预告登记制度刍议

预告登记制度具有保护买受人合法权益、保障不动产交易安全、维护不动产交易秩序稳定、培育房地产市场健康发展等重要社会价值。本文就预告登记的特征、性质、效力进行了分析,并从预告登记的立法完善、适用范围、发生条件和程序、登记效力等方面来探讨我国预告登记制度的完善问题。     

浅析《物权法》中的预告登记制度

不动产预告登记制度在我国《物权法》中首次以国家立法的形式确立下来,这对于保障债权人的权利、维护交易安全、维护市场信用具有重要作用。经预告登记后的这种物权变动请求权不是一种物权,仍属于一种特殊的债权。     

不动产预告登记制度研究

预告登记制度作为一项不动产登记制度,为德国、瑞士、日本及我国台湾地区的立法所采纳,我国以往的民事立法并没有这项制度。探讨了预告登记制度的理论基础、登记原因、效力、消灭等问题,并在此基础上分析了我国借鉴该制度的现实意义,并对如何在我国建立该制度提出了建议。     

我国《物权法》不动产登记效力之评析

我国《物权法》规定了四种不动产登记效力,即,作为不动产物权变动要件的效力、登记对抗力、登记推定力和不动产物权善意取得效力,这在立法上是一种大的进步。但是,《物权法》关于这四种效力的规定也存在一些不足。未来应当通过实行统一的不动产登记制度,取消登记对抗主义等措施,保障和提高不动产登记簿的正确性,进而在物权法中明文规定登记推定力和扩大登记公信力的适用范围。     

预告登记制度的理解与适用

预告登记的本质是使本来属于债权性质的请求权具有物权的排他效力,对其理解时应当符合物权法定原则。预告登记的范围为买卖房屋或其他不动产物权的协议。预告登记的效力包括保全效力、保存顺位效力和破产保护效力。物权法生效后,应妥善处理预告登记产生的权利冲突问题。未经登记权利人同意的中间处分行为对物权效力的影响不能简单一概而论。文章结合司法实践从预告登记的适用范围、预告登记的效力、预告登记的权利与其他权利的冲突、中间处分行为效力的认定四个方面谈了自己的看法。     

刍议商品房买卖中预告登记的效力

预告登记制度对于防止商品房"一房二卖",保障交易安全有重要意义,因此对其效力的界定尤为重要.我国最新颁布的<物权法>第20 条对预告登记做了相应规定,该条明确了不动产预告登记的效力在于保全以不动产物权变动为内容的债权请求权.然而,由于该条规定的内容较为抽象,并存在一定疑问,为进一步完善相关制度,故有进一步研究的必要.     

论合伙商事人格登记制度

我国有很多合伙没有进行商事登记就从事商事活动,一旦产生纠纷,是以商事登记的信息还是以客观事实作为法律事实,各个法院看法不一。这对善意第三人信赖利益的保护十分不利。通过研究其他国家和地区对合伙商事人格登记制度的不同规定,并结合我国的立法现状,本文认为立法者应当对合伙的商事登记的法律效力进行完善。商事登记对于个人合伙、联营型合伙和普通合伙的商事人格仅具有公示效力,对于特殊的普通合伙和有限合伙的商事人格不仅具有设权效力,也具有公示效力。     

预告登记效力规则的反思与完善

理论上预告登记的效力包括保全效力、顺位效力和完全效力.《物权法》第20条规定了保全效力,但该条规定不合理、过于简略,无法回应司法实践的需求.通过解释保全效力、运用顺位效力、借鉴完全效力并解释《拍卖变卖规定》第31条第1款之规定,可解决预告登记在强制执行和破产程序中的司法疑难问题.我国预告登记制度的实践具有特殊性,常发生非因预告登记权人过错导致预告登记无法转为本登记的情况,应基于预告登记僵局破解、利益衡量和预告登记本具有的保障交易安全之功能,赋予预告登记权人优先受偿权.应在《民法典物权编》中改采相对无效规则,规定顺位效力、完全效力和优先受偿效力.若相关规则保持不变,可限缩解释保全效力,以目的解释增加顺位效力,在相关法律中规定完全效力和优先受偿效力,以此解决预告登记效力规则存在的问题.     

《物权法》下的不动产登记制度与船舶登记制度的比较

《物权法》在两个基本层面上确立了不动产登记制度,并规定了船舶物权登记制度。虽然不动产登记制度与船舶物权登记制度之间存在相同之处,但二者存在的制度基础及要求的制度配置不同,导致其间存在诸多差异。故此,需要针对船舶登记单独设计适当的登记程序。     

预告登记的破产保护效力

预告登记的效力体现于相对人陷入破产时,其所担保的请求权仍能在法律上得到履行。但这一立法目的却未曾在我国《企业破产法》中得到体现,该法第18条并未限制管理人的选择权,致使预告登记的目的因破产程序启动而落空。对此,我们认为应采取目的性限缩解释,排除管理人的自由选择权。同时,若预告登记的请求权来自于单务合同或一方当事人义务已履行完毕的双务合同,尽管管理人对此不能行使选择权,该请求权也应得到继续履行。预告登记担保的债法请求权不同于取回权和别除权,也不属于共益债务,只是为了保持债法请求权的继续履行,其行使结果根据预告登记的物权种类有所不同,并根据其各自效力发挥着抵御破产风险的功能。     

论不动产登记机关及其职责——兼评《物权法》的相关规定

文章通过分析中国现存不动产登记现状,认为不动产登记交由行政机关负责更为妥当,土地管理部门进行登记是我国立法的必然选择。提出我国应确立不动产登记的实质审查,并建立审查责任的分化制度,因登记机关的过错造成当事人损害的,国家应承担赔偿责任。     

论我国商事登记中不实登记效力制度的建立

不实登记的效力 ,指商事登记中登记与事实不符的情况下登记事项是否具有对抗第三人的普遍效力 ;属于登记效力层次中的一般效力。不实登记有别于虚假登记。各国立法对不实登记的效力均遵循商事行为外观主义与公示主义这一最主要的法理基础 ,其例外则体现出对安全价值和效率价值的取舍。我国不实登记效力制度方面的立法还不完善 ,有必要明确相关概念制度 ,并区分登记效力和公告效力。     

论农村土地承包经营权信托登记制度

土地承包经营权信托登记,是为了解决土地承包经营权已被信托的事实的信息披露问题而建立的信托管理制度,具有确权、公示公信、便于管理等功能。信托法第10条是关于信托登记制度的原则性规定,但缺乏应有的可操作性。文章从信托登记制度的主体(登记义务人、申请人、登记机关)、登记的内容以及登记的效力模式等方面,比较全面地探讨了土地承包经营权信托登记制度,建议制定与土地承包经营权信托登记相配套的法律法规,汲取域外信托法律制度的精华,树立全新的信托文化理念,在全面考量各方利益基础之上,构建合理且具操作性的土地承包经营权信托登记制度。     

论《物权法》中关于不动产制度的新发展

不动产制度是实行社会主义市场经济体制的基本制度,一方面牵扯着国家的土地制度,另一方面牵扯着我国广大老百姓的重要利益,它在当今社会的重要性是不言而喻的。通过对新旧不动产制度的分析比较来论述我国物权法中对不动产制度的新发展。     

预告登记在强制执行程序中的效力问题

实践中,预告登记在强制执行程序中存在能否排除执行、查封后能否进行本登记、经预告登记的抵押权能否优先受偿、预查封后能否解除合同等问题。可将预告登记按权利种类分为所有权、抵押权、用益物权、房屋租赁权的预告登记,并分别阐述其在执行程序中所具有的不同效力。     

商品房预告登记制度研究

从不动产物权的登记制度入手,阐析了不动产预告登记的内涵及基本特征,论述了不动产预告登记的效力,提出了不动产预告登记制度在司法实践中的完善等,明确了学习和研究不动产预告登记,对于预防一房二卖具有重要的理论意义和现实意义.     

我国物权法中的不动产登记制度

不动产登记是各国物权立法中一项极为重要的内容,我国的物权法对于物权变动公示方法之一的不动产登记制度做出了明确规定,这些规定不仅保持了现行有关不动产登记制度的稳定性和连续性,而且根据现实需要创设了一些适应社会需求的制度,呈现出一定的创新性。从不动产登记的概念、性质出发,介绍了我国物权法关于此制度存在的一些不足,并提出相关的完善建议。     

论《物权法》中土地征收制度的创新与不足

在我国现代化进程中,随着工业化和城市化的加速进行,城市不断向郊区农村索取集体土地。在这个过程中,农村发展和农民的收入增长滞后,征地中农民利益受到损害等问题成为社会关注的焦点。《中华人民共和国物权法》是确认财产、利用财产、保护财产以及调整财产关系的基本法律,是当今处理征收集体土地各种矛盾和利益关系的依据。土地征收制度的创新对于保护权利人的物权,定纷止争,促进和谐社会建设,具有十分重要的意义。