集体土地使用权流转问题的法学思考

我国农村土地一方面存在着稀缺性,是一种特殊的商品,另一方面法律规定已经跟不上社会的发展,集体土地产权主体不明晰,农村土地被大量浪费,而且流转过程中缺乏对农民权益的保护。为了正确引导农村集体土地使用权流转的发展,改革势在必行。必须针对现状,分别对土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权三种农村土地使用权的流转提出相应的对策,进行法律重构。     

农地使用权交易制度及其创新发展

在土地公有制、土地资源约束和城乡二元体制条件下,国有土地使用权与集体土地使用权的交易制度之间存在显著差异。受国家农业政策和现行土地法律制度的刚性制约,农地使用权的交易受到较大限制。如何突破现行制度的束缚,激励农地使用权交易,实现产业与规模效益,保障国家和交易各方的利益,这是三农制度建设的一个重点和难点问题。农地使用权交易制度的进一步创新应以科学发展观为指导,与我国市场化、工业化以及城镇化发展进程相适应,尊重农民意愿,建立健全农地产权制度、使用权交易模式和市场体系,促进农业现代化、城乡一体化、农民市民化。     

宅基地使用权流转模式探讨

宅基地使用权禁止流转制度仅具有形式意义,实践中已形成错综复杂的宅基地使用权的＂隐形市场＂,严重影响了社会的稳定。通过房地分离和设立法定租赁权,建立与此相适应的宅基地有期限、有偿使用制度及完善的农村宅基地使用权登记制度等配套措施,以较少的成本解决宅地基使用权的流通,是较为合理的解决方案。     

农村集体土地征用中存在的问题与对策

当前我国农村集体土地征用存在诸如征地范围过宽、征用公告和登记缺乏听证程序、征地补偿标准过低、征地补偿费的分配和使用管理不规范、征地补偿方式单一等很多问题 ,研究和解决这些问题 ,对于维护农民利益和稳定农村社会秩序 ,完善我国农村集体土地征用立法、建立适应社会主义市场经济体制的新型征地制度 ,推进我国社会经济和谐发展有非常重要的现实意义     

集体土地走上市场的法律思考

土地资源的开发是西部大开发的主要内容之一。改革开放以后,我国相继出台了城镇国有土地使用权可以出让的政策和法律,使国有土地这种资源不仅作为资源来利用,而且作为资产来处分,让使用权从所有权的权能中分离出来,在市场经济中加以运作,取得了显著的效果。然而,我国土地所有权,一部分归属于国家,另一部分归属于集体。关于城市规划区内的集体的土地,现行的操作过程中,还不允许直接进入市场,主要依据是《城市房地产管理法》第八条规定:“城市规划区内的集体所有土地,经     

关于农村土地使用权流转问题的思考

土地使用权流转,土地相对集中,是现代农业发展之必然。要教育农民转变观念,并制定相应对策,规范和促进土地使用权流转,加速农业现代化的步伐。     

关联方交易的负面影响及对策

针对目前上市公司关联方交易的影响,本文分析了关联方交易的特点;关联方交易的产生的原因;关联方交易的负面影响及对策。     

农村建设用地使用权流转的法经济学分析

在实行农村土地集体所有的前提下,应实行农村土地的分散利用制度,明晰并落实土地使用权人的产权.现行农村土地征收制度侵害了农民的合法权益,且不利于土地资源的优化配置.应建立农村建设用地使用权流转制度,允许农村集体经济组织出让建设用地使用权,并应允许农村建设用地使用权转让.国家只应通过土地用途管制、土地利用规划和城乡建设规划,实现对农村建设用地的管理.     

旅游景区不当建设与防范策略

旅游景区不当建设是指对景区发展有负面效果和不利影响的各种开发建设过程和建筑设施的总称。常见的不当建设有盲目建设、跟风建设、重复建设、过度建设、破坏性建设等几种类型。旅游景区的不当建设严重影响了旅游业的健康发展。要避免旅游景区的不当建设需要从思想、决策、方法、理念、管理、法制等几个方面入手。     

我国集体土地流转改革的基点识别研究

土地集体所有制是我国的一项特色制度,土地征用是集体土地进入城市建设用地市场的惟一途径。现行征地制度的缺陷:集体土地与国有土地间产权特性的不平等;征地出让参与主体的法律关系模糊;土地征用出让目的的法律漏洞;土地征用出让渠道不同的利益差别;土地征用补偿标准的不规范;土地征用程序不合理;征地争议救济不合理等。集体土地入市流转的基点识别与集体土地入市改革的基点:农地产权制度;政府职能定位;土地供应方式;农民利益表达;政府征地收益;征地监督机制等。     

农村宅基地使用权流转的法律思考

我国农村宅基地使用权法律制度存在一些缺陷,其立法基础和标准不统一。导致现行相关法律规定相互矛盾。我国应确立完善的农村宅基地使用权登记制度,逐步建立农村宅基地有期限、有偿使用制度,在条件成熟时以立法形式规范农村宅基地使用权的流转。     

农村宅基地使用权立法评析

农村宅基地使用权指农村村民依法享有的,在集体所有的土地上建造、保有住宅及附属设施的权利。现阶段我国农村宅基地使用权制度仍然存在着法律规范较少、效力层次低、社会实用性差以及法律规范之间相互冲突等缺陷,要建立完善的农村宅基地使用权法律制度除了沿用已取得的成就外,还必须加强立法,化解现有法律制度的相冲突的局面。     

农村集体建设用地使用权流转的法律思考

农村集体建设用地使用权隐形流转和试点实践违反了国家的强制性法规,却成为社会上通行的做法。农村集体建设用地使用权流转无疑具有较强的现实合理性,经济的飞速发展使集体建设用地使用权入市成为必然趋势,确认其流转的合法性是立法对现实需求的回应。国家应修改相关法律法规,构建合理的收益分配机制,要将公平与正义作为核心价值理念,充分尊重农民土地权益。     

集体建设用地使用权若干问题研讨

集体建设用地使用权不能简称为集体土地使用权 ,权利主体包括农民个人、土地所属集体社区以外的组织 ,权利客体为乡村非农建设用地 ;其取得方式主要有批划、买卖、初始登记和继承 ;权利人对于建设用地可以占有、使用、收益 ,其中的使用权应包含权利转让权、权利投资权和抵押设定权 ,作为用益权 ,权利人就享有物上请求权 ;其终止原因有土地灭失、放弃、权利人死亡、期限届满、国家征用等。法律不应当严格禁止集体建设用地使用权进入市场流转     

农村集体土地确权无法解决的现实问题

我国广大农村目前进行的土地产权确认工作,并不是“新一轮农村产权制度改革”,更无力解决现阶段农村集体土地存在的根本问题。对农村土地进行确认、确定的一系列权利,不是赋予村集体和农民个体的新权利,其无力解决农村集体土地原来就存在的侵权、流转难等问题。由于农村集体土地所有权行使主体实际上存在缺位问题,所以只发一个权属证书,对农民集体和农民个体来说,毫无实际意义可言。土地确权登记颁证工作,仅仅是对原来法律允许的流转方式起推动作用,却无力解决阻碍现代农村规模化经济发展的最大问题,即现阶段法律禁止家庭耕地承包经营权和宅基地使用权抵押的问题。     

土地发展权、农地征用及征地补偿制度

土地发展权是指所有权人将自己拥有的土地变更现有用途而获利的权利。农地征用补偿除了支付农地所有者传统的土地所有权价格之外,还应该对土地发展权给予补偿。此外,由于当前我国农地对于农民还具有很强的社会保障和失业保险功能,这决定了我国农地征用补偿必须有更宽广的边界。     

我国集体建设用地流转态势与走向判断

我国近年来集体建设用地流转方面的政策出现连续松动的迹象。虽然全国性规则尚付阙如．但各地规范性文件接踵而现,并在流转实践中形成了几种相对固定的模式。透过各地规范性文件和流转实践,可以提炼出若干关涉集体建设用地制度变革的根本性问题,为学术研究和立法完善提供进一步思考的方向。     

土地承包经营权流转视野下的土地承包经营权登记制度：困境与出路

土地承包经营权无须登记即可设立,但登记是土地承包经营权物权性流转的对抗要件。土地承包经营权债权性流转不发生物权变动,无须登记。土地承包经营权证书仅是证明土地承包经营权存在的文件,不能起到土地承包经营权公示的作用,也就不能作为土地承包经营权流转的基础。现行有效的《农村土地承包经营权证管理办法》不能为土地承包经营权登记提供操作规范,应予完善。     

宅基地使用权物权化探微

《物权法》的颁布确立了宅基地使用权的物权地位,但短短四条的法律条文并未体现出用益物权的应有权利。单一的住房保障价值取向在市场经济的冲击下,已不能满足农村生活的需要。对宅基地使用权物权化的讨论既要考虑其深刻的历史背景,反映宅基地使用权的福利属性;也要重视现实需求,突出宅基地使用权的财产属性。由于宅基地使用权兼具福利和财产双重属性,与传统物权法上的保障特定主体生存利益的人役权和提升土地资产效用的地上权具有相似之处,因此在体现福利属性的初始取得阶段,宅基地使用权应体现人役权特点,在之后的体现财产属性的流转及消灭阶段,应适用地上权规则。     

论集体土地所有权制度改革的目标

集体土地所有权制度改革需要从民法理论上科学类型化集体土地所有权,更需要适应土地利用方式和农村社会经济改革的现实要求。集体土地所有权制度改革应当以增强所有权主体的独立性、健全“重在利用”的权利体系、拓展土地的价值支配形式以及逐步实现农民土地权利与农村居民身份分离为目标。