浅析农村集体建设用地流转

所谓农村集体建设用地,是指农民集体所有的、经依法批准用于非农业建设的土地,包括兴办乡镇企业用地、村民建住宅用地以及乡村建设公共设施和公益事业建设用地.也称之为"农村集体非农建设用地",或简称为"农村建设用地"、"集体建设用地".本文以成都市蒲江县为例,从农村集体土地使用权流转的制约因素出发,分析农村集体建设用地流转现状、流转方式、流转政策依据、流转条件和范围、流转后的用途和使用年期、政府的角色定位和治理内容、流转中的土地收益分配等几个问题.     

城乡建设用地增减挂钩的问题与对策

近年来随着经济社会的快速发展,加快了农村产业化、城镇化和现代化的进程,特别是在城镇化发展较快的地区对建设用地的需求也越来越大,局部地区建设用地规模已经把下轮规划期的建设用地指标全部用完.在土地利用的过程中,针对建设用地供需矛盾的突出问题,国务院<关于深化改革严格土地管理的决定>(国发[2004]28号)中提出"鼓励城乡建设用地整理,城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩"的政策,党的十七届三中全会作出的<中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定>进一步要求加快推进社会主义新农村建设,大力推动城乡统筹发展;继续推进土地整理复垦开发,耕地实行先补后占,不得跨省区市进行占补平衡:实行最严格的节约用地制度,从严控制城乡建设用地总规模;要大规模实施十地整治.国土资源部出台了<城乡建设用地增减挂钩试点管理办法>,对城乡建设用地增减挂钩试点工作提出了明确要求.由此可见城乡建设用地增减挂钩工作是当前和今后有效利用土地资源,统筹城乡发展,缓解建设用地供需矛盾,促进经济社会又好又快发展的有效途径.     

尊重农民的土地权利 保护农民的合法利益--江油市集体建设用地流转实践与思考

试点进展 二○○三年七月,我市集体建设用地使用权流转试点工作全面启动.在试点过程中,各试点镇根据本镇的特点,制定了试点方案和工作计划,开展了调查研究.按照省厅的要求,我们对试点工作实行动态管理,目前,全市集体建设用地使用权流转试点工作进展较为顺利,深受广大农村基层干部和群众的拥护和支持.截止现在做了以下工作:     

土地管理法修订拟调整土地收益分配

据有关人士透露,<土地管理法>今年列入了国务院立法规划,国土资源部有望在今年向国务院提交<土地管理法>修改文本. 一位接近该法修改的专家称,<土地管理法>此次修改有四大重点:农村集体建设用地流转、征地制度改革、土地出让收益分成改革和土地审批制度改革等.     

集体经营性建设用地直接入市的若干问题探析(上篇)

正我国对集体建设用地使用权流转的探索起始于二十世纪八十年代末。1999年开始,国土资源部在全国不同地方开展了集体建设用地使用权流转试点工作。期间,许多省、市、地区、县级人民政府也都出台了集体建设用地使用权流转的管理办法,开展了集体建设用地使用权流转的探索工作。但是,截至目前,集体建设用地流转的规模并不大,集体建设用地流转的成效也不显著,规范的集体建设用地市场并未培育起来,集体建设用地流转仍然处在试点当中,究其原因,绝不仅仅是集体建设用地使用权流转法律法规不健全,更有集体土地本身的性质产生的深层次障     

成都国有土地竞拍须持证准入

8月5日,成都市国土资源局发布<关于实行国有经营性建设用地使用权出让"持证准入"制度的公告>,凡参加成都市自2010年8月1日后发布公告的国有经营性建设用地使用权竞买的申请人,必须持有相应面积的<建设用地指标证书>或建设用地指标保证金收款凭证方可报名参与竞买.     

农地产权制度亟待变革

前不久,国土资源部发布了《关于坚持依法依规管理节约集约用地,支持社会主义新农村建设的通知》(简称“52号文”),提出“稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点和集体非农建设用地使用权流转试点”两个试点的工作。据悉,今年《土地管理法》的修改将以集体土地流转和征地制度改革为主要内容。土地是最重要的生产要素之一。在中国经济进入强调环境友好、人与自然和谐、可持续发展的今天,在新农村建设与城市化进程不断加快的今天,在包括土地在内的各种要素市场不断健全完善的今天,国土资源部提出的上述两项试点意味着什么?土地…     

从无形到有形——顺德集体建设用地流转调查

开展集体建设用地流转试点,广东为先.而顺德为广东的先行.从2001年至今,他们已经进行了长足的探索.     

农村宅基地流转嘉兴模式调查

备受关注的浙江嘉兴宅基地流转工作试点正在顺利推进,仅嘉兴七星镇、龙翔街道等3个试点乡镇街道,已通过宅基地统筹建设,置换出近万亩宅基地,可作为工业与建设用地.     

对农村集体建设用地流转的调查与思考——以简阳市为例

近年来,随着城镇化、工业化步伐不断加快,建设用地供需矛盾愈来愈突出.为解决建设用地不足问题,各地已开始逐步将目光转向农村集体建设用地,通过推进集体建设用地流转,为农村发展和城镇建设提供新的用地途径.本文对集体建设用地流转的方式、特点及存在的问题进行了分析,就如何加强农村集体建设用地流转的规范管理,明确农村集体建设用地流转的条件、程序,完善土地流转收益的分配制度等方面提出一些思考和建议.     

小产权房命运终结 湖南集体建设用地明年可流转

日前,<湖南省集体建设用地管理暂行办法>(以下简称<办法>)已经由湖南省人民政府办公厅正式同意下发,并将从2009年1月1日起施行. <办法>在第一部分的第五条就明确了可以使用集体建设用地建设项目,同时明确指出:"商品房开发和城镇居民住宅建设禁止使用集体建设用地."结合到前几日国土资源部副部长鹿心社在接受媒体专访时已经表示,小产权房不符合我国现行法律规定,不受法律保护,要采取行之有效的措施,严禁小产权房进一步发展.从湖南本次出台的<办法>来看,这条规定也彻底堵上了小产权房松绑的出路.     

成都市城乡建设用地增减挂钩项目管理信息系统的建立与应用

依据国土资源部<城乡建设用地增减挂钩试点管理办法>(国土资发[2008]138号)第二十一条规定:"试点各级国土资源部门应运用计算机等手段对建新拆旧面积、周转指标、土地权属等进行登记、汇总,建立项目区数据库,加强信息化管理",为实现挂钩项目的科学高效管理,成都市国土资源局于2008年7月在全国挂钩试点区内率先将建立"城乡建设用地增减挂钩项目管理信息系统"纳入成都市"金土工程"建设内容,系统2008年12月设计完成,现已投入试用.笔者作为挂钩项目信息系统的主创人员之一,通过此文对该系统的构成、运行、特点和应用前景进行简要介绍和分析,以期与开展挂钩试点工作的各界人士共同分享、研究,切实推进挂钩试点工作.     

广州农村集体建设用地流转空间非均匀发展及重心演变轨迹分析

采用核密度分析法、 洛伦兹曲线及基尼系数算法和重心法,结合1991年~2013年广州市八区的基础数据分析广州市农村集体建设用地流转的空间非均衡发展状况及重心演变轨迹.研究结果表明:整个研究区域内的集体建设用地相对集中,主要分布在城乡结合部;不同村域内的集体建设用地相对分散;研究区域内农村集体建设用地的重心演变轨迹与城市发展的战略导向相对一致.研究结论揭示了广州市农村集体建设用地流转的空间非均匀发展概况,实现了农村集体建设用地流转时间跨度重心演变规律,丰富了农村集体建设用地流转摸底式探索研究.     

在实施旧城改造过程中要合理应用供地模式

2007年9月,国土资源部等中央三部委印发<国土资源部关于认真贯彻(国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见)进一步加强土地供应调控的通知>(国土资发[2007]236号),第一次明确要求出让土地必须按照"净地"出让.2008年,国土资源部<关于贯彻落实<国务院关于促进节约集约用地的通知>的通知>(国土资发[2008]16号)中明确规定"严格城市土地管理,严禁未经拆迁安置补偿、收回国有土地使用权而直接供应土地,发放建设用地批准文件".     

佛山农民集体所有土地置换更严

从现在起,佛山市建设用地置换涉及农民集体所有土地的,应当经该集体经济组织成员的村民会议1/2以上成员或者2/3以上村民代表同意,并经土地使用权人同意.日前,记者从佛山市国土资源局了解到,佛山市政府日前转发了<市国土资源局关于佛山市建设用地置换的指导意见>(下称<意见>),对建设用途置换使用范围和基本条件进行了明确.     

集体经营性建设用地直接入市的若干问题探析(下篇)

集体建设用地流转可能引发的多重矛盾 假设法律法规关于集体建设用地流转不做限制性或禁止性规定;假设给予集体建设用地与国有建设用地同样的农用地转用指标;假设集体建设用地流转可以在城市建设规划区内进行;假设集体建设用地可以像国有土地一样用于各类用途包括商品房开发;假设集体建设用地享有国有建设用地同样的融资抵押权力,即真正实现了同地同权同价,那么土地利用和管理制度会产生怎样的变化呢?     

青岛出台"两改"土地管理新规

日前,青岛市政府办公厅下发<关于进一步加强城中村(居)和旧城改造土地管理工作的通知>,对"两改"项目用地提出了新的要求--青岛的"两改"项目建设中,要优先建设安置房.对列入年度计划的"两改"项目,要通过土地开发整理达到"净地"条件后,统一纳入政府土地储备.     

深化农村土地管理制度改革研究

上海要深化农村土地管理制度改革,在农村承包地流转方面:要加强引导,规范农村土地承包权流转;加强扶持,构建完整的政策制度体系;制定规则,形成机制保障。在农村集体建设用地流转方面:要真正实施国有土地与集体土地"同地、同价、同权";要正确处理集体建设用地节约、集约利用与增加农民财产性收入的关系;要制定郊区集体建设用地的各类标准,控制用地总量;要制定集体建设用地使用权流转的配套政策;要建立完善的农民社会保障体系,清除集体建设用地流转的障碍。在农村宅基地置换、退出方面:要建立农民宅基地分配、使用、置换、流转、收回政策体系;要采取限制措施,严控宅基地的新增趋势;要采取滚动发展模式,解决宅基地置换资金缺口大的问题。     

安徽:重大建设项目用地点供

日前,安徽省国土资源厅出台<安徽省重大项目点供用地计划管理办法>,决定对省预留城镇村建设用地计划部分,实行重大建设项目用地计划点供制度,以进一步保障重大建设项目用地需求.     

两会代表委员谈“切实保护农民土地财产权”

耕地保护如何创新机制?农村土地承包经营权是否需要调整?如何规范农村集体建设用地流转?城镇化建设中,怎样切实保护农民的土地财产权和发展权?代表委员们尤为关注"三农"问题.