构建城乡统一建设用地市场:法律困境与制度创新

构建城乡统一的建设用地市场,有助于打破城乡二元结构,缩小城乡经济差距;有助于缓解城市供地压力,提高土地使用的经济效率;有助于健全土地要素市场,实现土地所有权主体地位的平等;有助于强化农民权益保障,推进农民市民化。当前,我国城乡统一建设用地市场的构建主要面临四大现实困境:集体经营性建设用地法律性质定位不清;流转规划法律制度不健全;流转中政府职责(权力)定位不明;流转收益分配法律制度欠科学。须从四方面来加强相应制度创新,助推城乡统一建设用地市场的有效运行。     

集体建设用地使用权流转的法律思考--兼评《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》

2005年6月23日广东省发布<集体建设用地使用权流转管理办法>,正式允许省内集体建设用地直接进入市场交易,引起社会各界的广泛关注.集体建设用地使用权的流转是市场经济条件下优化土地资源配置、推进农村劳动力社会化和改善农民生活的需要,而我国现有的法律制度却未能为集体建设用地使用权的流转提供法律保障,造成了现实市场的混乱.因此,本文从现实存在的问题出发,分析了<管理办法>对现有法律的突破与创新,指出其存在的不足,并对相关配套制度的建设提出了建议.     

集体建设用地上市流转的法治保障

城镇化使得国有土地供给趋于紧张,而集体建设用地由于法律制度的限制难以进入土地市场自由流转,阻碍了城乡统一的集体建设用地市场的建立。应当从法律制度上明晰集体建设用地的主体和权利内容,建立科学的价格评估体系,保障集体建设用地在土地市场上的自由流转。     

农村集体建设用地使用权流转:基于实然与应然层面的分析

集体建设用地使用权流转涉及广大农民土地权利的实现问题,从根本上讲,关系到农民的切身利益,必须公平客观对待.一方面,从现有实然的法律法规层面来看,无论是宪法,还是法律、法规和规章,都是允许集体建设用地使用权正常流转的;另一方面,从私法自治理论,有限政府理论和服务型政府理论的法理应然层面来看,集体建设用地使用权也应正常流转.正确理解后贯彻实然的法律规定、全面领会和体现应然的法理精神是实现集体建设用地使用权正常流转的关键.     

保障农民土地财产权益视角下的农民财产性收入问题探析

城镇化进程推动土地市价急剧上涨,农民的土地财产权利的经济价值愈加凸显.增加农民财产性收入关键在于切实保护农民土地财产权利并充分实现其经济价值.我们深入研究在政府征地、承包地流转和农村集体建设用地流转等三种土地财产权益实现途径中所存在的征地补偿金不足、承包地流转不规范、农村集体建设用地流转受限等制度障碍问题,分析当前增加农民财产性收入所具备的有利条件,进而提出保障和实现农民土地财产权益,促进农民财产性收入快速增长的政策建议.     

集体建设用地使用权若干问题研讨

集体建设用地使用权不能简称为集体土地使用权 ,权利主体包括农民个人、土地所属集体社区以外的组织 ,权利客体为乡村非农建设用地 ;其取得方式主要有批划、买卖、初始登记和继承 ;权利人对于建设用地可以占有、使用、收益 ,其中的使用权应包含权利转让权、权利投资权和抵押设定权 ,作为用益权 ,权利人就享有物上请求权 ;其终止原因有土地灭失、放弃、权利人死亡、期限届满、国家征用等。法律不应当严格禁止集体建设用地使用权进入市场流转     

论农村集体建设用地流转与农民权益保护

集体建设用地流转是农村土地问题中的焦点性问题,直接影响着农民的土地财产性收入,关乎农村经济社会的发展与稳定.本文以既要促进流转,又要保护农民利益、尊重农民权利的农村土地产权制度改革为背景,对农村集体建设用地流转过程中存在的主要问题进行了梳理,分别从现代产权理论、公共物品理论与博弈均衡理论的角度分析了集体建设用地流转与农民权益保护,并在此基础上提出了相关对策建议.     

城乡统一建设用地市场的构建：现状、模式与问题分析

我国现行的土地立法不仅使地方政府垄断了建设用地的一级市场，还严格限制了集体建设用地在二级市场上的流转，造成城乡土地市场间的巨大鸿沟，有悖《宪法》第10条的使命。城乡统一建设用地市场是城乡融合发展机制的重要组成部分，其核心在于推动集体建设用地流转。集体建设用地流转应当包括实物和指标（地票）流转两种模式。在实物交易上，应当放开宅基地使用权流转的限制；放松集体建设用地的使用管制，在符合规划的前提下允许在集体建设用地上开发建设公租房、商品房等商旅项目。在指标交易上，应当进一步扩大交易范围，逐步构建全国统一的地票交易市场。     

新农村建设中农村集体建设用地合理流转的新思考

农村土地制度是新农村建设的核心问题.当前,城乡经济社会发展一体化以及维护农民土地权益的迫切需要,对农村集体建设用地使用权流转提出了新的要求.农村集体建设用地合理流转的基本实现路径包括清晰的市场主体界定、合理的权益分配格局和科学的制度规范模式;而制定城乡建设用地刚性约束措施,改革公益征地价格形成机制则可以规避流转后可能产生的利益盲动和制度寻租.     

农村集体建设用地流转亟待规范

集体建设用地流转是土地市场健康发育的必然结果。本文论述了农村集体建设用地进行流转的客观必要性，分析了流转过程中现存的一些问题，提出了农村集体建设用地流转的改革方向。     

集体经营性建设用地入市流转的法律进路与规则设计

2019年8月26日审议通过了修改的《土地管理法》,新《土地管理法》删去了阻碍集体经营性建设用地入市流转的规定,一些试点地区在集体经营性建设用地入市流转方面的实践创新与规则设计值得肯定。集体土地征收系增加国有建设用地总量的一种法律行为,而集体经营性建设用地流转在一定程度上是对征收局限性及弊端的克服,但两者的同时适用无疑会出现客体范围的重叠,此时应遵循流转优先于征收的原则。集体经营性建设用地入市的客体不限于存量用地,还应包括增量集体经营性建设用地。集体经营性建设用地入市流转中,集体经济组织作为特别法人,应担当出让主体;政府不应作为初次流转收益分配的主体,其对土地增值税的征收应体现在再次流转中。     

农村集体建设用地使用权流转的法律制度分析——以广东的实践为基础

我国农村集体建设用地使用权流转的实践具有合法性和合理性的基础。在总结实践的基础上,我们应该以宪法为基础,以法律的基本价值———公平与效率的实现作为农村集体建设用地使用权流转法律制度的立法目的,保障农民的合法权益,保障农村社会经济的可持续发展。     

大城市边缘区农村集体建设用地流转问题初探——以天津市为例

随着城镇化的近一步发展,更多的农村人口将转变为城镇人口,在这一大环境下,农村集体建设用地流转势在必行。由于大城市边缘区其特殊的区位及条件,成为农村集体建设用地流转高发区,流转过程中应注意保护农村居民的合法权益,将集体建设用地流转与农村产业发展以及农村居民关心的安居、就业等各项制度和社会保障体系相结合,避免集体建设用地流转引起新的社会问题,推动土地市场的健康可持续发展。     

集体建设用地使用权流转探索实践及执行问题研究

现行集体建设用地使用权流转制度迫切需要改革和创新,其可靠途径应是探索实践先于法律变革.各地流转探索实践施行的集体建设用地使用权之出让、出租、转让、抵押等流转方式,对现行法律流转制度作了重大创新和突破.     

集体建设用地使用权流转收益分配之法律探讨

集体建设用地使用权对于维护农民利益和农村社会稳定具有重要的现实意义.集体建设用地使用权流转制度改革能否顺利推进,在很大程度上取决于流转收益的分配关系是否合理.应当通过完善立法、政府监管、民主决策等途径,确保流转收益分配建立在公平、合理的基础之上.政府不宜直接参与初次流转中的收益分配,但可以参照国有土地增值税的标准分享再次流转的增值收益,其余部分收益应归土地使用权人所有.对于集体收益的内部分配,应通过民主决策程序来决定.应赋予集体成员以司法救济权.政府应当建立基准地价制度,为流转价格提供行政性指导.     

农民集体的土地收益权保护

目前,农民的权益保护越来越受到社会的重视.然而人们在关注"三农"问题时,农民集体的权益往往被忽视,农民集体的土地收益权更是不能得到有效保护.保护集体土地收益权,保证农民集体稳定而充足的收益,是具有重大现实意义的.集体土地的收益主要来自于土地利用和土地流转.农民个体在征地中收益分配的增加,不能简单地从农民集体收益中化转,而是应保护农民(包括个体和集体)享有对土地收益增值的权益.要实行更加严厉的耕地保护政策,就必须下决心让政府退出土地经营,而让政府退出土地经营的最好办法则是让农民集体建设用地进入市场.收取土地承包费是基于集体土地所有者的地位,对其土地利用有权获得收益,在形式上,是由发包人与承包人经签订土地承包合同约定收取.至于发包人是否收取土地承包费、如何收取,应该由土地所有者即农民集体来决定.     

农村集体经营性建设用地形成及入市制度变迁

农村集体经营性建设用地是我国农村建设用地的重要组成部分。国家有关农村集体经营性建设用地的制度安排,刻画了包括形成制度和流转制度在内的制度变迁轨迹。从内在逻辑来看,形成制度和流转制度在交织互动下共同推动农村集体经营性建设用地制度向产权完善方向演进。其间,制度变迁呈现较强的路径依赖特征。从制度变迁动力来看,推动农村集体经营性建设用地制度变迁的动力由早期的政府主导切换到了市场主导,是市场在资源配置中主导地位显化的过程。据此,深化农村集体经营性建设用地入市改革应以节约集约利用土地资源为导向,以发挥市场在土地资源配置中的决定性作用为主逻辑,向集体土地产权完备和权能实现的方向推进。     

政府主导下的土地流转与产业发展及就业的关联机制——天津近郊地区农村集体建设用地流转实践与启示

天津近郊的小城镇建设过程中,农村集体建设用地流转虽然是在政府主导下进行的,但当地自身经济发展水平和农民生活方式的改变是政府推动土地流转的基础和前提；政府则通过对土地的整合及重新规划,推动了当地的产业结构调整和产业水平提升,也加快了农民身份的转变,并为失地农民提供了相应的就业机会和社会保障.农村集体土地的流转是地区产业结构升级和农民就业转型的需要,而政府主导的土地流转可以更好地促进当地产业结构的演化升级和农民的就业转型.     

农村集体建设用地使用权流转的法律思考

农村集体建设用地使用权隐形流转和试点实践违反了国家的强制性法规,却成为社会上通行的做法。农村集体建设用地使用权流转无疑具有较强的现实合理性,经济的飞速发展使集体建设用地使用权入市成为必然趋势,确认其流转的合法性是立法对现实需求的回应。国家应修改相关法律法规,构建合理的收益分配机制,要将公平与正义作为核心价值理念,充分尊重农民土地权益。     

城乡建设用地市场一体化的突破点及模式选择

城乡建设用地市场改革的关键点是破除土地市场二元结构,我国建立城乡统一建设用地流转的有形市场,核心问题是实现“同地,同价,同权”.城乡建设用地市场一体化的制度创新,有两种可以选择的模式.其一渐进模式,即依托现有土地市场制度框架,通过行政手段逐渐提高征地补偿费,以增量改革达成制度创新;其二是彻底突破现有土地市场的制度框架,强力推进农村集体建设用地入市,以激进的方式推进城乡建设用地市场一体化.