽”。对此我又颇有同感。这是否会否证《同一论》的前述观点呢？如果没有否证,那么两种观点的区别何在？各自成立的依据何在？我在《同一论》中认为矛盾双方不存在同归于尽,是因为：（1）在异范畴矛盾（如内容和形式）中本来就不存在同归于尽的任何可熊。（2）在同范畴矛盾（如无产…     

两地同名书的得失谈——评《外国美术名作欣赏》

继广四人民出版社周楷的编著之后,上海也出了一本《外国美术名作欣赏》(以下简称《欣赏》)。朱伯雄同志再编此书,不论在主观上是否有意,客观上形成了艺术鉴赏的竞赛。 世界美术,名作如     

任何矛盾双方都有“主次之分”并在转化时“互易其位”吗？

事物中的矛盾,是否在任何时间、地点和条件下,都一律有主次之分?在矛盾的转化过程中,是否也不管具体情况如何,矛盾的主次双方都一律“互易其位”呢?这是一个值得探讨的问题。弄清这些问题,不论在理论上和实践上,都是有所禅益的。     

儿女之情及冠和帽子——对屈原是否爱国诗人论争之管见

<正> 《湖南师院学报》一九八三年第四期发表了《“屈原——爱国诗人”之我见》一文,以先秦时代“不存在中国与外国的对立与区别”和“屈原诗篇中未曾有只言片语涉及到爱国原则”为论据,提出了“屈原内心根本不存在爱国观念”的论题,引起了一场争论。争论的双方在屈原是否有爱国观念这一点上是针锋相对的,但对如果“先秦时代不存在中国与外国的对立和区别,也就不存在‘热爱祖国’的观念”这一点,却似乎并无异议。一些文章的论争,大都是围绕着先秦各国是否独立国家,先秦时代是否己使用     

中国房价攀高的内在原因与解决对策

抑制高房价已成为当下政府调控国家经济的要题。通过构建购房者间、购房者与房企间、房企与政府间博弈模型分析,观察到房价攀高的内在因质:地方财政对土地出让金的过度依赖与公权监督的缺位,未能有效制衡政府行为,造成土地事实上的垄断,并衍生出房地产强大的议价能力,房企将其掌握的信息优势结合攫取了超额利润;购房者重买轻租传统的消费行为亦进一步推动了房价攀高。防患房价攀高风险须构建制衡地方政府权利体系,改革土地出让金制度,降低地方财政对土地出让金的依赖;同时需要完善市场微观主体,纠正市场失灵,培育和扶持房屋租赁市场,以实现租买互构格局;还要通过独立的房价专家委员会统计核算房地产成本,使房价透明公众化,降低房价上涨预期,引导购房者理性购房等。     

转让房产需经开发商同意吗?

我看中了一套房屋,明年10月交房,原来的购房者将该房转让给我,需要开发商同意吗?张孝雅回复:期房转让分为两种。一种叫预订权转让,转让性质属于预订合同的转让,依法应征得     

房地产企业破产清算中购房者的法律地位分析

我国现行的法律法规和司法解释,并未对房地产开发企业的破产清偿顺序作出集中的专门规定。我国《企业破产法》第109条规定了担保权人的优先权,《合同法》第286条规定了建设工程承包人的优先受偿权,此外,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》也对相关主体的法律地位作出了一些具体的规定。法律从司法实践角度作出了具体的利益分配,为解决实践中的问题提供了具体的指导;从理论上来看,对购房者的法律地位进行具体的分析,有利于厘清相关权利的具体内涵,以便更加准确地适用法律,为司法实践提供指导。     

大庆2001年房地产市场浅析

大庆的房地产市场在近两年开始走向成熟，发展到了一个更高层次。在这样的市场背景下，新一代开发商远没有他们的前辈那么幸运，因为“有房不愁卖，有钱买不到房”的卖方市场阶段早已不复存在。可以肯定地说，再像过去那样，凭着主观感受或者不得要领地一味抄袭去搞房地产，在现在的大庆是一点出路也没有了。新的开发商别无选择，必须得分析透市场，必须得把握住老百姓购买心理。如果驾驭不了市场，就占不到先机。如果产品不能迎合或者调动老百姓的购买心理，那你的产品就是过时的，因而不受欢迎。 一、２００１年大庆市西城区房地产市场发…     

商业地产“售后包租”VS.“买卖不破租赁”规则——兼评我国《合同法》第二百二十九条

近期,全国各地出现很多开发商以售后包租形式拆零销售未竣工商品房屋的情况。这种房屋销售模式引发了两个重要的法律问题:一是开发商与房产承租人之间所签署的房屋租赁合同之有效性问题;二是房屋租赁合同签订以后,如果开发商以售后包租形式将该房产转让给不特定主体,承租人是否有权解除租赁合同。本文将以一起真实案例为研究出发点,对上述两大问题进行深入探讨和分析。