融资租赁合同解除与风险负担规则并存模式之评析

关于融资租赁标的物不可归责于双方的原因毁损灭失,《融资租赁合同司法解释》既规定了风险负担规则,又规定了合同解除制度.融资租赁合同之所以由承租人承受风险,缘于其融资的属性,其并非是经典意义上的风险负担规则.针对风险负担规则与合同解除制度适用的不同,可采取以下解释方案弥合两者之间的距离.即不可归责于双方的原因毁损灭失时,无论是适用合同解除还是风险负担规则,出租人得以请求剩余租赁期间的租金,承租人亦仍享有其期限利益.若承租人放弃其期限利益,且当事人未作特别约定,应就剩余租赁期间的租金作出清算,扣减该期间内的利润.就剩余租赁期间之外的租赁标的物毁损灭失的损失负担问题,则应依当事人约定期满归属的不同而作出不同的清算.     

面积有误差 房价怎么算

2008年10月，江磊向光阳置业房地产公司（简称光阳置业）预购富贵花园商品房一套。双方在合同中约定，江磊购A4幢三楼304室三室一厅一卫房屋一套。套内面积89．8平方米，房价每平方米8900元。签订合同时江磊交齐预购房款。今年初。江磊拿到房子时。发现房屋面积大大缩水，     

自动撤回起诉/仲裁申请能否引起时效中断——由一个仲裁案件说起

笔者日前看到这样一个仲裁案件:1996年1月23日,A公司与B公司签订了货物买卖合同,由于双方在信用证修改事宜上未能达成一致,B公司于1996年4月9日取消合同。1996年8月26日A公司向仲裁机构提起仲裁,但由于证据不足,于1997年7月31日申请撤回,并得到仲裁庭许可。2000年8月24日,A公司     

我国住房租赁法立法宗旨的选择——美、德两国立法例的启示

美、德两国住房租赁法均是将保护承租人的合法权益作为其立法宗旨。之所以如此,主要是源于住房租赁自身的特性,即由住房租赁合同中双方当事人在经济实力、市场地位、合同利益等方面明显的不对等性决定的。笔者认为,我国宜借鉴美、德两国立法例,将保护承租人的合法权益作为住房租赁法的立法宗旨,并以此为主线设计相关制度。     

第三人致害租赁物的法律关系分析

第三人致害租赁物时,在合同关系内,若租赁合同仍然存续,应将维修义务视为出租人的主给付义务,承租人可要求其履行。若租赁合同解除,则出租人应赔偿承租人损失。在合同关系外,出租人可基于其所有权向第三人行使恢复原状请求权及损害赔偿请求权,所赔损失应包括租赁物的价值贬损、丧失的租金利益以及对承租人承担的解约赔偿金。在承认承租人可向第三人行使代位性权利的同时,也应承认其基于占有或租赁权产生的请求权。在综合行使各种请求权时,应注意损害是否具有同质性。租赁物受损,出租人与承租人因此提出的恢复原状及维修费用赔偿请求权,即具有同质性,满足其一即可。但租赁物价值贬损及承租人因合同解除遭受的损害为个人特别损害,应分别行使请求权。     

商业地产“售后包租”VS.“买卖不破租赁”规则——兼评我国《合同法》第二百二十九条

近期,全国各地出现很多开发商以售后包租形式拆零销售未竣工商品房屋的情况。这种房屋销售模式引发了两个重要的法律问题:一是开发商与房产承租人之间所签署的房屋租赁合同之有效性问题;二是房屋租赁合同签订以后,如果开发商以售后包租形式将该房产转让给不特定主体,承租人是否有权解除租赁合同。本文将以一起真实案例为研究出发点,对上述两大问题进行深入探讨和分析。     

建筑周转材料租赁合同纠纷主体认定及责任承担——以拖欠租金引发的纠纷为视角

建筑周转材料租赁行业近几年来的合同纠纷凸显,各地法院对该类案件审理后的判决结果差异较大,主要原因是认定主体和责任分担的标准不统一。对以法人分支机构为承租人的租赁纠纷、以包工头为承租人的租赁纠纷、以包工头为承租人但建筑工程总承包人或分包人在租赁合同上加盖公章的租赁纠纷、以一方主张租赁合同上加盖的公章为假公章而产生的纠纷等情形下的诉讼主体资格认定与责任承担问题进行深入剖析,促使实务界对于建筑周转材料租赁合同纠纷案件的认识统一,达到减少同类租赁合同纠纷案件判决差异的目标。     

论融资租赁的担保交易化及其限度

融资租赁经济实质与法律形式之间的交互关系引发法律规制的难题,最典型地体现在融资租赁担保交易化的方式与限度方面。在典型交易结构下,融资租赁的融物功能附属于融资功能,具有担保交易的明显特征;但具体融资租赁交易因偏离典型结构而应归类为普通租赁。尽管担保性融资租赁与所有权保留买卖具有类似的担保交易特征,但不具有后者的取回权机制;在与动产抵押进行规范统合时,购置款优先权规则不适用于售后回租型融资租赁。在融资租赁合同失败的情形下,在因出租人原因致合同无效,或者承租人因出租人违约而解除合同时,租赁物归出租人所有,融资租赁担保功能应予否定;在因承租人原因致合同无效,或者出租人因承租人违约而解除合同时,融资租赁的担保功能仍应维持。     

待岗能否视作休年假

正小贺在一家科技公司工作,主要负责为电视台音像资料部提供编目服务。基于这种工作性质,该公司与她签订的是以完成一定工作任务为期限的劳动合同。小贺与公司在近3年来每次签订的劳动合同均不足1年,且合同约定当公司生产任务不足以使其工作的,公司须以最低工资为标准向其支付生活费。双方于去     

离婚后房改房如何分割

前不久,西安市某区法院遇到了这样一起离婚诉讼:男方54岁,在职;女方50岁,退休。夫妻现有住房建筑面积100多平方米,原系男方单位职工宿舍,于1994年按房改政策以男方名义向单位购买,合同有效,已经履行。双方对住房分割争执激烈。法庭判决:双方现已购买原住房交原单位处理;原单位另行安排男方住房,并由单位另拿一套50多平方米的住房给女方     

行政请求权探究

1997年4月，安徽省界首市发生了一起因企业合并而引起的风波。界首市委、市政府决定将该市芬格欣药业集团公司与市制药厂合并后，制药厂工人集体到市委、市政府上访，要求撤销合并决定，工厂停产一周。1997年5月，安徽省黄山市屯溪造纸厂依法破产，杭州海外海集团公司对其先租赁后收购，收购合同签订后，产生了很大风波，该厂100名职工到市政府上访，反对收购。市政府担心职工闹事，遂决定：中止租赁合同，停产清盘，公开出售。1997年12月，上海华源公司整体接收安徽省原安纺一厂、二厂受到很大阻力、原安纺一厂、二厂职工连续多日向安徽省…     

浅议租赁权的物权化

租赁权本为一项债权,罗马法曾有“买卖破除租赁”的原则。随着社会经济的发展,近世民法出现了“买卖不破租赁”的原则,使租赁权有了物权的特征。这种租赁的物权化,主要表现在：所有权移转不破租赁;承租人的优先购买权;租赁物在租赁期间被设定其他物权,不影响租赁合同的效力;租赁权的排他效力;以及租赁权的物上请求权效力等。     

杠杆租赁表外融资的不确定性收益—成本分析——基于制度经济学的研究视角

杠杆租赁模式中的租赁公司和外部贷款者面临的不确定性收益是双方争夺的焦点,因此有必要对双方在争夺这部分不确定收益时所付出的交易费用及利润最大化问题的理论模型进行分析。分析发现,租赁公司和贷款者各自的预期收益与其风险收益折现因子乘积的和等于租赁公司与贷款者的交易剩余,在双方风险收益折现因子处于0和1两种极端情况下,租赁公司侵吞比例等于租赁公司和贷款者交易费用系数之差。由此,要改善租赁公司对外部贷款者的侵吞现象,应该从进行相应的资本市场规制、明晰租赁公司相关信息等几方面入手。     

我国房屋承租人优先购买权制度之困境与重构——从《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条被废止谈起

《民法通则实施意见》第118条是司法实践中行使房屋承租人优先购买权的主要法律依据,然该条目前被最高法院废止了。其原因在于,该条款在适用中存在许多难点,且和《物权法》不动产善意取得制度相冲突。我们应当借此机会重新构建我国的房屋承租人优先购买权制度:(1)以出租人和第三人订立房屋买卖合同为承租人行使优先购买权的前提。(2)出租人应当将和第三人买卖合同的具体内容告知承租人,承租人应当在一定期限内决定是否行使优先购买权。(3)承租人行使优先购买权后,形成出租人和第三人、出租人和承租人的双重买卖关系。(4)若房屋租赁已经登记,承租人优先购买权具有物权效力,承租人可以主张出租人向第三人交付房屋行为无效;若房屋租赁未经登记,承租人优先购买权仅仅具有债权效力,承租人将无法主张出租人向第三人交付房屋行为无效,而只能要求出租人赔偿损失。     

集体经营性建设用地出租的制度完善

《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的修订,将出租确立为集体经营性建设用地有偿使用的方式之一,但是其制度供给严重不足。在明确承租人取得集体经营性建设用地租赁权的基础上,还应当建立健全其登记、期限和抵押等制度。集体经营性建设用地租赁权自租赁合同生效时设立,不登记不得对抗善意第三人。该权利的期限由当事人约定,但是不得超过同类用途的集体经营性建设用地使用权出让的最高期限,期限届满的可以依法自动续期或者申请续期。集体经营性建设用地租赁权可以独立作为抵押财产,抵押权实现时,租赁合同应当依法转让,受让人取得集体经营性建设用地租赁权,抵押权人可以就转让价款优先受偿。     

兰州友谊饭店经营管理体制改革的几点作法

兰州友谊饭店是一九五六年六月正式开业的一家老饭店。刚开张时,该饭店仅有一座营业楼,现在已发展为有职工六百五十多人,占地面积一百零七亩,建筑面积四万四千八百多平方米,有前、后、东、西营业楼各一幢,客房六百零五间,床位一千五百八十一张,大小会议室三十一间,大小餐厅二十五处,并专门设有酒吧间、咖啡厅、舞厅、游艺室、商店等设备的我省的一流大型饭店。     

论“买卖不破租赁”

近代各国大多承认"买卖不破租赁"的规则。从比较法上来看,"买卖不破租赁"规则的立法目的在于保护承租人的利益,稳定租赁关系,保护交易安全,实现物尽其用。我国《合同法》第229条确立了"买卖不破租赁"的规则,这使租赁权能够对抗新的所有权人,强化了对承租人的保护。"买卖不破租赁"规则主要适用于不动产,因为动产具有相当强的可替代性和可消耗性特点,保持动产租赁的长期稳定性的意义不像不动产租赁情形那样大。严格地讲,"买卖不破租赁"只是一种形象的说法,其立法意旨在于,任何租赁物所有权的变动都不得影响租赁合同的效力,因此,这一规则的适用并不限于买卖,其中的"买卖"应当采广义的概念,包括赠与、确权等所有可能导致租赁物所有权发生变动的情形。"买卖不破租赁"规则的适用使得租赁权具有了对抗第三人的效力,而且该效力直接依据法律规定产生、不需要登记,但这并不意味着租赁权已经成为了物权。     

50年的租赁合同是否有效

2002年，我看上一套临街商业房，与房主签订了一份50年的租赁合同。现在我不想租了，听说租赁合同不能超过20年，否则合同无效。请问．我能否以此为由主张合同无效？     

风险负担规则之完善

就本质和分工而言,风险负担与违约责任在出发点、着眼点、目的及功能方面不同,应分属两项法律制度。但在第三人的原因导致合同不能履行的情况下,不利益的分配并非总是按照风险负担规则进行,违约责任可能发挥作用;特别是在当事人一方有过错、风险转移于他(它)的情况下,某些"风险负担"蜕变为"违约责任的承担"。买卖合同中的风险负担采取交付主义;租赁物灭失的风险负担遵循天灾由所有权人负担的思想,租赁物毁损、部分灭失场合的风险负担应结合承租人的目的落空与否、承租人是否继续承租等因素综合判断;承揽合同中材料的风险负担原则是由所有权人承担风险,工作成果于其完成时即归定作人享有所有权的,风险由定作人负担,否则,风险负担采取交付主义;技术合同中的风险负担奉行合理分担主义。     

关于诉讼时效期间起算问题的思考

一、问题的提出1 990年 1 1月 ,某民政公司与贺某签订了一份承包协议。协议约定 ,某民政公司将下属经销部发包给贺某 ,承包金为每年 6 0 0 0元。承包期间 ,贺某自主经营 ,独立承担一切民事责任。 1 990年 1 2月 ,贺某以经销部名义与某科技站签订了一份总额为 2 50 0 0 0元的大麦购销合同。贺某从某科技站购得大麦后销至某麦芽厂 ,因某麦芽厂未付款使得贺某未能偿付所欠某科技站货款。 1 992年 3月 ,某科技站起诉某民政公司要求其支付下属经销部所欠货款。法院经审理判决某科技站胜诉。自 1 993年起法院应某科技站的申请对某民政公司开始强制…