土地承包关系长久不变与征地补偿标准

在土地承包关系长久不变的政策背景下,我国现行的征地补偿标准与十七届三中全会提出的合理补偿的目标有差距。征地补偿标准要合理,就要重新确立制订征地补偿标准的原则,增加制订对相关利益主体补偿的标准,明确现有土地补偿费、安置补助费的用途,制订综合考虑土地产值及土地承包权流转价格的征地补偿标准。最终政府退出土地一级市场,由征地单位与被征地农民谈判达成征地补偿标准。     

建设征地收益分配政策的成效及其问题

尽管国家对于建设征地的收益分配政策进行了较大幅度的调整,并且取得了一些成效,但目前的收益分配政策仍存在诸如对失地农民的安置补偿标准与土地价值严重背离、中央与地方之间的分配比例失衡、国有土地收益大量流失等问题.造成上述问题的原因既有当前农地产权制度的缺陷,又有国家利益与地方利益之间的冲突.而要从根本上改变建设征地收益分配的不合理格局,必须推动农地产权制度、国家财政体制、干部政绩考核体系等相关制度的改革.     

土地征收增值收益分配双规则及相关主体行为分析

农地征收为国有建设用地的过程中由于自然、人工和制度等原因产生增值。以原用途和年产值为核心制定的征地补偿方式分配征地增值收益的"显"分配规则在实践中的可执行性和公正性受到质疑。中央政府、地方政府、被征地农民、村委会以及土地使用者等在不同层面、不同程度上参与了增值收益的分配,在其相互间的利益博弈下,形成了扭曲增值收益分配的"潜"规则,刺激了利益相关者对土地增值收益的非理性追逐。但是"潜"规则背离了社会公正与经济稳定发展的目标,必须在不同层面对"显"规则进行系统设计,以缩小或杜绝土地增值收益分配的"潜"规则。     

浅论"三权分置"背景下农民利益保护机制的构建

农地所有权、承包权和经营权的"三权分置"是对以往集体所有权和承包经营权"二权分离"的农地制度改革的进一步深化.农地"三权分置"是推进农村土地制度新一轮改革的努力方向,也是推动我国农业现代化建设的必然要求.然而,由于农地的产权制度内在的缺陷导致了土地资源的低效配置,也致使农民切身权益得不到应有保障,土地权益严重受损,既影响了农地"三权分置"改革的进程,也延缓了农业现代化步伐.因此,需要从保护农民承包权、提高征地补偿标准、构建农民突出补偿机制等方面入手,最大限度地保障农民土地权益,从而推进农地制度改革的有序推进.     

土地综合补偿标准的实证研究——以上海市为例

为了公共利益的需要国家可依法征收土地并给予补偿,但我国土地增值收益分配中所存在的非"包容性"行为必然导致土地利益分配不合理,针对土地征收补偿标准的研究已成为解决民生问题、维护社会稳定的重要课题。目前,我国以土地"原用途"为基础、以土地"年产值"倍数法为基础以及以土地"市场价值"为基础的三种征地补偿标准,都不能同时涵盖土地的经济价值、社会保障价值以及生态价值,综合补偿标准能够在一定程度上解决上述三种补偿标准的缺陷。土地综合补偿标准由于其考虑补偿因素的全面性,对于失地农民来说具有一定的公平性,达到了效率和公平的相对均衡。     

共享发展理念下农村土地增值收益分配制度改革研究

我国农村土地增值收益分配存在比例不合理、土地价值不能充分实现、管制过度造成效率损失、土地发展权缺失、农民土地权益得不到充分保障、分配观念偏差等问题。共享发展理念与农村土地增值收益分配之间存在着较强的关联性,需要以共享发展理念指导农村土地增值收益分配制度改革,树立"涨价归民、地利共享"的观念,合理设计农村土地增值收益共享分配机制;改革农村土地产权制度,赋予农民家庭完整的土地承包经营权,保证农民公平分享土地增值收益;建立健全农村土地法律体系,依法保障农民和农村集体等产权主体的土地增值收益。     

土地承包经营权内在构造的深化改革

文章认为随着我国全面深化改革的不断推进,土地承包经营权制度在内在构造上面临着诸多挑战,需进一步予以完善:应修正以农地具有生存保障功能为内核、以农业户籍为标准而确立的土地承包资格,使二者之间实现脱钩。耕地"30年"承包期限的规定过于注重土地承包经营权用益物权属性的结果,土地承包制度的"长久不变"也不意味着土地承包经营权成为无期限物权,未来立法应设计土地承包经营权期限的弹性化制度。为进一步彰显土地承包经营权的私权属性,宜确立承包地动态调整制度,并就调整方式、调整时间等进行妥善安排。     

基于农民产权认知的中国征地制度改革研究——来自江苏南京的数据

调查研究表明,在江苏南京,绝大多数被调查者对现行征地制度不满,征地矛盾比较尖锐,征地制度改革势在必行。农民土地产权认知是影响农民对土地征用制度评价的重要因素。土地所有权、土地增值收益权、土地征用谈判权认知的不同直接导致了农民征地意愿的分化,且当土地产权更多地指向农民时,农民反对土地被征用的意愿更强烈。因此,必须根据农民对土地产权的认知改革和完善现行土地征用制度,特别是要在征地政策中凸显农地所承担的社会保障功能。     

城市化进程中农地征用制度创新初探

随着城市化进程的加快,农地征用问题越来越突出,失地失业农民不断增多,根本原因就是我国农地征用制度存在缺陷。为切实解决土地征用造成的问题,当前应明确土地所有权和产权关系,界定土地产权内容,建立科学的征地补偿标准,推进失地农民养老保险制度的建立。     

我国集体土地流转改革的基点识别研究

土地集体所有制是我国的一项特色制度,土地征用是集体土地进入城市建设用地市场的惟一途径。现行征地制度的缺陷:集体土地与国有土地间产权特性的不平等;征地出让参与主体的法律关系模糊;土地征用出让目的的法律漏洞;土地征用出让渠道不同的利益差别;土地征用补偿标准的不规范;土地征用程序不合理;征地争议救济不合理等。集体土地入市流转的基点识别与集体土地入市改革的基点:农地产权制度;政府职能定位;土地供应方式;农民利益表达;政府征地收益;征地监督机制等。     

农村土地承包关系长久不变——历史进程、理论维度与实践逻辑

土地承包关系的稳定和长久不变,是新时代推动中国农村土地制度深化改革的重要前提。但"长久不变"不是对农民土地产权的简单固化,而是蕴含着丰富的内在理路。其历史进程以调动农民生产积极性、发展农业生产力为主线,表现为从"初步探索""稳定完善"到"长期稳定""长久不变"的演进轨迹。其理论维度以生产力同生产关系有机互动、经济基础同上层建筑相互促进为线索,体现为唯物史观基本原理与中国农村土地改革实际相结合的动态过程。其实践逻辑以土地政策思想与改革实践的协同并进为主线,呈现出"不变"与"变""、稳定"与"放活""、效率"与"公平""、主导"与"主体"多对矛盾的协调进程。     

论房地产土地增值收益分配应坚持的原则

中国房地产的土地增值收益,为被征地农民、被拆迁城镇居民、以房地产开发商为代表的用地单位、地方政府和住房投资者所获取,国家利益体现非常不充分。房地产土地增值收益分配应遵循马克思主义原理实行国家利益最大化原则,这符合分配归属的逻辑性、共同富裕的公正性、国民经济的效率性和安全性。维护公有制、抑制国有资产流失和社会两极分化,要求农村征地补偿以生活需要为原则,城镇拆迁补偿以居住需要为基点,政府土地使用权出让短期化,按税制征税,坚持土地使用权到期基本市场化续费。     

土地承包经营权户内共同共有问题研究

土地承包经营权户内共同共有的核心在于强调农户家庭内部家庭成员对承包地不分份额地享有权利和承担义务,在地权固化背景下,土地承包经营权户内共同共有为有效化解无地农民的土地问题提供了新思路。然而,当前土地承包经营权户内共同共有存在着主体范围不清、客体来源不明、权利义务关系模糊不清等现实困境。完善土地承包经营权户内共同共有制度,需坚持土地承包关系"长久不变"和农民主体地位的政策原则,通过规范主体资格认定规则、界定客体来源范围与建立公平合理的权利行使与义务承担机制,科学构建土地承包经营权户内共同共有的制度体系,提升土地承包经营权户内共同共有的运作效能。     

城市扩展加快背景下的征地制度改革

现行的项目征地模式导致城中村和城市建设秩序混乱,较低的征地补偿标准使政府取得土地增值收益的正当性受到质疑.长期未能解决的土地征收社会问题与土地征收制度本身的法律冲突相关.为顺应城市化进程的步伐,城市规划区内无需区分公益性用地和经营性用地,对公益性用地需进行宽泛解释.为克服项目征地的缺陷,我们需积极推进成片征收,但"同地同价"补偿绝非按出让价补偿,需要建立土地资源利益还原社会制度.     

当前土地征用中存在的问题及原因分析

本文以城乡结合部的土地征用为例,对现行土地征用制度下征地补偿标准和征地补偿机理进行分析,以期对征地制度的改革做一些有益的探索。     

土地发展权损失补偿的制度分析及对策

财产权利若想证明其自身存在的合法性,必须正视公权力对其所施加的约束与限制.市场经济条件下独立的权利要求与我国土地开发垄断制度设计,客观上使土地开发补偿制度应具有双重功能,既能填补受补偿人所受损失,亦能使受补偿人公平参与土地开发收益的分配.我国土地开发补偿制度功能缺失的根本原因在于权利人土地发展权的缺位,故应分别从农地、市地两种开发补偿项目中增加土地发展权损失补偿,以实现以开发补偿制度矫正土地开发收益分配失衡的目的.     

征地补偿中存在的问题及对策

中国大量的农用土地转为国有建设用地，由于征地补偿费用不能反映土地农用价值，失地农民抱怨极大。以B县为例，征地补偿过程中存在着土地补偿费用过低，土地征收制度不完善，农村组织制度缺乏有效监管等主要问题。建议：让农民享有完整的农地物权；土地管理部门不仅征收土地，而且还应当承担确保被征地农民得到征地补偿的责任并建立征地补偿专用账户。     

论征地制度的系统性改革与突破

随着本世纪以来中国经济发展水平的快速提高,中国的城市化进程开始加速度推进.在现有的征地制度、政府财政体制和行政管理体制安排下,地方政府利用土地生财的行为不仅使得失地农民基本财产权益难以得到有效的保障.从保护农民利益的角度来看,要允许失地农民分享高速城市化和工业化的成果,而分享城市化和工业化成果的一个重要途径就是要让失地农民能够分享部分土地增值收益.但是,既有的征地体制已经完全不能适应我国市场经济体制建设和未来实现经济社会可持续发展的需要.显然,征地制度改革是解决上述问题的根本性制度改革.而征地制度改革的核心.就是以公共利益和公正补偿为征地权行使的原则.定义公共利益边界、限定征地范围,逐步实现以市场价值为依据的补偿机制.     

新集体主义:土地增值收益分配的新机制——以成都市大英村调查为基础

由于村社集体是一个利益共同体,具有明确的边界,内部实施公平与效率兼顾的原则,使得新集体主义较好地实现了土地增值收益分配.它将部分土地增值收益保留在村社集体内部,既实现了“失地人员无后顾之忧”的征地补偿机制设想,又防止了土地食利阶层的产生,从而解决了土地增值收益中的两对矛盾,一是积累与分配之间的矛盾,一是保障失地人员无后顾之忧与形成食利阶层之间的矛盾.新集体主义还找回了农村土地集体所有制的政策内涵,有助于化解征地拆迁过程中地方政府与钉子户的恶性博弈.     

征地补偿中财产权实现之制度缺失及矫正

在我国征地补偿实践中,对于财产权的保护存在征地补偿标准低、征地补偿方式单一和征地补偿款难到位的现实困境,导致该问题的主要根源在于征地补偿观念混乱、农地发展权理论缺失和集体土地所有权主体缺位等弊端。为确保财产权实现,征地时应突出土地补偿的财产性,并贯彻市场化的补偿观念,而对于安置补偿则应强调其社会保障性质,让国家承担更多的责任;同时,引入农地发展权理论,充实集体土地所有权的价值,实现农民集体的土地权益;此外,将农民集体改造为特别法人,明确集体土地所有权行使和利益实现的组织形式及法定程序,从而在征地补偿过程中反映农民集体的利益追求。