基于土地新政的提升农民征迁利益途径探讨 ——以Zh市J村征迁改造为例

城中村改造是城市更新的重要内容,是政府治理和村民自治相互交织的过程.本文在回顾J村城中村改造过程的基础上,提出农民征迁利益分配的两阶段模型:征迁前期利益的初次分配和征迁阶段利益的再分配,提升农民征迁利益最重要的阶段在征迁前期阶段.本文通过分析政府主导、政企合作的土地一级市场征迁过程,提出提升农民征迁利益途径的探讨:政府主导土地一级市场,开发商退出前期介入;规范土地征收前期工作程序,确保农民参与权和听证权实现;依照征地片区综合地价进行补偿,逐步提高补偿标准;提供专业救济,改善农民弱势群体地位.     

土地征收与集体权益保护

目前征地实践中之所以出现各种矛盾交织、各方利益失衡、纠纷不断的局面,其主要原因是现行征地制度的缺陷造成了对集体土地所有权权益的侵害.土地征收权的滥用使得集体土地所有权被任意剥夺;征地补偿制度的不合理侵害农民集体权益;征地程序的不完善使集体土地所有权权益受侵害时得不到及时有效的保护.保护土地征收中集体土地所有权权益的途径主要有明确规定"公共利益"需要的含义或具体规定国家征地权的适用范围;建立农村集体建设用地使用权出让和转让制度,既能有效保护集体土地所有权,又能满足建设用地的需求;建立土地征收中的谈判协商机制,赋予被征地农民在土地价格谈判中的话语权;完善集体所有权保护立法,规范农民集体组织经营管理层在征地中的权限范围,保护集体成员的权益.     

农地租值耗散与农民土地权益保护

租值耗散是产权不完善导致的财富浪费。我国农地产权不完善,尤其是土地所有权虚化,导致农民土地权利大量被置于"公共领域",广泛出现了土地租值耗散,损害了农民的土地权益。因此,我们应从法律上明确土地的所有权主体和完善其它的权能,推进农地产权制度创新,完善土地管理制度,促进产权功效发挥,降低租值耗散,最大限度保护好农民的土地权益。     

中国农村土地产权制度的缺陷与创新

中国农村土地产权制度的缺陷与创新张锐若将中国农村改革划分为前后两个阶段，８０年代是以变革土地经营方式为主线，而整个９０年代，将以实现土地产权制度的创新为主要追求目标。一、现行农村土地产权制度的缺陷１、所有权虚置。一是现行土地所有权者地权界定不清。《中...     

浅论"三权分置"背景下农民利益保护机制的构建

农地所有权、承包权和经营权的"三权分置"是对以往集体所有权和承包经营权"二权分离"的农地制度改革的进一步深化.农地"三权分置"是推进农村土地制度新一轮改革的努力方向,也是推动我国农业现代化建设的必然要求.然而,由于农地的产权制度内在的缺陷导致了土地资源的低效配置,也致使农民切身权益得不到应有保障,土地权益严重受损,既影响了农地"三权分置"改革的进程,也延缓了农业现代化步伐.因此,需要从保护农民承包权、提高征地补偿标准、构建农民突出补偿机制等方面入手,最大限度地保障农民土地权益,从而推进农地制度改革的有序推进.     

赋予农民双重地权下的土地财产权

农民的土地财产权益是“三农”问题中必须正视的一个问题。在实践和操作层面上实行双重地权下的土地产权制度,明确界定和承认农民拥有对田面价值的增值部分的所有权,既有利于保障农民的土地收益和财产权益,又有利于解决土地制度变革中国家、集体和农民土地剩余索取权的利益之争。     

城市化进程中农民集体土地所有权的保护

城市化进程致使农民集体土地所有权遭侵犯,如土地征收对农民集体土地所有权的侵犯;人为造成城市建设用地紧张.加剧对农民集体所有的土地的征收;导致农民集体土地过度"非农化".其原因可以概括为:确定农民集体所有的土地的地域范围的原则不明确;城市的概念不科学;城市的建制不统一;我国走的是行政建制式的城市化道路.鉴于此.为实现对农民集体土地所有权的切实保护,不仅要明确确定农民集体土地所有权的地域范围的原则为国家土地所有权推定.明确城市的概念,采用市建制的城市标准;更应严格土地的征收目的.只有满足了层次高于粮食安全和生态安全的公共利益.才能对农民集体所有的土地进行征收.     

我国农地承包经营权制度在实践中存在的四大问题

推进农村土地承包经营权制度的完善和发展,是解决＂三农＂问题和推进城乡统筹发展的重要途径之一。目前,我国农地承包经营权制度在实践中存在着农地所有权不明晰、农民土地使用权不稳定、农民土地收益权不完整、农民土地处分权不充分等问题。应从明晰土地所有权主体、稳定农民土地使用权、维护农民土地收益权、丰富农民土地处分权等方面推进土地承包经营权制度的完善。     

基于农民产权认知的中国征地制度改革研究——来自江苏南京的数据

调查研究表明,在江苏南京,绝大多数被调查者对现行征地制度不满,征地矛盾比较尖锐,征地制度改革势在必行。农民土地产权认知是影响农民对土地征用制度评价的重要因素。土地所有权、土地增值收益权、土地征用谈判权认知的不同直接导致了农民征地意愿的分化,且当土地产权更多地指向农民时,农民反对土地被征用的意愿更强烈。因此,必须根据农民对土地产权的认知改革和完善现行土地征用制度,特别是要在征地政策中凸显农地所承担的社会保障功能。     

论城市化与法治化的融合与互嵌——兼及律师参与城市征迁的晋江经验

城市化与法治化本应形成良性互动关系,而当前我国城市化过程却出现了以违背法治的方式来推进城市化的问题,这无疑是背离世界城市化发展客观规律的,也与城市化目标相去甚远。如何实现城市化与法治化之间的融合和互嵌已经成为我国目前统筹城乡一体化的时代课题。为突破城市化面临的法治困境,晋江市在征迁活动中创新性地引入律师法律服务机制,推行征迁项目管理的法治化,切实地保障了被征迁人的合法权益,实现了和谐拆迁的共赢局面。     

农地产权制度选择的历史和逻辑——论国家与农民二元产权

兼顾公平与效率,又能保护生态环境,这是最佳农地产权制度选择所应实现的目标。世界上农地产权制度一般都经历了村共有土地制度、领主所有土地制度和个人私有土地制度三个时期,而现代农地制度则经历了耕者有其田和规模经营两个阶段。美国和法国、英国和德国分别形成了各自的模式。农地制度的形成受制于资源约束,同时,农地所有权与使用权的有效统一或实际上的统一是一种历史趋势。历史经验和理论论证了私有农地产权的效率,以及适度的私有产权对生态环境具有的较强保护作用。依据中国的国情,中国目前应实行"国家终极所有,农民永久使用"这样一个二元农地产权制度,一方面,它具有和私有产权一样的最大限度调动农民生产积极性和保护生态环境的作用,另一方面,国家具有最终的控制权,这应是一个兴利除弊、利国利民的最佳产权制度。     

我国涉农民事权利入民法典物权编之思考

农民集体所有权立法,应明晰农民集体所有权的客体和权能、农民集体的组织形式、农民集体成员权的得丧变更和权利行使与救济,同时依法认肯农民集体统一经营的法律地位。集体所有权的完整权能赋予、农地流转导致的规模经营、"三权分置"下土地承包权与土地经营权的分离,是构建新型土地承包经营权时必须面对的现实内容。宅基地使用权的立法改革,亦当以宅基地使用权的得丧变更为逻辑进路,立法重点是对宅基地租赁使用权予以体系化之制度设计。     

传统中国的土地产权分立制度探析

传统中国逐渐形成了独特的土地所有权观念与制度,其最典型的特征便是产权分立.西周分封制度之下的井田制、北魏至唐的均田制,都是在土地国有前提下土地产权分立(分割)的例证.五代至北宋土地私有化愈演愈烈,但又兴起了土地集体共同所有的土地制度;明代中叶以后,永佃权与"一田两主"的土地产权分立方式又大行其道.总的来看,在土地所有权分立的条件下,"土地公有"的传统在中国源远流长,土地集体共同所有的方式同样影响深远;而私有土地的所有权与占有使用权("占耕")的分立,以及土地所有权本身的分割,都是民间行之已久的习惯.这对于我们今天的土地产权制度建设仍有一定的借鉴意义.     

关于我国农地产权制度改革问题的理论探讨

农地产权私有化与国有化均不符合现阶段我国国情,因此,我国农地产权制度改革的核心并非所有权归属的改革,而应是使用权的改革.使用权改革的着眼点是政府应采取明确界定农民土地权利、积极培育农地流转市场及外部环境政策组合,推进农地使用权流转朝着健康有序的方向发展.     

新路径视野下的农村集体土地所有权的反思与重构——兼评《物权法》第五章

《物权法》第五章采用了"三分法",仍保留了集体土地所有权.集体土地所有权最致命的缺陷就在于产权主体不清.我们必须突破公有制的旧意识形态,正确对待国情.从长远来看,对于市场竞争领域内的农村土地应当实行私有化和农地市场化,将土地所有权"回归"农民;对于非市场竞争领域内的农村土地应当实行国家所有,取消集体所有权制度.但我国当前农村土地实行全面私有化的条件还不成熟.应通过土地制度改革、户籍改革和建立城乡一体化社会保障体系等举措,把农民真正从土地生存保障功能中解放出来,使农民真正享受同等"国民待遇".     

城市化进程中的法治问题研究——以律师参与晋江城市征迁为例

城市化与法治化本应形成良性互动的关系,然而当前我国一些地方的城市化过程却出现了违背法治的趋势,这无疑背离了世界城市化发展的客观规律,也与城市化目标背道而驰。如何实现城市化与法治化之间的融合和互嵌已然成为我国目前统筹城乡一体化的时代课题。为突破城市化面临的法治困境,晋江市在征迁活动中创新性地引入律师法律服务机制,推行征迁项目管理的法治化,切实地保障了被征迁人的合法权益,实现了和谐拆迁的共赢局面。     

我国农村土地权利制度的立法思考

我国农村土地权利制度主要包括集体土地所有权、土地承包经营权、宅基地使用权和土地抵押权制度等内容。农村土地所有权主体实体化、土地承包经营权和宅基地使用权的流转以及土地征收等问题是我国农村土地权利制度中急需解决的现实问题。我国农村土地权利制度的完善应以科学发展观为指导,兼顾公平和效率,保护农民的合法权益,促进农村经济的发展,为我国农村和谐社会的构建提供法制保障。     

对南水北调过程中移民征迁安置问题的思考——以焦作市为实证

南水北调工程是优化中国水资源配置的生命线,事关中华民族兴旺发达的长远利益,对提高人民群众的生活水平和生活质量,增强我国的综合国力,具有十分重大的意义。移民征迁安置工作是确保工程顺利推进的重要前提,是维护群众切身利益的重要举措。现阶段,我国移民在权利保障机制、补偿机制及后期安置等方面存在一定不足。河南省焦作市在征迁实践中,发挥主动性、创造性,基于和谐征迁、以人为本理念的指导,走制度化、公开化、公平、可持续的道路。既发挥了政府的主导作用,又调动了移民的积极性,建立起移民可持续发展的机制,保障移民征迁安置工作和谐推进。     

集体所有土地产权保护与征地痛苦指数

土地制度是农村的一项基础制度。我国土地制度的特征是城乡分割;土地的国家所有和集体所有并存;政府的土地征收权是联系两种土地所有权的唯一纽带。土地征收的经济实质是用责任规则保护土地的所有权。我国的土地征收并不完全满足效率限制原则,即公共利益和合理补偿。征地痛苦指数可以用来反映土地征收中的效率扭曲程度和农民福利损失状况,我国目前的客观征地痛苦指数接近于1,反映出效率严重扭曲和农民福利严重受损。唯有持续深化改革,坚持市场机制在土地配置中的基础性作用,才能实现土地配置的效率要求,切实保证农民利益不受损害。     

我国农村土地产权残缺与农地制度的创新

我国农村土地产权残缺与农地制度的创新张锐若将中国农村改革划分为前后两个阶段，８０年代是以变革土地经营方式为主线，９０年代，则以实现土地产权制度的创新为主要追求目标。一、现行土地制度的产权残缺１．所有权虚置。一是现行土地所有权者对地权界定不清。《中华人...