农村建设用地征收中的收益分配与效率损失研究——兼评反对自由流转观点

城市建设用地紧张和中央政府对农用地的严格管控,使得征收农村建设用地成为地方政府获得增量土地的主要方式.现有农村建设用地管理制度和土地征收制度赋予地方政府垄断征收权和城市一级市场的垄断供给权,被征地农户因此只能获得较少的补偿,而城市土地使用者则要支付更高的土地出让价格.现有的制度安排降低了土地资源配置效率,也减缓了农村建设用地转化为城市建设用地的速度,更不利于推进中国城镇化建设.政府只要做好土地用途规划、 加强使用过程监管、 维护好土地市场良好秩序,农村建设用地自由流转后不仅不会引发严重的经济社会后果,而且能够提高土地资源配置效率,推进城市化进程和增加包括农民在内的全社会福利水平.     

集体建设用地使用权流转的法律思考

随着城市化、工业化进程加快,国家建设用地供不应求,用地者转而向农村集体建设用地寻求出路,农村建设用地隐性市场应运而生,这种自发流转事实上处于法律上的"灰色"地带,如果放任其发展,将会导致土地收益流失和市场混乱.因此,必须采取有效措施规范和促进集体建设用地使用权的合理有序流转,而进行制度创新是集体建设用地流转的前提,建立清晰的产权是集体建设用地流转的基础,建立合理的土地收益分配制度是集体建设用地流转的关键,建立合理的土地流转机制是集体建设用地流转的保证.应该采取综合的措施,尤其要在政策和法律上寻求根本突破,从而充分保障农民获得集体建设用地流转的土地级差收益的权利,确保农民成为土地流转收益的主要获得者.     

论宪法土地征收制度的完善——基于城乡统一建设用地市场制度构建的背景

城乡统一建设用地市场制度的构建引起对国家土地征收制度的反思,建设用地市场制度的宪法规范构建要体现出市场制度的一般规律,必然要对国家在土地市场的角色给予重新定位。国家对土地的征收是各国的惯例,但是在征收和土地入市问题要进行法的秩序的重构。宪法秩序为我国建设用地制度的构建提供了理论体系框架,在该框架内,着眼城乡统一建设用地制度的特殊问题,重点探讨征收制度和土地入市的价值排序、国家征收公益标准的重新厘定、科学的补偿标准的构建和土地征收的程序完善等问题。     

城市化进程中失地农民社会保障问题研究

城市化的发展,城镇用地的扩张,大量农民土地被征用,导致了新的社会群——失地农民的出现。本文在分析土地对农民的社会保障功能的基础上,论述了建立与完善失地农民社会保障制度保障,保护失地农民的必要性及其实施途径。     

东北地区城市化进程中制度创新与政策调整研究

推进城市化进程是东北地区煤炭城市实现现代化的必由之路,是扩大内需的战略重点,是解决三农问题的根本途径,是促进区域经济协调发展的强劲动力。东北地区城市化进程尤其是煤炭城市在推进城市化进程中存在着诸多如思想观念滞后、城市化水平虚高、经济发展趋困、城市可发展能力不足等问题。基于此,推进东北地区城市化进程,必须要从就业制度、户籍制度、土地制度和社会保障制度四个方面进行制度创新与政策调整,同时要拓展投融资渠道,加强城市基础设施建设,着力优化空间,做好城市布局规划。     

浦东新区土地制度的若干问题探讨

本文论述了当前浦东新区开发面临的土地制度的四个重要问题:一是通过经济和法律两个途径实现新区土地的国有化;二是通过利用、调整和改造原用地结构,建立新的用地结构;三是经营性与非经营性土地都实行有偿使用;四是建立一个符合国际惯例的开放型的地产市场。全文对浦东新区开发中要建立什么样的土地制度进行了深入的分析和有益的探讨,并提出了可供有关领导决策部门参考的建议。     

北京市土地出让市场现状研究

目前我国城市的土地出让问题有:土地供给总量失调,出让双轨制的存在以及城市用地规模不断扩大。笔者选用北京市的出让市场作为实证分析案例,利用计量回归结果分析北京市出让市场中的主要问题,并提出建立土地储备机制和透明的集体用地流转市场、适时修正北京市基准地价体系、推行年租制等可行性建议。     

土地征收公共目的国际比较及其借鉴

发达国家强调土地征收只能出于公共目的。但是中国现行土地征收法成为了土地征收公共目的和商业目的并存的二元化格局的制度根源,它虽满足了转轨时期大规模建设用地的需求,但也造成了滥用土地征收权、侵犯农地权利人合法权益、危及国家粮食安全、土地合理利用以及社会和谐等严重后果。随着建设用地数量扩张时代的结束,中国应在结合本国国情的基础上,借鉴国际成功经验,适时回归土地征收公共目的一元化,明确界定公共目的范围,完善听证制度,引入行政诉讼等法律救济手段。     

构建城乡统一建设用地市场法律制度

构建城乡统一的建设用地市场法律制度,是转变政府职能、理顺市场与政府关系、发挥市场在土地资源配置中起决定性作用的必然选择。形成于计划经济时期的现行"城乡二元化"建设用地市场法律制度,严重阻碍了城乡统一建设用地市场法律制度的有效生成。"土地财政"之瘾、"对上负责"之道和"身兼数职"之状分别是阻碍其生成的经济、政治和体制利益根源。在符合法定规划和用途管制的前提下,根据平等入市、同权同价的基本原则,构建以农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股、转让、抵押等为主要内容的城乡统一建设用地市场法律制度。     

不同利益主体对乡镇企业用地的影响分析

乡镇企业是我国农村经济和国民经济的重要组成部分。经过几十年的发展,现行的乡镇企业用地制度滞后于改制后的乡镇企业用地需求。在市场经济条件下,由于不同利益主体对乡镇企业用地价值取向的异质性,驱动了乡镇企业用地问题的凸显。不同利益主体价值取向的异质性和冲突是由现行的土地管理体制不健全、土地管理法规不完善、农地产权制度不合理等综合因素造成。     

城乡一体化与产业空间优化的战略选择

改革开放30年来,中国城市化进程在空间扩展上最大的进步,是快速打破了原来计划经济主导的城乡二元结构,通过制度的力量、政策的引导、产业的推动,将城市的主城区、郊区以及郊县纳入到空间一体化的发展战略之中。科学发展观统领下的中国新型城市化道路,必须坚持城乡一体、区域协调共进,进一步加大城乡统筹力度、进一步加大统筹区域发展力度,进一步优化产业的空间布局,使城市和农村的发展都走上土地、资源节约之路。     

农村建设用地入市的制度经济学分析

为实现集体经济组织的利益最大化,农村建设用地往往以非法方式进入土地市场,从而形成了土地隐形市场。为了规范土地市场,目前我国许多地区都在进行农村建设用地使用权流转的试点。农村建设用地进入土地市场进行市场化配置是必然趋势。要建立城乡统一的土地市场,应完善农村土地产权,改革土地征用制度。     

矿业用地国有化的价值悖论与机制创新研究

本文立足于矿业用地国有化过程中价值悖论的梳理和分析,揭示了目前我国矿业权与农村集体土地所有权及土地承包经营权之间矛盾产生的深层次原因。文章认为,矿业用地的国有化制度设计源自国家所有权的神化以及优先发展工矿业的传统思维,它对于矿业权的实现和原土地权利人的权益都造成了显著的损害。文章提出矿业用地非国有化路径的改革建议,力图为维护农民土地权益、最大限度实现矿业用地的复垦和利用提供更为合理的制度设计。     

集体建设用地使用权流转必要性的系统论分析

虽然,近年来我国农村建设用地使用权流转已成为普遍现象,但相关的法律制度并没有建立起来.土地利用是一个系统,各种土地利用方式间相互影响,城镇土地市场与农村土地市场、城镇建设用地与农村建设用地、农村建设用地与农村农用地、城镇建设用地与农村农用地问相互影响,相互关联.系统论的方法是土地利用管理中遵循的首要原则.由于追求的目标、各地区的经济发展状况、不同的自然条件等因素的差异,使得土地利用存在较多的类型和模式.因此,必须应用系统论的方法理顺各种关系,更重要的是,需要站在系统论角度,对整个系统进行全面的统筹规划.应该制定农村集体建设用地使用权流转制度的政策.     

日本工业化、城市化与农地制度演进的历史考察

日本在工业化和城市化过程中,一方面工业化、城市化促进农地制度和城市土地制度的统一、协调并推动经济的发展;另一方面,实现了两种制度的协调和发展,反过来又促进了工业化、城市化的发展。日本工业化、城市化与农村土地制度的历史演进过程及其经验,对我国当前工业化、城市化与农地制度的关系演进具有重要的借鉴意义。     

弥漫式泛城市化格局初步分析

浙江高密度地理空间形成了较强的空间均质化效应.在这基本状况下,浙江城市化是一种呈“面状”、分散推进的进程,具有均衡化、弥漫式等重要特征.本文深入分析了浙江人口及产业集聚点的快速空间扩张过程,进而从环境动因、制度动因、全球化动因等角度分析了浙江城市化进程的基本动因.文章最后认为随着浙江产业结构、收入结构和人口结构的优化,即将迎来城市功能和品位加快提升、城市布局加快优化的历史机遇.     

浦东唐镇土地征用过程中的若干问题

20世纪90年代以来,上海以其独特的区位优势成为中国新一轮改革开放的重点地区,高起点、快速度、超强度的城市化进程使得上海的开发和开放在短时间内与国际接轨.快速的城市化进程导致了土地使用制度的变化,其主要表现形式就是土地征用.土地征用制度不仅促使传统农民向现代农民、市民转变,而且也直接影响到他们的切身利益.如征地农民的家庭生活、社会保障以及就业安置等方面.     

社会风险视角下的农村土地流转及其制度建构

乡村社会的土地流转由1980年代以来的宏观背景与微观实践合力推动。土地流转存在引发或加剧农民失业、农村老龄化、社区瓦解、城乡矛盾城市化等风险,尚未引起足够的重视。国家可以在适度规模、尊重意愿基础上通过相关制度设置和配套措施,将土地流动的风险及其影响控制在最小限度内。     

俄罗斯土地使用制度的新变化及启示——兼与我国土地使用立法比较

俄罗斯是大国且土地市场不完善,为实现土地资源有效利用和流转,俄罗斯法大幅缩限了终生继承占有权、土地永久使用权等用益物权的适用范围,建立了以土地租赁权为中心的土地使用新制度。土地租赁的优点是能够在土地市场中以非正式的交易方式实现土地资源的流转,较少受到复杂的土地交易规则和登记程序的影响,特别适合俄罗斯国情。比较中俄土地使用制度的立法现状,俄罗斯经验有助于改进我国土地使用立法工作,具体包括:设计和构筑以土地租赁权为中心的我国农村集体建设用地流转制度,摒弃土地使用权利非债权即物权的传统思维,土地承租人可以自由处分全部或部分租赁权,只须告知土地出租人而无须征得其同意,站在"大国"国情的认识基础上创新我国土地使用制度。     

农民工、土地制度与城市化

农民工群体作为土地制度和城市化之间的互动产物,对中国城市化的路径选择产生了重大影响.一方面,进城务工的农民工在一定条件下转化为市民是城市化的必然要求,但在现实中,农民工市民化却存在着难以逾越的障碍.另一方面,农民工进入城市后就不再是纯粹的农民了,他们的生存和发展不单纯地依赖于土地,职业的改变切断了农民工与土地的密切联系,农民工已经难以回到原先的乡村社会之中了.农民工处于被城市和农村"双重边缘化"的境地.农民工的"双重边缘化"处境不仅对农民工群体本身不公,而且也不利于中国新农村建设和城市化健康发展.追根溯源,这是由于对农民工与土地关系处理不当造成的.因此,农村土地制度必须进一步改革.只有尊重农民工对于土地的合理权利,才能解决影响城乡均衡发展的共同性问题.