农村集体公益性建设用地的价值诉求与认知分析

农村集体公益性建设用地对农村公共设施的完善及农民生活水平的提高具有无可代替的作用,然现行规范对其规定甚少,集体公益性建设用地本身构造不明、价值不清造成适用模糊的困境。应明确农村集体公益性建设用地以维护集体成员利益为核心,以土地资源优化利用为重点,在具体设定上暗含公私力量的平衡。农村集体公益性建设用地使用权的主体实际上是以农民集体为核心的多元混合主体,因自身的公益属性,致使部分权能受限,应以合目的性与合规划性对其流转进行限制。     

给集体建设用地使用权松绑

根据土地管理法的规定,绝大多数情况下,集体建设用地使用权只能间接入市。这不符合民法的平等原则,严重剥夺了农民权利,而且滋生了集体建设用地使用权流转的隐形市场。为此,各地竞相改革,允许集体建设用地使用权直接入市,这对于农村和农民的发展无疑意义重大。然而,各地的实践仍不乏改进之处,而且集体建设用地使用权流转的改革乃系统工程,亟需其它方面的配套改革予以支持和巩固。     

"裸体"交易:农村集体经营性建设用地使用权流转的冰点

现行法律确立了农村集体经营性建设用地使用权流转制度,但这种制度还很不完善,主要表现在,法律禁止集体经营性建设用地使用权的“裸体”交易,即农村集体经营性建设用地使用权可以流转,但没有地上附着物的集体经营性建设用地使用权不能进行交易或流转。法定的两种流转方式,即集体经济组织“独立”开发或与其他单位、个人“共同”开发,应该受到地方政府的尊重并予以落实。同时,亟需修改《土地管理法》,允许集体经营性建设用地使用权“裸体”交易。     

集体公益性建设用地经济属性开发论

集体公益性建设用地虽具有政治与经济二重属性,但在当前的土地利用中却呈现重政治属性轻经济属性之态:政治属性虽在满足土地征收用地需求上已得到彰显,但却因征收条件的宽泛和征收补偿的缺位而存在沦为满足征地需求的资源库之可能;经济属性虽在降低农业活动交易成本、提高农产品质量、安置农村剩余劳动力、满足村民物质文化需求等方面有巨大发挥空间,却因顾虑市场要素进入缺乏正当性、公益性与营利性不兼容、城乡用地方式有别而仍处于未开发状态。通过区别农地的公益性与公益性农地等概念,分析城乡用地方式的趋同性、论证开发集体公益性用地经济属性的可行性与必要性,可得出如下结论:借鉴十九世纪自贡盐业土地"客来起高楼、客走主人收"模式有助于实现经济属性最大化之目的,有助于达到节约集约利用集体公益性建设用地的目标。     

论集体经营性建设用地使用权的物权化改革

城市化进程的快速推进,导致集体经营性建设用地的隐形市场逐渐形成规模.此类用地的历史复杂性加剧地区发展不平衡,流转主体的任意性引发土地利益分配不公,流转方式不规范导致各地违法用地现象突出.历时近30年的集体建设用地使用权流转试点改革,充分反映出集体经营性建设用地流转的重重困难,映射出集体经营性建设用地的制度需求与法律供给之间的巨大鸿沟.面对土地乱象未获有效遏制、地方规范与法律规定屡见冲突的困境,从法律层面设计科学合理的集体经营性建设用地使用权制度,尤其是推进该项权利的物权化改革已成当务之急.     

农村氏族宗祠用地法律问题研究

农村氏族宗祠用地属于集体公益性建设用地范畴。宗祠用地与普通集体公益性建设用地、国有公益性建设用地有所不同，属于准公共物品，为集体内部习惯性公有共用地。宗祠及其占有的土地使用主体为氏族成员，主要是为满足该部分集体成员的祭祖、血缘信仰等精神需求。通过司法裁判案例考察发现，实践中存在宗祠用地法律定位模糊、利用与管理混乱等问题。氏族成员基于民法上习惯性权利对其利用，具有一定的社群排他性、法理上的正当性。宗祠用地在使用主体、客体、内容上均具有特殊性、优先性，需要对其占有、使用、收益、处分等相关权利形态进行厘清。     

公益性建设用地与经营性建设用地的界分及其法律化

公益性建设用地与经营性建设用地在用地目的上存在突出的差异,在取得的方式上也应当有所不同。由于实践中公共利益被泛化,我国在公益性建设用地和经营性建设用地的取得上,对集体土地都以征收的方式进行。这种集体土地公益征收泛化不仅损害被征地集体和农民的合法权益,而且造成政府权威受损、土地利用率下降、环境问题严重等诸多危害。因此,国家应当借鉴国外的作法,及时制定专门的集体土地公益征收实体法和集体土地征收程序法。     

我国城市更新中的用益物权确权问题研究

用益物权确权在城市更新土地法制保障中居于基础地位。国有建设用地使用权的确权问题主要表现为届满续期和收回产生的问题。集体建设用地使用权主要存在规划、颁证确权、缺乏管理细则等问题。宅基地使用权在实践中存在的问题主要表现为登记规则不够规范、收益权能缺失、取得、转让与收回的规定不明等。分层建设用地使用权是对空间利用的权利,是建设用地使用权的新形态,确权问题主要在于分层空间客体确定,以及其与其他权利的关系处理。针对城市更新中的确权问题,完善法律制度应发挥市场决定性作用,正确处理市场与政府的关系;运用体系思维,实现城市更新土地法律制度的系统性、整体性,进行土地产权的权利化构造,平衡国家、集体、村民、非村民之间的利益。     

农村集体建设用地使用权流转的法经济学分析

运用法经济学理论,通过法律的需求分析、法律的成本与收益分析表明:农村集体建设用地使用权流转改革具有较强的现实需求,改革的收益远大于其成本,农村集体建设用地使用权流转改革具有现实合理性.提出修改完善相关法律法规、建立农村集体建设用地流转市场、构建合理的收益分配机制等政策建议.     

农村集体建设用地使用权流转制度研究

集体建设用地使用权流转制度与农民利益息息相关,影响着经济社会的稳定和发展。梳理当前流转的制度及实践现状,归纳流转过程中存在的法律问题,结合国内外先进经验提出完善集体建设用地使用权流转的立法构想,以期解决当前流转实践中存在的问题,为集体建设用地使用权流转制度改革和创新提供理论参考及制度建议。     

我国农民集体所有建设用地使用权制度改进论

我国<土地管理法)对农民集体所有建设用地使用权的设定及流转限制过死,应当在坚持先征后用原则,保证国家掌握建设用地供应主渠道的前提条件下,放宽限制,改进我国现行的农民集体所有建设用地使用权制度,以此在我国农村造就农民集体建设用地使用权的交易市场.保证国家掌握建设用地供应主渠道与开放农村农民集体建设用地使用权的交易市场,是不矛盾的,因为二者各有其适用的空同范围.     

乡村振兴视野下农村集体经营性建设用地直接入市：演进逻辑、现实挑战与未来展望

改革开放以来四次修订了《土地管理法》,农村集体经营性建设用地经历了从禁止入市、试点入市到全面入市的转变,是强制性制度变迁与诱致性制度变迁交互影响的结果,政策目标导向是“还权于民”“让利于民”。但目前仍然存在产权制度不完整、增值收益分配机制不健全和改革协同性不够等制度障碍。实现农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同地、同权、同价”的改革目标,仍需正确处理好农村集体经营性建设用地“公益性”与“经营性”关系的基础上,破解制度障碍、拓展改革空间。由此提出农村集体经营性建设用地入市的四点建议：（1）基于乡村振兴导向的目标兼容,农村集体经营性建设用地应服从国土空间规划;（2）基于保障国家粮食安全的战略高度,农村集体经营性建设用地应服从强化耕地非农化、非粮化倾向的管控;（3）基于构建城乡融合发展的体制机制,拓展农村集体经营性建设用地入市规模;（4）基于构建利益主体土地增值收益共享机制,完善集体经营性建设用地入市收益的分配方法。     

我国农村集体建设用地使用权流转的困境及对策探讨

农村集体建设用地使用权流转是市场经济发展的必然要求。我国农村集体建设用地使用权流转面临立法限制和滞后,土地产权不明,流转机制不完善,收益分配不合理,土地流转价格低廉,农村劳动力转移机制不畅等困境。推进我国农村集体建设用地使用权流转需要加强立法,明晰产权,确立合理的收益分配机制,建立完善的土地流转机制和合理的土地价格体系,并应将土地流转和农村劳动力转移有机结合起来。党的十七届三中全会的召开,为我国农村集体建设用地流转制度的改革与创新带来了新的契机。     

集体建设用地使用权流转的政策改革与立法突破

尽管集体建设用地使用权的有偿流转在我国现行法律框架内深受限制,但各地开展的试点实践与地方立法对现行法律已有很大突破。自十八届三中全会以来,农村集体建设用地进入市场流转已得到中央政策的确认,相关立法也有必要随之完善,并具备了完善的可行性基础。应从明确集体建设用地使用权的用益物权属性、修改《土地管理法》相关规定、制定全国性专项法规三个方面对集体建设用地使用权流转进行立法突破。     

我国集体建设用地使用权流转探论

作为我国农村集体土地重要组成部分的集体建设用地,其所有权具有不完整性,其使用权作为一种土地用益物权,应合法进入市场有偿流转。集体建设用地使用权流转的主要内容由法律明确规定。国家对集体建设用地须依法征收并实行市场性补偿。政府在集体建设用地使用权流转中的职责主要是对市场进行公共管理和社会服务,并运用宏观调控手段实现城乡建设用地市场的全面接轨。     

论集体建设用地使用权流转法律制度的完善

集体建设用地使用权流转之所以出现一系列问题,关键在于其流转的相关法律制度不健全,配套设施不完善。推动集体建设用地使用权流转,必须贯彻物权平等原则,对集体土地征收加以规制。只有改造集体土地所有权主体,完善集体土地所有权,进一步完善集体建设用地使用权流转的规定,积极推进集体土地确权登记发证工作,建立合理的流转收益分配制度,才能促进集体建设用地使用权流转法律制度的不断完善。     

集体建设用地使用权流转的法律规制

在对中国农村集体建设用地使用权流转现状和立法欠缺,流转的必要性等问题分析基础上,进一步设计出一套集体建设用地使用权流转的法律制度,其主要包括明确集体建设用地使用权依法可以实行流转,流转的条件和范围,流转的程序。     

农村集体经营性建设用地入市的几个法律问题

集体经营性建设用地使用权是一种用益物权。集体经营性建设用地的出让主体是作为土地所有人的"集体",受让主体可以是本集体内部和外部的任何人,但同等条件下本集体内部的组织和成员有优先受让权。入市交易的集体经营性建设用地应包括存量和新增的建设用地,以及城镇规划区之内和之外的土地;但在目前的试点初期,仅以城镇规划区外的存量地入市为宜。集体经营性建设用地出让后,在符合规划和用途管制的前提下,可用于房地产开发建设。集体经营性建设用地入市改革,还应配套解决如何缩小征地范围、城市土地归属、"小产权房"能否转正、宅基地使用权如何改革等相关问题。     

集体经营性建设用地入市的功能检视与实现路径

当前中国集体经营性建设用地入市的功能异化风险主要体现在农民合法权益受损风险、地方政府对入市政策执行懈怠风险、区域发展失衡风险等方面。究其原因，主要在于集体经营性建设用地入市的立法不完善、其配套体制机制不健全以及入市政策存在不足等。未来中国对集体经营性建设用地入市改革的功能需求，应突出集体经营性建设用地入市保障农民合法权益的功能、发挥集体经营性建设用地入市对地方政府的正向激励作用、强调集体经营性建设用地入市平衡区域协调发展的功能。为此，应从完善以保障农民合法权益为出发点的集体经营性建设用地入市法律规范、健全以优化地方政府行为激励为着力点的集体经营性建设用地入市配套体制机制、探索以推动区域协调发展为落脚点的集体经营性建设用地入市政策支持体系等方面探寻符合中国未来发展需求的集体经营性建设用地入市的实现路径。     

论农村集体经营性建设用地入市的规范体系

农村集体经营性建设用地入市可以《土地管理法》（修正）和《民法典》为基本法,建立起集体经营性建设用地入市的规则体系和结构体系。内容层面,《土地管理法》（修正）确立了集体经营性建设用地入市的基本规则、配套规则以及参照规则的规则体系,但也存在不足。《民法典》则通过界定集体经营性建设用地使用权的物权属性,在结构层面实现了对其规范的重新定位与体系整合。基于此,可从“同地同权不同适用”落实对集体经营性建设用地入市的具体适用规范。其中,集体成员自治是实现集体经营性建设用地入市“不同适用”的基本途径;城乡一体化建设是实现“不同适用”的主要内容。在一级市场,集体经营性建设用地入市应受到统一的规划条件和用途管制;在二级市场,应健全集体经营性建设用地与国有建设用地一体化流转的配套机制。以此,在规则体系和结构体系内构建集体经营性建设用地入市的适用体系,能最终实现“三位一体”的规范体系。