国外预告登记与我国商品房预售登记问题研究

文章通过对国外不动产预告登记制度的涵义、性质、要件、效力、消灭等内容的介绍和论述,对我国目前的商品房预售合同登记备案制度的缺陷进行了分析并提出改进建议,意在配合正在进行的物权立法,进一步完善该制度,并适时地将其过渡为预告登记制度,以切实保护购房者取得其期待的房屋及所有权的利益。     

房屋登记的效力及其制度完善

房屋登记具有房屋物权的公示公信效力。要对房屋交易安全进行切实的保护,就必须完善现行的房屋登记制度。制定统一的不动产登记法、设置统一的登记机关、明确登记机关的审查义务、确立房屋租赁登记制度,是目前亟待解决的重点。     

我国房屋承租人优先购买权制度之困境与重构——从《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条被废止谈起

《民法通则实施意见》第118条是司法实践中行使房屋承租人优先购买权的主要法律依据,然该条目前被最高法院废止了。其原因在于,该条款在适用中存在许多难点,且和《物权法》不动产善意取得制度相冲突。我们应当借此机会重新构建我国的房屋承租人优先购买权制度:(1)以出租人和第三人订立房屋买卖合同为承租人行使优先购买权的前提。(2)出租人应当将和第三人买卖合同的具体内容告知承租人,承租人应当在一定期限内决定是否行使优先购买权。(3)承租人行使优先购买权后,形成出租人和第三人、出租人和承租人的双重买卖关系。(4)若房屋租赁已经登记,承租人优先购买权具有物权效力,承租人可以主张出租人向第三人交付房屋行为无效;若房屋租赁未经登记,承租人优先购买权仅仅具有债权效力,承租人将无法主张出租人向第三人交付房屋行为无效,而只能要求出租人赔偿损失。     

我国流动摊贩制度化规范方式研究

我国流动摊贩问题频发,根本原因在于其存在和监管缺少制度化的规范方式。制度化规范方式指的是将流动摊贩的存在和监管纳入法制化的路径,最恰当的方式是建立登记备案制度。登记备案制度既能够满足保障流动摊贩生存权利和工作权利的要求,又能够使行政主体合法合理地介入,取缔违反法律强制性规定的经营行为进而对流动摊贩进行有效地监管。制度化规范方式的实现不仅需要在《个体工商户条例》中明确规定对流动摊贩采取登记备案制度,而且需要各地方政府在实践的各个环节操作中始终坚持保障流动摊贩基本权利的宗旨,不能变相压缩其生存空间。     

民间借贷备案制度浅析——基于《温州市民间融资管理条例》之规定

民间借贷备案制度旨在促进民间借贷的阳光化与合法化,但是仍然存在备案机构身份矛盾、正向激励不足、备案登记与担保登记协调不够以及备案信息后续监测欠缺等法律问题。为此,应有针对性地对备案制度提出进一步完善的措施,具体包括加强政府对民间借贷服务中心备案服务提供效果的监督;提高备案信息隐私保护力度,实行一定的利率优惠,降低备案的税收成本;建立所有法定登记机构与民间借贷备案机构的全面协调机制;完善民间借贷的跟踪监测体系等方面。     

对“顺风车”予以规制的探究

“顺风车”的出现和发展,给社会带来了相当大的利益,但是在其发展过程中也不可避免的存在一定问题。从“顺风车”出现的现实背景看,存在其合理性的法理基础,从行政规制的角度出发,应探究具体的规制措施,包括登记备案制度的建立、专门车道的设立、征税制度以及对网络等科技平台的管理,以期使“顺风车”健康发展。     

商业地产“售后包租”VS.“买卖不破租赁”规则——兼评我国《合同法》第二百二十九条

近期,全国各地出现很多开发商以售后包租形式拆零销售未竣工商品房屋的情况。这种房屋销售模式引发了两个重要的法律问题:一是开发商与房产承租人之间所签署的房屋租赁合同之有效性问题;二是房屋租赁合同签订以后,如果开发商以售后包租形式将该房产转让给不特定主体,承租人是否有权解除租赁合同。本文将以一起真实案例为研究出发点,对上述两大问题进行深入探讨和分析。     

农村房屋流转改革的制度保障与路径选择

正一、推动农村房屋流转改革的制度保障(一)完善我国农村不动产物权登记制度我国不动产采取登记公示主义,未经登记,不动产物权不发生转移。《物权法》第九条规定:"不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。"所以宅基地使用权和农村房屋所有权也应采取登记的公示方式。要完善宅基地与农村房屋的转让制度,就必须建立完善的登记制度,设立登记机构。2013年中央一号文件提出     

备案制度属性与分类刍议

备案一词是较多地出现在各类公文、规范性文件、行政法规、法律典章中的一个术语。当备案作为一项制度被纳入法律规范时,它也就当然地成为法律监督内容的措施之一。自我国《立法法》颁布实施以来,国家以法律的形式正式确认了立法备案制度,备案的法律地位日益显现。备案指"向主管机关报告事由,存案以备查考"。备案演变上升为制度,就是"为一定社会阶级承认的必要秩序"。备案制度的属性是一项程序性的法律秩序。备案关系均具备以下要件:备案事由、决定单位、备案机关、备案时限、审查登记与处理。由此形成不同的备案层次,按照一定规则可以将其进行分类。     

论我国行政征缴中的土地备案制度

在为保证行政税费的征缴而制定的土地备案制度中,土地管理人(行政机关)享有的对土地备案人(相对人)土地的备案权是一种财产优先权。为保证管理人能将登记备案后的土地顺利、合法地变现,在相应的立法中应当明确可备案土地的条件。为保证公平,土地备案优先权的实现,应采取由管理人将土地拍卖后所得价金优先支付所欠费用的方式。对管理人向人民法院申请强制执行备案土地的案件,以及土地备案或土地被过户到行政机关指定的机构后,该土地上的权利人认为其权利受到管理人的侵害而向法院起诉的案件,应当作为行政诉讼案件审理。     

行政合同的可诉性探析

行政合同在我国被广泛运用于各种行政管理领域已成不争事实,但相关的行政合同制度还很不完善,主要表现在对行政合同概念的界定以及行政合同的法律救济制度上,特别是行政合同行为的可诉性问题,在学术界和司法实践中仍存在很大争议。本文拟从对行政合同概念的界定入手,结合国内外相关的行政合同的理论与实践,对行政合同行为的可诉性问题进行探讨,以期对完善我国行政合同救济法律制度有所裨益。     

不动产登记中真实权利人保护研究

不动产登记中真实权利人的保护是现实中提出的迫切需要解决的问题。登记应由统一的行政机关实施,登记行为具有公私法上二重属性,这有利于从公法和私法两方面保护真实权利人。在立法完善上,应建立异议登记、变更登记和实质审查制度。异议登记是对真实权利人程序上的救济,变更登记才是对之进行实体救济。在真实权利人进行异议登记后,要引起变更登记,应构建异议登记催告制度,以便快速有效地保护真实权利人。     

集体经营性建设用地出租的制度完善

《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的修订,将出租确立为集体经营性建设用地有偿使用的方式之一,但是其制度供给严重不足。在明确承租人取得集体经营性建设用地租赁权的基础上,还应当建立健全其登记、期限和抵押等制度。集体经营性建设用地租赁权自租赁合同生效时设立,不登记不得对抗善意第三人。该权利的期限由当事人约定,但是不得超过同类用途的集体经营性建设用地使用权出让的最高期限,期限届满的可以依法自动续期或者申请续期。集体经营性建设用地租赁权可以独立作为抵押财产,抵押权实现时,租赁合同应当依法转让,受让人取得集体经营性建设用地租赁权,抵押权人可以就转让价款优先受偿。     

预告登记与“买卖不破租赁”之矛盾及化解

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条对买卖不破租赁规定的但书并未涉及存在预告登记的情况。发生在预告登记后的租赁是否仍能够以"买卖不破租赁"对抗之前的预告登记,这一问题在德国法上亦存在争议。尽管二者均为物权化之债权,但并不宜直接参照物权,以时间先后作为优先顺位的判断标准。在我国人口迁徙与城镇化的背景之下,根植于社会保护和生存利益保护之上的租赁权,得在一定程度上对抗之前的预告登记。而未来民法可能的发展方向——大财产权体系,也应当避免简单参照现有物权的顺位判断标准。     

农村房屋抵押权实现的法律障碍之克服——“房地一致”原则的排除适用

农村房屋抵押权实现的法律障碍在于:当前的法学理论与实践不当地将"地随房走,房随地走"(即"房地一致")原则适用于农村房屋抵押实现场合。依现行法,房地一致原则有其固定的适用范围,而且在禁止宅基地抵押的现有规定下,坚持该原则会导致禁止农村房屋抵押的错误结论。因此,只有真正贯彻农村房屋与宅基地处分的分离原则,房屋抵押权实现所致房屋所有权的移转才不会导致宅基地使用权的移转。但此时我国法律需引入推定租赁合同制度来解决房屋新所有人对宅基地的权利基础问题。     

浅析融资租赁登记制度的构建

融资租赁业务发展迅速,已经成为商事交易中重要的融资方式之一.融资租赁中出租人享有所有权但是并不实际占有租赁物,对司法实践中相关裁判案例进行统计分析,发现仅凭动产“占有”这一手段并不能充分公示出租人的所有权,第三人更容易依据善意实现自己的信赖利益.因此,有必要构建起融资租赁登记制度,结合国内外立法和司法实践分析其可行性,以《融资租赁法》(意见稿)的形式从基本原则、主体、登记机关、范围、审查方式等方面进行具体构建.     

产权未过户 房屋买卖合同是否有效

在房屋买卖案件中,因双方当事人未到房管部门办理房屋所有权转移登记手续,常常被认为该房屋买卖行为无效。这种看法在认识上存在误区。房屋买卖行为是否有效,取决于房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的,依照其规定。据此可以看出,合同生效有两种形式:一是依法必须办理批准、登记等手续才     

我国融资租赁动产登记的制度构建——对天津试点的反思

尽管我国融资租赁业高歌猛进,但由于承租人非法处分租赁物导致出租人权利得不到保护,严重阻碍了融资租赁业的健康发展。天津对动产租赁物的保护问题进行了有益尝试,依托人民银行征信中心动产融资统一登记系统进行融资租赁登记,取得显著效果,但还存在诸多问题。当前亟须构建全国统一的融资租赁登记制度,采登记生效主义原则,以中国人民银行动产登记系统为依托,以出租人作为登记义务人,实行单方登记主义和形式登记主义。     

从解释权到解释方法：行政协议解释规则构建

行政协议解释是行政协议理论和制度的重要组成部分，但立法和司法解释皆无规定，给实践带来困扰。最高人民法院发布的第76号指导性案例，意图从解释权路径来化解行政协议解释纠纷，但支撑该解释权路径的行政优益权论、行政机关首次判断权论以及第三方中立判断的可能性，均存在理论和规范上的缺陷。从实质论讲，行政协议解释应建立在“协议性”基础上，这与民事合同解释高度契合。“目的解释”为行政协议援引民事合同解释规则提供了可能，《行政协议司法解释》第27条第2款则奠定了规范基础。就具体解释规则而言，应在《民法典》第142条第1款基础上，结合行政协议的“行政性”，从文义解释出发，以目的解释为导向，结合体系解释的系统整合性，对行政协议解释规则进行教义学构造。至于行政协议解释纠纷解决的程序机制，《行政诉讼法》第2条、《行政协议司法解释》第24条已经提供了规范指引。     

房屋多重转让中权利保护顺位的确立依据与证成——以“占有优先保护说”为核心

当同一房屋被多重转让,所有买受人均未完成物权变动所要求的要件而就房屋的归属发生争议时,确立买受人之间的权利保护顺位(即谁优先获得诉争房屋的所有权)的观点概有三种,即登记优先保护说、占有优先保护说与生效在先合同优先保护说。登记优先保护说与生效在先合同优先保护说各有其自身的局限,相比较来说,占有优先保护说最符合实践所需但又缺乏理论支撑。本文以有权占有中生发出的"绝对的占有权"理论为占有优先保护说提供理论支撑与制度依据。