城乡统筹背景下“小产权房”规制目标吴爱辉的反思及其修正

我国现行法和相关政策规制“小产权房”的意图是通过严禁农用地非农使用、限制宅基地使用权流转、禁止集体建设用地用于商品房住宅建设等以防止耕地数量减少、避免宅基地使用权保障功能异化、影响国有建设用地一级市场垄断供应等目标的实现。在城乡统筹的背景下,地方实践证明该目标与客观现实并不完全吻合,与法律所追求的公平、正义的价值理念也有所背离。在坚持土地用途管制的前提下,允许农村宅基地使用权及住房的自由流通,承认集体建设用地上所建小产权房的合法性不仅是满足社会实践需要的务实选择,也是终局性化解“小产权房”法律规制困境的立法抉择。     

论“小产权房”问题的解决途径——兼论农村集体所有土地使用权的流转

“小产权房”是现行房地产开发和土地使用制度下的一个特殊产物。经济利益是“小产权房”屡禁不止的直接原因。城市房地产开发过程中的“两个垄断”以及农村集体所有建设用地使用权的用途限制和缺乏流转是“小产权房”现象产生的制度原因。针对“小产权房”问题的成因,作者提出了问题的解决方案。     

论"小产权房"问题的解决途径——兼论农村集体所有土地使用权的流转

"小产权房"是现行房地产开发和土地使用制度下的一个特殊产物.经济利益是"小产权房"屡禁不止的直接原因.城市房地产开发过程中的"两个垄断"以及农村集体所有建设用地使用权的用途限制和缺乏流转是"小产权房"现象产生的制度原因.针对"小产权房"问题的成因,作者提出了问题的解决方案.     

集体经营性建设用地入市试点的制度探索及法制革新——以四川郫县为例

集体经营性建设用地入市的试点作为我国数十年农村土地改革的一次突破性探索,将我国农村经济体制改革推向了新的高潮。十八届三中全会指明了土地制度改革的方向,十八届四中全会提出的依法治国理念促进和催生了关于农村集体经营性建设用地改革试点工作的开展。国家拟从政策与法律制度层面加大对农村集体经营性建设用地入市的宏观性指导。郫县在试点过程中大胆突出制度设计,形成了一系列相关配套政策,并配合全国人大常委会暂停的法律规范措施,形成特有的试点制度,取得了一定成果。然而,试点过程中呈现出诸多法律问题,则凸显法制革新的必要性。     

城乡统筹语境下建立农村集体建设用地流转制度论纲

工业化和城市化进程的加快,国家对耕地的严格保护,导致集体建设用地隐性市场普遍存在,全国各地都在进行集体建设用地进入市场的探索.在城乡统筹的大背景下,农村集体建设用地市场要在政策和法律上寻求突破,则须从根本上打破土地制度的二元性;尽快修改现行法律,完善集体建设用地的相关立法及其配套规定,实行集体建设用地的合理、有序流转;保障农民的土地财产权,确保农民获得集体建设用地流转的土地级差收益.     

构建城乡统一建设用地市场——基于“小产权房”乱象的透析视角

学术界的对立、行政措施的迷失与实践中的双重标准不仅凸显了小产权房乱象的困惑,而且也是现存土地属性认识偏差、土地市场机制缺陷、法律法规冲突与逐利博弈等综合之乱的扭曲反映;赋予农民集体建设用地处置权,构建城乡统一的建设用地市场已成为解决小产权房现象的理性选择。     

集体建设用地使用权流转对城乡二元房地产市场的影响论析——以《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》为背景

集体建设用地虽被禁止开发房地产,但允许其流转本身给城乡房地产市场带来的影响是巨大的,它打破了国家对城市土地供给一级市场的垄断,有利于城市房地产市场竞争秩序的完善和房地产价格的下降,开启了农村房地产市场,为新农村建设中的住宅用地整理提供制度支撑,给小产权房问题的解决带来契机,同时也会带来房地产投机过热的消极影响。而禁止集体建设用地使用权进入房地产市场将人为地割裂城乡统一的房地产市场,城市房地产用地来源也无法解决。只有国有、集体建设用地使用权真正“同权、同地、同价”,才能建立城乡一体的房地产市场体系。     

"小产权房"的缘起、问题及其解决

近年,"小产权房"问题愈演愈烈、蔓延全国.究其根源,在于二元结构的土地法律制度导致农村集体土地所有权被虚置和不断飙升的城市房价.因此,虽然国务院各部委一再下发文件禁止农村修建和出售"小产权房",有些地方政府也强行拆迁"小产权房",但这些措施却依然不能阻止"小产权房"的迅猛发展势头和城市居民的购买热情.解决"小产权房"问题的关键在于改革我国二元结构的土地法律制度以使村集体拥有较为真实完整的土地所有权,同时允许农村土地在合法范围内进入一级交易市场进行使用权流通,这有利于平抑房价并增加农民收入、减少征地矛盾.但也应出台相应措施,防止耕地减少,并保证收入减少的地方政府正常运转.     

集体经营性建设用地入市存在问题及其对策——以成都市为例

推进集体经营性建设用地入市是我国土地制度改革的重要内容。受国家法律和土地产权制度制约,集体经营性建设用地入市的集体决策机制、土地价格机制、收益分配机制、供后监管机制不健全,抵押融资、农村规划、土地征收、土地整治配套改革滞后。成都市在探索集体经营性建设用地入市方面走在全国前列,推进集体经营性建设用地入市需借鉴成都市经验,从优化制度环境、健全内部机制、完善配套改革三方面构建政策体系。     

农村集体建设用地使用权流转的法律制度分析——以广东的实践为基础

我国农村集体建设用地使用权流转的实践具有合法性和合理性的基础。在总结实践的基础上,我们应该以宪法为基础,以法律的基本价值———公平与效率的实现作为农村集体建设用地使用权流转法律制度的立法目的,保障农民的合法权益,保障农村社会经济的可持续发展。     

制度重构:从“小产权房”到公租房的跨越

"小产权房"搅乱了房地产市场秩序,并造成利益分配的不公平。不过,"小产权房"的出现有着复杂的经济、社会、法律原因。如果仅仅为了消除违法性而对"小产权房"一拆了之,势必会造成更为严重的利益混乱,甚至有可能影响到社会稳定。考虑到公租房政策实施过程中的种种不足,"小产权房"在保障住房权利方面的社会功能应该得到肯定。在当前的法律背景下,我们可以将"小产权房"改造为公租房,从而建立集体公租房制度。这无论在市场机制的维护方面,还是在各方利益的平衡方面,都应该是现实的最优制度选择。     

集体经营性建设用地入市事后监管制度的变迁：地方探索、改革困境及化解之道

随着集体经营性建设用地入市从试点推向全国，入市事后有效监管问题引发高度关注。加强集体经营性建设用地入市事后监管力度，是土地供给侧结构性改革的重点内容之一，确保土地用途的合规性、合法性，也是目前审慎推进集体经营性建设用地入市工作的题中之义。选择广东省佛山市南海区作为分析对象，运用多源流理论和制度变迁理论构建理论框架考察南海区集体经营性建设用地事后监管制度变迁过程。研究发现，南海区在集体经营性建设用地的入市监管方面进行了数轮改革，针对实践中出现的问题，及时调整政策措施，达成新的政策均衡状态。但目前集体经营建设用地事后监管政策仍存在问题，均衡即将被打破，由此提出完善集体经营性建设用地入市事后监管的优化路径，包括明确监管具体内容；建立农村集体经营性建设用地差异化入市事后监管体系；探索构建“多主体、动态化、智慧化、差异化、精准化、信用化”新型综合监管体系。     

农村集体建设用地流转亟待规范

集体建设用地流转是土地市场健康发育的必然结果。本文论述了农村集体建设用地进行流转的客观必要性，分析了流转过程中现存的一些问题，提出了农村集体建设用地流转的改革方向。     

城镇化进程中农村小产权房问题对策研究

详细阐述了农村小产权房的概念内涵及社会现状,深入剖析了我国农村小产权房在研究城镇化进程中存在的问题,探讨了农村小产权房在城镇化进程中的积极作用,分析小产权房合法化的可能性,并结合我国实际情况提出了针对性的政策建议.     

浅析“小产权房”问题的解决途径

"小产权房"问题的出现从来就不是由单方面的原因造成的,在房地产市场蓬勃发展的同时,炒房者引起的房价暴涨是"小产权房"现象层出不穷的主要原因,使"民有所居"始终是我国社会发展政策的一大目标。"小产权房"问题的解决途径是在分析"小产权房"的发展现状和发展趋势以及其持有者的持有动机的基础上得出的:第一,合理区分已建成的"小产权房",禁止再建;第二,强调土地规划的重要作用,合理配置土地资源;第三,使农村享受到城市发展红利,均衡城乡收入;第四,健全土地使用权法律制度,规范法律执行。     

集体建设用地使用权流转的法律思考--兼评《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》

2005年6月23日广东省发布<集体建设用地使用权流转管理办法>,正式允许省内集体建设用地直接进入市场交易,引起社会各界的广泛关注.集体建设用地使用权的流转是市场经济条件下优化土地资源配置、推进农村劳动力社会化和改善农民生活的需要,而我国现有的法律制度却未能为集体建设用地使用权的流转提供法律保障,造成了现实市场的混乱.因此,本文从现实存在的问题出发,分析了<管理办法>对现有法律的突破与创新,指出其存在的不足,并对相关配套制度的建设提出了建议.     

发展我国农村建设用地市场的构想——基于成都、重庆的实证分析

为了消除城市国有和农村集体所有两类建设用地市场在体制上的二元分割状态,基于对成都和重庆农村集体建设市场的调研,论文分析了当前农村集体建设用地市场上存在的突出问题,在此基础上提出了发展我国农村建设用地市场的构想,并详细分析了集体建设用地市场的两种交易模式。     

集体经营性建设用地入市中的政府环境责任及其实现机制

集体经营性建设用地入市中的政府环境责任有着特定的对象、目标和实现条件。公共信托理论为政府承担入市中的环境责任提供理论支撑。当前，政府在入市改革中的生态保护理念缺失、政府的土地利用规划不合理、入市立法中有关生态环境保护的法律规范缺乏、入市中环境监管体制不完善，由此造成农村环境污染、农业生态破坏等不利后果。因此，应重构集体经营性建设用地入市中的政府环境责任，包括政府环境决策责任、政府环境执法责任和政府环境保障责任等。基于此，在实现路径上，应在集体经营性建设用地入市中践行生态保护的理念、加强入市中的生态保护规划、完善入市中的生态保护立法、健全入市中的生态环境监管体制；在实现机制上，建立集体经营性建设用地入市的环境风险评估机制、环境风险预警机制、突发环境事件应急处理机制以及政府环境问责机制。     

农村集体土地与小产权房问题研究

小产权房是中国特有的一种现象,其产生根源在于二元土地制度。有的学者根据小产权房的现实情况,认为应将小产权房合法化。但小产权房合法化的前提是农村集体土地的自由流转,历史证明,只有土地最终归农民集体所有,"土地兼并"现象才不会发生,才能使农民有一个最终的社会保障。当前农村集体土地自由流转存在法律障碍、农村集体土地还承担着中国近14亿人口的粮食安全问题。故农村集体土地不宜自由流转。农村集体土地自由流转的前提是加快户籍制度改革。小产权房合法化只能使城乡结合部极少的农民致富,"致富"农民存在返贫现象,因此,小产仅房不宜合法化。     

集体建设用地上市流转的法治保障

城镇化使得国有土地供给趋于紧张,而集体建设用地由于法律制度的限制难以进入土地市场自由流转,阻碍了城乡统一的集体建设用地市场的建立。应当从法律制度上明晰集体建设用地的主体和权利内容,建立科学的价格评估体系,保障集体建设用地在土地市场上的自由流转。