房屋二重买卖中对前买受人利益的保护

文章从房屋二重买卖合同的效力,前买受人的解除权,出卖人承担违约责任的赔偿范围以及出卖人的风险负担等方面论述了对前买受人的利益保护问题,并结合我国的实际情况,提出了完善我国立法和司法实践的建议.     

出售成本价购买的房屋，应征得原产权单位同意

我与章某于2007年6月签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定聿某将位于望京的某房屋出售给我。合同中明确约定，该房屋没有产权纠纷，否则由出卖人承担相应的法律责任。合同签订后，我依约向章某支付了购房款108万元的60％，其余款项约定在过户时支付。但是，等我要求章某协助办理过户手续时，章某却因该房屋的市场价格上涨，表示想解除合同。     

论罗马法上瑕疵担保责任损害赔偿范围的转变

瑕疵担保制度,滥殇于古罗马法。其市民法中,依据要式买卖,成为现代权利瑕疵;以要式口约方式交易,演变为物的瑕疵。但其法律效果并非自始至今,一脉相承地保留下来。从研究所得,即便罗马法本身亦有转变,赔偿范围改为"在不欺瞒的条件下,买受人的应有利益"。贵族营造官,为保护买受人,建立告示,以买受人的信赖利益为主,到了东罗马帝国,因厌恶不诚实出卖人的诈欺行径,便加以修改,将原来的信赖利益,改为履行利益赔偿。此得为我们因应社会变迁的启发。     

论合同信赖利益的损害赔偿

信赖利益的理论基础是诚实信用原则延伸出来的信赖利益关系。在合同责任中,当事人请求信赖利益损害赔偿的类型不仅有＂合同未成立型＂、＂合同无效型＂,依信赖理论原理应有＂合同有效型＂。信赖利益与履行利益损害赔偿有区别也有联系,在合同有效型,信赖利益与履行利益交叉重合,应厘清信赖利益损害赔偿的范围：不应以履行利益限制信赖利益的损害赔偿;在一定情况下信赖利益与履行利益也可以同时赔偿;信赖利益可以包括非财产上的损害。     

论我国无权处分合同的法律效力

无权处分是指行为人未经授权即以他人所有之物为标的,以其自身的名义与第三人签订合同,并依合同实施了能导致物权设立,转移或消灭的行为。无权处分合同只要符合法律行为的一般生效要件即可生效,就算出卖人欠缺处分权,买受人明知无权处分之事实,均不影响合同之效力。处分权是导致权利变动的核心要件,出卖人欠缺处分权,即使合同有效,也履行了相应的公示行为(动产交付或不动产办理过户登记),也不能导致物权的变动,但善意取得除外。     

论开发商押地迟办土地证的违约赔偿

商品房买卖司法解释第18条规定了迟办房产证的法定赔偿性违约金,"由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。"对开发商迟办土地使用证的,一些法院将违约金压低数倍计算,而忽略了开发商抵押土地带给购房者的实际风险。在合同当事人地位不平等的情况下,人民法院应做出有利于弱势一方的调整,应将违约、风险防御性成本(类似担保公司收取的利润)的增加和强迫交易对购房者造成的三重损失纳入考量,而不能反其道行之。     

违约赔偿计算的探讨

由违约赔偿的法律规定可以推演出赔偿公式:违约赔偿额=信赖利益损失赔偿额 期待利益损失赔偿额。对于不同形式的合同,在遵循违约赔偿公式的前提下,可以适用不同的赔偿方法,比如:损失盈余法、价值减少法、替代价格法、预算外支出法、机会成本法、期待利益损失固定赔偿额度法。     

论一物数卖——以物权变动模式的立法选择为背景

一物数卖 ,即出卖人就同一标的物订立数个买卖合同 ,分别出售给数个买受人。文章以物权变动模式的立法选择为背景 ,运用法律的比较分析方法 ,着重讨论了一物数卖时数个买卖合同的效力、标的物所有权的最终归属以及特定物债权的债权人的撤销权等问题。     

分期付款买卖中买受人利益的保护——《合同法》第一百六十七条质疑

《合同法》第一百六十七条对分期付款买卖中买受人丧失期限利益以及出卖人解除合同的条件规定得过于宽松，后果规定得也过于简单，为了保护买受人的利益，应对买受人丧失期限利益，出卖人解除合同的条件加以严格限制，以后果作出具体，明确的规定。     

分期付款买卖中买受人利益的保护--《合同法》第一百六十七条质疑

《合同法》第一百六十七条对分期付款买卖中买受人丧失期限利益以及出卖人解除合同的条件规定得过于宽松 ,后果规定得也过于简单。为了保护买受人的利益 ,应对买受人丧失期限利益、出卖人解除合同的条件加以严格限制 ,对后果作出具体、明确的规定     

论商品住房担保贷款合同的连带责任

［摘要］商品住房担保贷款合同是买受人以所购商品住房为抵押向银行贷款购房、由出卖人承担还款付息连带责任保证而产生三方关系的合同;担保贷款合同与商品住房买卖合同有连带关系,连带责任之债代为清偿的法律规定和理论在担保贷款合同纠纷中不能完全适用;对银行只起诉买受人的,司法解释根据实际情况作出了“应当通知出卖人参加诉讼”或“追加出卖人为当事人”的规定;对银行单独起诉出卖人的,还须增加“应当通知买受人通知参加诉讼”或“应当追加买受人为当事人”的规定。     

论分期付款买卖合同中的期待权

分期付款买卖合同与普通买卖合同相比,其独特之处仅在于标的物先行给付和价款分期偿付,而在所有权的转移与风险责任的承担等方面,除非有特别约定,否则与普通买卖合同并无不同.就买受人而言,其权利往往会因实力雄厚的出卖人在订立分期付款买卖合同时附加一些不利的条款而受到侵害.但相比较而言,出卖人牺牲的利益和承受的风险要大一些,法律也应注重保护出卖人的权利.现在实践中大多在分期付款买卖合同中采用所有权保留、期限利益丧失、合同解除等条款予以保护出卖人的权利,但出卖人借助合同、利用其优势地位侵害买受人权利的现象时有发生.无论买卖双方订立何种条款保护自己的利益,其围绕的核心始终是买卖合同中的标的物.因此,确定双方在履行了分期付款买卖合同后所实施的其他行为是否有效,首要的问题是确定分期付款买卖合同中期待权的性质.     

期限利益合同中履约保证金的性质与适用

当事人享有期限利益的合同中常约定的履约保证金属于什么性质,法律未作出规定,学理及司法实务有"质押担保性质"、"定金性质"、"违约金性质"等见解,履约保证金之性质,应视合同具体内容而定,不应一概而论.正确认识履约保证金的性质及适用不仅是学理研究的需要,亦对司法实务具有重要指导意义.当合同约定满足定金要件时,应视为定金性质,除此情形之外应视为一般金钱担保.由于履约保证金作为金钱担保方式与定金作为金钱担保的属性相似,兼具损失补偿性与惩罚性,在处理履约保证金与违约金条款并存时的适用规则,可参考定金与违约金竞合时的责任,由当事人选择适用.履约保证金无法弥补实际损失的,可以请求赔偿超过履约保证金数额的损失.履约保证金超过实际损失数额的部分,具有惩罚性质,给付履约保证金一方不得请求退还.     

略论分期付款房屋买卖合同中的担保条款

分期付款房屋买卖是房屋买卖中较多采用的形式,其核心内容乃为使买受人确实地获得房屋,而出卖人安全地收回全部房款。因而,该类合同中的担保条款就具有重要的意义。分期付款房屋买卖合同中的担保条款除传统担保方式外,主要有失权条款、期限丧失条款、抵押权设定条款和所有权保留条款。文章对上述三种条款的法律构造及其效果作了较为细致的分析,同时认为,三种方式各有利弊,当事人根据具体情况择一行使,以确保其利益。     

商品房买卖合同的几个法律问题

我国法学界和司法界把是否进行产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件的传统观点 ,是对登记制度属性的误解。商品房买卖合同登记只发生公示的效果 ;产权变更登记是房屋产权转移的生效要件 ,买卖合同登记和房屋产权登记对合同履行有所影响 ,但并非房屋买卖合同的生效要件。要结合《解释》的法律依据和发布的背景 ,正确理解我国的惩罚性赔偿责任制度 :惩罚性赔偿责任不是普通违约责任 ,适用条件消除 ,只要不影响买受人合同目的的实现 ,不应适用惩罚性赔偿责任。惩罚性赔偿并非“双倍赔偿”。     

不动产多重买卖的权利保护顺位

房产交易中的一物二卖,产生于不动产登记制度造成的债权契约与所有权变动的不同时。特定物上相互冲突的契约,只有一个能够合法实现,法律必须全面权衡不同买受人背后所代表的价值利益,维护合法所有人的权益,惩戒不讲诚信的出卖人,给予未取得房产的买受人以合理救济,从而达到维护社会稳定、市场健康发展的目的。     

中国缔约过失责任制度理论构建研究

中国<合同法>将缔约过失责任作为一般原则加以规定,导致理论和实践认识不统一,出现了缔约过失责任制度的误用和滥用.因此,有必要厘清缔约过失责任制度相关疑难问题,系统构建中国缔约过失责任制度.违反"诚实信用"原则是缔约过失责任的理论基础;保护 "信赖利益"是缔约过失责任的主要法律特征;违反"先合同义务"是缔约过失责任构成的疤嵋"信赖利益"损失是缔约过失责任的赔偿对象;"信赖利益损失"大小是缔约过失责任的赔偿范围.     

浅议买卖合同中的价款拒付权

买卖合同中的价款拒付权的法理基础是双务合同的牵连性和诚实信用原则.适用条件是买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利.法律效力表现为买受人可以中止支付相应的价款,但出卖人提供适当担保的除外.行使价款拒付权应当注意掌握与合同履行的一般抗辩权的关系.     

缔约过失责任法律制度研究

缔约过失责任是起源于罗马法的一项独立的债权制度 ,它是在订立合同过程中缔约一方当事人因违反诚实信用原则所应承担的先合同义务而造成对方信赖利益损失时所应承担的民事赔偿责任。作为违约责任和侵权责任的补充 ,缔约过失责任的承担以违反先合同义务为前提 ,其赔偿范围以受害方信赖利益的损失为限 ,以赔偿损失为主要责任形式。法律设定缔约过失责任 ,旨在以法定责任形式弥补合同法和侵权行为法调整范围存在前契约义务的漏洞 ,全面保护缔约人的合法利益 ,保障交易安全 ,维护诚实信用原则 ,维持市场经济秩序。     

论缔约过失责任的赔偿范围

赔偿范围问题在缔约过失责任理论中一直颇有争议。本文基于缔约过失责任概念的基本界定,认为缔约过失责任损害赔偿的基本范围为信赖利益的损失。相应地,为契合缔约过失责任理论的创立初衷和平衡当事人的利益,信赖利益的赔偿范围应包括了间接利益、非财产上损失以及第三人等损失,但应以履行利益为限。