中国城市土地产权效率存在的问题与改革建议

城市土地产权制度是城市土地制度的核心,土地制度对土地利用的约束主要表现为对土地产权的约束.城市土地产权制度的效率影响甚至决定着城市土地资源的利用效率.本文以城市土地产权的现状为基础,从城市土地产权的全面性、排他性及可转让性等角度分析城市土地产权效率,从提高城市土地产权效率的角度改革中国土地产权制度,以达到提高城市土地资源的配置效率、完善城市土地产权、化解由土地产权制度引起的诸多矛盾的目的.     

传统中国的土地产权分立制度探析

传统中国逐渐形成了独特的土地所有权观念与制度,其最典型的特征便是产权分立.西周分封制度之下的井田制、北魏至唐的均田制,都是在土地国有前提下土地产权分立(分割)的例证.五代至北宋土地私有化愈演愈烈,但又兴起了土地集体共同所有的土地制度;明代中叶以后,永佃权与"一田两主"的土地产权分立方式又大行其道.总的来看,在土地所有权分立的条件下,"土地公有"的传统在中国源远流长,土地集体共同所有的方式同样影响深远;而私有土地的所有权与占有使用权("占耕")的分立,以及土地所有权本身的分割,都是民间行之已久的习惯.这对于我们今天的土地产权制度建设仍有一定的借鉴意义.     

中国土地产权制度对农业经济增长的影响——对1949—1978年中国大陆农业生产效率的实证分析

本文运用计量和统计分析的方法,对1949—1978年中国大陆农业生产效率进行实证分析。分析结果表明,在不同的土地产权制度下,所激励的生产要素投入量不同,从而农业总产出有较大不同;在投入相同的生产要素和政策要素下,农业的产出也有不同。综合比较后认为:“所有权农民私有、合作或适度统一经营”是相对较好的制度。因为在这种制度下,能较大程度地激励各生产要素的投入,土地和劳动等要素的利用率也较高,从而使农业总产值高速而稳定增长。     

城市土地整理:PSR机理模型及制度环境改善的对策--以重庆市江北区为例

以重庆市江北区为例,构建了城市土地调整的"压力-状态-响应"(PSR)模型,通过分析制约江北区城市土地整理的障碍因素--制度障碍、机制约束与理念错位及其原因,提出该区土地整理的对策主要在于创新土地产权制度、建立与完善与土地储备相配套的机制、提高增量土地取得成本与深化经营城市的理念.     

关于土地经济问题的思考

土地市场体系需要具备完整的市场要素与市场特征。土地产权制度尤其是农民集体所有土地产权制度亟待健全,体现于地租地价的收益分配格局在理论上应当界定合理,土地市场竞争性需要充分体现,既已构建的土地储备制度在功能定位上有待进一步取向调控市场,土地参与宏观调控需要有良好的机制。     

城市土地整理：PSR机理模型及制度环境改善的对策 ——以重庆市江北区为例 

以重庆市江北区为例，构建了城市土地调整的“压力—状态—响应”（PSR）模型，通过分析制约江北区城市土地整理的障碍因素——制度障碍、机制约束与理念错位及其原因，提出该区土地整理的对策主要在于创新土地产权制度、建立与完善与土地储备相配套的机制、提高增量土地取得成本与深化经营城市的理念。      

土地所有制之争应该从主义回归到方法--兼论农村集体土地产权制度自发演生的障碍与动力

我们需要检讨主义与精英决定土地产权制度变迁的模式.现行土地社区所有制模式并不适合当代中国.在传统社会主义政治体制和决策体制既定的框架下,由于意识形态、信息不对称、个人偏好以及制度设计者的政府属性等原因,社会生产力对产权制度的真实需求很难通过制度精英反映出来.中国土地产权制度面对两难选择,改革现行主义与精英决定制度模式是必然选择.我们需要参考美国土地产权制度,建立社会参与制度博弈的自发演生决策体制,而精英设计与社会博弈结合是可能选择的方法.     

土地登记是农村土地产权制度建设的重大举措

土地登记是农村土地财产权益制度建立的基础,《土地登记办法》的实施是农村土地产权制度建立的标志,集体土地登记发证是农村土地产权制度建立的保障。必须依法确立农村土地登记的效力,依法设置农村土地登记的分类,依法规范农村土地登记的原则和程序,依法维护土地权利人的合法权益。     

马克思土地产权理论对中国农村土地所有制改革的启示

"三农"问题的关键是土地问题,土地问题的根本是产权问题.马克思对土地所有权及占有权、使用权、收益权和处分权等进行了积极的研究和探讨,形成了关于土地产权制度、土地产权权能、土地产权结合与分离、土地产权商品化等问题的系统理论.这些理论虽然主要是以资本主义社会为研究条件的,但有些思想对于今天我国社会主义市场经济条件下农村土地制度的改革仍有一定的历史借鉴和现实启示意义.     

土地资源稀缺与土地产权制度变迁

土地资源稀缺与土地产权制度变迁丁栋虹（南京大学城市与资源学系副教授、博士南京２１００９３）土地产权制度是一个社会经济发展的根本制度。人类社会的发展史,实际上就是一部土地产权制度变迁史,它的每一次进步都是打破陈旧的土地产权方式,引进和构建适应新的情况要...     

城市土地产权制度的改革研究

我国城市土地市场存在着土地供应总量失控、土地隐形市场大量存在、土地价格扭曲、寻租活动盛行等问题,产生这些问题的根本原因是城市土地产权制度设计上的缺陷。要解决我国现行土地产权制度存在的问题,在明确所有权主体的前提下,必须围绕强化土地使用权作为市场交易的权利主体,增强土地使用权的排他性,降低土地使用权的交易成本,促进土地使用权自由转让。     

走近农村土地“确权”——柳街镇土地“确权”调查

近30年来,随着我国工业化、城市化进程加速,耕地弃耕、薄耕、撂荒、流失和缺乏长期性投入,农民掠夺性经营土地等现象越来越严重.在我国广大的农村地区出现了两个看似矛盾的现象:大量的农村土地被撂荒、弃耕与专业化农业企业、种粮能手难以稳定取得足够的土地生产要素并存,造成稀缺的土地资源的无效配置和浪费,危害着我国粮食安全.种种现象表明,现有的土地产权制度已经走到了一个瓶颈,改革势在必行.改革的基础和前提是土地"确权"——确定土地的产权归属.     

中国土地发展权论纲

本文以构建中国土地发展权制度为中心,从阐述国外土地发展权制度的模式及经验切入,论述中国配置土地发展权的必要性、可行性和土地发展权的法律性质;勾勒出中国土地发展权制度的基本构架:改变土地使用性质之权的土地发展权归国有,包括农用地变更为建设用地之权和未利用土地变更为农用地或建设用地之权;土地使用性质不变,但对原有土地增加投入而形成的发展权,归土地使用权人所有,包括农用地性质不变,承包人增加对农用地的投入而形成的发展权和在建设用地上进行建设而形成的发展权。     

赋予农民双重地权下的土地财产权

农民的土地财产权益是“三农”问题中必须正视的一个问题。在实践和操作层面上实行双重地权下的土地产权制度,明确界定和承认农民拥有对田面价值的增值部分的所有权,既有利于保障农民的土地收益和财产权益,又有利于解决土地制度变革中国家、集体和农民土地剩余索取权的利益之争。     

关于城市土地产权制度改革的思考

土地产权制度是土地制度的核心和基础,一个国家和地区的土地产权制度,决定了这个国家或地区的土地所有权能否完全实现,而且还将影响其地产市场的发育、运作状况以及土地资源的配置等.因此,正确认识并不断完善土地产权制度,对深入改革我国土地使用制度是非常必要的.     

农村土地产权制度改革的法律问题探讨

农村土地产权制度是农村的基础性制度。土地承包经营权是农民的土地物权,土地产权制度是农民土地财产权的法律基础,必须依法明晰农民土地财产权利主体的边界。农村土地产权制度改革的主要障碍是城乡二元结构。农村土地产权制度改革的基本底线不能突破,农村土地产权制度改革将给农民带来巨大的红利,必须尽快修改完善土地承包法等法律法规。     

国外城市化进程中土地发展制度及其借鉴意义

国外城市化进程中关于土地发展的成功制度经验,对完善我国的土地发展制度具有借鉴意义。美国的土地发展权制度源于英国,但又具有独特的发展特点,对中国台湾地区产生了影响。德国的土地整理制度也是德国土地发展的独特制度,其完备的法律制度、注重公众参与,以及重视对景观和生态的保护等特点值得借鉴。     

土地流转、边际效益与农地制度的重新安排

通过对土地流转依据的分析,得出在相同的人力资本投入下,其他行业的产出效益大干土地上的产出效益,土地流转就会自发的进行,并直到两者边际效益相等才会停止的结论;在此基础上,结合农村土地制度改革的现实,提出了构建多级、多层次的农地制度,即"国家或集体农地+个人得以生存提供保障的土地"并存的土地制度.这种土地制度的实施,需要解决好个人生活保障所需最低限度的土地面积核算、土地的收归以及国有或集体所有土地的经营等问题.     

关于土地资源产业问题的思考

历来土地利用的有效途径有两条一是外延扩展,提高土地利用率即增加已利用土地面积在土地总面积中的比重;二是内涵挖潜,增加土地生产率即提高单位面积土地上的产量和服务。土地整理正是兼顾上述两项功能的土地管理措施,在我国实现耕地总量动态平衡,实施国家占用耕地补偿制度,保证粮食安全供应中具有强大的生命力,发挥着重大作用。从这个意义上讲,土地整理也是实现社会经济可持续发展的重要决策。近年来,我国在土地整理方面取得了显著的效果,在保证“一要吃饭、二要建设”方面起到令人瞩目的作用,为了妥善解决当前土地整理中存在的问题,进一步推进土地整理,本文拟提出构建土地资源产业的设想,以期引起同行们的关注。     

农地产权制度与农民土地财产权利保护

建国以来,在我国农地权属的历史演变过程中,农民的土地财产权利没有得到明确界定和有效保护。农村土地集体所有制确立后,农民土地财产权利受损主要来源于土地的国家征用、集体支配和土地关系立法的不完备。建立有利于农民权益保护的农地产权制度,必须在明确农民土地使用权的同时,规范土地权属转移中的利益分配机制,构建适应市场经济体制和现代法治精神的土地法律制度。