农村宅基地使用权流转制度创新——基于增加农民财产性收入的视角

分析农村宅基地使用权流转对农民财产性收入的影响,提出当前我国农村地区宅基地使用权流转存在着立法滞后、产权制度不完善、无公开流转市场、宅基地隐性流转多等困境,应从立法层面实现宅基地使用权的合法流转,放开宅基地使用权主体限制,建立较为完善的宅基地使用权流转市场以及调节宅基地使用权流转收益分配机制等方面积极探索增加农民财产性收入的宅基地使用权流转制度创新。     

宅基地使用权流转效力的异化与演进--基于立法与司法的比较

我国宅基地使用权流转制度的顶层设计,在基本法层面,并没有明确禁止宅基地使用权的流转,但各地法院的司法指导意见和审判实践却推衍出宅基地使用权流转的法律效力以认定无效为原则,以认定有效为例外的处理规则。这种隐性制度安排,实际造成宅基地使用权“产权”制度不明晰,使宅基地使用权无法实现资源最优配置的流转。因此,有必要理清宅基地使用权流转的标准和尺度,回归兼顾效率和保障的价值理念,对宅基地使用权流转效力的判定,应当主要考虑宅基地使用权流转是否违反了宅基地规划或用途管制。国家对宅基地使用权流转的法律治理,可以从仅管地、不管人的角度切入,对符合土地规划和用途管制的宅基地使用权和农村房屋的流转,法律承认其转让的效力,反之,则应当认定无效。     

论我国宅基地使用权流转制度的完善

《物权法》中虽专章规定了宅基地使用权,确立了农村宅基地使用权的用益物权性质。但是,有关宅基地使用权流转制度方面的规定并不完善且脱离现实,比如,宅基地使用权流转制度对于流转对象的规定过于严格;宅基地使用权流转的规则存在缺陷,缺乏不动产物权公示制度,登记手续不完善等。通过对农村宅基地使用权流转的必要性和可行性进行论证,提出完善宅基地使用权流转制度的建议,从而既保障农民的宅基地的使用权又促进其充分利用。     

论宅基地使用权流转的隐形市场——基于江汉平原X村和X集的比较分析

以江汉平原X村和X集的宅基地使用权流转实例为分析对象,试图从经验中探索宅基地使用权流转中所产生的财产性收益的发生机制及其影响因素。分析表明,当前宅基地使用权隐形市场的存在并不能成为宅基地使用权自由流转主张的论据,宅基地使用权的自由流转只能够使少数具备区位优势的宅基地使用权人获益,而大多数的农民将没有实现宅基地使用权财产性收益的机会。     

农村宅基地使用权流转的合理性及其保障措施

农村宅基地使用权流转在理论和实践中呈现不协调状态。在分析农村宅基地使用权流转以及农村宅基地土地使用权流转合理性的基础上,分析其流转的保障措施:应当正确定位政府公公政策形成功能;完善农村宅基地登记制度;修改现行农村宅基地流转政策,以总量控制的方式,限制宅基地使用权转让,禁止投机或投资行为,预防农村宅基地使用权自由流转过程中产生的侵损农民合法权益和损害基本耕地的现象。     

宅基地使用权流转问题初探

通过对宅基地使用权流转必要性的分析，结合我国现实国情与地方实例对宅基地使用权的流转的相关法律和政策进行了阐述，分析了宅基地使用权的流转的必要性，提出了宅基地使用权流转的对策。     

农村宅基地使用权流转制度改革探析

在我国农村宅基地大量闲置浪费、"隐形"流转导致法律纠纷不断增多的现实背景,中共十八大三中全会对农村宅基地的使用权改革做出若干规定的政策背景下,分析宅基地使用权流转的现状及问题,并针对宅基地使用权流转法律的不完善,提出制定详细的农村宅基地管理的法律法规,建立农村宅基地使用权流转制度,以地租理论和产权理论为基础,以农业、农村和农民受益为原则,合理分配和使用宅基地流转收益等宅基地使用权流转制度改革的建议。     

论宅基地使用权流转的现实困境与出路

随着我国城乡一体化建设快速推进和市场经济体制改革逐步深入,农村宅基地使用权最终将回归其纯粹财产权性质,实现和国有建设用地使用权一样能够自由流转的目标。在我国当前宅基地使用权制度条件下,要实现农村宅基地使用权自由流转的目标,必须突破宅基地使用权流转的传统观念、当前的法律制度障碍以及理论困境,在此基础上重构宅基地使用权流转模式。     

浅谈宅基地使用权流转制度的健全与完善

《物权法》第一百五十二条把宅基地使用权确立为物权,但在现行的法律制度框架内,宅基地使用权并非完全意义上的私权.本文首先梳理了宅基地使用权制度的历史,然后从分析宅基地使用权制度的现状入手,结合实践和现行立法分析了宅基地使用权流转制度存在的问题,并在此基础上进一步分析了限制宅基地使用权流转的制度障碍,进而提出了健全和完善宅基地使用权流转制度的建议.     

我国农村宅基地使用权流转的法律分析

农村宅基地使用权是中国农民最重要的土地权利之一,工业化和市场经济的快速发展使得农村出现了宅基地闲置和宅基地私下流转的矛盾并存现象。因我国现行宅基地使用权流转法律制度不健全,行政监管混乱以及宅基地使用权流转收益分配不合理等原因,导致农民权益受损。我国农村宅基地使用权流转改革,既要考虑既利于农村土地资源的节约利用,也要利于农民权益的保护,包括改革流转过程中的取得、登记制度,应重点把握具体流转制度的改革。     

农村土地使用权流转的主要方式及效力评价

我国农村土地主要有农户享有使用权的承包地和宅基地,就目前法律规定来看,无论是承包地经营权还是宅基地使用权都不允许买卖,因为农户只享有使用权而没有所有权,不能处分承包地和宅基地。但是现实的情况是,目前在农村存在着大量的承包地和宅基地的流转,其中包括宅基地使用权的流转、将房屋和宅基地使用权一起流转、承包地经营权的流转、将房屋、宅基地使用权和承包地经营权一起打包流转等情形。这些流转方式在农村现实中已经广泛存在并被接受和履行,但在法律层面还有许多问题,尤其是这些流转方式的效力问题。在解决这些问题时应该具体情况具体分析,结合法律规定和现实情形予以考虑,从而做出不同的效力判断。     

湘中地区农村宅基地使用权流转情况调查分析——以湖南省涟源市3个乡镇为例

对湖南省涟源市三甲乡、六亩塘镇、水洞底镇3个乡镇的实地问卷调查显示：尽管立法对农村宅基地使用权的流转严令禁止,但《物权法》的颁布实施并没有有效遏制农村宅基地使用权的流转.在湘中地区,农村宅基地使用权地下交易十分普遍,且缺乏有效的监管;土地资源浪费现象严重;土地所有者利益严重受损;农民融资困难.造成这些现象的原因主要有3个方面：城乡一体化进程的快速推进是导致农村宅基地使用权流转的外部动因;农民愈来愈强的融资需求以及对平等财产权利的追求是农村宅基地流转的内在动因;追求利益最大化的基层政府及政策环境是导致农村宅基地流转的驱动因素.     

农业转移人口宅基地退出机制研究

农业转移人口宅基地退出是提高土地资源利用效率、实现城乡建设用地增减挂钩、保障农民权益的关键选择,而有效的宅基地退出机制是推进农业转移人口宅基地退出的重要保障。当前我国农业转移人口宅基地退出目前还面临着传统观念约束、地方政府职能错位、宅基地产权不明晰、退出意愿不强烈、补偿不合理等制约性因素,为了解决这些问题,必须构建宅基地退出的就业保障机制、经济补偿机制和收回惩罚机制,同时宅基地退出机制设计运行还需要良好的制度保障。     

论土地征收中宅基地使用权的补偿

我国现行国家层面立法对宅基地使用权征收补偿没有规定。实践中各地对宅基地使用权是否予以征收补偿做法不一,并在不同程度上损害了宅基地使用权人的利益。建议：在立法上明确规定宅基地使用权的补偿;以土地出让金为基础制定合理的宅基地使用权补偿标准;对相关法律法规出台前形成的宅基地应本着尊重历史与事实原则进行补偿;在房屋安置、自拆重建等非货币补偿中要注意补偿宅基地使用权的损失。     

房地分离：宅基地流转之钥——以宅基地使用权继承之困局为切入点

尽管具有一定保障性,但宅基地制度的首要目标在于经济管理,其表面上强调“户有所居”,实际是“户有定居”。宅基地上使用权所承载的管理性与农民自费建造农房所有权的私权性,存在内在的矛盾,不应适用房地一体规则,因为后者遵循着传统民法应对市场交易的基本逻辑。自然资源部所发布的文件明确了宅基地使用权可以由城镇居民继承,内核乃是基于房地一体,以房屋所有权的可继承带动宅基地使用权的可继承,颇为冒进。宅基地上所有权与房屋使用权应当分离,这将为宅基地的流转与乡村振兴提供新的契机：农房的自由流转加上宅基地使用权的农民保有,将最大限度地在现有阶段实现市场与制度的有机契合;对于取得农房的所有权人,在房地分离之下,可以借助对宅基地使用权的法定租赁来设计合理的权利结构。     

宪法秩序下宅基地使用权的价值转向与理论回应

宅基地三权分置本质上是对宅基地使用权进行权能扩充与重塑,在权能构造时应体现出中国土地制度的宪法定位,既需平衡好福利性与市场化之间的关系,又需在恪守义利合一准则下促使中国宅基地制度改革走向真集体主义,还权于民。宅基地制度改革的地方试点经验透射出农户退出宅基地受阻、宅基地出租在《合同法》规则中的缺位以及试点中的权能分置转让模式导致土地权源多元化等问题。有必要扩展宅基地使用权权能以应对实践难题,将宅基地资格权分离出分配资格权和行使资格权,农户可依资格权将宅基地使用权中的使用权能转让出去获取收益;明晰使用权权能内容包含利用权、再流转权、抵押权、征收补偿权等,使资格权与使用权形成权利独立、相互配合的权利架构。     

农村宅基地流转问题研究述评

在中央"占补平衡"和"增减挂钩"的要求下,通过整理、置换、征收等宅基地流转方式已经成为地方政府获得新增城市土地或建设用地指标的主要方式。学术界对以地方政府为主要推动者的宅基地流转进行了深入研究。关于宅基地流转问题的研究主要集中在宅基地管理、使用、流通中存在的问题,农户宅基地流转、退出意愿,土地增值收益分配,农户的福利变化以及政策建议等方面。     

乡村振兴战略下农村宅基地“三权分置”的法律制度构建

农村宅基地“三权分置”是实现乡村振兴战略的重要举措。宅基地“三权分置”中的权利关系本质上是利益关系，三权之间的关系在法律上没有明确界定，导致宅基地利用中个人、集体、国家之间的利益冲突无法得到有效解决。要解决这些利益冲突，使三权关系得以明晰，应在乡村振兴战略的要求下确立住房土地成本最小化原则、“三产”土地配置最优化原则和集体土地综合效益最大化原则，并在这些原则的基础上分别建立宅基地资格权制度、宅基地使用权制度，完善农村集体土地所有权制度。     

基于“结构-行动”分析框架的宅基地退出机制研究——以宁波市为例

基于“结构-行动”分析框架和面板数据模型,以宁波市为例,对宅基地退出机制进行了实证分析。结果显示：（1）2000—2015年,宁波市宅基地规模和退出潜力持续增长;（2）人口和劳动力转移、耕地保护是驱动宅基地退出的主要机制。虽然农户个人建房受到一定限制,但是农户收入的增长推动了宅基地规模持续扩张;（3）宅基地退出机制缺失主要表现为正式制度的不完善和治理制度的低效。研究表明：符合土地市场机制的土地产权制度设计、多主体行动协同的退出模式构建和空间规划引导是宅基地退出机制完善的努力方向。     

禁止农村宅基地使用权流转的正当性质疑

农村宅基地使用权流转是当前我国新农村建设和城镇化进程中的重要问题,对促进土地资源的合理配置与利用及保护农民利益均有重要意义。当前政府禁止农村宅基地使用权流转并不具有正当性。政府应将公平与正义作为核心价值理念,充分尊重农民土地权益。我国应确立完善的农村宅基地使用权登记制度,逐步建立农村宅基地有期限、有偿使用和收回制度,在条件成熟时以立法形式规范农村宅基地使用权的流转。