浅谈我国商品房的预售管理制度

商品房预售是上世纪90年代初从境外引进的一项制度，相对于现房销售，销售的房屋属于期房性质。它是指房地产开发经营企业，即出卖人，将正在建设中的房屋预先出售给购买房屋的消费者即买受人，并由买受人支付定金或一定房价款的行为。它对于经济能力较弱的开发商和购房者是有利的，客观上具有一种满足预期、分期付款、在开发商与购房者之间相互融资的功能，特别对于购房者具有一种锁定价格的作用，能够消解他们对不确定前景的担忧。     

没有销售资格也有权包销商品房

我与一家房地产公司于2004年12月10日签订一份《商品房包销合同》,约定由我以每套15万元的价格包销房地产公司30套商品房;我有权向市场出售,价格可自定;每套超出售价的金额,由房地产公司返还给我;如在两个月内未销售完,由我按每套15万元认购;我必须向房地产公司预交定金100万元。事后,我如约预了交定金,并将商品房全部卖出。而房地产公司见我轻易从中获利45万元,遂以我是个人、不具备房地产经销主体资格为由,认为所签订的《商品房包销合同》无效合同,拒绝将取得的差价交给我。请问:包销商品房是否必须具备销售资格?——方芳     

浅谈我国商品房的预售管理制度

正商品房预售是上世纪90年代初从境外引进的一项制度,相对于现房销售,销售的房屋属于期房性质。它是指房地产开发经营企业,即出卖人,将正在建设中的房屋预先出售给购买房屋的消费者即买受人,并由买受人支付定金或一定房价款的行为。它对于经济能力较弱的开发商和购房者是有利的,客观上具有一种满足预期、分期付款、在开     

“订金”不等于“定金”──从一则案例谈定金设定及定金罚则的适用

1998年4月份，个体户李某与一家毛巾厂签订毛巾购销合同。合同约定：“李某支付‘订金’2万元”。此后，李某按约交付2万元，但毛巾厂未能履行合同。李某向法院起诉，要求毛巾厂双倍返还订金4万元。法院审理后认为：“订金’与“定金”，虽然读音相同，且只有一字之差，但性质完全不同。“订金”属于预付款性质，不适用法律所规定的双倍返还的定金罚则。李某因一字之差，痛失2万元。从上述案例中可以看出，现行法律在定金的设定和具体适用过程中有诸多特别规定：一、定金的性质和设定定金是指在债权债务关系中，为证明债的成立和保证债的履…     

投资行为对房地产价格及其政策的影响

在给定的经济环境下,研究自住购房者、投资购房者和开发商之间的供需均衡模型． 通过与刚性需求的房地产市场比较,发现投资购房者的行为是影响房地产价格变化的重要因素． 特别地,外推型投资者对房地产价格的走势有推波助澜的作用; 回复型投资者虽然具有稳定市场的作用,但也会增加市场的复杂性． 当房地产市场的不同主体之间存在相互作用时,房地产价格会出现偏离基准价格、路径依赖、巨额波动和陷入低房价陷阱等现象． 政府通过调整基础经济变量(如首付比和开发成本) ,能起到调控房地产市场的目的． 相对首付比调节来说,开发成本调节既能调整基准价格,又能改变投资购房者对房地产市场的影响,可以起到综合调控房地产市场的作用,是比较有效的房地产调控措施．     

投资行为对房地产价格及其政策的影响北大核心CSCDCSSCI

在给定的经济环境下,研究自住购房者、投资购房者和开发商之间的供需均衡模型.通过与刚性需求的房地产市场比较,发现投资购房者的行为是影响房地产价格变化的重要因素.特别地,外推型投资者对房地产价格的走势有推波助澜的作用;回复型投资者虽然具有稳定市场的作用,但也会增加市场的复杂性.当房地产市场的不同主体之间存在相互作用时,房地产价格会出现偏离基准价格、路径依赖、巨额波动和陷入低房价陷阱等现象.政府通过调整基础经济变量(如首付比和开发成本),能起到调控房地产市场的目的.相对首付比调节来说,开发成本调节既能调整基准价格,又能改变投资购房者对房地产市场的影响,可以起到综合调控房地产市场的作用,是比较有效的房地产调控措施.     

定金的设定与适用定金罚则

<正> 1998年4月份,个体户李某与一家毛巾厂签订毛巾购销合同。合同约定:“李某支付‘订金’2万元”。此后,李某按约交付2万元,但毛巾厂未能履行合同。李某向法院起诉,要求毛巾厂双倍返还订金4万元。法院审理后认为:“订金”与“定金”,虽然读音相同,且只有一字之差,但性质完全不同。“订金”属于预付款性质,不适用法律     

论商品房认购书与预约款

商品房认购书是确认准买受人在将来某个时间与开发商洽谈购房合同的预约。预约确定双方将来洽谈合同的权利和义务。商品房认购书不是购房合同,也不是购房合同的从合同。应当依据公平原则确定预约双方的权利和义务。预约款不能简单视为定金。     

关于预售商品房交付法定条件的法律思考

阐述了预售商品房交付和所有权转移两个不同的法律概念,针对房地产开发商在预售商品房交付中履行义务存在法律缺陷问题,提出了建立以产权证作为核心要件的交付制度。     

预约双倍返还定金 无效

<正>案例:2007年1月2日,金光超市与富民养殖场签订了一份《水产品定购协议》,约定由金光超市向富民养殖场定购指定的一处水库的水产品;金光超市当即向富民养殖场交付定金100000元;若金光超市在富民养殖场通知的签约日前放弃定购或者到期不签约,100000元定金不予退还;若富民养殖场在通知的签约     

正方：物业税应尽快变“空转”为“实转”

2010年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税,物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后,将推广至全国。房价畸涨很大程度上是由于部分人投机购房与开发商捂盘所造成,而开征物业税,对非自住房屋与空置房征收较高税率的物业税,加大投机购房者与开发商的房屋持有成本,有利于遏制炒房现象与捂盘行为,从而有利于稳定房价。正因为如此,开征物业税一直被认为是实现房屋价格稳定的利器。当前正是正式开征物业税实现房价稳定的绝佳时机。     

挤兑地产泡沫刚刚开始!

房价应再下调15%～20%才合理去年,中国东南部的房地产市场率先进入低潮期,随后,开发商死守高价的坚冰被打破,纷纷降价。但是,为什么购房者反而变得越     

奥运后房地产寒流继续

奥运会之后的房地产走势,是当前房地产业内外、政府和很多分析人士关注的焦点。房地产开发商呼吁了大半年的救市论,能否在奥运会之后得以实现？购房者等待房地产商降价使得购买双方陷入僵持状态会否持续,奥运会之后会不会出现房地产的“报复性反弹”？就笔者的判断,奥运会之后的房地产行业寒冷依旧。     

企业担保中应注意的法律问题

担保是指以确保债务的清偿或其他经济合同项下义务被履行为目的的保证。随着我国市场经济的发展，企业由生产经营型向资本经营型、智力经营型的发展，担保从形式到内容都有了突飞猛进的变化。我国现行的担保法规定了保证、抵押、质押、留置、定金5种担保方式，而留置只是用于担保因保管合同、运输合同、加工承揽合同产生债权的实现，定金多适用于购销合同。因此，在此着重探讨企业在实施保证、抵押、     

构建以合同体系为中心的房地产开发项目风险分担管理模式设想

本文从房地产开发商（以下简称业主）角度出发,简述了常见的房地产项目建设管理模式的特点,分析了以合同体系为中心建立房地产项目风险分担建设管理模式的益处。     

论房地产的项目开发

<正> 创新是一个民族的希望和灵魂,也是一个行业发展的希望所在,房地产市场的发展也是如此。随着我国市场经济的发展,房地产进入买方市场,在当前房地产市场仍呈供大于求的状况下,商品房空置率逐年攀升,一方面购房者觉得房价居高不下;另一方面房地产开发商认为开发成本上升,利润空间不大。如何使房地产开发创新,使商品房价格下调,让更多的消费者买得起房,进一步推动房地产市场的健康发展,又能使开发商有利可图,有较好的资金回报率和投资收益,这是当前房地产开发商最关心的事。就房地产企业内部来说,必须对房地产开发成本进行分析和有效地控制,通过严格的管理,使其成本低于社会平均水平,在销售价格上才能保持优势。本文对房地产企业的开发做粗浅的分析,以非功过求教于同行。     

建立资信评估体系促进房地产市场健康发展

目前,房地产市场仍不够规范,虚假广告、建筑质量低劣、虚算建筑面积、物业管理不完善等问题比较突出,使购房者的合法权益与经济利益受到极大损害,导致经济纠纷与诉讼不断递增,房地产纠纷已成为社会上投诉的热点.针对这一状况,笔者认为,有必要加快建立开发商资信评估体系,为消费者和政府主管部门提供参考依据,促进房地产市场健康、有序地发展.     

公共政策执行过程中的利益博弈分析——以经济适用房政策的执行为例

本文用博弈理论研究公共政策执行过程中的相关问题,以经济适用房政策执行为例,分析其中的四方利益主体——中央政府、地方政府、开发商和低收入购房者——之间的博弈状况,探求各利益主体是如何影响政策的执行。     

浅析商品房非法预售现象及对策

近年来商品房非法预售成为一种较为普遍的现象，有关管理部门监管不利，购房者的权益受到损害后维权很难，购房者与开发商纠纷不断，广大群众对开发商产生了严重的信任危机，造成了社会不稳定因素。本文简单分析了开发商非法预售的目的、原因，对解决开发商的非法预售问题途径提出了几点建议。     

高房价让中国失去创造力

这是一个国家最大的危机2010年开始了一场关于2011年房价走势的全民大猜想,很多开发商、专家学者、购房者纷纷参与进来。引发这场大猜想的是中国人民大学经济研究所发布的一个报告,报告的主要观点是说2011年上半年房价将下跌两成,给出的理由是当时的宏观调控尤其是房地产调控非常严格,开发商的钱袋子开始收紧了。