扩大预告登记适用范围的思考——兼论《物权法》20条的完善

中国《物权法》确立了预告登记制度，旨在维护交易安全，保护处于弱势地位的债权人的利益。相较于其他国家和地区的预告登记制度。中国预告登记适用范围较为狭隘，仅适用于因双方协议所产生的不动产买卖。为了更好地发挥这一制度的作用，应当从请求权范围、请求权发生的原因、对象等方面来扩大预告登记的适用范围，从而完善《物权法》20条的规定。     

关于我国不动产善意取得制度的探讨

善意取得制度是近代以来民法体系的一项重要制度,对于保护善意取得财产的第三人的合法权益,维护交易活动的动态安全,具有重要的意义。不动产善意取得制度正是顺应商品时代发展的潮流而作出的积极回应,我国2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》也将不动产作为了善意取得制度的适用范围。针对有关不动产善意取得的善意的判断标准、登记的法律,登记的程序、登记的机关等方面存在的不足,需要加强不动产善意取得制度具体内容的立法,从不动产物权登记制度和登记机关的责任赔偿制度等方面进一步的完善。     

我国立法应明确不动产租赁登记的效力——兼论物权化之债权及其公示

我国<合同法>第229条关于"买卖不破租赁"的规定以及<物权法>第190条关于"先成立之租赁关系不受后成立之抵押权影响"的规定,确立了租赁权具有部分物权特征的规则.物权与债权的区分有着重要的意义,我国立法存在物权化债权的有关政策,包括租赁权与船舶优先权及航空器优先权的有关物权化规则,通过分析实例可以看出,在对有关债权物权化的同时,我国法律对船舶优先权及航空器优先权与交易安全的冲突已有相应的制度安排,但我国法律对租赁权与交易安全冲突的规则及租赁登记的效力存在法律漏洞--基于物权法公示公信的原则,债权物权化,应当有相关的公示制度予以配套,否则将有损交易安全,未来的"不动产登记法"立法时应将租赁登记及其效力纳入租赁权物权化制度体系.     

我国不动产善意取得构成要件探究

我国《物权法》第106条确立了不动产善意取得制度。然而,该条文未明确其构成要件。要准确运用该制度,必须先厘清瑕疵登记＂、＂无权处分＂、＂善意＂＂等涵义,否则,就有被曲解和滥用的可能。不动产善意取得制度构成要件应包括：不动产登记薄上存在瑕疵登记;让与人是具有合法权利外观的无权处分人;不动产物权的变动须为合法的交易行为;受让人受让该不动产物权时是善意的;当事人必须办理完毕登记手续。     

中国物权请求权制度的法律重构

物权请求权是物权法对物权进行保护的重要方法和手段。我国物权法在第三章“物权的保护”中已宣示性地规定了几种具有实质意义上的物权请求权类型，表明我国已在立法上确立了物权请求权制度。但该制度在设计上仍有缺憾，需要从法律上重新架构．从而为我国物权请求权制度的完善贡献绵薄之力。     

论不动产登记制度之完善

不动产登记制度的完善是物权变动安全的重要保障.民行交叉问题是登记行为复合性的必然结果.人民法院应当以当事人的诉讼请求为起点,根据案件的客观需要确定诉讼种类.为避免民事审判与行政审判之间发生冲突,建议在立法上建立"一并审理"的诉讼模式,允许行政机关对民事纠纷进行审查并裁决.不动产登记机关的建立应注意与现行相关体制相街接.不动产登记实质审查和形式审查的主要区别在于:登记官员是否有权对不动产物权的原因关系进行审查.因此,我国<物权法>确立的是不动产登记机构以形式审查职责为主,实质审查为辅的审查模式.申请登记人骗取登记的,依共同侵权理论宜确立申请人与登记机关的连带赔偿责任.     

《不动产登记暂行条例》实施相关问题研究与讨论

《不动产登记暂行条例》是指按照《物权法》的规定,将不动产进行统一登记的制度。实施不动产统一登记能够改善我国"多头登记"的问题,稳定不动产的归属。《不动产登记暂行条例》规定了不动产登记簿的内容,但是却欠缺法律上的规定,登记程序也没有和《物权法》的程序要求相联系。因此,本文针对《不动产登记暂行条例》实施的相关问题进行研究和讨论并对问题提出改善意见,旨在实现其真正功效。     

不动产善意取得中的“登记”问题研究——以一个案例为视角

《物权法》将中国的善意取得制度扩大到了不动产领域,这对中国的善意取得制度是一个重大突破和完善。不动产善意取得制度体现了不动产交易安全受到重视,有利于不动产买受人的权利保护。但在实践中,由于中国不动产登记制度及不动产善意取得制度尚未完备,使得在不动产善意取得的司法实践中常出现一些争议,其中,不动产善意取得中＂登记＂的具体判断时点便是一个值得探讨的问题,它直接关系到善意取得何时发生效力。     

对物权客体——物的种类的重新界定

物是物权的客体,而物权是物权法的核心.我国物权法的出台,从法律上确立了物的种类、归属、利用和保护的规则.但是,对于物的种类,这一物权法的基本问题,却仍然沿袭"动产和不动产"这一超百年的分类方式,显然过于保守,已经落后于时代.客观世界的迅速发展,使物的种类呈现井喷式的增长.打破局限于有体物范畴之内的"动产和不动产"的物的种类"二分法",已成现实之趋.借鉴大陆法系、英美法系的立法经验,结合当前社会经济发展现状,在立法上,将物的种类重新界定为生命伦理物、狭义特殊物和一般物,应为我国民事立法所接受,并通过物权法司法解释的形式加以确定.这一立法上的突破,不但使我国的物权立法更具理论特色和现实价值,而且对于完善我国物权法理论,并进一步奠定民法典基础具有十分重要的意义.     

论租赁权相关法律漏洞的补充——兼谈我国合同法及物权法相关条款的修改

我国合同法买卖不破租赁的规则及物权法有关租赁权与抵押权的冲突规则,赋予了租赁权以物权特征;但合同法与物权法构建的租赁权规则体系存在明显漏洞——物权化的租赁权缺乏公示制度的配套,从而有碍交易安全和效率,也损害抵押权制度;我国民商事法律制度中其他物权化之债权以及航空器、船舶租赁却有相对完善的交易安全的制度安排。对买卖不破租赁的立法政策进行法律经济分析,可以发现租赁权物权化从保护承租人的公平的政策考虑,需与公示公信、交易安全的效率的政策考虑相平衡;借鉴其他立法例,我国合同法及物权法与租赁权相关的条款应当适当修改,最终达到公平与效率目标的平衡。     

论动产浮动抵押

浮动抵押的抵押财产虽然是"浮动的",但也应当遵循物权法定原则,仅以"生产设备、原材料、半成品、产品"为限。浮动抵押中抵押财产的浮动性既突破了物权客体需要明确肯定的物权客体特定这一物权法的基本原则,也使传统物权法上抵押权的物上代位性、抵押权的保全权、抵押物的转让限制等法律规则处于半休眠状态,而当抵押财产确定后,这些抵押权效力则又恢复活力。"浮动的"抵押财产也使传统的物权登记由物的登记沦为抵押合同等文件登记,并使浮动抵押权具有不同于一般抵押权的实现条件。     

论我国动产抵押制度的完善

以动产为标的设定的抵押即为动产抵押。我国《担保法》及《物权法》虽然肯定了动产抵押制度,但立法上将不动产的登记生效主义适用于动产抵押人与抵押权人,将登记对抗主义适用于抵押权人与第三人,这实际上是将抵押合同的生效与动产抵押权的设立并为一谈,形成了理论上的矛盾。同时,我国《担保法》没有明确规定应当登记动产的范围,只增补笼统的弹性条款其他财产进行一般概括,很容易增加恶意抵押人故意逃避法律的机会,进而给抵押权人造成损害或者无法保障善意第三人的交易安全。《担保法》仅依财产的重要性完成对动产公示的规定在实践中也是不充分的,因此,应完善动产抵押制度。具体为:严格限制动产抵押物的范围,建立特定动产抵押制度;针对不同动产设立三种不同公示方法;采取一元化的登记生效主义;引入针对恶意行为人刑事制裁的责任制度。     

浅谈不动产物权变动公示的效力和价值

不动产物权变动公示制度,虽然在各国的立法中已经普遍涉及,但就其统一说法,仍是历来理论界争议之焦点。因此对不动产物权变动公示的效力和价值进行探讨应该是非常必要的。本文通过对不动产物权变动公示制度的产生历史和不同效力的考察,认为公示是保障不动产物权变动合法性和安全性的一种有效手段,公示是否作为其变动的要件之一,直接决定了不动产物权立法的价值取向和勾画保护交易公平的模式问题。     

论债权自助——从债权权能互动关系角度出发

当债权受到不法侵害或难以实现时,公力救济可能保护不周.债权自助是请求权自力保护与实现在债法中的具体体现,债权权能是债权人为享有和实现债权所拥有的全部能力,债权自助贯穿于债权权能实现的全过程.债权的处分、请求、保全与实现权能相互依托,债权自助有助于实现债权权能彼此之间的良性互动.债权人采取自力方式应对债务人的"失信"行为,以弥补债权请求权能的期待性、间接性;债权自助更适应债权保全的紧迫性、临时性要求,并为拓展现行程序法诉讼保全制度的适用空间提供实体法依据;债权人留置权突破了债权实现必须以债务人履行为前提的限制,但有必要厘清债权性留置与物权性留置的区别,为债权自助提供相应的制度依托.     

不动产登记制度的经济学思考

不动产登记是经权利人中请,国家专门机关将登记事项记载于登记簿上的事实或行为.我国不动产登记制度在实践中亟待解决的问题集中凸显于登记主体领域,即不动产登记的申请主体问题和不动产的登记机构问题.借助经济学的分析框架,不动产登记制度之登记主体问题有望获得全新的检讨与反思,从而摸索出合理地制度改良路径.这种改良路径包涵如下基本内容:采取"共同申请为主、单独申请为辅"的申请主体机制能够避免资源浪费,提高资源配置的效率;建立具有司法性质的统一不动产登记机构也许是契合本土情势的高效率制度安排;通过立法出台统一的<不动产登记法>,推进特定的强制性制度变迁,有助于降低社会成本,实现形式合理性与实质合理性兼容的制度供给.     

物权新论——一种法与经济学分析的思路

物权与产权有相同之处，但二者毕竟不能等同。传统物权理论一般将物权的特征归纳为支配性、排他性和绝对性。若从经济学角度来分析，可转让性也应是物权的重要特征。因此，我国物权体系的设置一定要考虑体系设王的效率问题。此外，可持续发展与技术创新也应是物权法目标设置所不容忽视的两个重要方面。     

登记行为补助行为说之质疑——兼与刘保玉教授商榷

《不动产登记暂行条例》公布实施,对于保障和促进我国市场经济体制在不动产领域的发展具有重要意义。但该条例并未明确登记机构登记行为性质。不动产登记作为一个整体,由当事人所实施的申请登记的私法行为和登记机构所实施的登记审查的公法行为共同构成。不能将作为公法性质的登记机构登记行为界定为民事行为中的补助行为。我国的不动产登记不能想当然解释为物权行为,从登记机构登记行为的性质、登记行为与补助行为的区别及补助行为功能角度分析,将登记机构的登记行为界定为补助行为,并不妥当。登记行为并非补助行为,并不影响登记机构因错误登记所应承担的民事侵权责任性质。     

行政法视野下的不动产登记审查标准——以房产登记为例

不动产登记具有典型的公、私法律关系交织的特点,其审查标准一直存在形式审和实质审的争论.从登记行为的公法性和登记内容的私法性出发,登记审查标准的确立必须考虑公权与私权的关系,以在不动产物权自治和行政法治之间寻求一个合理的定位.根据登记的行政确认行为性质,结合现实的不动产登记实际,不动产登记审查应以公信与效率为其价值取向,建立合理审慎的实体审查标准和正当程序的程序审查标准.     

地役权之演绎路径与现实功能

地役权制度在我国是一项新兴的法律制度,加强对地役权制度的历史考察与演绎路径研究十分必要.在借鉴国外立法与司法经验的基础上,结合具体国情深层次地探究地役权的主、客体及适用范围之界定,有利于澄清理论上的误解,促进对地役权制度的理解与适用,提高不动产的利用效益.推动社会经济发展.地役权现实之功能即它的制度功能、逻辑功能和经济功能,分别表现为:弥补相邻权制度的不足,克服物权法定原则的缺陷,遵循霍布斯定理,促进物尽其用.     

用益物权概念之研究

《物权法》第117条对用益物权的界定难以揭示各种用益物权形态之共性及本质。用益物权,是指以支配他人之物的使用价值为内容的物权。用益物权的客体为他人之物,其中的他人,原则上为对物享有所有权的人,也可以是对物享有用益物权的人;他人之物,主要为不动产和不动产权利,也包括自然资源,但不能是动产。用益物权的内容,为对物使用价值的支配,可以具体化为占有、使用、收益权能。但并非各种用益物权的内容均包括上述三项权能,而可能只有一项或几项权能。用益物权人不能对标的物进行事实上的处分,但独立性用益物权还应当包括权利处分的权能。