业主胜利了吗?

图中的背牌者是北京某小区的物业经理,他在物业费收缴困难的情况下裁掉了一半员工,然而还是挽救不了亏损的局面。在万般无奈的情况下,他背起了“依约交费,提高服务”的牌子,坐在小区的路上,向业主“乞求”缴费。他的这一行动引起了京城众多媒体的关注,有人甚至把这看成是业主维权的“胜利”——原来似乎只有业主有静坐示威的份,现在轮到物业公司求业主缴费了。然而,仔细思忖,问题并不如此简单。天下没有免赞的午餐,业主不缴费不会得到合格的物业服务;物业公司收不到费也难以为继,有可能导致亏损后撤出,到那时小区管理会陷入瘫痪,出现一种双…     

透视新建小区物业纠纷

北京市海淀区八里庄街道所辖的70多个小区中，约有20多个小区是新开发的小区。通过调查发现：新建小区都不同程度存在着物业纠纷问题，多数小区的部分业主由于不满物业服务或开发问题拒缴物业费，物业公司收费率较低；个别小区因业委会选举或“维权”行为，引发了业主与物业公司间的矛盾，在某些地区甚至出现了业主与业委会、业主与业主间的“派系争斗”。     

物业公司被“炒”之后

2004年4月28日,石家庄世纪花园的业主委员会为了维护自己的合法权益,通过法定程序辞退了原物业公司——华远物业。然而,业主的维权行动并未给他们带来一丝喜悦。原物业公司带走了小区的经费和资料,新物业公司又无法正常工作,加之业主之间相互猜忌,世纪花园业主们的维权走上了一条不归路。     

“主仆博弈”引发小区“物业革命”

物业管理本来是一项很普通的“我提供服务,你缴纳费用”的服务行业。但是在北京2300家大大小小的物业公司中,能够正常收费的仅占25%。业主有业主的“交费之痛”,物业公司有物业公司的“收费之难”。因为没有一个统一的规则,二者的纷争不断。2005年7月5日,北京市发改委举行了一场物业收费听证会,据悉,听证会之后,北京市建委小区办的“1195”政策体系即将全面出台,这其中就包括详细的“物业收费办法”和“物业服务标准”。然而,物业公司与业主之间的种种纷争,似乎也并不能靠一纸规定彻底解决。这其中,应该包含更多的理性、公平和正义。     

成立业委会，起起落落缘何这样难

据统计,目前广州市成立业主委员会的小区只占全市小区总数的13%左右,这就意味着,在87%的小区,业主们还没有一个能够代表其自治性的维权组织。可近一个月来,广州不少小区的业主们却都在为了相同的事情奔忙着,那就是组建代表全体业主利益的业主委员会。2004年11月1日,《广州市物业服务收费管理实施细则》正式实施,细则的实施可谓“一石激起千层浪”,其中关于物业管理收费政策的最大变化是:业主与物业公司可根据物管服务质量的高低来协商约定物管费用的高低,但协商的前提是小区必须拥有业委会,拥有和物业公司对话的主体。于是,小区成立业委会成…     

物业公司为何“出走”

业主与物业公司之间的矛盾已经日渐加剧,成为社区里的常见话题。尤其是围绕着物业费的收费和调价,业主和物业公司各执一词。近几年来,因为收费难,物业公司“撤盘”的消息不断从东北三省向上海、厦门等沿海地区迅速蔓延,“逃离”“出走”之风日盛。究其原因,有业内人士总结为,住宅小区的物业服务成本连年上升,物业公司“入不敷出”难以为继。     

公共治理视阈下的城市社区业主维权

城市社区业主维权是伴随我国住房商品化改革而出现的新兴社会现象.现阶段,物业纠纷和业主维权事件趋多,社区矛盾和冲突呈升级态势,所涉及的公共问题愈加复杂.维权动机多元化、维权主体组织化、维权方式多样化和专业化、维权活动政治化趋势初显端倪.基层党组织和政府应对此类挑战时,应遵循中立原则、掌舵原则和服务原则,健全立法吸纳、行政吸纳相结合的民意整合方式,建立协商民主与竞争民主相结合的社区治理机制,完善业主委员会与居民委员会自治制度,加强多元主体参与的社区公共治理.     

物业纠纷的主要责任在物业公司——访中科院法学研究所研究员刘俊海

当前,物业公司与业主关系不和谐局面的根源是什么?物业公司如何为社区和谐尽职尽责?在物业诉讼中,掌有裁决大权的法院应该如何杜绝司法腐败?在物业纠纷中,业主如何理智地维护自己的权益?在物业管理市场尚未成熟的情况下,政府应如何履行自己的职责?带着这些问题,记者采访了著名法学家、中国社会科学院法学研究所研究员刘俊海先生。物业公司应面壁思过记者:名佳花园一案典型地反映了当前一些物业公司和业主之间存在的矛盾和冲突。对此您是怎么看的?刘俊海:从当前构建和谐社区来看,确实存在一些物业公司和业主激烈的对抗和冲突。这和我们房地产…     

“物业费如何收”需要契约明晰化

这边物业要提价，那边业主却不认同，因为物业服务与收费无法谈得拢，而导致物业与业主之间的矛盾与对立的情形，现实中并不少见。这·突出问题的根源正在于现行的物管服务条款与收费协议太过含糊，不够明晰。物业纷争的起因常常始于对一些物业问题责任的认定。于是，业主拒缴物业费，往往是以物业公司未能兑现承诺为由，而物管公司则又以业主拒缴费用而提供更差的服务，最终矛盾走向恶性循环，直至崩盘。     

“物业费如何收”需要契约明晰化

这边物业要提价,那边业主却不认同,因为物业服务与收费无法谈得拢,而导致物业与业主之间的矛盾与对立的情形,现实中并不少见。这一突出问题的根源正在于现行的物管服务条款与收费协议太过含糊,不够明晰。物业纷争的起因常常始于对一些物业问题责任的认定。于是,业主拒缴物业费,往往是以物业公司未能兑现承诺为由,而物管公司则又以业主拒缴费用而提供更差     

催物业费不能用“请辞”威胁业主

因连续4年一直亏损,陕西省西安市永丰公寓小区的物业公司贴出“辞职通知”。“若欠费住户再不交钱,也没有业主代表来协商此事,我们就马上撤出小区。”物业临时负责人孔先生说,小区200多户业主,常住户有150户。“欠费的也是个别住户,主要问题还是收费不足。我们就是希望欠费住户能交上,弥补亏损。”小区没有业委会,没人与他们谈这个事。     

业主应当如何监督业主委员会

提起“业主维权”这个词,人们通常认为是指住宅区的业主向开发商或其聘用的物业服务企业维权。比如,希望公开物业费的收支和使用情况,希望改善物业服务水平,以及解决停车位、会所、幼儿园等配套的纠纷。往往伴随着这些维权行动,业主们会顺势成立业主大会,选举业主委员会。尤其是与物业服务企业矛盾不可化解的时候,     

“物业先驻”与“业主迟来”——居民小区物业合约中的畸形权利结构是如何产生的

"物业先驻"与"业主迟来"这个被大部分研究者所忽视的时间因素,其实正是导致近年来我国新建居民小区或安居工程中物业合约畸形权利结构的重要成因。绝大部分新建居民小区或安居工程之所以出现"前期物业"或"物业先驻"的现象,归根到底是由大规模高速城镇化背景下房地产开发商为了降低商品房楼盘销售交易成本的策略性选择所决定的。"物业先驻"限定了后来业主在物业合约中交涉的被动地位。正本清源,对于由时间因素塑造的不平等的畸形权利结构,若要重塑至平等或正常的权利结构,必然也离不开时间因素。这也正是近年来居民小区业主针对物业公司采用激进式"维权抗争模式"不遂人意,采用渐进式"倒逼复权模式"却较为成功的原因所在。而"维权抗争"和"倒逼复权"这两种维权模式所面临的前提条件或合约结构是根本不同的。     

保持95%的物业费收缴率,秘诀在哪儿

不知不觉中,物业公司和业主在中国已经磕磕绊绊地走过了30年。然而,在这不算短的30年间,物业与业主之间的抱怨、指责、批评和谩骂却始终在我们的身边不绝于耳。在物业公司眼中,业主绝大部分吹毛求疵,要求的服务多,主动缴     

老旧小区，居民能不能自管物业——“社区物业公司”七年走出一条新路

两年前，《社区》曾刊载过一篇文章《老社区物业自管能走多远》，文章述及天津市某社区的物业公司因物业费“收缴率”过低，而突然撤出社区。社区居委会在没有新的物业公司接手的情况下，决定由社区居民自己承担物业服务的工作，并成立了由业主自愿组成的”物管会”．以协商议事的形式在小区实行“准物业管理”。让人沮丧的是．在实行物业自管的几个月中，问题层出不穷，表现在：     

物业与业主矛盾缘何“水火不容”？

领了房屋钥匙，—直未装修和入住，也没有享受任何物业服务，物业公司却收取全额物业费。近日，内蒙古市民张先生遇到了这样的规心事。 —按理说，业主应该享受服务才支什费用，从未入住却收取全额物业费不仅不合理，也缺乏人陆化。现实生活中,物业与业主之间存在着种种矛盾，主要源于对彼此关系缺乏清晰的认识，物业与业主之间不妨重新定位，厘清彼此关系。     

咏春拳打不出社区和谐

北京东边三河市（属河北省）有个名为东方御景的小区,因为居民不满物业乱收费,与小区里的物业公司产生了矛盾,而物业雇佣的保安,勾结社会闲散人员,对业主维权的带头人,以及“不听话”的居民进行威胁乃至殴打,使得矛盾愈演愈烈。小区里一位会武术的居民,开始免费教授邻居们练咏春拳自卫,发展了十几个人加入队伍,而他的“武友”,也从百里之外赶来小区,为小区居民“助威传艺”。这种局面终于在9月,演变成群体性正面冲突……     

与业主们说些心里话

从业主维权的角度看,石家庄世纪花园具有相当的“代表性”。业主从对物业和开发商的不满,到要求炒物业,成立新的业委会,选聘新的物业公司,新物业进不来期间还出现了业主堵路,到要求政府帮助等一系列事件。是是非非,决不是一两句话能说得清。前几天到石家庄开会,晚上抽空到世纪花园看了一下,得到的基本印象是:这是一个非常好的项目,闹到今天这个地步十分可惜。都是业主,我们的根本利益是一致的,因此,我们的沟通比较容易。其实,我们银枫家园,北京的很多小区都有过类似的经历。很多痛苦的经历使我们业主学会冷静地思考:到底什么是业主的根居民…     

青岛物业收费出台新规定业主可自选服务项目

3月1日起,山东省青岛市住宅物业服务收费将实行由青岛市物价局会同青岛市国土资源房管局制定的《物业服务收费管理暂行办法》,该《办法》一改由物业公司单方面选择价位标准的现状,规定业主可自主选择物业服务的项目,在上浮不超过15%的浮动幅度内,由业主大会与物业管理企业协商,确定具体物业价格。     

极端方式维权是一种伤害

据报道,6月2日,65岁的林川泽因为“恶意欠交物业管理费”,被深圳市法院司法拘留了!他是深圳市第一位因欠交物业管理费而被司法拘留的人,而且他还是主动向法院申请司法拘留。事发时距离他主动向法院提出申请时隔两个月零6天。林川泽认为,拒交物业费就是为了维权,小业主在物业公司这样的财团面前是弱势的,在物业公司的过错迟迟得不到纠正之后,除了不交物业费,他们别无选择。法院拘留林川泽的依据是什么?怎样从法律上看待林川泽主动申请司法拘留的行为?业主应该怎样合理合法地维权?本案带给我们什么样的启示?带着这些问题,本刊记者专访了中国消…