商品房预售合同转让的法律问题研究

商品房预售合同在订立生效后,由于各种原因,可能发生当事人预售合同权利和义务的转移,即一方甚至是双方当事人的变更。预售合同当事人的变更主要有预售人变更与预购人变更两种情形。目前,有关预售合同当事人变更方面的国家立法尚不明确,地方立法则有分歧。本文将结合我国的立法实践,对预售人变更和预购人变更作一分析,并对预售商品房转让的相关法律问题作一探讨,相应地提出解决问题的建议。     

预售商品房转让的若干问题

商品房预售在我国商品房买卖中占据重要地位,而我国相关的法律规定尚不完善,对此学界存在较大分歧。本文首先从预售商品房转让的概念、客体、法律属性、要件等方面做了解析,对其存在的合理性作了分析,并对现状存在的问题提出立法建议,使预购方对转让的期房引起足够重视,以维护预购方的合法权益。     

论商品房预售登记的法律属性

目前国内外学界对商品房预售登记的法律属性缺乏统一认识.虽然我国的商品房预售登记在实践中对维护交易秩序发挥了一定的积极作用,但是在实践中往往片面强调登记的行政管理功能,忽略了登记的物权效力,以致于预购者的权益得不到有效保障,所以我们有必要借鉴国外成熟的立法经验,完善我国的商品房预售合同登记制度,将其定性为预告登记,以达到保护消费者权益之目的.     

关于我国商品房预售登记制度之探析

房地产开发企业为了保护商品房预售过程中预购人的合法权益,促进房地产市场依法有序健康发展,在商品房预售过程中应不断加强政府监管行为,完善商品房信息公开制度,引入开发商信用评级管理系统,通过增强信息透明度来加强社会监督。同时,通过法律强制规定预售登记备案行为的预告性,赋予预售商品房准物权效力,使预购人的物权保护有了法律依据。只有从行政管理及法律角度不断完善商品房预售登记备案制度,才能够更好地保护消费者合法权益和维护正常的房地产开发秩序,最终促进整个国民经济快速、健康、有序发展。     

预售商品房禁止再转让的法律思考

预售商品房的再转让是市场经济的产物,从法律的角度来讲其实质就是合同权利义务的转移,不能因为再转让可能会带来的负面效应而全盘否定这一合法、合理的市场行为。文章中作者从合理性和合法性两个角度论证了预售商品房再转让的可能性,同时还对预售商品房再转让过程中应当把握的条件、再转让的程序和相关责任进行了分析。     

论预售商品房权属之博弈

商品房预售在我国的房地产市场中已经成为主要的销售形式,而商品房预售的特殊性质决定了预售商品房上的权利主体较多,各权利主体均对预售商品房主张权利并由此产生争议。本文从司法实践中预售商品房上权利主体之争出发,探析预售商品房权属发生争议的原因,厘清预售商品房从开发公司建造房屋到预购人完成不动产物权登记期间,不同时间段预售商品房上权利主体及其所享有的权利性质,使各权利人明确自身权益并进行有效的权利救济。     

构建商品房预售合同中预购人的利益保护机制

在商品房预售合同中，预购人虽然与开发商是地位平等的当事人，但由于开发商对交易信息的独占导致预购人欠缺实质的契约自由，致使契约公正难以实现。通过对现行法进行解释、整理以及在未来的立法中创设相关制度，构建预购人利益保护机制。该机制的构建也可以为那些在交易中严重缺乏缔约能力、信息收集力不足的弱势群体提供借鉴性的保护。     

预售商品房转让行为的法律性质探析

随着我国房地产业的蓬勃发展 ,预售商品房转让 ,已成为一种普遍现象。现实中 ,大量存在预售商品房转让合同纠纷。通过探讨预售商品房转让行为的法律性质 ,得出预售商品房转让行为为债权行为 ,旨在解决一些复杂的房地产纠纷     

预售商品房按揭法律属性及立法问题探析

预售商品房按揭的法律属性应理解为一种具有准抵押性质的担保,在预售商品房未建成前,受贷银行作为按揭权人所享有的只是一种准抵押权。预售商品房按揭的条件应包括主从合同均合法有效;合同形式必须合法;应进行公示登记。应加紧进行预售商品房按揭的立法;也可将现有法律法规延伸拓宽,借鉴国外预售商品房按揭的成熟经验,就目前关于实践中如何认定预售商品房按揭合同效力的问题、关于购房人有关还贷的法律问题、关于委托代销商品房中按揭的问题作出规范预售商品房按揭的全国性统一指导意见。     

预售商品房再转让行为研究

预售登记商品房买卖因运作方式相对于传统商品房买卖较为灵活,故而存在着诸多风险,而预售登记后商品房的再转让行为无疑再度增加了交易的风险。然而,我们不能否认预售登记商品房再转让行为对于房地产市场活跃度和商品房合理利用的有利影响,因此必须规制再转让行为的风险应确立预售商品的再转让制度,明确预售商品房再转让的条件和程序。     

预售商品房按揭法律属性及立法问题探析

预售商品房按揭的法律属性应理解为一种具有准抵押性质的担保，在预售商品房未建成前，受贷银行作为按揭权人所享有的只是一种准抵押权。预售商品房按揭的条件应包括主从合同均合法有效；合同形式必须合法；应进行公示登记。应加紧进行预售商品房按揭的立法；也可将现有法律法规延伸拓宽，借鉴国外预售商品房按揭的成熟经验，就目前关于实践中如何认定预售商品房按揭合同效力的问题、关于购房人有关还贷的法律问题、关于委托代销商品房中按揭的问题作出规范预售商品房按揭的全国性统一指导意见。     

论商品房预售合同的几个问题

商品房预售合同是近几年来我国房地产市场中出现的新事物,实践中人们对其还存在着许多模糊的认识。本文认为,商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同,而是远期交货合同;文章从商品房预售合同的主体及形式方面分析了商品房预售合同的有效条件,并提出了商品房预售合同纠纷的处理原则     

商品房预售合同及其主体变更的相关法律问题

商品房预售合同签定以后,常常会由于某种原因在房屋竣工交付并办理相关权属证明之前,发生合同主体的变更情况。我国现有法律法规对"楼花"转让问题的规定尚存在缺位现象,围绕这一问题,对楼花按揭合同中的法律关系以及预售合同主体变革涉及的相关法律问题进行了探讨。     

建立预售商品房转让制度研究

本文讨论了我国预售商品房转让中存在的问题 ,从法律的角度对预售商品房转让行为进行了研究 ,并提出了完善相关法律制度的构想。     

房屋预售合同若干问题浅析

房屋预售合同就其性质而言是买卖合同的一种 ,但不是一般的买卖合同 ,而是一种特殊形式的房屋买卖合同。它也不同于一般的分期付款买卖合同。它虽然是预售合同 ,但不是预约 ,而是本约。预售合同以登记为生效要件 ,这种登记不同于产权登记 ,房屋预购人取得的权利不是房屋的所有权 ,仍然是一种债权。     

对商品房预售合同的法律分析

随着社会主义市场经济体制的确立,我国的房地产开发业得到了迅速发展。商品房预售是商品房开发过程中一个非常重要的环节。如何规范商品房预售行为直接关系到这一经营行为能否合法、顺利地实施。由建设部颁布的《商品房预售管理办法》(以下简称《办法》)已于1995年1月1日起施行。《办法》第十条明确规定:商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。如何签订好、履行好商品房预售合同,维护交易双方的合法权益,本文将依据《办法》和实际情况作几点针对性的分析。     

论我国商品房预售监管体系的完善

商品房预售制度作为一种资金筹集方式自建立以来对我国房地业的发展确实起到了重要的作用,但存在诸多的不完善之处,也引发了不少社会问题。这主要是由于我国对商品房预售这一模式监管力度不够,没有完善的法规政策去引导和制约。本文将从对预售房登记制度、预售房资金管理、预售房的转让这三个层面来探讨我国的商品房预售监管体系的完善。     

商品房预售的风险防范

商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人、并由买受人支付定金或者房价款的行为。在商品房预售过程中,由于工程期间长,交易标的有许多不确定因素,购房者所面临的风险比一般现房买卖大得多。购房者通过房屋预售合同获得的只是一种期待权,其权利的实现完全被动。为了保护广大购房者的权益,国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制。但是由于我国的不动产立法还不完善,市场机制也不健全,商品房交易行为极不规范,特别是一些房地产开发企业严重违反诚信原则,导致商品房预售还存在很多法律风险。这些风险主要有:开…     

论商品房预售的几个法律问题

《城市房地产管理法》对商品房预售制度予以了确认，但只是一般性的规定。本文对商品房预售的条件和程序、商品房预售合同的法律性质和特征及主要条款内容、预售商品房抵押的条件和范围及抵押权的实现等问题作了较详细的阐述。     

论商品房预售中预告登记所保全请求权与建筑商优先受偿权冲突的解决

我国物权法第20条规定了不动产预告登记制度。本文以此法条为依据,分析了商品房预售中预告登记制度的适用问题,认为在解决预告登记请求权与建设工程优先权的冲突问题上,应该加强开发商资质认证和监管,抬高开发商入市门槛,加大开发商的责任,由其出资建立行业性建设工程风险防范基金,专项用于支付房屋未建成功建筑商垫付的工程款和退还预购人的预购款,同时预购人办理预告登记也应交付一定比例房屋预购款,预交款也应专项立户,专项用于工程建设,以利于开发商资金周转,弥合各方需求。