我国城乡建设用地市场一体化的问题探究与对策前瞻

改革开放以来,我国城市化进程快速发展,对城市建设用地的需求大幅增加。客观上要求将一部分农村土地转化为城市建设用地,这与我国城乡建设用地市场二元结构发生了矛盾,产生了一系列的问题。追溯我国城乡建设用地市场二元结构的制度根源,分析其产生的不良后果,在探明阻碍我国城乡建设用地市场一体化因素的基础上,提出了促进我国城乡建设用地市场一体化的对策建议。     

城乡建设用地市场一体化的制约因素及对策分析

随着我国市场经济的快速发展,城乡分割的建设用地市场的弊端日益显露、矛盾日渐突出,因此如何推进城乡建设用地市场的一体化已刻不容缓。分析了城乡建设用地市场一体化的制约因素,并最终提出了相应的对策,以期推进城乡建设用地市场的一体化。     

我国城乡建设用地协调互动研究综述

在我国城市化、工业化的快速发展的背景下,实行城乡建设用地增减挂钩,对于优化城乡建设用地结构和布局,缓解用地矛盾、实现统筹城乡发展具有重要的意义。在阐述了城乡建设用地增减挂钩内涵的基础上,从城乡建设用地增减挂钩和城乡建设用地空间结构布局优化两个角度对城乡建设用地协调互动的研究现状进行了归纳总结与简要评价。指出现有研究缺乏系统科学的研究方法及指导理论;同时现有研究多将城乡建设用地分开研究,对城乡建设用地内在机理剖析不足。提出未来的城乡建设用地协调互动研究应将城乡建设用地视为整体,并注重方法研究和理论研究以指导实践;注重城乡建设用地协调互动中利益关系调整,加强土地产权制度、土地流转制度、土地征用制度等制度政策的研究,为城乡建设用地协调互动提供一个清晰的制度框架。     

关于城乡土地一体化改革的几点思考

土地收益是农民经济利益的主要来源。然而,我国二元土地市场制约了土地流转,农民权益难以得到保障。因此,构建规范、统一的城乡一体化的土地市场,建立保障农民土地产权权利的有效机制,已经成为破除我国城乡土地市场二元结构的必然选择。随着我国农业人口向第二、第三产业的不断转移,农民土地的合理利用成为了解决"三农"问题、促进城乡发展一体化的关键所在。     

城乡一体发展视角下“小产权房”稳妥流转的路径——从利益和制度成本的维度展开

由于利益驱使,"小产权房"以各种方式逐渐壮大并颇具规模,成为困扰我国房地产市场的一个大问题。当前,城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍,有关农村建设用地流转的土地制度改革势在必行。"小产权房"问题必须在城乡一体发展的思路下统筹解决,通过甄别房屋具体情况,在平衡相关利益的基础上,区分对待。"小产权房"这一习惯意义上使用的不规范概念终将变成历史名词。     

城乡一体化的根本:破除双重二元结构

城乡二元结构是制约我国经济社会发展的重要体制瓶颈.我国二元社会结构有静态与动态两种形态,静态二元结构与动态二元结构共同构成了当代中国的双重二元结构.当前各地正在推进的城乡一体化,主要侧重于破除静态的二元结构,而忽视破除动态的二元结构.动态二元结构的弊端正日益凸显.要真正构建城乡一体化新格局,必须全面破除双重二元结构.     

二元结构的市场视角

已有的关于二元结构研究,未从市场角度进行系统、深入研究。本文分析了二元性市场结构的基本内涵及其衡量;阐明了我国二元性市场结构的成因,并提出了消除我国二元性市场结构的对策。     

土地利用总量规划控制中的城乡建设用地规模问题

在我国的城市化进程中 ,城乡建设用地规模的不合理扩张对农地造成了很大冲击 ,造成这种城乡用地无限制扩张的根本原因是规划约束不力。在对土地利用实施总量控制时 ,要控制城乡建设用地规模 ,必须树立以保护耕地为中心的思想 ,实行区域城乡建设用地的整体控制 ,严格执行城乡建设人均用地标准 ,并盘活存量土地 ,提高土地的利用率和产出率     

农业产业化、农民专业合作组织与城乡一体化

为了把我国农业规模经营的内部经济与外部经济有机结合起来,联结成为有机的统一整体,提高农业的市场集中度,使其在市场竞争中发展成为自强自立的产业,促进传统农业向现代农业、城乡二元结构向城乡一体化转变,客观上要求农业经营组织形式必须有新的突破,这就是实现农业产业化。我国家庭承包制作为一项制度创新,主要是解决农业生产体制问题,它并没有(也不可能)解决农业生产与市场的衔接问题。而在家庭承包制的基础上发展起来的农业产业化与农民专业合作组织,有助于提高农业的市场集中度,增强农业市场竞争力与经济实力,把传统农业改造成为现代农业,以及促进城乡二元结构向城多一体化转变。     

加快建设全国统一土地大市场的制度安排

加快建设土地大市场是建设全国统一大市场的重要内容。当前,我国二元土地产权制度与土地资源计划配置的失衡主要表现在：一方面,城乡土地分割,农村集体土地没有建设用地使用权,农村宅基地无用益物权和担保物权,征地范围过大导致农民不能平等分享工业化、城市化成果;另一方面,土地资源长期计划配置,导致城乡建设用地分布严重偏离人口分布,城镇建设用地和人均建设用地规模水平较低,城镇建设用地在不同地区和城市之间的配置失衡与利用结构失衡等问题频出。为加快推进全国统一的土地大市场建设,在产权方面,需全面落实《民法典·物权编》平等保护产权的精神,赋予集体土地与国有土地同等权能。在资源配置方式方面,需全面贯彻落实中央有关土地要素配置市场化的精神,加快推进土地的计划管理向市场化配置转变。同时,需正确处理市场决定与政府规划的关系,更好发挥政府作用,改革现行的土地用途管制制度。     

宅基地使用权流转的法律分析

在城乡二元化体制下,我国原则上是限制宅基地使用权流转的。但随着城乡一体化步伐的加快,我国法律一直在突破这个原则,理论界对农村宅基地能否进入土地市场也存在着重大分歧。基于促进城乡一体化建设,解决农村面临的融资难题,实现“物尽其用”的物权原则,应当放开农村宅基地使用权,许可宅基地使用权进入土地流通市场。同时建立与完善宅基地使用权的取得与登记制度,完善农村保障体系,确保宅基地使用权有序、平稳地进入流通市场。     

集体建设用地流转研究述评

国内集体建设用地流转研究主要侧重于产权、法律、制度、意识形态等方面,有关农村土地市场发育对土地资源配置的作用、对城乡空间布局的影响多为理性判断和现象描述,实证研究相对较少。集体建设用地流转引发的城乡空间演变的解释性研究和评价性研究、地方政府和基层组织的角色和作用、农民分层和社会空间重构、集体建设用地流转优化等应成为今后研究的重要主题。     

中国土地市场化水平及其影响因素研究——基于2006-2011年全国31个省(市)面板数据的证据

通过完善土地市场化水平测算方法,测算中国土地市场化水平,并找出影响中国土地市场化水平的因素。运用测算出的2006-2011年中国31个省(市)土地市场化水平数据,建立影响中国土地市场化水平的多元线性回归模型,并利用固定效应模型进行估计。研究结果表明:地方财政收支比、农村家庭经营性收入占总收入比、人均土地面积3个变量对全国土地市场化水平影响显著,其他变量对土地市场化水平影响不显著。影响中国土地市场化水平的因素具有明显的时间效应,但是没有明显的地区效应。通过提高城镇居民收入,优化农村产业结构,推进农地非农化土地市场改革,促进农村集体经营性建设用地市场发育,形成中国城乡一体化的土地市场,将有利于进一步提高中国土地市场化水平。     

关于改革土地征用制度的论辩

土地作为一种基础性生产要素,其政策问题牵系我国现代化进程。农村集体建设用地的政策选择、城市住房市场调控都是基于土地之上的深刻影响我国经济长期发展的重大问题。在对农村集体建设用地入市和城市住房市场问题进行研究的基础上,提出结论：改革土地征用制度,关键不是土地所有权问题,而是怎样处置好用益物权流转、解决好土地收益分配使用问题,通过单独设立土地收支预算、在保有环节出台房地产税等财税政策强力遏制土地和房屋投资或投机需求,以调整、完善土地和住房市场财税制度。     

市场化改革与中国城乡的协调发展

本文以中国农村土地制度变迁为主要线索,揭示市场化改革对于城乡协调发展的重要性.我们的研究显示,家庭联产承包制对农村土地市场有部分替代功能,但当农业劳动力转移规模达到一定程度时,这种有限的替代功能就难以再满足要求,而与正式土地市场缺位相关的问题就会一一浮现.正式农村土地市场和最优土地产权结构的形成,则有赖于土地产权的明晰.在现有土地制度和城乡壁垒下,中国的工业化、城市化与农业绩效之间难以形成良性循环,影响了中国城乡的协调发展.     

基于增减挂钩模式“迁村并点”效益探究——以邙山镇六村为例

城乡建设用地增减挂钩是对农村居民点整治规划的新思路,被广泛应用在当前新农村建设中,对邙山镇六村居民点整治“迁村并点”的规划方案加以研究,探究城乡建设用地增减挂钩“迁村并点”模式下可取得的规划效益,“迁村并点”不仅可以促进土地的节约集约利用,而且可以完善公共基础设施,改善农民的居住环境;同时还可以促进农村的经济发展,促进城乡一体化发展的进程;但最终的规划效益取决于方案的实施情况,所以在规划方案实施过程中,为政府监督管理部门提供政策参考;也为农村居民点整治后的效益评价体系提供了参考依据。     

土地增减挂钩与美丽乡村建设协同机制的构建

城乡建设用地增减挂钩与美丽乡村建设作为我国节约土地资源、建设新农村和推进城乡一体化发展的两项重要政策,在目标导向、参与主体、政策对象等方面存在部分叠合一致性,但在价值观念、政策资源以及激励机制等方面又存在冲突与不协调性。按照协同学观点,应建立多主体参与机制、有效资源整合机制、考核评价机制,以实现政策之间的协同发展。     

“增减挂钩制度”生成的“问题导向”和“路径依赖”

在城乡统筹的背景下,国家为了破解城市发展和耕地保护之间的土地指标难题,而进行的试点式的改革,在某种程度上已经突破了现行农村集体建设用地制度。从已有的研究来看,由于不能从增减挂钩制度改革"路径依赖"来进行审视,致使在研究过程中仅仅就该项制度来评价相关实践,其在观点和论证上出现一些理论上和实践上的误区。文章从上海、浙江、成都、天津等省市所进行的农村集体建设用地制度形成问题出发,来深化对这些改革试点内涵的认识,并进而为准确地归纳本次试点改革制度性难题提供基础。