清代的农民永佃权及其影响

清代的封建租佃关系有了明显的发展,农民永佃权就是这种发展的集中反映。它揭示了封建社会晚期土地所有制的基本特点,是了解错综复杂的封建经济关系的中心环节。当封建地主土地所有权分解为田底(或称为田骨、田根、粮业、大租、大苗等)权和田面(或称为田皮、佃业、质业、小租、小苗等)权时,就表明封建土地所有制已发生了深刻的变化。而取得田面权的决不全是农民,其中也有地主,这是应当严格加以区别的。因为它是两种不同的经济形式,地主取得田面权后,充当二地主的角色,使农民遭受到更残酷的剥削;农民取得田面权后,就取得了永佃权,可长期控制一定数量土地的经营使用权,于是引起了租佃关系的变化。怎样才能科学地认识农民永佃权,并能从历史发展的过程中评述它的影响,这是本文试图研讨的问题。     

中国农村社会保障制度改革:一种"土地换保障"的方案

通过均分土地使用权向农民提供的社会保障不仅是低水平的 ,而且还妨碍了农村经济的发展。考虑到土地制度和社会保障制度的内在联系 ,本文提出了一种“土地换 (现代社会 )保障”的改革方案 ,其核心内容包括 :( 1 )土地国有化 ,赋予农民永佃权 ;( 2 )农民以永佃权同国家交换现代社会保障 ;( 3 )国家出售二级永佃权 ,允许二级永佃权自由流转。     

永佃权源于何时

中国古代租佃制发展到宋代,普遍走向复杂化,表现在所有权、占佃权、耕种权的分离,以及以占佃权的转让为标志和永佃权的产生及盛行。目前学术界一般认为,这些现象,普遍于明清而渊源于宋①。实际上,从笔者所见材料看,它在唐代就已出现。唐代以前,土地包佃制度非常盛行,尤其是在国家所有的荒闲地上,如南朝梁时的豪强大族多包占官荒士地,“贵价僦税,以与贫民”②。很显然,这是所有权(国家)、占佃权(豪强)、耕种权(贫民)分离的一种形态。至唐代,法律明确地规定“官田它私家借得,令人佃食;或私田宅有人借得,亦令人佃作,人于中得宿藏各合     

永佃权制度与中国农村土地制度创新

随着农村土地制度改革的深入以及社会主义市场经济体制的建立,农村土地承包经营制度的固有缺陷愈益明显。农村土地制度改革的基本出路在于建立新型的永佃权制度。新型的永佃权,是指农村集体经济组织的成员支付地租而对农村集体所有的农业用地永久性地占有、使用、收益和依法处分的权利。它属于用益物权的范畴。永佃权的标的是农村集体所有的农业用地,永佃权的原始权利主体只能是农地所在的农村集体经济组织的成员,其他人可以通过继受取得的方式取得永佃权;永佃权是无期限的;永佃权人只能以耕作、牧畜或经营其他农业商品项目为目的使用农业用地;永佃权人取得永佃权以后享有使用收益权、依法处分权、优先购买权、物上请求权等权利,同时负有支付地租、按规定用途使用农业用地、承担有关税费等义务。永佃权因为一定法律事实的出现而将消灭。     

传统中国的土地产权分立制度探析

传统中国逐渐形成了独特的土地所有权观念与制度,其最典型的特征便是产权分立.西周分封制度之下的井田制、北魏至唐的均田制,都是在土地国有前提下土地产权分立(分割)的例证.五代至北宋土地私有化愈演愈烈,但又兴起了土地集体共同所有的土地制度;明代中叶以后,永佃权与"一田两主"的土地产权分立方式又大行其道.总的来看,在土地所有权分立的条件下,"土地公有"的传统在中国源远流长,土地集体共同所有的方式同样影响深远;而私有土地的所有权与占有使用权("占耕")的分立,以及土地所有权本身的分割,都是民间行之已久的习惯.这对于我们今天的土地产权制度建设仍有一定的借鉴意义.     

宋代土地买卖多样化及其所反映的关系

宋代土地买卖异常频繁且形式多样,除了传统的直接买卖之外,由借贷抵押所引起的土地所有权转移亦可看作是一种间接的土地买卖。在这些多样化的买卖中,佃权转移时常发生,从而出现了"永佃权"及"二地主",表明了经济关系在土地流转中变得更加复杂多元化。与频繁且多样化的宋代土地买卖相适应,国家也出现了从土地配置到"司券"之职能的转变。     

我国农村土地制度创新的四种模式研究

农村土地制度是农村变革的关键,对农村经济发展和社会稳定发挥着巨大的影响作用,但随着我国农村经济的发展和社会进步,现行的土地承包经营制度模式缺陷凸显,土地作为一项资产并没有产生应有的资产化收益,亟须改革和创新.创新的模式可以是以下四种一是私有化模式,二是资产量化模式,三是土地股份制模式,四是永佃权模式.     

地域社会变革与租佃关系——以16—18世纪赣南山区为中心

本文从长时期的地域社会变革来解释明清时期闽赣毗邻地区的抗租风潮。 1 6世纪以来 ,赣南社会发生了巨大的变革 ,流民与土著成为社会变革的重要力量。频繁激烈的租佃斗争实际上是地域社会变迁的表现和结果。 1 8世纪以后 ,流民最终获得“永佃权” ,赣南抗租风潮渐趋平息 ,则意味着流民开始定居和“土著”化 ,背后更深刻的原因是清初紧张的人地关系通过把土地所有权分割为“田皮”、“田根”而得以缓和。闽西的抗租风潮虽没有出现流民与土著的冲突 ,但仍可从地域社会变革和人地关系方面得到解释。明清时期南方地区普遍出现的一田二主 ,甚至一田三主、四主的现象 ,更根本的原因乃是人地关系紧张导致的对土地所有权的必然分割 ,抗租风潮则是实现这种分割的具体过程。     

农村土地所有权辨析

人们常说,农村的土地归集体所有。可是,集体所拥有的对于土地的所有权,究竟是一种什么所有权?对此却无人问津,仿佛根本就不存在这个问题。我认为,这个问题不仅存在,还必须对它进行分析和说明。 按照马克思主义经济学原理,所有权是分为三种形态的,即单纯所有权(或法律所有权)、经济所有权和完全所有权。对与生产过程相分离的生产条件的所有权,是单纯的生产条件所有权,这种所有权的所有者,拥有对生产条件的出卖、出租的权力。对在生产过程中发挥作用的生产条件的使用和经营权,是经济所有权,这种所有权的所有者,无权出卖他使用的生产条件。单纯所有权与经济所有权的统一,是完全所有权。     

建筑物所有权与土地使用权冲突新解

在我国,建筑物所有权可以归国家、集体和个人所有,而建筑物所依存之土地的所有权却只能归属于国家。建筑物所有人所拥有的只能是一定年限的土地使用权,基于建筑物与土地的不可分性,当土地使用权到期时,必然产生建筑物所有权与土地所有权之间的权属冲突。关于如何解决这一难题,《物权法》虽有规定,但不具体,对解决冲突无明显作用。实际上,解决建筑物所有权与土地使用权冲突的最好办法是确立建筑物所有权人的优越地位,延长土地使用权期间,赋予建筑物所有权人土地续期权、补偿权和优先权,降低土地使用权续期负担。     

国家土地所有权性质法理探索

关于国家土地所有权的性质学界一直存在公权与私权之争.笔者认为,国家土地所有权属于民法意义上的私权.国家土地所有权性质争论的症结在于我国国家土地所有权现实问题、私法立法不足、主体设置不清.确立国家土地所有权私权的法律意义在于,将国家土地所有权界定为民法上的所有权,具有一般私权的特征,意味着国家可以自由处分、自由交易这些土地.作为所有权本身,在权利的行使上是无限制的.但是这丝毫不排除来自公法的限制.所有权的限制应当是来自于外部而不是自身.国家土地所有权私权性质是由市场经济这一经济基础、公私法划分这一法制体制以及民法本质、所有权本质所决定的.     

对我国建筑物区分所有权人共有权的研究

建筑物区分所有权是指多个所有人甚至上百个所有人共同拥有一栋高层建筑物时,各个所有人对其在结构上和使用上具有独立性的建筑物部分(专有部分)所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分(共有部分)所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称.简而言之,它是指建筑物区分所有权的专有权、共有权和成员权的结合.     

论农地使用权制度

一、我国农地法律制度的立法现状 建国以来,我国的农地法律制度几经变革,以适应当时社会现实的需要.根据我国现行的<宪法>、<民法通则>、<担保法>、<土地管理法>、<农业法>等有关法律法规的规定、土地制度采用一元制--公有制,国家土地所有权和农村集体土地所有权,两者具有各自的独立地位,在法律上具有平等的地位,集体土地所有权是一种独立的民事权利,其通过承包合同达到所有权的实现,农民拥有土地承包经营权.所谓土地承包经营权是指农民、集体在法律规定和合同约定的范围内对于集体所有的或者国家所有的由全民所有制单位、集体所有制单位使用的土地占有、使用、收益的权利.土地承包经营权不得私自抵押、转让等.立法现状已不科学,存在立法冲突,现实操作也极为复杂,不利于优化资源配置,不能充分调动农民的生产积极性,制度的障碍须通过立法解决.     

论土地承包权的性质

土地承包权是随着我国联产承包责任制的出现而产生的,是现实生活中提出的新课题,也是具有中国特色的新型财产权的反映。因此,研究土地承包权的性质,在理论上和实践中都具有重大的意义。土地承包权是指农户与集体经济组织签订土地承包合同而享有的对承包土地占有、使用、收益的权利。我们说土地承包权具有物权的性质,是指它符合物权的一些基本特征,但它并不等于物权。因为土地承包权既不同于完全意义上的物权——所有权,又异于限制物权(他物权),而是一种具有物权性质的特殊权     

土地发展权、农地征用及征地补偿制度

土地发展权是指所有权人将自己拥有的土地变更现有用途而获利的权利。农地征用补偿除了支付农地所有者传统的土地所有权价格之外,还应该对土地发展权给予补偿。此外,由于当前我国农地对于农民还具有很强的社会保障和失业保险功能,这决定了我国农地征用补偿必须有更宽广的边界。     

一级所有权与二级所有权——土地作为政治产品运作的研究

基于中国历史上国家政权对土地的运作,本文认为自然属性十分明显的土地是被社会按照政治产品来运作的,并指出我国封建社会土地的所有权存在以下结构:由政权从总体上拥有的——土地一级所有权;由地主或自耕农拥有的——土地二级所有权,这就是通常所说的土地私有制的产权。进而研究了走向新中国过程中以及新中国成立后,土地作为政治产品运作的新情况,包括国家政权在不同阶段对农村和城市土地的配置方式、权利界定,以及由此产生的社会影响。     

传统中国乡村地权变动的一般理论

近几十年来,随着各地契约文书的大量发现,学者们开始努力构造一个统一的解释框架,不仅从经济制度史的角度,更从法律制度史的角度,围绕"典"与"田面权"这两个核心概念,以及相关的其他次一级概念,发现并不存在从"私相授受"到田主承认佃户的田面、再到佃户自由转佃田面的过程,而是佃农或通过交纳押金获得永佃权(或"相对的田面权");或因改良土壤而获得田面权,又因通过转让佃权而实现田面权。同样,田面权的形成与实现的过程,也不是佃户斗争的结果,而是市场机制的运作所致。中国存在一个形式与内容基本统一的乡村土地市场。各地不同的土地交易方式,可以在同一个理论框架内得到统一的解释。中国近代关于中国农村性质的争论以及改造乡村的理论与实践,实有重新检讨之必要。     

土地承包经营权流转并不意味着土地私有化

土地承包经营权流转是否意味着土地的私有化呢?这是一个社会各界十分关注的焦点问题.通过分析,我们不难发现,土地承包经营权流转中的土地承包经营权法律性质为用益物权,不是土地私有化性质所有权;土地承包经营权流转转移的是物权性质土地承包经营权或者物权性质土地承包经营权中的部分权能,而不转移土地所有权;土地承包经营权流转的目的是在农村土地用益物权制度下土地实现适度规模经营,而不是实现土地私有化性质的土地(所有权)兼并型规模经营;完善土地承包经营权权能和允许多种形式土地承包经营权流转必将使土地承包经营权财产权性质得益彰显,但不体现土地私有化性;土地承包经营权流转必须满足"三个不得"的条件.     

供给侧改革背景下的土地信托法律关系构造

由于土地承包经营权既不可能在法律上分离出承包权和经营权,也不能派生出其他用益物权,进而土地信托财产权不可能是土地承包经营权。土地信托是土地所有权人与信托公司签订信托合同形成的法律关系,信托财产是所有权人以信托合同设立的土地信托经营权。土地信托经营权是集体土地的一种经营模式,在法律性质上属于用益债权。土地信托法律关系的委托人、受益人、受托人分别为土地集体所有权人、拥有土地承包经营权的农户、信托公司。土地信托的设立与运行需要明确法律程序,保障受益人成员权的具体化实现,同时保障受托人的信托经营权。土地信托模式下,土地证券化是第一步,而进一步探索农民股东化是题中应有之意,是农业供给侧改革的重要路径。     

社会主义社会有无绝对地租初探

社会主义国家消灭了生产资料私有制,土地也成了公有财产。这时级差土地收入是否存在,过去学术界经过讨论,已经肯定下来。那末绝对地租还有没有呢?这是一个需要认真研究的新课题。马克思在《资本论》中指出:“不论地租有什么独特的形式,它的一切类型有一个共同点:地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式,而地租又是以土地所有权,以某些个人对于地块的所有权为前提。土地所有者可以是代表公社的个人,……”这就告诉我们,哪里的土地所有权需要以经济形式来表现自己时,就可能有地租出现。而这种土地所有权,意味着某些人对地球的某一部分有所有权。这种情况,即使在有共同体的地方也可能存在。