关于经营性划拨用地实施租赁的问题思考

本丈首先分析了本市原有划拨用地有偿使用的基本情况，原有划拨土地目前大体上有四种情况已不属于划拨范围，应该依法实行有偿使用。接着探讨了经营性原有划拨国有土地使用权实行租赁的意义，实施租赁的范围与租金标准和对原有划拨国有土地使用权实施租赁的政策与措施。     

财税实务答疑

以划拨方式取得土地使用权的,如何缴纳契税?问:以划拨方式取得土地使用权的,经批准转让房地产时,转让者应补缴契税。请问:(1)转让方补缴契税的计税金额是什么?(2)受让方是否也应交纳契税?答:以划拨方式取得土地使用权的,转让时转让者应补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。以划拨方式取得的土地使用权再转让时,受让方应缴纳契税。税后利润如何缴纳个人所得税?问:我公司从税后利润中提取了职工奖励及福利基金。2001年公司从职工奖励及福利基金中提取一部分发放年终奖金,问这部分是否要缴纳个人所得税?答:你公司用从…     

承租土地使用权的性质探讨

国有土地租赁制度,是以租赁方式取得土地使用权的国有土地有偿使用制度。实践中,国有土地租赁制度作为土地出让的补充,首先试用在国有企业改制中划拨土地的处置,后来逐渐在全国各地推行开来,而各地也结合自己的情况颁布了具体适用规定。而理论界,一直以来对于租赁权的法律性质的探讨都没有达成定论。本文通过理论和实践的分析,对承租土地使用权的法律性质进行定位并剖析。最终得到结论,承租土地使用权是物权化的债权。     

国土部39号令堵住一个大窟窿

为规范国有建设用地使用权出让行为,优化土地资源配置,建立公开、公平、公正的土地使用制度,9月28日,国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》出台,并将于2007年11月1日起正式施行。该项规定,可望在根本上堵住开发商分期拿证、恶意圈地的制度漏洞。     

浅谈划拨土地使用权的法律属性及其处置价格

随着市场经济的健康快速发展,规模庞大的划拨土地使用权拟进入土地交易市场已成为一个不得不引起重视的新课题。本文从划拨土地使用权的法律产权属性及其处置价格构成分析入手,对划拨土地使用权处置价格进行了探讨,提出了对改性划拨用地土地收益租金征收及石油企业划拨土地使用权权益评估的思考。     

对挂牌出让实务中的几个重要问题的深入分析

挂牌出让国有建设用地使用权（以下简称挂牌），是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权的行为。挂牌出让是一种公开配置土地资源的方式，并兼有招标和拍卖的优点，具有较强的操作性和可行性。     

工业用地土地出让金收入的规范化管理——以莆田市荔城区为例

国有土地使用权出让金收入是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。财政部门是土地出让金收入的主管机关,土地出让金收支应纳入地方政府基金预算管理。工业用地土地出让金是国有土地使用权出让收入的重要组成部分。近年来,出现了拖欠出让金、缴纳流程紊乱及台账设立不规范等问题。该文以莆田市荔城区为例,结合笔者多年基层财政金融管理工作经验,在调查工业用地出让金收入管理的基础上,分析存在的主要问题,并提出相关对策及建议。     

探讨国内土地使用权出让制度对房地产市场产生的影响

我国的土地出让制度在《土地法》中有明确规定,包括土地补偿、土地使用权、土地征用、抵押担保、土地出让金、土地转让、土地转让协议等众多规定。由于我国土地发展的特殊的历史背景,我国的立法者对于土地出让制度借鉴了香港的土地批租制度,而自2002年实行土地出让的招拍挂制度之后,价格者得成为防止腐败的唯一路径,从而推高了土地的出让价格,并刺激了地方政府对土地财政的依赖。而地王的频出让中央政府不断的出台打压房价的措施,甚至不惜用行政的限购手段、约谈手段。但是却始终不肯调整出让制度,宁愿限房价而竞地价也绝不肯限地价而竞房价。所以须完善土地管理制度,规范市场行为,最大限度的弥补土地使用权出让制度的先天缺陷,促进房地产市场的良性展。     

规范城市土地市场秩序的再思考

规范城市土地市场秩序,必须整顿清理城市土地市场中的违法违纪行为,完善土地使用权招标、拍卖和挂牌交易机制,实施城市土地的交易许可制度和交易申报制度,推行土地交易信息的披露制度,实行建设用地供应总量控制制度,大力推进土地收购储备制度,完善建设用地集中供应和统一管理制度,严格执行地价管理制度,规范土地市场中介组织的执业行为,完善土地监察管理体制。     

住宅建设用地供应“瓶颈”及解决之道

住宅建设用地供应是住宅建设的首要环节，也是解决住宅困难的最根本的保证。解决我国广大中低收入群体的住宅保障问题，必须首先解决好住宅用地的供应问题。从1988年确立土地使用权出让制度以来，我国房地产事业获得了空前的发展，人民的住宅状况也有了明显的好转，城镇人均住房面积逐步增加。从1988年至今，     

城市国有土地市场化配置的制度非均衡解释

城市国有土地市场化配置极大地提高了土地资源的配置效率 ,提供了对土地使用者集约利用土地的激励机制 ,促进了国有企业现代企业制度的建立 ,为中国市场经济取向的改革创立了公平合理的竞争环境。从简单收取外资和合资企业的土地使用费 ,城市国有土地到目前已经形成了土地出让、土地租赁、作价 (出资 )入股、国有土地使用权国家授权经营、保留划拨５种使用形式的并存 ,这５种形式依次市场化配置程度在降低。目前实践中采用土地出让等市场化方式用地的比例仍然较低 ,作价 (出资 )入股和国有土地使用权国家授权经营两种形式适用的企业范围有限…     

现行土地登记制度的思考

土地登记（registration Of land），也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。根据《土地登记规则》引第二条规定，我国土地登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。土地登记制度是指国家有关部门按照法律、法规规定的程序和要求进行土地登记，以保护土地权利人的合法权益，促进土地利用的一项制度。本文在对现行土地制度进行剖析后提出了完善土地登记制度的构想。     

新农村实践

宁波：农民建房可使用国有建设用地 宁波市最近出台的《关于加强农村住房制度改革和住房集中改建用地管理的实施意见》规定,农民“宅基地换房”后,允许农民住房用地有条件地使用国有建设用地。建设用地使用权为国有出让的,允许上市交易;     

土地招拍挂制度的完善及对房地产价格的影响

土地招拍挂制度实行五年来,引来众多质疑：土地招牌挂制度是推高地价、进一步推高房价的原因。本文从土地招牌挂制度的由来、土地市场的供求及房地产市场的供求几个方面,论证了房价、地价的高涨是房地产企业逐利性的行为,而不是制度存在的问题。但是完善土地出让制度,从而规范企业行为,使房地产市场稳定、健康、持续发展是十分必要的。避免单一的“价高者得”的评价标准,实行综合评价体系、建立土地交易市场,实行土地出让预公告制度以及保障性住房用地与商品房用地捆绑出让制度都将是土地招拍挂制度的立体的完善措施。完善的土地出让制度将使地价回归价值,房价放缓上涨幅度,实现稳定合理增长。     

我国农村集体建设用地流转的问题与对策

随着我国城镇化进程的不断加快,农村集体建设用地流转成为未来农村发展与改革的方向。而我国农村集体建设用地使用权流转面临流转制度不完善、收益分配不合理、政府对集体建设用地流转缺乏管理等困境。推进我国农村集体建设用地使用权流转需要完善流转制度、建立收益分配制度、明晰土地产权、完善农村社会保障制度以及建立完善的土地流转机制。     

土地使用权,70年后怎么办?

中国实行城市土地由国家所有、采取招拍挂形式转让一定期限内使用权的土地供给制度,这一使用期限为70年。直观上,这项20世纪80年代率先由深圳尝试的制度,绕开了关于"土地私有化"的意识形态争论,盘活了土地资源,促进了城市化的进程。但这一巧妙设计会有哪些宏观层面的后果?70年使用权期限满了之后又该怎么办?笔者最近的一项研究对此进行了探讨。通过计算机模拟开发商与消费者动态行为,分析了住宅用地70年使用权对房价、供给、房龄、城市扩张的影响。大体上,70年使用权将会抬高房价,降低城市住房供给,减缓城市化的进程。     

建立城乡统一的建设用地市场的对策建议

党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出：“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。”该规定是我国土地制度改革的重大举措,为建立城乡统一的建设用地市场提供了具体明确的政策依据。     

农村土地使用权流转的法律关系浅析

在家庭承包经营基础上,各地出现了农户土地使用权在承包期内依法、自愿、有偿转包、交换、转让、出租及继承、入股、抵押、赠与等流转形式,农村土地市场有了一定程度的发展,这是自１９８５年国家在政策上开始允许有偿转包土地,农村用地市场的新发展。目前,农村土地的立法还相对滞后,研究和探讨农村土地使用权流转的法律制度有着重要意义。 一、农村土地使用权主体及其法律地位 农村土地使用权流转法律关系的主体,是指在农村土地使用公流转合同中享有权利和承担义务的法人和自然人。它包含两个层次：第一个层次是土地承包合同的发包方…     

关于农村土地流转问题的思考

我国农村土地流转现象产生的背景 所谓土地流转是农村土地使用权的流转，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权转让给其他农户或经营组织的行为。土地流转并不是一项新生事物，早在改革开放之初，农村家庭联产承包制实行不久就已经出现了。只不过随着改革开放的深入发展，我国经济社会发生深刻变化，使得这种现象越来越普遍．从而引起了党和政府以及社会公众的高度关注。农村土地流转现象之所以广泛地发生，主要基于以下几个方面的原因：     

积极探索土地一级开发模式 加快推进城市整片规模建设

土地一级开发是指政府或其授权委托的企业在土地出让前,按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详规,对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一征用、拆迁、补偿、安置,并进行适当的基础设施建设和社会公共设施建设,使该区域范围内土地达到“几通一平”的建设条件,从而可以净地出让土地使用权的行为。近年来,中国经济发展迅速,